家の売却相場は築年数でどう変わる？戸建ての築年数ごとの相場推移や特徴・売るポイントを紹介

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家を売却した時の価格相場は、都心や都市部など人が集まっており地価が高いエリアほど中古戸建の価格も高くなる傾向にあり、逆に人が少ない地方・郊外は戸建価格が低くなる傾向にあります。

ただし、特に木造戸建の場合は築年数の経過によって価値が大きく下がる※ため、単純に周辺エリアの地価が高いかどうかだけでは、売却価格がどうなるか判断することはできません。

※戸建ての建物部分の価値は一般的に築年数の経過によって減少しますが、リフォーム・リノベーションや維持管理のやり方によっては価値をある程度維持できるケースがあります。

今回は、家の売却相場と築年数の関係性について、詳しく解説していきます。

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物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

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家の売却相場は築年数の影響が大きい

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

上記のデータは築年数ごとの中古戸建住宅(建物部分+宅地部分)の価格をまとめたものです。

築年数の経過によって、どのエリアでも売却価格が下がっていることが分かります。

土地は年数の経過に伴って価格が変動しにくいので、築20年以上の場合はほぼ土地の価格のみで評価されていることになります。

これは、木造住宅の法定耐用年数が22年と定められており、売買価格も築22年前後まで価格が急速に減少するケースが一般的であるためです。

立地や周辺エリアの状況に関わらず、築年数が浅いうちに売るほうが、ほとんどの場合で家を高値で売却することがでいます。

実際に市場へ出回っているのは築30年以上が最も多い

年	平均築年数	成約件数	成約価格（万円）
2023	21.82	12,871	3,848
2022	21.31	13,446	3,753
2021	21.20	15,436	3,451
2020	21.62	13,348	3,110
2019	21.38	13,037	3,115
2018	21.11	12,718	3,142
2017	20.99	12,743	3,072
2016	20.81	13,195	3,030
2015	20.60	12,153	3,011
2014	20.48	11,208	2,917
2013	20.16	12,245	2,921

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向（2023年）

上記は、公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表している中古戸建住宅の成約事例の割合をグラフと表にしたものです。

これを見ると、どの年次でも築31年以上の物件の割合が最も大きいことが分かります。

前提として、戸建住宅はずっと住み続けるつもりで購入したものの、急な転勤などや居住者構成の変化などのタイミングで売却する方がほとんどなので、計画的に高値売却をしようとしている人は多くありません。

自宅が不要になったタイミングや、相続した実家の使い道がない時に売却することも多いため、市場に出回る物件の築年数はどうしても古いものが多くなります。

このように、木造住宅の法定耐用年数が築22年で設定されている一方で、実際の売買市場ではそれより古い築年数の物件が多くあります。

築年数ごとの家の売却相場の推移

一般的な一戸建ての木造住宅は、法定耐用年数が22年と定められていることから、築年数が22年を超えると建物部分の資産としての価値がほぼ0になる※と言われています。

※22年は木造住宅の税務上の耐用年数であり、使用可能年数を22年と定めている訳ではない(メンテナンス次第で築60年前後まで使用可能なケースもある)【出典】国土交通省「主な減価償却資産の耐用年数表」
※住宅のうち、土地(敷地)部分に関しては建物部分の築年数経過に関わらず評価される

ただし上記は税務上の耐用年数であり、実際は築30年～35年前後を基準に解体や古リフォーム、建て直しや売却などをすることが多いです。

※滅失住宅：人為的な解体や災害などで消滅しており、滅失登記を行った住宅(解体後、跡地に新築を建てる場合なども含む）

ここからは、築年数ごとに戸建住宅の価格推移の実状を紹介していきます。

築5年以内の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築5年	6,828万円	7,665万円	5,133万円	3,407万円	4,363万円	4,943万円	5,226万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

東京都を中心とする首都圏の住宅価格相場は国内の中でも非常に高くなっています。

全国の新築住宅(敷地含む)の購入価格の平均がおよそ3,500万円～5,000万円(注文住宅・建売住宅含む)となので、いかに高い水準かが分かります。

築5年以内だと購入時と比較して大きく価格が下落している訳ではありませんが、中古住宅市場にここまで築浅のものが出回ることは珍しいので「隠している問題があるのではないか？」と疑念に思われる可能性があります。

また、築浅住宅は値崩れしていない一方で中古住宅の中だと価格が高いので、「住宅を安く仕入れてリノベーションをしたい」という方のニーズとは合わない可能性もあります。

築10年以内の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築10年	6,590万円	7,753万円	4,314万円	3,584万円	3,691万円	4,781万円	4,599万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

築10年以内の物件も、売りに出されている中古戸建住宅の中ではかなり築年数が浅いです。

需要の高いエリアの住宅や維持管理をしっかりとおこなっていた住宅なら、新築価格とそこまで大きく変わらない金額での取引が可能なケースもあります。

また、もともと新築住宅の購入を検討していたが予算の都合などもあって中古住宅にシフトした方も、築10年までの物件であればそこまで中古特有の問題が発生しておらず購入しやすい傾向にあります。

築15年以内の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築15年	5,751万円	6,574万円	4,361万円	3,283万円	3,737万円	4,597万円	4,996万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

築15年前後になると、新築・築浅にこだわりたい購入希望者からは購入を渋られるケースも増えてきます。

また、維持管理に力をいれている物件と力を入れていない物件で状態や評価が変わってきやすいタイミングでもあります。

築20年以内の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築20年	5,874万円	7,130万円	4,108万円	3,009万円	3,018万円	4,098万円	4,449万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

築20年前後になってくると、外壁や屋根・水回りなどのメンテナンスに力を入れてきたかどうかが売却結果に影響しやすくなります。

また、築20年以降の住宅は住宅ローン減税の適用条件から外れることが増えるので、注意が必要です。

築25年以内の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築25年	6,081万円	8,146万円	3,787万円	2,644万円	2,591万円	3,932万円	4,604万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

築25年前後になると建物の老朽化が大なり小なり顕著になります。

外観への影響はもちろんのこと、耐震性や住宅設備に大きな欠陥があれば、売却が難しくなります。

また、これくらいの築年数になってくると、土地のみに需要がある購入層も増えてきます。こうした方に対してもメリットのあるプランを提供できるか考えても良いでしょう。

築30年以内の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都 (都区部)	東京都 (多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
～築30年	4,791万円	5,991万円	3,491万円	2,001万円	2,200万円	4,140万円	5,098万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

築30年以内の戸建て住宅も上記と同様、建物の経年劣化が進み、土地の価値に注目する方が増えます。

また、日本の減失住宅の築年数が平均30年前後なので、築30年前後の住宅を購入した上で住み続けることを多くの方は想定しておらず、大規模な全面リフォームや解体した上での建て直しを想定することが一般的です。

築30年超の戸建て住宅の売却相場

築年数	東京都	東京都(都区部)	東京都(多摩)	埼玉県	千葉県	神奈川県	横浜・川崎
築30年超	4,151万円	5,231万円	2,874万円	1,439万円	1,451万円	3,328万円	4,011万円

出典:レインズ: 首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年4～6月】より

築30年を超えると、維持管理やリフォーム・リノベーションの状況に関わらず、購入後にほぼ建て直しレベルのリフォームをおこなうか、解体・更地化をした上で住宅以外の用途に使うといったニーズが多くなります。

家の売却相場とは異なり土地価格は上昇傾向

参照：国土交通省 令和５年地価公示関係データより

前述の通り、中古建物は築20年前後まで大きく価値を下げ、そこから緩やかに、ほぼ横ばいで推移します。

ただし、宅地として保有している土地は築年数の経過によって価値を下げることはありません。

そういった背景から、建物の価値がほぼ0になった後も、宅地の価値上昇を狙って保有し続けている方もいます。

実際、土地価格の推移は時期によってどのように推移するのでしょうか？

参照：国土交通省 令和５年地価公示関係データより

参照：国土交通省　不動産価格指数(令和５年10月・季節調整)より

上記は、2023年の国土交通省地価調査の主要エリアでの結果を表にまとめたものです。

2023年時点で、東京圏は11年連続、大阪圏は2年連続、名古屋圏は3年連続で地価が上昇しており、かつ上昇率も大きくなっています。

コロナ禍で地価の落ち込みは見られたものの、近年は収束に合わせて徐々に地価が上昇しています。

このように、土地価格は基本的に社会情勢や経済情勢の変化に対する地価の変化に応じて、変動していきます。

土地価格の変動要因

土地価格が変動する要因としては、主に下記などが挙げられます。

これらの影響を受けて土地価格が変動するケースはありますが、大きな利益が出るほどの仕入れ額からの上昇は、特に宅地だと見られにくいです。

築年数と売却相場における例外【築年数が経過しても値崩れしないケース】

戸建てもマンションも古くなるほど価値が下がり、新築よりも売却額が低くなります。

ただし、東京都の一部エリアにおいては売値が購入額を上回る可能性があるでしょう。

人気エリアやデザイナーズマンションなどは、築年数がたっても価値が下がりにくい傾向です。

ただしこういったケースはとても稀なので注意してください。

また戸建住宅の場合は築年数とともに建物の価格が下落しても、土地の価格が変わることは少ないです。

過去10年の公示地価を見ても、土地の価格が概ね横ばいです。

都内の人気エリアなどは建物自体に価値がなくなっても、土地が値上がりすることでプラスの資産になる可能性もあります。

家の売却相場と築年数の関係をシミュレーション

ここからは、実際に家の売却相場と築年数の具体的な関係性を分析していきます。

とはいえ、実際のところ築年数別に成約価格がまとめられたデータを見ても、築年数の経過による価格の下落率や価格帯は正確には分かりません。例えば、築20年の家と築30年の家があったとして、築30年のほうが敷地の価値が高ければ、築古のほうが価格は高いということになってしまいます。

こうした状況を回避するため、家の価値は築年数の経過によって一定間隔で下落すると仮定してシミュレーションをおこなっていきます。

ケース1】一般的な戸建て住宅の築22年までの価格推移

住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査 」によると、2022年度の土地付き注文住宅の全国平均価格は4,694.1万円、建売住宅は3,719万円となっています。

	土地付き注文住宅	建売住宅	マンション	中古戸建	中古マンション
全国	4,694.1	3,719．0	4,848．4	2,703．6	3,156．9
首都圏	5,406.1	4,342．9	5,327．7	3,340．1	3,518．0
近畿圏	4,893.8	3,713．0	4,973．9	2,523．6	2,775．6
東海圏	4,693.9	3,151．1	4,434．9	2.316．7	2,220．7
その他	4,151.0	2,947．5	4,018．5	2,149．8	2,546．6

※単位：万円
※出典：住宅金融支援機構「2022年度 フラット３５利用者調査 」

建売住宅の場合は土地代に対して建物部分が非常に安価というケースもありますが、注文住宅の場合は土地代が全体の30%～40％に対して、建物部分が60％～70％となるのが理想的だと言われています。

2022年度の土地付き注文住宅の全国平均価格は4,694.1万円なので、土地代はおよそ 1,408.23万円～1,877.64万円、建物部分はおよそ 2,816.46万円～3,285.87万円となります。

この場合、建物部分の価値が築22年で0になると考えると、下記のような推移となります。

築年数	建物部分の価格※	購入時からの建物価格下落(%)※	土地部分の価格	合計価格
築1年	2,816.46万円～3,285.87万円	95.45%	1,408.23万円～1,877.64万円	4096.66万円～5014.15万円
築2年	2688.43万円～3136.51万円	90.9%	1,408.23万円～1,877.64万円	3968.64万円～4864.79万円
築3年	2560.41万円～2987.15万円	86.36%	1,408.23万円～1,877.64万円	3840.62万円～4715.43万円
築4年	2304.37万円～2688.43万円	81.81%	1,408.23万円～1,877.64万円	3712.6万円～4566.07万円
築5年	2176.35万円～2539.08万円	77.27%	1,408.23万円～1,877.64万円	3584.58万円～4416.72万円
築6年	2048.33万円～2389.72万円	72.72%	1,408.23万円～1,877.64万円	3456.56万円～4267.36万円
築7年	1920.31万円～2240.36万円	68.18%	1,408.23万円～1,877.64万円	3328.54万円～4118.0万円
築8年	1792.29万円～2091.00万円	63.63%	1,408.23万円～1,877.64万円	3200.52万円～3968.64万円
築9年	1664.27万円～1941.65万円	59.09%	1,408.23万円～1,877.64万円	3072.5万円～3819.29万円
築10年	1536.25万円～1792.29万円	54.54%	1,408.23万円～1,877.64万円	2944.48万円～3669.93万円
築11年	1408.23万円～1642.93万円	50.0%	1,408.23万円～1,877.64万円	2816.46万円～3520.57万円
築12年	1280.20万円～1493.57万円	45.45%	1,408.23万円～1,877.64万円	2688.43万円～3371.21万円
築13年	1152.18万円～1344.21万円	40.9%	1,408.23万円～1,877.64万円	2560.41万円～3221.85万円
築14年	1024.16万円～1194.86万円	36.36%	1,408.23万円～1,877.64万円	2432.39万円～3072.5万円
築15年	896.14万円～1045.50万円	31.81%	1,408.23万円～1,877.64万円	2304.37万円～2923.14万円
築16年	768.12万円～896.14万円	27.27%	1,408.23万円～1,877.64万円	2176.35万円～2773.78万円
築17年	640.10万円～746.78万円	22.72%	1,408.23万円～1,877.64万円	2048.33万円～2624.42万円
築18年	512.08万円～597.43万円	18.18%	1,408.23万円～1,877.64万円	1920.31万円～2475.07万円
築19年	384.06万円～448.07万円	13.63%	1,408.23万円～1,877.64万円	1792.29万円～2325.71万円
築20年	256.04万円～298.71万円	9.09%	1,408.23万円～1,877.64万円	1664.27万円～2176.35万円
築21年	128.02万円～149.35万円	4.54%	1,408.23万円～1,877.64万円	1536.25万円～2026.99万円
築22年以降	0.0万円	0.0%	1,408.23万円～1,877.64万円	1408.23万円～1877.64万円

※小数点3位以下切り捨て

ケース2】築22年以降の戸建て住宅(＋土地)の平均価格

上記の式に当てはめると、築22年以降の戸建て住宅の価値は0となり、購入時の土地価格のみがつくようになります。

前述の通り、2022年のデータだと注文住宅の土地部分の平均価格は1,408.23万円～1,877.64万円となります。

ただし、土地も市況の変化によって価格の上昇・下落は起こり得ます。

特に近年は下記のような理由で国内の建築資材が高騰しており、それに伴い地価も上昇傾向にあります。

• ウッドショック(木材価格の高騰)
• アイアンショック(鉄の価格高騰)
• ロシア・ウクライナ戦争によるロシアからの木材など輸入の禁止
• リモートワークの増加に伴うコンテナ不足・料金の高騰
• 円安ドル高による輸入資材の高騰
• 円安ドル高によるガソリン価格の高騰
• 建設・建築業界の人手不足による人件費高騰

ケース2】3,000万円で購入した戸建て住宅の価格推移

3,000万円で敷地と建物を購入したケースと、相続した土地などに3,000万円の建物を購入したケースでは状況は大きく異なります。

建物のみで3,000万円の場合、先ほどのシミュレーションに当てはめると、下記のようになります。

築年数	建物部分の価格※	購入時からの建物価格下落(%)※
築1年	2863.5万円	95.45%
築2年	2727.0万円	90.9%
築3年	2590.8万円	86.36%
築4年	2454.3万円	81.81%
築5年	2318.1万円	77.27%
築6年	2181.6万円	72.72%
築7年	2045.4万円	68.18%
築8年	1908.89万円	63.63%
築9年	1772.7万円	59.09%
築10年	1636.2万円	54.54%
築11年	1500.0万円	50.0%
築12年	1363.5万円	45.45%
築13年	1227.0万円	40.9%
築14年	1090.8万円	36.36%
築15年	954.3万円	31.81%
築16年	818.1万円	27.27%
築17年	681.59万円	22.72%
築18年	545.4万円	18.18%
築19年	408.9万円	13.63%
築20年	272.7万円	9.09%
築21年	136.2万円	4.54%
築22年以降	0.0万円	0.0%

※小数点3位以下切り捨て

一方、建物と土地を合わせた価格が3,000万円の場合、土地代が全体の30%～40％、建物部分が60％～70％と仮定すると、建物価格は1,800万円～2,100万円となります。（土地価格：900万円～1,2000万円）

築年数	建物部分の価格※	購入時からの建物価格下落(%)※	土地部分の価格	合計価格
築1年	1718.1万円～2004.45万円	95.45%	900万円～1,2000万円	2904.45万円～2918.1万円
築2年	1636.2万円～1908.9万円	90.9%	900万円～1,2000万円	2808.9万円～2836.2万円
築3年	1554.48万円～1813.56万円	86.36%	900万円～1,2000万円	2713.56万円～2754.48万円
築4年	1472.58万円～1718.01万円	81.81%	900万円～1,2000万円	2618.01万円～2672.58万円
築5年	1390.86万円～1622.66万円	77.27%	900万円～1,2000万円	2522.66万円～2590.85万円
築6年	1308.96万円～1527.12万円	72.72%	900万円～1,2000万円	2427.12万円～2508.96万円
築7年	1227.24万円～1431.78万円	68.18%	900万円～1,2000万円	2331.77万円～2427.23万円
築8年	1145.33万円～1336.23万円	63.63%	900万円～1,2000万円	2236.23万円～2345.33万円
築9年	1063.61万円～1240.88万円	59.09%	900万円～1,2000万円	2140.88万円～2263.6万円
築10年	981.72万円～1145.33万円	54.54%	900万円～1,2000万円	2045.33万円～2181.72万円
築11年	900.0万円～1050.0万円	50.0%	900万円～1,2000万円	1950.0万円～2100.0万円
築12年	818.1万円～954.45万円	45.45%	900万円～1,2000万円	1854.45万円～2018.1万円
築13年	736.2万円～858.9万円	40.9%	900万円～1,2000万円	1758.9万円～1936.2万円
築14年	654.48万円～763.56万円	36.36%	900万円～1,2000万円	1663.56万円～1854.48万円
築15年	572.58万円～668.01万円	31.81%	900万円～1,2000万円	1568.01万円～1772.58万円
築16年	490.86万円～572.66万円	27.27%	900万円～1,2000万円	1472.66万円～1690.86万円
築17年	408.96万円～477.11万円	22.72%	900万円～1,2000万円	1377.11万円～1608.96万円
築18年	327.24万円～381.78万円	18.18%	900万円～1,2000万円	1281.78万円～1527.24万円
築19年	245.34万円～286.23万円	13.63%	900万円～1,2000万円	1186.23万円～1445.34万円
築20年	163.62万円～190.89万円	9.09%	900万円～1,2000万円	1090.88万円～1363.62万円
築21年	81.72万円～95.34万円	4.54%	900万円～1,2000万円	995.34万円～1281.72万円
築22年以降	0.0万円	0.0%	900万円～1,2000万円	900万円～1,2000万円

※小数点3位以下切り捨て

この仮定で価格を計算すると、上記のようになります。

家の売却相場は築年数の影響が大きい

建物の価値は築年数の経過によっていずれ0になるので、その前に売り時を見極めて売却をしないと損をしてしまいます。

築年数と売却相場の関係性を知ることは、最適な売却タイミングを見極める上で非常に役立ちます。

新築住宅の購入を検討している方や物件の相続・譲渡を受けた方も含めて、建物の所有者はこのメカニズムを事前に把握しておくことをおすすめします。

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