注文住宅を購入するまでの流れとは？引渡しまでにかかる期間と各ステップの概要を詳しく解説

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注文住宅は、予算検討・土地探しから設計、契約、建築工事を経て引き渡しに進みます。

土地代や建築費は、建物の完成前にも支払いが発生するため、住宅ローンの融資時期と各費用の支払時期を合わせて資金計画を立てる必要があります。

この記事では、注文住宅が完成するまでの流れと期間、住宅ローンを選ぶポイント、費用を支払うタイミングを解説します。

注文住宅が完成するまでの主な流れ

1. 【Step1】予算検討・イメージ作り
2. 【Step2】ハウスメーカー選び・土地探し
3. 【Step3】間取りプラン・見積もりの比較
4. 【Step4】工事請負契約
5. 【Step5】詳細打ち合わせ・プラン決定
6. 【Step6】着工
7. 【Step7】竣工・引き渡し

以下は、注文住宅を建てる工程の一例です。土地の有無や施工会社、利用する住宅ローンなどによって、手続きの順序や必要な期間は異なります。

【Step1】予算検討・イメージ作り

土地代・建築費・諸費用を合算し、自己資金と住宅ローンで用意する金額を整理します。住宅ローンは借入可能額だけでなく、毎月の返済額が家計に収まるかも確認してください。

あわせて、希望するエリア、間取り、デザイン、設備を整理します。

希望条件に優先順位を付け、予算の上限とともにハウスメーカーへ伝えられるようにしておきましょう。

【Step2】ハウスメーカー選び・土地探し

土地探しを支援するハウスメーカーもあるため、土地を取得していない場合は、施工会社選びと土地探しを並行して進める方法があります。

ハウスメーカーは、複数社に同じ希望条件を伝え、提案内容や見積もりを比較して選びます。価格だけでなく、希望する間取り・仕様への対応も確認してください。

土地探しでは「建築条件付き土地」を紹介される場合もあります。

建築条件付き土地とは、一定の期間内に、売主または売主が指定する施工会社と工事請負契約を結ぶことを条件とする土地です。

施工会社を自由に選べないため、希望する間取り・仕様を実現できるか、建築費を含めた総額が予算に収まるかを確認しましょう。土地価格だけで、費用を抑えられるとは判断できません。

工事請負契約が成立しなかった場合の土地売買契約や支払金の扱いも、事前に書面で確認してください。

参考：不動産適正取引推進機構「建築条件付土地売買」

【Step3】間取りプラン・見積もりの比較

候補となるハウスメーカーに、希望する間取り・仕様・予算を伝え、以下の資料を作成してもらいます。

見積もりでは、希望する仕様・設備が含まれているか、別途費用がかかる項目は何かを確認します。

土地代・建築費・諸費用の概算が分かった段階で、金融機関に住宅ローンの相談をし、事前審査を申し込みます。

土地の売買契約や工事請負契約を結ぶ前に、借入れの見通しと、融資を受けられなかった場合の契約の扱いを確認してください。住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、自動的に契約が白紙になるとは限りません。

土地を購入して建てる場合は、土地の売買契約も進めます。土地代金の決済・引き渡しは建物完成前に必要になるため、施工会社や金融機関と、土地・建物それぞれの契約や支払いのスケジュールを調整しましょう。

参考：みずほ銀行「注文住宅を購入する際のローン利用の流れ」

【Step4】工事請負契約

依頼先を決定したら、施工会社と工事請負契約を結びます。

契約前には、希望する間取り・仕様・設備が図面や見積書に反映されているか、工事代金・支払時期・工期がどのように定められているかを確認してください。

契約時には、契約条件に応じて工事代金の一部を支払います。金額や支払期限は、施工会社や契約内容によって異なります。

契約前に別途申込金を支払う場合は、契約時に支払う工事代金とは区別して、充当先や返金条件を確認します。

キャンセルした場合の解除条件や支払金の精算方法、住宅ローンを利用できなかった場合の扱いについても、契約前に書面で確認しておきましょう。

参考：住まいるダイヤル「申込金の返金に関する相談事例」／住まいるダイヤル「新築住宅請負契約の解約に関する相談事例」

【Step5】詳細打ち合わせ・プラン決定

施工会社と打ち合わせを重ね、内装・設備などの仕様を確定します。

地盤については、地盤調査の結果を踏まえ、適切な基礎の構造や地盤改良の要否を確認します。調査の時期や方法は、施工会社や土地の状況などによって異なります。

地盤改良工事が必要と分かった場合は、その費用を見積もりに反映します。地盤調査前に工事請負契約を結ぶ場合は、追加費用の扱いをあらかじめ確認してください。

参考：大和ハウス工業「地盤と建物の関係を知ろう～地盤調査はなぜ必要？～」

建築計画が固まったら、建築基準法などの関係法令に適合しているか確認を受けるため、所管する行政の建築主事等または指定確認検査機関に建築確認を申請します。確認済証の交付を受けたうえで、着工に進みます。

住宅ローンについては、事前審査に続いて本審査と契約手続きを進めます。本審査の申込時期や必要書類は、金融機関・利用する融資方法によって異なるため、建築確認などの手続きと並行して確認してください。

土地先行融資などを利用する場合は、建物完成までに複数の融資手続きが必要になることもあります。土地代や建築費の支払いに間に合うよう、金融機関とスケジュールを調整しましょう。

プランを変更する場合は、施工会社と追加費用や工期への影響を確認したうえで、変更契約を結ぶなど、変更内容を書面に残します。

【Step6】着工

確認済証の交付を受けたら、確定した図面・仕様に基づいて工事を進めます。

着工前には、施工会社と近隣への挨拶や工事期間の案内について確認します。

工事中に現場を見学する場合は、事前に施工会社へ連絡し、見学日時や立ち入り可能な範囲を確認してください。

【Step7】竣工・引き渡し

建物が竣工（完成）したら、所管する行政の建築主事等または指定確認検査機関による完了検査を受けます。建築基準関係規定への適合が確認されると、検査済証が交付されます。

着工前の建築確認で交付される「確認済証」と、完成後の完了検査で交付される「検査済証」は、異なる書類です。

参考：神奈川県「建築確認・検査を受けるには」

引き渡し前には、施主が立ち会い、内装の傷や設備の動作などを確認します。不具合が見つかった場合は、補修内容と完了時期を施工会社に確認してください。

本稿の工程例では、Step6～7に約4～6か月を見込んでいます。各工程を合計すると、検討開始から引き渡しまで約9～13か月です。

この期間は統計上の平均ではなく、本稿で示した工程例の合計です。土地探しや打ち合わせの進み具合、工事の状況などによっては、さらに時間がかかる場合もあります。

注文住宅の住宅ローンを選ぶポイント

1. 【Step1】住宅ローンの金利プランを決める
2. 【Step2】融資を受ける金融機関を決める

【Step1】住宅ローンの金利プランを決める

住宅ローンの主な金利タイプは、全期間固定金利・変動金利・固定金利期間選択型の3つです。

借入時の金利だけでなく、金利が見直される時期や、返済額が変わる条件を比較します。

変動金利では、適用金利の見直し時期と毎月の返済額の見直し時期が、必ずしも同じとは限りません。固定金利期間選択型の期間終了後の扱いも含め、金融機関・商品ごとの条件を確認してください。

変動金利や固定金利期間選択型を検討する場合は、金利が上昇した場合の返済額も試算し、家計への影響を確認しましょう。

参考：全国銀行協会「変動で返す？固定で返す？住宅ローンの金利タイプ」

【Step2】融資を受ける金融機関を決める

給与振込などで利用している金融機関のほか、勤務先・不動産仲介会社・ハウスメーカーの提携金融機関も比較対象になります。

提携する金融機関では、金利の優遇や保証料の免除などを受けられる場合があるため、適用条件を確認してください。

ただし、金利などの優遇を受けられることと、住宅ローンの審査に通ることは別です。取引実績があることだけで融資が認められるわけではなく、返済能力や借入状況、信用情報、物件の担保価値などを踏まえて判断されます。

金融機関を比較する際は、金利・諸費用・団体信用生命保険の保障内容に加え、土地代や着工金・中間金など、建物完成前の支払いに対応できる融資方法があるかも確認しましょう。

参考：りそな銀行「住宅ローン審査とは？審査の目線や流れ・押さえておきたいポイント」

注文住宅購入時の費用支払いのタイミング

注文住宅では、建物完成前から建築費の支払いが発生します。土地を購入する場合は、建築費とは別に土地代の支払いも必要です。

建築費の支払回数・時期・割合は、施工会社や契約内容によって異なります。

以下の建築費に関する説明は、契約時10％、着工時30％、上棟時30％、引き渡し時30％に分けて支払う場合の一例です。

土地売買契約時・土地の引き渡し時

土地を購入する場合は、土地売買契約時に手付金を支払い、土地の引き渡しに合わせて残代金を決済するのが一般的です。

手付金の金額や残代金の支払期限は、土地の売買契約で確認してください。

土地代の支払いは建物完成前に必要になるため、自己資金で支払うのか、土地先行融資やつなぎ融資などを利用するのか、事前に金融機関と相談しましょう。

工事請負契約時

工事請負契約とは、施工会社が住宅の建築工事を完成させ、施主がその対価を支払うことを約束する契約です。

契約時には、契約条件に応じて工事代金の一部を支払います。契約前の申込金とは区別し、支払金の充当先や解約時の精算方法を確認してください。

本稿の例では、工事費の10％を支払います。

着工時

着工とは、建築工事に取り掛かることです。

本稿の例では、着工に合わせて工事費の30％を支払います。

上棟時

上棟とは、家の骨組みが一通り組み上がった段階を指します。

本稿の例では、上棟に合わせて工事費の30％を支払います。

竣工・引き渡し時

竣工とは、建物の工事が完了することです。引き渡しとは、完成後の検査や必要な手続きを経て、施主が建物を受け取ることです。

本稿の例では、引き渡しに合わせて工事費の残りの30％を支払います。

契約後に追加・変更工事が発生している場合は、その精算額や支払時期も確認してください。

完成前の支払いにはつなぎ融資・分割融資も検討する

建物完成時に住宅ローンの融資を受ける場合、その融資だけでは、先に発生する土地代や着工金・中間金の支払いに間に合いません。

これらを自己資金で賄えない場合は、つなぎ融資や土地先行融資・分割融資などを検討します。

つなぎ融資は、住宅ローンの融資実行前に必要な資金を一時的に借り入れ、住宅ローンの融資実行時にまとめて返済する方法です。

一方、土地先行融資や分割融資は、土地代や建築費の支払いに合わせて、住宅ローンの融資を先行して受けたり、複数回に分けて受けたりする方法です。具体的な契約方法や利用できる支払いは、金融機関・商品によって異なります。

利用できる資金使途・融資回数・金利・手数料を確認し、各支払時点で必要な資金を用意できるか確認しましょう。

参考：みずほ銀行「つなぎ融資とは？知っておきたい基礎知識と利用の流れ、注意点」／三井住友銀行「土地先行融資」

注文住宅は契約・支払い・融資の時期を合わせて計画する

注文住宅では、土地の売買契約、工事請負契約、住宅ローンの手続きを並行して進めます。

契約前に土地代・建築費・諸費用の総額を確認し、各費用の支払日と融資予定日を照らし合わせてください。完成前の支払いに不足がある場合は、つなぎ融資や分割融資などの利用条件を確認します。

仕様変更や地盤改良による追加費用が発生する場合は、総予算と借入計画を見直し、支払額・支払時期・工期の変更を書面で確認しましょう。