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「安いし購入するのは簡単だったのに、売るのは難しい・・・」
旗竿地はメリットもありますが、それを上回るデメリットが多いため売れにくいです。
さらに基準法に引っかかってしまうと、再建築不可の物件となってしまうこともあります。
再建築不可の物件になってしまうと、今ある家を取り壊しても新しく家を建てることができません。
でも使わない家は管理も大変だし、手放したいですよね。
今回は旗竿地の中から再建築不可となってしまった物件を売る方法についてご紹介していきます。
旗竿地(敷地延長)ってそもそもどんな土地？
旗竿地（はたざおち）とは土地の形が旗のようになっていて、細長い道路があってその奥に家があるような土地のことです。
別名「敷延（しきえん）」と呼ばれます。
次の画像の青の部分が旗竿地と呼ばれる土地です。
画像をみて分かる通り、旗竿地では車を横に駐車することができず、縦に駐車しなければいけません。
形の整った正方形や長方形の土地は人気が高いため、価格も上がりやすいですが、形の整っていない旗竿地や三角の土地は価格が低くなっています。
旗竿地のメリット
価格が安い
価格が通常の土地に比べて7割～8割ほど安くなります。地域によってはもっと割合が低くなるでしょう。
「どうしても世田谷区にすみたいけど土地が高い・・」
予算的に無理だと思っていた地域でも、旗竿地であれば家を建てることができます。
交通の面から小さい子供にも安心
旗竿地は目の前に道路がない分、安全であるとも言えます。
小さいお子さんがいる家族にとっては、すぐ前に車が通らないので安全ですね。
事故を心配することなく、庭で遊ばせることができるのではないでしょうか。
奥に家があるので外から見えにくい
日当たりや風通しが良くても、周りから見られるのが嫌で、カーテンを開けられないという家は意外と多いです。
旗竿地は土地が奥まっているため、人の目を気にする必要がなく、プライバシーを保つことができます。
駐車スペースを作る必要がない
旗竿地の竿の部分に車が止められるだけの幅があるなら、駐車場として利用することができます。
庭と駐車場を分けたい方にとっては、駐車スペースを作る必要がないため庭を広々と使うことができます。
旗竿地のデメリット
通路が狭いので緊急事態に対応できない
旗竿地の通路は狭いため、大きな重機が入りません。
そのためもし火事になってしまったり、病人がでて救急車が必要な際にすぐ対応することができません。
解体費用が2～3倍になる
今の家を解体して新しい家を建てようと思ったら、取り壊しが必要になります。
普通は重機で解体しますが、旗竿地は重機が入らないため、人の手で解体しなければいけません。
一般的な木造住宅は解体費用が平均150万～200万円なのに対し、旗竿地の解体には人件費がかかる分費用が2倍～3倍になってしまいます。
また新しく家を建てる場合も、建設は手作業になってしまうので、費用がかかってしまいます。
車の出入りがしにくい
旗竿地の竿の部分に十分な幅がない場合は、駐車するのに一苦労です。
車を横に駐車することができないので、後ろにある車を動かす時に、わざわざ前の車を動かさなければいけないこともあります。
車を持っていないのであれば、竿の部分が2メートルぐらいの土地でもかまいませんが、車を持っている方は2.7メートル以上の幅がないと不便でしょう。
日当たりや風通しが悪い
前に家が建っているため、風通しや日当たりがよくありません。
日当たりは多くの人が、重要視するポイントなので、日当たりを気にする方にとっては評価が下がるでしょう。
好きな間取りの家が建てられない
正方形や長方形の家だと家を建てる際に、自分の好きな間取りで家を考えることができますが、旗竿地の場合はできる間取りが限られてきてしまいます。
水道・ガス・電気などのライフラインの整備費が高い
道路から家までの距離がアプローチによって長いため、通常の住宅よりもライフラインの整備にお金がかかります。
例えば水道の引き込み工事は30万円～50万円が相場ですが、旗竿地の場合は40万円～60万円の別途費用が必要になることも。
いらない旗竿地は早めに売ろう！放置しておくデメリット
現在所有している旗竿地がいらないと感じたら、できるだけ早く売ってしまうことをおすすめします。
「使わないなら放っておいて良いんじゃないの？」と考える方もいますが、実は放置しているだけでコストがかかったり、犯罪に巻き込まれてしまったりするのです。
ここからは、旗竿地を放置するデメリットを解説していきます。
維持費がかかる
空き家は家の痛むスピードが早いため、月に1回のペースで管理していく必要があります。
電気代・ガス代の基本料金がかかるほか、換気、通水、庭の手入れなどを管理する必要があります。
税金がかかる
家は使っていなくても所有しているだけで、固定資産税・都市計画税が将来にわたって課税されます。
旗竿地を売却しないことで、使っていないのに毎年税金を払わなければいけなくなるので注意しましょう。
防犯の面からみても危険
空き家のまま放置すると、放火の危険性が高まります。
管理していないと、思わぬところで犯罪に巻き込まれてしまい、近隣の人にまで迷惑をかけてしまうので気を付けましょう。
再建築不可の物件に注意しよう
メリットもデメリットもある旗竿地ですが、「再建築不可の物件」の取り扱いには十分注意しましょう。
再建築不可の物件とは、今の建物を取り壊してしまうと二度と家を建てることができない土地の事です。
建築基準法の接道義務によって、都市計画区内に建物を建てる際は「幅が4メートル以上の道路に、2メートル以上接した土地でなければいけない」と義務付けられています。
これは地震や火災のときに、避難経路や救急車両を確保することが目的です。
しかし接道義務がなかった時代に建てられた家だと、この義務を満たしていなくても家が建てられてしまうため、現在は再建築不可の物件となってしまうんですね。
再建築不可の旗竿地を売却するコツ
旗竿地の売却はただでさえ売れにくいのに、さらに再建築不可の物件となるとますます売れにくくなってしまいます。
ここからは再建築不可の物件でも売却する方法についてご紹介していきます。
路地部分に隣接した土地を一部買い取る
再建築不可の物件になってしまった物件を通常のように売るには、接道義務の基準を満たしている必要があります。
接道義務をクリアするために、「路地部分に隣接した土地を一部買い取る」という方法があります。
例えばお隣さんが引っ越すときに売ってほしいとお願いするなどです。
タイミングと資金が合えば、隣の土地を丸ごと買い取って自分の旗竿地と合わせて売ることができます。
難しいですが変形した土地でない分、土地の評価は上がるでしょう。
土地付き一戸建てとして売りに出す
家を取り壊してしまうと、建物を建てられないため、「リフォームして売りに出す」という方法で売却を検討してもいいでしょう。
しかしリフォームするのにもお金がかかります。重機が入れないのでリフォーム費用も通常よりかかるのも避けられません。
費用もかけてもリフォームする価値があるのか、売却額と照らし合わせてから決めましょう。
旗竿地に強い不動産会社を探す
旗竿地などの変形した土地の売買を、得意としている不動産会社も増えてきています。
旗竿地は通常の土地よりも安く購入できるため、仕入れを強化している会社も増えてきているのです。
通常の不動産ではなく、旗竿地に強い不動産会社を探してみると売却の確率も上がります。
一括査定サイトで売却査定を出してみる
旗竿地を売るには「売りたい」「買いたい」と思ってくれる不動産会社をみつけることが重要です。
積極的に旗竿地に対応している不動産会社を探しましょう。
インターネット上の一択査定サイトならわざわざ不動産会社を回る手間が省けます。
※一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています。
旗竿地を売る際は専任媒介契約がおすすめ
不動産業者は取引が成立すれば仲介手数料をもらえる仕組みです。
複数の業者に売りに出してしまうと、ライバルが多く、報酬を貰える可能性も減ってしまいます。
特に人気の物件や、売却額が高い物件なら成功報酬も高くなるので、不動産の営業の人も気合が入るのですが、旗竿地はそうはいきません。
売れたとしても安い成功報酬しか手に入らないので、モチベーションもあまり上がらないのです。
そのため、仲介会社には専任媒介を結び、その物件が売れたら確実に報酬が手に入るという状況にしておくことで、不動産会社もやる気を出してくれる状況にすることができます。
旗竿地は高く売れにくい！業者に買い取ってもらうのも一つの手
買取業者に依頼するメリットは「仲介手数料がかからないこと」「買い取り先が業者なので、ローンが通らなかったといって解約される心配がないこと」です。
買い取り業者の中には、再建築不可の物件専門の買取業者もあります。
売却利益は少し下がってしまいますが、忙しかったり、売却を急いでいる場合は検討してもいいのではないでしょうか。
旗竿地を売却する際の注意点
旗竿地は売却しづらいですが、特に気を付けるべきポイントを解説していきます。
売却前に解体しない
旗竿地の家を売却する際には、その家を解体せずにそのまま売却するほうが有利な場合があります。
土地だけを売るよりも、既存の建物があると価値が上がる場合があるからです。
また建物がある場合、購入者は建物の改装やリノベーションを検討することもあります。
さらに建物を解体すると、それに伴う費用が発生します。
これらの費用は売却価格に影響を及ぼし、最終的な利益を減らす可能性があります。
ただし、建物の状態や市場の状況により、解体した方が良い場合もあるため、具体的な状況を考慮することが重要です。
旗竿地の売却に慣れている不動産会社を選ぶ
旗竿地は一般的な土地や家とは異なる特性を持つため、その売却には専門的な知識と経験が必要です。
そのため旗竿地の売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。
旗竿地の扱いに慣れている不動産会社は特性や価値を理解しており、適切な売却戦略を立案することができます。
また旗竿地に関心を持つ可能性のある購入者とのネットワークを持っている可能性もあります。
そのため、旗竿地の売却が得意な不動産会社と協力することで、旗竿地を適切な価格で売却する可能性が高まります。
住み替える予定なら買い先行
旗竿地を売却した後新たな住まいへ移る場合、買い先行で進めるのがおすすめです。
新たな住まいを見つけ契約することで住み替え先が確定し、売却後の生活計画が立てやすくなるからです。
さらに新しい住まいが決まっていることで売却に対する精神的なプレッシャーが軽減され、焦らずに適切な価格で旗竿地を売却することができます。
ただし資金計画も重要なので、売却から得られる予想収益と新居購入のための予想支出をしっかりと計算しておきましょう。
売れにくい旗竿地でも売却は可能です！
旗竿地は売れにくい土地ではありますが、放置しておくと金銭的にも防犯の面からみてもよくありません。
再建築不可の物件だったとしても、ここでご紹介した方法を使って、放置せず、できるだけ手放すことをおすすめします。
