相続した不動産の査定はどうやる？査定方法・遺産分割の方法・注意点を解説

	サイト名	運営会社	登録会社数	同時依頼件数	対応地域	入力時間の目安	査定可能な種類	査定実績	利用満足度	IR活動 営業利益	IR活動 株価
HOME4U	公式HP	NTTデータ・スマートソーシング	約２,300社	最大6社	全国	約1分	8種	査定数累計55万件以上	9割	58,302百万円	19.73円
すまいValue	公式HP	合同6社	6社	最大6社	全国	約1分	7種	87万人以上	95.5％	98,124百万円	157.28 円
リビンマッチ	公式HP	リビン・テクノロジーズ	約1,700社	最大6社	全国	約45秒	11種	約440万件	82%	172百万円	75.55円
おうちクラベル	公式HP	SREホールディングス株式会社	約1,500社	最大15社	全国	約1分	5種	非公開	記載なし	2,212百万円	85.83円
いえカツLIFE	公式HP	リビン・テクノロジーズ	約800社	最大6社	関東エリア	約1分	5種	年間50万人以上	96.3%	921百万円	25.07円
イエウール	公式HP	株式会社Speee	約2,300社	最大6社	全国	約1分	7種	年間20万人以上	記載なし	90百万円	-2.61円

相続した不動産の査定は有料・無料どちらが最適？

一般的に離婚による財産分与などの場合も、不動産の評価を正確に知りたい場合や公的に証明したい場合は不動産鑑定士による鑑定評価が必要で、概算価格を元にしても問題ない場合や売却をおこなう場合は不動産会社による無料査定の結果を参考にします。

相続人同士の間で争議がある場合や、分割にあたってより正確に価格を知る必要がある場合は、鑑定士への依頼をおこないます。

一方、分割をおこなう場合も相続人の間で問題ないと判断すれば、不動産会社にのみ査定を依頼して、その価格を元に遺産分割をしても問題はありません。

また、不動産を売却する場合は必ず不動産会社へ査定を依頼する必要があります。

相続した不動産の分割方法

相続した不動産の査定を行った後、どのような形をもって相続人各位と分割するかを協議していくわけですが、遺産の中でも巨額な割合を占める不動産を分割するときは、以下の4方法の中から1つを選ぶのが最適です。

現物分割

現物分割は、相続した遺産の形を崩すことなく、現状維持のまま相続人が遺産をもらっていく分割方法です。

例えば、遺産総額6,000万円(不動産価値 2,000万円)を3人の相続人に分割する場合、不動産Aをある1人が相続・所有して、残り4,000万円分の財産を2人が分割します。

土地の場合は分筆をして面積を調整し、現物を分けて相続することが可能です。

ただし、建物の場合は物理的な分割ができないので、上記の例のように相続人の人数と建物の価格、その他の相続財産の価格でバランスが取れている場合以外は、大まかな相続資産の違いがあっても、お互いに納得して合意が得られれば現物分割は可能です。

代償分割

代償分割は、複数人いる相続人の1人が不動産などの巨額の遺産を相続し、残った相続人に不動産などと同等の価値があるものを分割する方法です。

例えば、遺産総額6,000万円で3人の相続人がいる場合、不動産Aをある1人が相続・所有して、残り4,000万円分の財産を2人が分割します。

現物に比べてトラブルに発展するリスクが低いですが、不動産などの巨額な資産を相続した人が他の相続人に支払えるだけの資産を持ち合わせていない場合が多いです。

そのため、この方法は現金資産を潤沢に持っているなど、限られた場合に出来る方法となります。

換価分割

換価分割は、不動産をはじめ、相続財産をすべて現金化して相続人各位と平等に分割する方法です。

部動産を売却すれば、仲介手数料や税金などの発生で売却益が減額しますが、残金はすべて相続人各位の資産になるので、トラブルに発展しにくいです。

換価分割は、不動産売却が必須になるので、必ず不動産会社に査定依頼を出しましょう。

共有分割

共有分割は、現物分割同様に不動産を現状維持したまま、相続人全員の共有財産として保有する分割方法です。

例えば、遺産総額6,000万円(不動産価値 2,000万円)を3人の相続人に分割する場合、不動産を含む財産の所有権(持分)を3分の1ずつ所有させ、その他の現金に関しては3分の1ずつ分与します。

この方法は公平である一方で、不動産を共有することで各自の権利が制限されることも多く、下記のような行為は常に共有名義人の同意が必要なため、結果的に換価分割のほうが良かったとなるケースは多いです。

相続した不動産に課せられる3つの税金

不動産を相続すれば、固定資産税を毎年納めなければなりません。

また、相続時の手続きと称して、相続税と登録免許税の2つの税が相続人に課せられます。

ここからは、3種類の税金を1つずつ解説していきます。

相続税

相続税は、故人から相続した現金や有価証券などの経済的価値があるものすべてに課せられる税金です。

住宅や土地などの不動産も例外なく、相続税の課税対象に含まれています。

税額は、相続したものによって金額が異なるので、金額の算出に先立って、課税対象になっている遺産の把握から着手しましょう。

相続税は、相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に収めなければなりませんが、延納制度の利用ができます。

ただしこの制度を利用するには、税額が10万円以上であることや、必要書類を期日までに提出することなど、様々な制約があります。

固定資産税

固定資産税 納付書（東京都主税局 HP）

年1月1日時点で不動産を所有している方には、固定資産税の納付書が通知されます。

納付書は、不動産所有者当てに送付されるので、故人から不動産を相続したら速やかに所有権移転登記を組みましょう。

固定資産税の税額ベースは、各市町村が定める固定資産税評価額になっています。

相続した不動産を売却する場合、引き渡し日を起点に買主と売主で固定資産税額を精算するのが一般的です。

登録免許税

故人から不動産を相続しても、所有者名義が自動で更新されることはありません。

名義人を変更するには、所有権移転登記(相続登記)の手続きを法務局の窓口、または、司法書士に依頼して手続きを行う必要があります。

この際にかかる費用が免許登録税で、所有権移転登記の場合は固定資産税評価額×税率(下記参照)がかかります。

相続登記は長年義務化されていませんでしたが、令和6年4月1日から義務化されています。

相続した不動産を査定・売却する際の注意点

注意点1】被相続人の名義で不動産売却はできない

前述の通り、不動産を相続した段階では登記上の名義は被相続人のままになっています。

不動産を売却する場合はこのままでは売れないので、事前に必ず相続登記をする必要があります。

すぐに売却をする場合は、相続登記に関して深く考慮しないケースも多いですが、登記上の所有者を単独の相続人にするのか、複数の相続人の共同名義にするのかによって、売却後の分割方法や税金の処理方法などが大きく変わります。

名義や売却後の分割方法をどうするか決めてから相続登記をするのがおすすめです。

注意点2】特例控除が適用されない相続人もいる

不動産を売却して手にした利益に対して、最大3,000万円を控除できる制度(3,000万円特別控除)などの特例控除がいくつか存在します。

これら特例控除を利用するには、一定の条件を満たしておく必要があります。

3,000万円の特例控除を例に説明すると、故人と同居していたか否かで控除適用の可否が決定します。

例えば、相続人3人のうち1人が故人と同居しており、うち2人が別居していたとします。

相続人3人には不動産を売却した時の利益が平等に入ってきますが、故人と同居していた1人には3,000万円の控除が適用され、それ以外の2人には相続税などの納税が課せられます。

特性控除の適用可否が原因でトラブルに発展するケースが多く、問題解決の策として、同居人が単独で不動産名義の変更と売却を行った後、3人で遺産分割を行うなどの策を取るのがおすすめです。

また特例控除の適用には、様々な条件があるので、利用前に必ずチェックしておきましょう。

注意点3】複数人で相続した不動産の売却には同意が必要

不動産が複数の相続人の共有名義となっている場合、全員の同意を得た後に1名が代表者(代理人)となって売却に伴う作業を進めていくのが一般的です。

この際、代表者以外の名義人のために同意書を作成して、代表者に作業を委託する旨などが記載されている書類に署名をおこないます。

この際は売却することに同意するなどの内容の他に、最低限の売却価格や引き渡しまでの期限なども記載されることがあります。

上記内容で署名をしたら、代表者は決められた条件を満たしている状態で売却をしなければいけません。

不動産を相続したら手早く査定を行うこと

故人から不動産を相続したら、速やかに所有権移転登記を行うと同時に遺産分割協議を行っていきましょう。

所有権移転登記には、数カ月物時間を要するほか、不動産売却も数カ月単位の時間を要する長丁場です。

1つ1つを円滑に進めていくためにも、相続人各位の協力が何よりも重要です。

故人から不動産を相続したら、司法書士、税理士、弁護士、不動産鑑定士、不動産会社など、各分野に精通した専門家の協力を得つつ、相続人全員が納得できる円満な遺産分割を実現させましょう。