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旗竿地はメリットもありますが、形状や接道条件によっては、一般的な整形地より売れにくい場合があります。
さらに、建築基準法上の接道要件を満たさないと、再建築不可の物件となってしまうこともあります。
再建築不可と判断されると、今ある家を取り壊しても原則として新しく家を建てることができません。ただし、条件を改善することで再建築できる可能性が出るケースもあります。使わない家は管理も大変なので、早めに売却や活用方法を検討したいところです。
今回は、再建築不可になっている旗竿地の売却方法についてご紹介していきます。
旗竿地(敷地延長)ってそもそもどんな土地？
旗竿地（はたざおち）とは、道路に接する細長い通路部分の奥に、まとまった敷地がある土地のことです。
不動産実務では「敷地延長」や「敷延（しきえん）」と呼ばれることもあります。
次の画像の青の部分が旗竿地と呼ばれる土地です。
画像を見ると分かる通り、旗竿地では通路部分の幅によっては、縦列駐車になる場合があります。
形の整った正方形や長方形の土地は人気が高いため、価格も上がりやすいですが、形の整っていない旗竿地や三角地などは、整形地に比べて価格が低くなる傾向があります。
ただし、価格の下落幅は立地・接道幅・通路長・日当たり・建築可否によって異なります。
旗竿地のメリット
メリット1】土地面積や立地の割に価格が安い
旗竿地は、整形地に比べて価格が低くなる傾向があります。下落幅は地域や土地の条件によって異なり、接道幅や通路の長さ、日当たり、再建築可否などによって評価が変わります。
「どうしても世田谷区に住みたいけど土地が高い」という場合でも、旗竿地であれば予算内で家を建てられる可能性があります。
メリット2】道路から奥まっているため、通行車両との距離を取りやすい
旗竿地は道路から奥まっているため、道路に直接面している土地よりも車の通行音や飛び出しリスクを抑えやすい場合があります。
小さいお子さんがいる家族にとっては、道路との距離がある点をメリットに感じることもあるでしょう。
メリット3】奥に家があるので外から見えにくい
日当たりや風通しが良くても、周りから見られるのが嫌で、カーテンを開けられないという家は意外と多いです。
旗竿地は土地が奥まっているため、道路からの視線を受けにくく、プライバシーを保ちやすい場合があります。
メリット4】通路部分を駐車スペースとして使える場合がある
旗竿地の竿の部分に車が停められるだけの幅があるなら、駐車場として利用できる場合があります。
庭と駐車場を分けたい方にとっては、通路部分を駐車スペースとして使うことで、庭を広々と使える可能性があります。
旗竿地のデメリット
デメリット1】通路が狭いので緊急車両や工事車両が入りにくい場合がある
旗竿地の通路が狭い場合、大きな重機や車両が入りにくくなります。
そのため、火災や急病などの緊急時には、救急搬送や消火活動の動線に制約が出る場合があります。
デメリット2】解体費用が高くなる場合がある
今の家を解体して新しい家を建てようと思ったら、取り壊しが必要になります。
一般的には重機で解体しますが、旗竿地では通路幅や前面道路の条件によって重機が入りにくく、手壊しや小型重機の利用が必要になる場合があります。
木造住宅の解体費用は、延床面積・地域・前面道路・残置物・アスベスト調査の有無などで変わります。旗竿地では重機搬入が難しい場合、通常より費用が高くなることがあります。
また新しく家を建てる場合も、建築資材の搬入や工事動線に制約が出る場合があります。
デメリット3】車の出入りがしにくい
旗竿地の竿の部分に十分な幅がない場合は、駐車するのに手間がかかります。
通路部分の幅によっては縦列駐車になり、後ろにある車を動かす時に、前の車を動かさなければいけないこともあります。
建築基準法上の接道要件を満たすには、原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。車を利用する場合は、車幅・ドアの開閉・通路長・隣地境界を踏まえて、実際に出入りできる幅か確認しましょう。
デメリット4】日当たりや風通しが悪い場合がある
周囲を建物に囲まれている場合、日当たりや風通しが悪くなることがあります。
日当たりは多くの人が重視するポイントなので、日当たりを気にする方にとっては評価が下がる可能性があります。
デメリット5】好きな間取りの家が建てられない場合がある
正方形や長方形の整形地だと、家を建てる際に希望の間取りを考えやすいですが、旗竿地の場合は敷地形状や通路部分の条件によって、できる間取りが限られることがあります。
デメリット6】水道・ガス・電気などのライフラインの整備費が高い場合がある
道路から家までの通路部分が長い場合、通常の住宅よりもライフラインの整備に費用がかかることがあります。
水道・ガス・電気の引き込み費用は、距離・道路掘削の有無・既設管の状況・自治体や事業者の条件で変わります。
いらない旗竿地を早めに売らず放置しておくリスク
現在所有している旗竿地がいらないと感じたら、早めに売却・活用方法を検討しましょう。
「使わないなら放っておいて良いんじゃないの？」と考える方もいますが、放置しているだけでコストがかかったり、防犯・近隣トラブルのリスクが高まったりする場合があります。
ここからは、旗竿地を放置するデメリットを解説していきます。
リスク1】維持費がかかる
空き家は人が住んでいる家よりも傷むスピードが早くなりやすいため、定期的な管理が必要です。
電気代・ガス代の基本料金がかかるほか、換気、通水、庭の手入れ、外観確認などを行う必要があります。
リスク2】税金がかかる
家は使っていなくても、所有している限り固定資産税・都市計画税が毎年課税されます。
旗竿地を売却しないことで、使っていないのに毎年税金を払わなければいけなくなるので注意しましょう。
なお、住宅が建っている土地では住宅用地特例が適用される場合がありますが、管理不全空家や特定空家等に該当すると、特例の対象から外れる可能性があります。
リスク3】防犯の面からみても危険
空き家のまま放置すると、放火・不法侵入・不法投棄などのリスクが高まる場合があります。
管理していないと、思わぬところで犯罪や近隣トラブルに巻き込まれてしまう可能性があるので気を付けましょう。
再建築不可の物件に注意しよう
メリットもデメリットもある旗竿地ですが、「再建築不可の物件」の取り扱いには十分注意しましょう。
再建築不可の物件とは、今の建物を取り壊してしまうと、原則として新しく建物を建てることができない土地のことです。
建築基準法の接道義務によって、都市計画区域・準都市計画区域内に建物を建てる際は、原則として建築物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。道路は原則として幅員4m以上ですが、2項道路などの例外もあります。
これは地震や火災のときに、避難経路や救急車両の進入経路を確保することが目的です。
現在の接道要件が整備される前に建てられた建物などでは、現行基準を満たしていない場合があります。その場合、現在は再建築不可と判断されることがあります。
再建築不可の旗竿地を売却するコツ
旗竿地の売却は一般的な整形地より時間がかかる場合があり、さらに再建築不可の物件となると、買主が限られやすくなります。
ここからは再建築不可の物件でも売却する方法についてご紹介していきます。
路地状部分に隣接する土地を一部買い取る
再建築不可の物件を通常の物件に近い形で売るには、接道要件や自治体の条例、建築審査会の許可・認定の可否などを確認する必要があります。
接道要件を満たす方法の一つとして、「路地状部分に隣接する土地を一部買い取る」という方法があります。
隣地所有者と交渉し、通路幅を広げるために一部を取得できないか相談する方法です。
タイミングと資金が合えば、隣地を一部または全部取得し、自分の旗竿地と合わせて売ることもできます。
実現できれば再建築可否や利用価値が改善し、評価が上がる可能性があります。
古家付き土地・中古戸建として売りに出す
家を取り壊してしまうと建物を建てられない可能性があるため、「リフォームして売りに出す」という方法で売却を検討してもいいでしょう。
しかし、リフォームにも費用がかかります。通路幅や搬入条件によっては、リフォーム費用が高くなる場合があります。
費用をかけてリフォームする価値があるのか、売却額と照らし合わせてから決めましょう。
旗竿地に強い不動産会社を探す
旗竿地や再建築不可物件など、訳あり不動産の売却に対応する不動産会社もあります。
旗竿地は通常の土地よりも安く購入できる場合があるため、買取再販や活用ノウハウを持つ会社に相談する方法もあります。
通常の不動産会社だけでなく、旗竿地や再建築不可物件に強い不動産会社を探してみると、売却方法の選択肢が広がる可能性があります。
不動産一括査定サイトで売却査定を出してみる
旗竿地を売るには、旗竿地や再建築不可物件の査定・買取に対応できる不動産会社を見つけることが重要です。
積極的に旗竿地に対応している不動産会社を探しましょう。
インターネット上の一括査定サイトなら、不動産会社を一社ずつ回る手間を省けます。
※不動産一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています。
旗竿地を売却する際の注意点
旗竿地は売却しづらい場合がありますが、特に気を付けるべきポイントを解説していきます。
注意点1】再建築不可の可能性がある場合は、解体前に建築可否を確認する
旗竿地の家を売却する際には、その家を解体せずにそのまま売却するほうが有利な場合があります。
再建築不可の場合、既存建物をリフォームして使える余地があるため、建物を残した方が買主の検討材料になる場合があります。
また建物がある場合、購入者は建物の改装やリノベーションを検討することもあります。
さらに建物を解体すると、それに伴う費用が発生します。
これらの費用は売却価格に影響を及ぼし、最終的な利益を減らす可能性があります。
ただし、建物の老朽化や安全性、買主ニーズによっては解体・更地渡しを検討するケースもあります。解体前に、建築指導課・不動産会社・建築士などへ建築可否を確認することが重要です。
注意点2】旗竿地の売却に慣れている不動産会社を選ぶ
旗竿地は一般的な土地や家とは異なる特性を持つため、その売却には専門的な知識と経験が必要です。
そのため、旗竿地の売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。
旗竿地の扱いに慣れている不動産会社は、特性や価値を理解しており、適切な売却戦略を立案しやすいです。
また、旗竿地に関心を持つ可能性のある購入者とのネットワークを持っている可能性もあります。
そのため、旗竿地の売却が得意な不動産会社と協力することで、適切な販売戦略を立てやすくなります。
注意点3】住み替える予定なら資金計画に応じて売り先行・買い先行を選ぶ
旗竿地を売却した後に新たな住まいへ移る場合、資金計画に応じて売り先行・買い先行を選ぶことが重要です。
| 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|
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売却に時間がかかりそうな場合は、先に新たな住まいを確保する買い先行も選択肢です。
新たな住まいを見つけ契約することで住み替え先が確定し、売却後の生活計画が立てやすくなる場合があります。
さらに新しい住まいが決まっていることで、売却に対する精神的なプレッシャーが軽減され、焦って値下げするリスクを抑えられる場合があります。
ただし、買い先行には二重ローンや資金ショートのリスクもあるため、売却から得られる予想収益と新居購入のための予想支出をしっかりと計算しておきましょう。
売れにくい旗竿地でも売却は可能
旗竿地は売れにくい土地ではありますが、放置すると維持費・税金・防犯・近隣トラブルのリスクがあります。
再建築不可の物件だったとしても、ここでご紹介した方法を参考に、売却・買取・隣地売却・リフォーム活用など、状況に合う方法を検討しましょう。
