中古一戸建ては仲介と買取どちらが良い？買取の方法と買取に出す時の注意点を紹介

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一戸建てを売る際、取るべき選択肢は主に仲介売却と業者買取の2種類です。

売却方法	仲介	買取
内容	仲介業者に販売活動を依頼	不動産会社に買い取ってもらう
長所	高額で売れやすい	成約の可能性が高く、現金化も早い
短所	売れるまで時間がかかる(平均3~6ヵ月)	利益が低い(仲介の2割減)

簡単に言えば、仲介売却は高利益な点が魅力で、業者買取は引き渡しまでがスピーディなのが魅力といえるでしょう。

そう聞くと、仲介売却のほうを取る人が多いですし、実際、仲介を選ぶべき人のほうが多いです。

ただ、中には一戸建てを買取に出すほうが向いているケースもあるのです。

今回は、一戸建ての買取に向いている物件の特徴と、業者から買取拒否をされた時の対処法を紹介していきます。

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一戸建て買取には攻めの買取と守りの買取がある

一戸建ての買取には、攻めの買取と守りの買取があることをご存知でしょうか。

買取方法	内容
攻めの買取	高利益を上げつつ、スムーズに一戸建てを換金する
守りの買取	状態の悪い一戸建ての処分を優先する

攻めの買取とは、言わば利益を確保しつつ、スピーディに引き渡す買取です。

これは、都市部に建つ物件や築浅物件など、状態の良いものができる方法です。

一方、守りの買取とは、状態が悪く仲介売却に出せない一戸建てを最終手段として買い取ってもらう、言わば“損切り”という要素が強い方法です。

これは築年数の経ち過ぎた物件やアクセスの悪い物件に向いている方法です。

ここからは、攻めと守り、それぞれの買取に向いている一戸建ての特徴を解説していきます。

攻めの買取に向いている一戸建ての特徴

築年数が浅い

攻めの買取をするためには、築年数の浅さはかなり重要といえます。

築10年未満の一戸建てなら、買取価格は高くなりやすいです。

購入時の価格にもよりますが、築年数が1年経つごとに、買取価格は約100万円下がっていくイメージとなります。

一度買い取ってもらうと決めたら、できるだけ早く手続きを進めていく必要があります。

アクセスが良い

立地が都市部か郊外か、また最寄り駅への距離が徒歩何分かによっても、攻めの買取をできるかどうか変わってきます。

交通量が多く騒々しい地域でも、住まい以外の商業地などに転用して再販することもできるので、とにかくアクセスが良ければ業者は喜んで買い取ってくれます。

また、あなたが基本的に車移動だったとしても、最寄り駅への距離というのは一戸建ての価値を測る上で重要な指標となります。

駅までの距離が徒歩6分以内の物件なら、かなり高い評価を受けるといって良いでしょう。

良い設備を使っている

築年数が多少古くても、空調設備やガレージ、水回りなどが最新のものだと、付加価値がついて攻めの買取をしやすくなります。

そもそも、なぜ仲介売却時に比べて買取価格が下がってしまうのかといえば、再販のために必要なリフォーム代を利益から差し引くためです。

もし買い取った物件の設備が最新のものなら、わざわざ修理や取り換えをする必要がないので、買取価格はその分アップします。

ただ、質の高い買取業者ほど元々の良さを生かしたリフォームをする一方、質の低い業者は物件の魅力を度外視したリフォームをするため、設備のアドバンテージが低くなってしまいます。

設備の良さを生かすには、出来るだけ質の高い買取業者を選ぶことが大切になってきます。

守りの買取に向いている一戸建ての特徴

築20年超で建物価値がない

一戸建ての築年数が20年を超えてくると、敷地部分にしか価値がなくなってしまいます。

この場合、建物を解体して敷地を売るという手もありますが、木造なら1坪4~5万円、鉄骨造なら1坪6~7万円の解体費用がかかってしまいます。

そのままの状態(古家付き土地)で売ることも可能ですが、解体費用は買主持ちになるため、購入を嫌がられることが多いです。

建物の価値がなく買い手が付きそうにない一戸建てなら、損切りのために早めに買取に出すのも手です。

土地(敷地)のサイズが広すぎる・狭すぎる

敷地の面積が周囲に比べて広すぎたり、狭すぎたりする一戸建ては、人気が落ちてしまいます。

建物に対して敷地が必要以上に大きいと、価格がその分上がる一方で、残りの土地を持て余すケースが多くなってしまいます。

また、広い敷地の高額な税金・維持費を嫌がられる傾向にあります。

一方、敷地が狭いとリフォームや再建築に制約がかかり、買主の期待に沿えないことが多いです。

こうした物件も、業者に直接買い取ってもらうことをおすすめします。

過去に大規模な増改築をしている

大規模な増改築を過去にしており、新築時より遥かに面積が大きくなっているケースもあります。

この場合、違法建築・再建築不可物件と見なされる可能性が出てきます。

これは、当時はOKな範囲で増築したのに、今の建築基準法だと容積率がオーバーしている物件のことです。

現行の建築基準法でNGの物件のデメリットは、住宅ローン審査に通りにくい点です。

ローンが借りれない場合は一括払いで買わざるを得ないため、購入者層が非常に限定されてしまいます。

法律が関わってきて複雑な問題でもあるので、業者買取でプロに処理を丸投げしてしまっても良いでしょう。

一戸建ては100％買い取ってもらえるわけではない

仲介売却に比べると、業者買取のほうが成約できる一戸建ての幅は大きいです。

築年数が古かったり、キズがついていたりする物件でも、業者買取なら処分できる可能性が高いです。

ただ、それでも買い取ってもらえない一戸建ては存在します。

ここからは、どんな物件が買取を拒否されるのか見ていきましょう。

状態が悪すぎる一戸建ては買取不可

戦前に建てられた木造物件など、見るからに状態の悪すぎる一戸建ては業者から買い取ってもらえない可能性があります。

そもそも不動産会社が中古物件の買取を募集しているのは、売れる見込みのある物件にリフォームを施して売却し、会社の利益にするためです。

あまりに状態が悪いと、リフォームに高額をかけても売れない可能性があります。会社としても赤字にしかならないので、買取を拒否するのです。

一戸建て買取を拒否された時の対処法

一戸建ての買取を拒否されてしまったら、不要な質の悪い物件をずっと持ち続けなければいけません。

かつては自治体などが不要な物件の寄付を大々的に募集していました。

利益が出なくても公共事業のために使われると思えば寄付しがいもありますが、現在は地方の財政難により、募集している自治体も少なくなっています。

買取を拒否されたら具体的にどうすれば良いのか、対処法を詳しく解説していきます。

賃貸に出す

賃貸に出して家賃を毎月得られれば、その分でコストを相殺することが出来ます。

ただ、買取を拒否されるほどの曰くつき物件なら、そのまま賃貸に出しても入居者がつく可能性は低いでしょう。

そうなると、更地化して貸し出すほうが、募集にかかる確率は高いでしょう。(貸地)

土地を貸す際の賃料(借地料)相場の調べ方とは？地代の計算・算定方法・利回りの求め方を解説

建物部分を解体して売却

状態が悪いのはあくまで建物部分。土地(敷地)は劣化しませんから、建物を解体して整備すれば、土地として売ることが出来ます。

この時ネックになるのが高額な解体費用ですが、交渉次第では費用の支払いを売主と買主の分割にすることだって出来ます。

逆に解体費用をケチって安い下請け業者に依頼すると、家の残骸を敷地に埋めて仕事を終わらせてしまうケースもあります。

埋没物が風化すると地中に無数の空白ができ、地盤が著しく弱くなってしまいます。

解体して売るなら、相応の業者に依頼をしましょう。

更地にして活用する

建物を解体して更地にすれば、賃貸経営の可能性が高くなります。

自販機やコインロッカーの設置、駐車場経営、太陽光発電など、収益を上げる方法が広がるだけでなく、建物の維持にかける労力をなくすことが出来ます。

ただし、建物を解体して更地にすることで、支払う固定資産税が6倍になるといったデメリットもあります。

土地活用をする際は、費用をちゃんと回収できるかシミュレーションしていきましょう。

信頼できる不動産会社を見つけて売り方を相談しよう

1社から買取を拒否されたからといって、すぐに諦める必要はありません。

物件の買取に対応している業者は1地域に複数社必ず存在するので、拒否されても次をあたりましょう。

また、買取価格は業者によっても異なるため、1社のみに査定を依頼し、契約してしまうのは損です。

複数社の査定額を比較して、高額の見積もりを出してくれた業者に買取を依頼すれば、その分だけ高利益が見込めるのです。

不動産一括査定サイトを使うと業者がスムーズに見つかる

業者選び、業者探しを1社ずつ電話をかけてやっていたら、手間や時間がかかってしまいます。

こうした問題を解決し、一瞬で複数社に査定を依頼できるサービスが不動産一括査定サイトです。

約60秒で物件情報を入力・送信すれば、最大6社以上に買取見積もりを依頼することができます。

あとは高く査定してくれた業者と契約すれば、必ず相場以上の利益が得られます。

サイトごとに厳正な登録審査をしているため、悪徳業者をつかまされる心配もありません。

利用料は完全無料なので、まだ買取を検討段階の方も気軽に利用してみましょう！

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中古一戸建て買取のポイントをおさらい

攻めの買取向けの物件は、築年数が浅く、良好なアクセスを持ち、最新の設備を有しています。

特に築10年未満は高評価で、アクセスの良さや設備の最新性も評価のポイントとなります。

一方、守りの買取向けの物件は、築20年以上で建物の価値が薄れ、土地サイズが過度に広すぎる・狭すぎる、または過去に大規模な増改築があるものです。

これらの物件は市場での需要が低く、業者買取が一つの選択肢となります。

結論として、物件の状態、周辺の状況、今後の市場動向などを総合的に評価し、買取のタイミングや価格を判断することが求められます。

特に築年数が古い、または状態が極端に悪い物件は買取を断られる可能性が高まります。

不動産業者が買取を行う背景には、リフォーム後の売却を目的としており、あまりに修繕に費用がかかる物件はリスクと判断されやすいです。

もし買取を断られた場合、建物を解体して土地として売却したり、賃貸や他の事業に活用する選択肢も考えられます。

しかしこの際、税金や解体費用などの問題も頭に入れておく必要があります。

そして、一度買取を断られても、複数の業者に査定を依頼することで、高額査定を得られる可能性があります。

一括査定サイトの利用は、このプロセスを効率的に進める手助けとなるでしょう。

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