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「35年ローンで家を買うなんてあり得ない！」という声をよく聞きます。
将来どうなるか分からない中で35年ものローンを組むなんて無謀だという意見は多いですが、実際のところはどうなのでしょうか？
返済負担が通常より大きいのは間違いないですが、効率よく利用できている方は多くいます。
今回は、35年ローンは本当におすすめできないのか、安全に利用するにはどうすれば良いのかを詳しく解説していきます。
長期借入の代名詞「35年ローン」
35年ローンと言えば、長期の住宅ローンの代名詞として有名です。
住宅ローンの返済期間は金融機関ごとに異なり、中には35年以上で設定できるものもあります。
ただ、多くの金融機関が最長を35年と定めている傾向にあります。
35年ローンは長期的に返済し続ける必要がありますが、1か月あたりの返済額が低くなるので負担が軽くなる側面もあります。
ただ、月々の返済には利息がかかるのでトータルの返済額は短期返済よりも高額になります。
メリット・デメリットを把握した上で利用する必要があります。
35年ローンが組める年齢は80歳までが目安
住宅ローンには、借入時の年齢制限と完済時の年齢制限があります。
このうち、完済時の年齢制限は最大でも80歳以下と定められています。
35年ローンを借りるなら、逆算して45歳までには借入をおこなう必要があります。
ただ、住宅ローンには審査があり、完済が危ぶまれる人は落とすようになっています。
申込みの年齢制限が80歳以下の場合、45歳から借入をおこなってピッタリ80歳で完済するプランの人は条件をクリアしても審査で落とされる可能性は高いです。
審査へ確実に通ろうと思ったら、35～40歳までには申し込みをする必要があります。
35年ローンを組んでも損しない人の特徴
毎月の返済額を固定したい人
住宅ローンの35年の固定金利を利用することで、毎月の返済額を固定して返済を進めることが出来ます。
変動金利を利用してしまうと毎月の返済金額に変動が生まれてしまうので固定をする事で返済金額が市場に影響されないで安定させることが出来ます。
毎月の返済額を固定したい人は、定額の固定金利を利用するようにしましょう。
返済計画を明確にしたい人
住宅ローンの返済期間で35年を選ぶ場合は人生の中でも長期間において毎月決まった金額を返済することになります。
35年ローンを利用することで、長期のライフプランにおける出費を明確にすることが出来ます。
家族や子供がいる人の場合は成長に応じてタイミングタイミングで出費が多くなるので住宅ローンの返済金額が市場に合わせて変動してしまうと返済に困ってしまうタイミングが生まれてしまいます。
長期のライフプランを組みたい人に35年の期間設定はおすすめです。
毎月の返済額を減らしたい人
住宅ローンの返済期間を35年にすることで、毎月の返済額を減らすことが出来ます。
住宅ローンを返済する際は金利が発生するので、実際は計算が異なりますが2,000万円を20年で返済する場合は毎月8万円強の返済ですが35年ローンであれば4.7万円の返済で済ますことが出来ます。
毎月の返済額を減らしたい人は住宅ローンの返済を長期で組みましょう。
ただし、金利が発生するので毎月の返済額は少なくなっても返済の総額は短期よりも高額になるので注意が必要です。
毎月の返済額を減らしたい人
住宅ローンを組む際の借入額の目安は年収の7～10倍ほどです。
年収400万円の人であれば、2,800万円～4,000万円が借入額の目安となります。
ただし、年収に対しての借入額が多ければ多いほど住宅ローン審査の通過は難しくなる点には注意が必要です。
審査に通過しやすくするためには住宅ローンの返済期間を長期に設定して毎月の返済額を低くする必要があります。
毎月の返済の金額が返済可能と金融期間が判断すれば住宅ローンの審査に通過することが出来ます。
35年ローンを組んで損する人の特徴
返済額を少なくしたい人
住宅ローンの返済期間を最大の35年ではなくもっと短い期間に設定することで、毎月の返済額が多くなりますが、返済の総額は長期の返済期間よりも少なくすることが出来ます。
住宅ローンを利用する際は借入金に対して金利が発生するので、返済期間を長期に設定する程返済の総額は増加します。
毎月の返済額が増えても支払い総額を減らしたい人は、35年の住宅ローンでなく可能な限り短期間での返済をするようにしましょう。
年齢が高い人
住宅ローンの借り入れを受けるタイミングの年齢が高い場合も35年の長期住宅絵ローンはおすすめできません。
多くの金融機関では住宅ローンの完済時の年齢が80歳未満である必要があります。
つまり45歳以上ではそもそも35年ローンを組むこと自体出来ないわけです。
また、定年退職を迎えた後は毎月の収入が少なくなるためこれまで通り住宅ローンの返済をすることが難しいです。
そのため年齢が高い人は長期の住宅ローン返済には向いていません。
35年ローンで家を買う時に良くある意見を検証
意見①「借金を35年するのと同じ」
良くある意見が、「住宅ローンは借金と同じ」というものです。
ローンにそうした側面があるのは確かですが、借金と住宅ローンは考え方が少し違います。
住宅ローンは、出来るだけ安い元手で固定資産を購入することを目指すローン商品です。
例えば不動産投資は、変わらないお金の価値に対する、相場変動で上昇する不動産の価値の差異によって利益を創出する投資方法です。
住宅ローンを使って安い元手で優良物件を購入し、その後に物件価格が上昇すれば、ローン借入分以上の利益がポケットに入ってきます。
居住用不動産の相場が数千万円だとしたら、一括キャッシュで購入できる人はほとんどいません。
一方で、カードローンやフリーローンなどで数千万円を一気に借りることは、限度額の関係でかなり難しくなります。
住宅ローンは単なる借金ではなく、持ち家という本来は購入が難しい資産に対して、低リスクで買えることを支援する商品とも言えます。
意見②「金銭的に無理してまで家を買う必要はない」
ローンを借りてまで家を買うのは意味が分からないという意見もあります。
つまり、ローンが不要になるまで資産を形成してから家を買うべきだということです。
ただ、この考え方にはリスクがあります。
お金は流動的な資産なので、一気にまとめて家を購入した後、収入が滞って出費が増えるケースも十分考えられます。
結局のところ、複数の出費が重なって一気に負担が増加するケースが最も危険です。
住宅ローンは、そうしたリスクを分散することが出来るので、一括で購入するよりも逆に安全です。
意見③「せっかく家を買ってもいつ引っ越すか分からない」
「35年ローンを組む=35年も同じ家に住むということだが、その間に転勤がないという確証はない」という批判もあります。
これに関しては、そもそも35年ローンを組んだからといって35年間住む決まりはありません。
残債を処理できれば、35年以内に家を売却して新居に住み替えることは可能です。
逆に、将来売却することを考えるなら住宅ローンを借りるのが絶対におすすめです。
例えば2,000万円の家を一括で購入した数年後に売却する場合、築年数の経過によって価値が減少するため、確実に赤字となります。
住宅ローンを利用して元手を減らせれば、赤字のリスクを減らせるので安心です。
意見④「医療費などの急な出費を考えず固定費を上げるべきではない」
35年ローンを組む方は、返済期間内に病気や死亡などが起こり、返済が滞るリスクを考えていないという批判があります。
ただ、住宅ローンは所定の病気にかかった場合にローン残高を減免する団信保障があるので、一括で購入するよりも安全性は高いです。
持主が亡くなった場合も、団信を利用していれば残債を0にした後で相続ができるので、おすすめです。
35年ローンで家を買う前に知っておくべきこと
キリの良い年数で組む必要はない
長期で住宅ローンを組みたい方に担当者が担当するのは35年ローンや30年ローンなど、キリの良い数字でしょう。
ただ実際は、1年単位で住宅ローンを借りることができます。
家計への負担感と総利息を天秤にかけてバランスの良い返済期間を設定するとしたら、キリの良い年数になるケースはほとんどないでしょう。
シミュレーションは繰り上げ返済を含めずにしてみる
返済が長期に渡るとしても、繰上げ返済を上手く活用すれば想定以上に期間を短縮することが出来ます。
ただ、繰上げ返済をすること前提で35年ローンを組むのは非常に危険です。
繰上げ返済を毎月の約定返済に加えてコンスタントに出来るかどうかは、今後の収入や家族構成、健康状態なども関係しているので断言はできません。
繰上げ返済を含めたシミュレーションでローンを借りると不確定要素が増えるので、リスクは高まるということを知っておきましょう。
頭金は可能であれば入れるべき
ローンの返済期間が35年だとしても、事前に頭金を多く入れておいたならリスクは減らせます。
35年ローンを頭金0で組むのは非常に大きなリスクであり、破綻の可能性はかなり大きくなるので注意が必要です。
年収はそこまで高くなくても自己資金が潤沢にあり、高額な頭金を入れられるなら35年ローンも選択肢に入ってくるでしょう。
35年ローンのリスクを回避するポイント
ローンの総返済負担率をチェックする
住宅ローンを借りる前にチェックして欲しいのが、総返済負担率(年間収入における年間返済額の割合)です。
割合が一定水準以内にあるなら、安心して借りることが出来ます。
民間の住宅ローンの場合、総返済負担率は以下が目安となります。
<td”>20％以下
| 年収 | 総返済負担率【目安】 |
|---|---|
| 100万円～299万円 | |
| 300万円～449万円 | 30％以下 |
| 450万円～599万円 | 35％以下 |
| 600万円以上 | 40％以下 |
収入が下がった時にどうするか考えておく
住宅ローンを組む際、多くの方は「将来の収入は最低でも今と同じ」と考えています。
収入は上がるのが普通で、下がる可能性など想像もしていない方は、万が一の時に返済負担で自己破産してしまう可能性もあります。
住宅ローンを借りる際は、収入が下がるケースもしっかり想定しておくことが、将来の自分の為でもあります。
各銀行の住宅ローンのプランを比較する
住宅ローンのプランは、銀行ごとにかなり違いがあります。
適用金利の値から金利変更の仕組み、付帯する保障の内容などがそれぞれ異なるので、自分に合わせたものを利用することが大切です。
長期の借入はライフプランの設計も重要になる
35年ローンのリスクを回避するためには、ライフプランの設計が何より重要になります。
将来はどんなお金がかかるのか、何がリスクになりそうなのか…などを明確に把握していることで、将来的に返済でつまずくリスクは少なくなります。
新居の購入やローン借入の際はライフプランの設計が重要になるのは良く言われることですが、35年ローンを組む際は通常よりも更に重要性が増すと思っておくべきでしょう。
