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首都圏・関西圏といった大都市で良い家を建てようと思うと、4,000万円の壁をどうしても越えなければいけません。
多くのハウスメーカーはオプション追加なども含めて4,000万～5,000万円以上の出費があって条件の良い物件の購入が可能になる傾向にあります。
上記から良い家の価格帯を最低水準で5,000万円前後と見積もった場合、1,000万円の頭金を入れても4,000万円のローンを組む必要が出てきます。
4,000万円という高額を借りる際は相応の収入が必要になりますが、審査に通過したからといって滞りなく返済できる保証はないので注意が必要です。
住宅ローンを4,000万円で組むのは現実的に可能？
住宅ローンの平均借入額は3,000万円前後といわれています。
そこから更に1,000万円を追加してローンを組むことは不可能ではありません。
ただし、4,000万円で住宅ローンを組む場合は一定以上の年収が必要になります。
年収500万円台なら借入可能
金融機関が融資をしてくれるローンの最大額は年収の約8倍と言われています。
4,000万円で住宅ローンを組む場合、最低500万円あれば融資を受けられる可能性はあると考えられます。
ただしこれはあくまで最低限の年収であり、他の要素も加味して審査されれば確実に通過する保証はありません。
返済のことも考えると年収の6倍以上が現実的な水準と考えられます。4,000万円の場合は666万円以上なら返済もそこまで負担にはならないでしょう。
そもそも、金融機関は債権者が返済を滞納しても証券化して住宅金融支援機構に売却すれば回収できるので、融資できる最低年収(金融機関が利益を出せる最低水準)=債権者が安定して返済できる最低年収ではありません。
4,000万円の住宅ローンを借りるのは年収600万円台後半を確保できるようになってからが安全です。
年収500万円台で住宅ローンを4,000万円借りるのは危険？
住宅ローンを4,000万円借りるということは、少なくても4,000万～5,000万円以上の住宅を購入する試算になります。
大きな買い物ではありますが、首都圏なら新築戸建ての平均価格が5,000万円前後なので、高グレードのものを買える予算レベルでもありません。
一般的な物件に対して返済ギリギリの借入をするのは、その後の返済のモチベーションを考えてもおすすめできません。
4,000万円の借入は住宅購入の目安
そもそも、首都圏の平均価格帯を考えると、4,000万円の住宅ローン借入は飛びぬけて高い融資という訳でもありません。
頭金が1,000万円用意できたとしても、平均水準レベルの住宅を購入するために4,000万円以上の借入が必要になるのは年収700万円以上の方も同じです。
住宅を購入する際は、4,000万円の借入を無理なく返済できる収入を確保できるかが判断のカギになります。
4,000万円で住宅ローンを組む時の返済期間設定
4,000万円という金額は高額ですが、返済期間を何年に設定するかで毎月の負担は変わってきます。
返済期間10年なら単純計算で4,000万円÷120か月=約33万円＋利息となります。
これが返済期間30年なら約11万円＋利息となります。
1年あたりの返済額が年収の20～25％以内に収まるのが良いと言われているので、返済期間は一定のスパンが必要になります。
ただ、返済期間が長くなるほど利息額は大きくなりトータルの返済額が増えるので注意が必要です。
また、住宅ローンの組める年齢には制限があり、完済時の年齢が80歳を超える場合は審査に落ちてしまうケースが多いです。※完済時の年齢制限は金融機関によって一部異なります。
完済時年齢を80歳以内に留めることはそこまで難しくないですが、80歳を超えなければ審査に通るという訳でもありません。
金融機関が年齢制限を公表しているのは「完済時年齢が高齢になるほど審査で不利」というメッセージであり、実際はその手前でも審査に落ちる可能性はあります。
審査に通過するためには出来るだけ早いタイミングで借入をするのがおすすめです。
4,000万円で住宅ローンを組むなら金利タイプはどれが良い？
住宅ローンを組む際は、3つの金利タイプから選ぶことができます。
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 全期間固定金利 |
|
|
| 変動金利 |
|
返済額が上昇するリスクが常にある |
| 固定期間選択 | 一定期間終了後に金利選択できることが多い | 条件が複雑なことも多く、注意が必要 |
住宅ローン4,000万円を無理なく完済するポイント
収入さえ高ければ、4,000万円を無理なく完済することが出来ます。
ただ、ずば抜けて高い収入がなくてもやり繰り次第で無理なく返済をすることが可能です。
ここからは、高額借入を無理なく返済するポイントを紹介していきます。
頭金を増やす
年収がそこまで高くなくても貯蓄が潤沢にある方は、頭金の支払い額を増やすのがおすすめです。
頭金を増やせば、総返済額を減らすことができます。
| 頭金 | 借入額 | 総返済額 | 合計の支出 |
|---|---|---|---|
| ０ | 3,500万円 | 4,501万円 | 4,501万円 |
| 1割(350万円) | 3,150万円 | 4,051万円 | 4,401万円 |
| 2割(700万円) | 2,800万円 | 3,601万円 | 4,301万円 |
上記のケースなら、頭金を2割増やすことで、頭金を含むトータルコストを200万円減らすことができます。
今は貯蓄があるけど今後どうなるか不安な方は、積極的に頭金を入れることをおすすめします。
積極的に繰上げ返済をする
ボーナス月など余裕のあるタイミングで、積極的に繰上げ返済をすることをおすすめします。
繰上げ返済をすることで返済期間は短縮できますし、通常の返済と異なり元金をダイレクトに減らせるので返済を減らす効果が高いです。
低金利の銀行を選ぶ
現在は特にネット銀行が業界最低金利を続々打ち出しています。
条件は時々で変わるので注意が必要ですが、より低金利の住宅ローンと契約をすればその分だけ返済がお得になります。
住宅ローン控除を使う
住宅ローン控除を使うことで、年末のローン残高とマイホーム価格のうち、少ない方の金額の1％が10年間控除されます。
長期優良住宅なら最大500万円の控除が可能で、負担が大幅に軽減されます。
住宅ローン控除を利用する際は以下の条件を満たす必要があります。
- 取得時点で築25年以内である【耐火建築物】
- 取得時点で築20年以内であり、一定の耐震基準をクリアしている※【耐火建築物以外】
- 生計を一にする親族以外からの購入である
- 贈与された中古住宅ではない
※一定の耐震基準をクリアしているとみなされるには、以下の条件を最低一つクリアしている必要があります。
- 耐震基準的業証明書を取得している
- 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入している
※より詳しい内容に関しては、こちらの記事にまとめています。
夫婦合算で住宅ローンを組む
夫婦合算で住宅ローンを組むことで、それぞれで返済を進めて早く完済することができます。
夫婦合算の世帯収入でローンを組むことで、高額の融資も通りやすくなります。
住宅ローン4,000万円を組む時の注意点
額面ではなく手取りでシミュレーション
年収の計算は額面でおこなうことが多いですが、実際の返済は手取りから工面しなければいけないので注意が必要です。
額面の約7、8割が手取りになるので、額面で計算すると計画に大きな狂いが生じてしまいます。
事前に返済のシミュレーションをおこなう場合は、必ず手取りから計算するようにしましょう。
3分の1が離婚している現実
意外と知られていませんが、結婚から5年の間で離婚する夫婦は全体の3分の1に上ります。
今の日本では、離婚は決して珍しい訳ではないのです。
住宅ローンを組んだ時に夫婦合算の収入を目安にすると、万が一の離婚時に大きなリスクが発生してしまいます。
夫婦合算は急な妊娠・出産で妻側の収入がストップするケースも想定しなければならず、慎重に選択する必要があります。
最初の返済計画に繰上げ返済は含まない
繰上げ返済を前提に返済計画を立てると、予想外の収入減などで繰上げ返済できなくなった時に対応できません。
上記の場合、返済期限が予定よりも伸びて、金融機関が定める完済時年齢をオーバーしてしまう恐れがあります。
繰上げ返済に前向きなのは良いことですが、最初は約定返済のみを想定して返済計画を立てましょう。
団体信用生命保険は原則加入すべし
借入以外の金銭的負担を減らすために団体信用生命保険へ加入しない人もいます。
この場合は万が一病気となった時にローン残債が重くのしかかるため注意が必要です。
住宅ローンの返済期間は数十年に渡るので、その間に何が起こるか予測するのはほぼ不可能です。
将来のことを考えると団信への加入は原則しておくべきです。
資産価値の高い家を選ぶ
どんなに高収入の方でも、急な引っ越しや失業のリスクはあります。
引き続き家に住むことが出来ず、ローンも支払えない場合は売却をする必要があります。
同じ価格で購入した同じ築年数の物件でも、資産価値によって売却価格の付き方は変わってきます。
高額の住宅ローンを組む場合は万が一のことがあっても大丈夫なように、高く売れる家を買うのがおすすめです。
住宅ローン4,000万円の借入前に詳細な返済プランを立てよう
4,000万円を借りるなら、綿密な返済プランを立てておく必要があります。
借入が高額だと予想外の出費が発生した時に、一気に返済が苦しくなってしまいます。
計画を事前に立てておくことで、こうした場合も柔軟な対応が可能です。
