相続した不動産の査定はどうやる？査定方法・遺産分割の方法・注意点を解説

	サイト名	運営会社	登録会社数	同時依頼件数	対応地域	入力時間の目安	査定可能な種類	査定実績	利用満足度	IR活動 営業利益	IR活動 株価
HOME4U	公式HP	NTTデータ・スマートソーシング	約２,300社	最大6社	全国	約1分	8種	査定数累計55万件以上	9割	58,302百万円	19.73円
すまいValue	公式HP	合同6社	6社	最大6社	全国	約1分	7種	87万人以上	95.5％	98,124百万円	157.28 円
リビンマッチ	公式HP	リビン・テクノロジーズ	約1,700社	最大6社	全国	約45秒	11種	約440万件	82%	172百万円	75.55円
おうちクラベル	公式HP	SREホールディングス株式会社	約1,500社	最大15社	全国	約1分	5種	非公開	記載なし	2,212百万円	85.83円
いえカツLIFE	公式HP	リビン・テクノロジーズ	約800社	最大6社	関東エリア	約1分	5種	年間50万人以上	96.3%	921百万円	25.07円
イエウール	公式HP	株式会社Speee	約2,300社	最大6社	全国	約1分	7種	年間20万人以上	記載なし	90百万円	-2.61円

自分で査定額を算出する

3つ目は、自分自身で査定額を算出する方法です。

自分で査定額を算出するのは難しいと思われますが、公的価格を基に計算することで査定額の算出ができます。

例えば、家屋の相続税評価額を算出する場合、固定資産税評価額を算出すれば大まかな費用価額が算出できます。

また土地の相続税評価額を算出する場合は、路線価方式と倍率方式の2種類を用いて算出することができます。

査定額算出に不安があるという方は、一括査定か机上査定を実施したのち、訪問査定をお願いするのが最善でしょう。

相続した不動産の分割方法

相続した不動産の査定を行った後、どのような形をもって相続人各位と分割するかを協議していくわけですが、遺産の中でも巨額な割合を占める不動産を分割するときは、以下の4方法の中から1つを選ぶのが最適です。

現物分割

現物分割は、相続した遺産の形を崩すことなく、現状維持のまま相続人が遺産をもらっていく分割方法です。

例えば、不動産を現物分割するなら、第三者に売却したり、業者買取を行って現金化するのではなく、相続人の間で分与するケースを取ります。

また戸建てやマンションなど、1室のみとなる不動産の分与はできないので、後述する共有分割で分与します。

代償分割

代償分割は、複数人いる相続人の1人が不動産などの巨額の遺産を相続し、残った相続人に不動産などと堂々の価値があるものを分割する方法です。

現物に比べてトラブルに発展するリスクが低いですが、不動産などの巨額な資産を相続した人が他の相続人に支払えるだけの資産を持ち合わせていない場合があります。

また不動産の資産価値を把握する必要があるので、訪問査定や不動産鑑定士に査定依頼を行う必要が出てきます。

換価分割

換価分割は、不動産をはじめ、経済的価値があるものをすべて現金化して相続人各位と平等に分割する方法です。

部動産を売却すれば、仲介手数料や税金などの発生で売却益が減額しますが、残金はすべて相続人各位の資産になるので、トラブルに発展しにくいです。

換価分割は、不動産売却が必須になるので、必ず不動産会社に査定依頼を出しましょう。

共有分割

共有分割は、現物分割同様、不動産を現状維持したまま、相続人全員の共有財産として保有する分割方法です。

売却を行わないので、査定依頼を行う手間がなく、所有権移転登記の手続きを組むだけで完了となります。

ただし、共有分割を行った後、「やっぱり売却する」という意見になった場合、共有者全員の同意を得なければ売却が行えません。

相続した不動産に課せられる3つの税金

不動産を相続すれば、固定資産税を毎年納めなければなりません。

また、相続時の手続きと称して、相続税と登録免許税の2つの税が相続人に課せられます。

ここからは、3種類の税金を1つずつ解説していきます。

相続税

相続税は、故人から相続した現金や有価証券などの経済的価値があるものすべてに課せられる税金です。

住宅や土地などの不動産も例外なく、相続税の課税対象に含まれています。

税額は、相続したものによって金額が異なるので、金額の算出に先立って、課税対象になっている遺産の把握から着手しましょう。

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に収めなければなりませんが、延納制度の利用ができます。

ただしこの制度を利用するには、税額が10万円以上であることや、必要書類を期日までに提出することなど、様々な制約があります。

固定資産税

年始の1月1日時点で不動産を所有している方には、固定資産税の納付書が通知されます。

納付書は、不動産所有者当てに送付されるので、故人から不動産を相続したら、速やかに所有権移転登記を組みましょう。

固定資産税の税額ベースは、各市町村が定める固定資産税評価額になっています。

固定資産税評価額は、3年に1度のペースで見直しが実施されるので、都度金額が変動します。

登録免許税

故人から不動産を相続しても、所有者名義が自動で更新されることはありません。

名義人を変更するには、所有権移転登記の手続きを法務局の窓口、または、司法書士に依頼して手続きを行う必要があります。

この手続きを組んだ時、登録免許税という税金が相続人に課せられます。

不動産相続における登録免許税の税額は、固定資産税評価額に0.4%をかけて三種された額が納税額になります。

相続した不動産を査定・売却する際の注意点

注意点1】故人名義での査定・売却は不可能

故人から不動産を相続したとしても、名義人が相続人名義に自動更新されることはありません。

名義人変更手続きである所有権移転登記を組まなければ、不動産査定や売却・買取の実施ができません。

また遺言書がない状態にある故人名義の不動産の相続は、相続人全員の共有財産状態です。

この状態にあっても、名義変更手続きが必要なうえ、相続人全員から売却を行うことに対する同意を得ておかねばなりません。

同意を得ているという証拠として、相続人各位から署名捺印のある委任状を受け取っておくと、スムーズに売却が行えます。

注意点2】特例控除が適用されない相続人もいる

不動産を売却して手にした利益に対して、最大3,000万円を控除できる制度などの特例控除がいくつか存在します。

前述で挙げた最大3,000万円を控除できる制度も特例控除の1つです。

これら特例控除を利用するには、一定の条件を満たしておく必要があります。

3,000万円の特例控除を例に説明すると、故人と同居していたか否かで控除適用の可否が決定します。

例えば、相続人3人のうち1人が故人と同居しており、うち2人が別居していたとします。

相続人3人には、不動産を売却した時の利益が平等に入ってきますが、故人と同居していた1人には3,000万円の控除が適用され、それ以外の2人には相続税などの納税が課せられます。

特性控除の適用可否が原因でトラブルに発展するケースが多く、問題解決の策として、同居人が単独で不動産名義の変更と売却を行った後、3人で遺産分割を行うなどの策を取るのがおすすめです。

また特例控除の適用には、様々な条件があるので、利用前に必ずチェックしておきましょう。

注意点3】ローン残債額が大きいと売却できないことがある

相続した不動産に住宅ローンの残債が見られた場合、売却は基本不可能ですが、故人が団体信用生命保険に加入していれば、ローン完済になっている可能性があるので売却は可能です。

とはいえ、中には団体信用生命保険に加入していない方もいるので、相続人が不動産の相続と併せてローンの返済を行っていかねばならなくなります。

そもそも不動産を売却するには、債権者が持つ抵当権を抹消することで売却が可能になります。

つまるところ、ローンが残っていたとしても、不動産の売却額がローンの残債額を上回るアンダーローンの状態になれば、問題ないといえます。

注意点4】遺産分割では不動産鑑定を依頼する必要がある

相続不動産の価値を確認する場合は不動産会社が実施する査定と、不動産鑑定士による鑑定の2パターンが存在します。

この2つは、性格が少し異なります。

• 不動産会社の査定：不動産の現在の市場価格(売却価格)を査定する
• 不動産鑑定：相続や財産分与などの基準となる評価を鑑定する

不動産会社による査定は、いわば市場価格の査定であり、現在のマーケットの状況や不動産の購買状況によっても金額が変化します。

鑑定価格はより絶対的な不動産の評価であり、法的な拘束力を持ちます。この2つの価格は同じ不動産でも異なります。

遺産分割で、今の相続不動産の価値を算出する必要がある場合は不動産鑑定が必要ですし、売却をする場合は不動産会社に査定を依頼する必要があります。

不動産を相続したら手早く査定を行うこと

故人から不動産を相続したら、速やかに所有権移転登記を行うと同時に遺産分割協議を行っていきましょう。

所有権移転登記には、数カ月物時間を要するほか、不動産売却も数カ月単位の時間を要する長丁場です。

1つ1つを円滑に進めていくためにも、相続人各位の協力が何よりも重要です。

故人から不動産を相続したら、司法書士、税理士、弁護士、不動産鑑定士、不動産会社など、各分野に精通した専門家の協力を得つつ、相続人全員が納得できる円満な遺産分割を実現させましょう。