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近年、実家を離れた、仕事が忙しいという理由で先祖のお墓の管理をする時間や余裕がとれず、荒れた墓地が増えているということが大きな問題になっております。
そのような事情のためにお墓の管理ができないのであれば、お墓およびその土地を売却してしまうのが理想です。
ただ、実際にお墓とその土地を売却するときはどのような手続きがおこなわれるのでしょうか。
今回はお墓や、その土地を売却する方法や注意点を解説します。
墓地の売却は難しい！その理由は？
墓地の売却は、通常の住宅地を売るよりも難しいです。
詳しくは後述しますが、墓地は所有権やもの自体を引き渡すのではなく、使用権を売買するようになります。
実際の所有者は寺院や霊園なので、勝手に売ることができない上に、権利関係が複雑なのでややこしいです。
ただし、法律上は墓地を売買することは違法ではありません。
墓地売却は可能だが譲渡禁止特約に注意
墓地の契約をおこなう際、第三者への譲渡を禁止することが多いです。これを、譲渡禁止特約と言います。
契約上の地位の移転
民法 第五百三十九条の二 契約の当事者の一方が第三者との間で契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合において、その契約の相手方がその譲渡を承諾したときは、契約上の地位は、その第三者に移転する。
引用：「民法」e-gov法令検索より
この特約がある限り、法律で認められても第三者に売却することはできません。
ただ、譲渡禁止特約は2者間の合意に過ぎないので、事情があれば話し合いの上、売却を許可してもらうこともあります。
ただ、売却を許される確率は低いので注意しましょう。
お墓の売却時に重要な土地の“永代利用”
お墓を購入した際には永代使用権と永代使用料といわれるものが深く関係しております。
墓地を購入する際には墓地を永代に亘って使用できますよという永代使用権を購入した上で敷地内に墓石を建立し、更に毎年年間管理費を払うことになり、実質的には借地の上に購入した自分の持ち物である墓石が乗っているという形になりますので、使用者は墓地の所有権を持っているのですが、厳密には借地権と墓石を所有することになります。
引用：NPO法人やすらか庵 公式HPより
永代使用権とは墓地のもともとの所有者と契約することによって得ることができる、これから代々墓地として使用することができる権利のことです。
また、永代使用料はこの権利を得るために支払う代金のことです。
ただ、購入するのは、お墓の占有区域の土地そのものではありません。
お墓を買うというのは、お墓のその区域の土地をこれから永代にわたって使い続けていくことができる権利を購入するということを指します。
永代使用権とはどのようなものか
ただし、この墓地の所有者と購入者との間で契約によって取り扱われている永代使用権というものは、法律によって認められている権利というわけではありません。
永代使用権は、民法や公法、私法の条文には記載されていない用語です。
民法の点から考えると、永代使用権は地上権や貸借権、または使用貸借権とも考えることができます。または、慣習上にある特殊な権利とも見ることができます。
また、永代使用権という言葉は以前から慣習として使われてきた用語です。
そのため、契約内容や規定、売却についてはそのお墓によって異なりますので、契約時には契約内容をきちんと確認することにしましょう。
永代使用権はお墓の利用状況により消滅することも
永代使用権はこれ以降永遠に保証されている訳ではありません。
法的に強制力や拘束力があるわけではなく、契約にすぎませんので、契約解除や使用権の取り消しもありえます。
多くの場合、永代使用権に関して取り決めがあり、名義人がいなくなる、無断での譲渡、墓地以外の使用、そして名義人の改宗などがあった際などに永代使用権が消滅します。
墓地を売却するには墓じまい(更地化)する必要あり
万一お墓を管理できる人がいなくなってしまい、お墓を売却するなどして手放さなくてがならなくなった場合、まず前提として、永代使用権は代々受け継いでいくものになっているので、他人に譲渡したり貸与することができません。
つまり、お墓を他人へ譲渡、転売、贈与することは原則的には認められていないということです。
また、お墓はお墓として使うことしか認められていないので、例えばそこに新築物件を建てるといった行為は認められておりません。
改装などで要らなくなった墓地は、墓石を建てる前の更地に戻して、墓地の管理者に土地を返還するのが原則です。
墓じまいの費用は最大で約100万円になる
墓じまいにかかる費用は、以下のようなものがあります。
- 閉眼供養
- 離檀料
- 墓石解体費用
- 墓石撤去費用
- 整地作業の費用
- 遺骨の運搬費
これらの費用を合計すると、50~100万円にものぼってしまいます。
墓地を売ったからといって、これらの費用を必ずしも回収できるわけではないので注意しましょう。
それでも墓地を売りたい場合は所有権を購入
管理しきれなくなった墓地を売りたいという場合、その墓地の所有権の有無が重要なものとなってきます。
墓地を手放す場合、一旦墓地をもとの更地に戻す必要がありますが、このときに所有権についての契約内容をよく確認しておく必要があります。
自分がその土地の永代使用権の契約を結ぶ際に、墓地の所有権も購入していて、その後も所有していれば土地売却ができます。
もし墓地を売りたいと考えた場合、その土地の永代使用権とは別に所有権もあるか、さらに所有権登記をおこなっているのかということをきちんと確認するようにしましょう。
永代使用料は払い戻されない
何らかの事情によってお墓が不要になってしまい、所有者に使用権を返還することになったとしても、永代使用料は原則として返還されることはありません。
基本的に、一度納めた使用料は返還されません。
そのため、使用権の取り消しなどで損にならないように注意することが必要です。
永代使用料はお布施扱いになる
お墓の使用料はなぜ返還されないかというと、墓地利用者が寺院や霊園に支払ったお金は、基本的にお布施扱いになるからです。
つまり、利用者がご利益や感謝の気持ちで自発的に支払ったお金だと見なされてしまうのです。
例えば、神社のお参りでお賽銭に支払ったお金を後から返還してもらうことはできませんよね。
無用なトラブルを避けるためにも、永代使用料の考え方は覚えておきましょう。
墓地売却にかかる税金はある？
墓地の所有者にかかる税金はありません。
土地は所有しているだけで固定資産税がかかりますが、墓地は固定資産ではなく祭祀財産と見なされるので、税金はかからないのです。
また、墓地には相続税もかかりません。
ただ、墓じまいをして用途を変更した場合は、固定資産税がかかるようになります。
また、墓じまいをした土地を売却した場合は、譲渡所得税や印紙税がかかります。
墓地の売却件数は増加の傾向
墓じまい件数の推移 引用：朝日新聞自分の家の墓地の手入れが困難になってしまった方は年々増え続けている傾向にあります。
また、お墓の管理者がいなくなってしまった無縁墓も増え続けており、大きな問題になっております。
そのような中で不要になったお墓の土地を売却してしまいたいと考えている方も多くいますが、そこには永代使用権と所有権が契約の際に分離されているため、墓地を売るためには所有権を保有している必要があります。
墓地を売りたいと考えている方は是非、墓地の所有権の有無に関して確認してみるとよいでしょう。
墓地売却で起こるトラブルに注意
墓地を売るとなれば、親族を含めて話し合い、満場一致の支持を得る必要があります。
年齢によってもお墓に対する考え方は違い、高齢の方は「代々受け継いだお墓を売るなんてもってのほか」という考えの人も多いです。
実際にお墓の処分を巡ってトラブルが起こった事例は多く、一度できた溝が埋まることはなかったということもあります。
親族間で意見の不一致があると、売買を正式なものとして認められないこともあるので注意しましょう。
