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中央区晴海のHARUMI FLAG(晴海フラッグ)はオリンピック・パラリンピックの選手村として活用された高級マンションを含む複合建築施設です。
東京オリンピック・パラリンピックが閉会した現在、選手村の跡地は分譲マンションとして活用されています。
この記事では、晴海フラッグの値段や状況を詳しく解説していきます。
晴海フラッグは大手デベロッパー10社の肝煎りで始まった壮大な計画
晴海フラッグは以下の10社が参画して始まった壮大な計画でした。
- 三井不動産レジデンシャル
- 三菱地所レジデンス
- 野村不動産
- 住友不動産
- 住友商事
- 東急不動産
- 東京建物
- NTT都市開発
- 日鉄興和不動産
- 大和ハウス工業
東京のど真ん中にありながら緑や海を感じられ、街区の中心には広場があり、住民が集結できるという構想。
引用：【公式】HARUMI FLAG | PORT VILLAGE[賃貸街区］
約18万㎡の広大な土地にマンションや商業施設が併設されています。
5,632戸の分譲住宅・賃貸住宅と商業施設を含めた24棟の大規模まちづくり事業は、メディアでも多数取り上げられましたね。
2024年1月19日には、マンションの入居が開始しました。
晴海フラッグの価格表！間取り・専有面積も掲載
SUN VILLAGE
| TYPE | 間取り | 専有面積 |
|---|---|---|
| 5A116-RTYPE | 4LDK+2WIC | 116.58㎡ |
| 5A106BTYPE | 3LDK+WIC+SIC+S | 106.54㎡ |
| 5A97TYPE | 4LDK+SIC | 97.79㎡ |
| 5F92TYPE | 3LDK+WIC+S | 92.19㎡ |
| 5F85TYPE | 3LDK+WIC+P | 85.26㎡ |
| 5B83ATYPE | 3LDK+WIC+SIC | 83.5㎡ |
| 5B79ETYPE | 3LDK | 79.17㎡ |
| 5B72ETYPE | 3LDK | 72.88㎡ |
| 5D64TYPE | 2LDK | 64.18㎡ |
| 5C62BTYPE | 2LDK+SIC | 62.39㎡ |
SUN VILLAGEの成約価格は7,900万円 ～ 25,500万円で、中央値は10,500万円前後です。
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
SEA VILLAGE
| TYPE | 間取り | 専有面積 |
|---|---|---|
| 4C123-aTYPE | 4LDK+SC +2WIC+SIC+TR |
123.01㎡ |
| 4E116-RHTYPE | 4LDK+2WIC +SIC+UC+S+TR |
116.44㎡ |
| 4B107A-aTYPE | 4LDK+2WIC +S+TR |
107.19㎡ |
| 4D98ATYPE | 4LDK+WTC +SIC+UC+S+TR |
98.73㎡ |
| 4E95TYPE | 4LDK+WIC+SIC+S+TR | 95.75㎡ |
| 4A90CTYPE | 3LDK+WIC +SIC+S+TR |
90.67㎡ |
| 4D85BTYPE | 3LDK+WTC +SIC+S+TR |
85.37㎡ |
SEA VILLAGEの成約価格は11,880万円 ～ 21,700万円、中央値は15,325万円が目安です。
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
PARK VILLAGE
| TYPE | 間取り | 専有面積 |
|---|---|---|
| 6F88TYPE | 3LDK+WIC | 88.47㎡ |
| 6A86ATYPE | 3LDK+WIC | 86.55㎡ |
| 6E83ATYPE | 3LDK+WIC | 83.39㎡ |
| 6B81TYPE | 3LDK+WIC | 81.80㎡ |
| 6F75CTYPE | 3LDK+WIC | 75.57㎡ |
PARK VILLAGEの成約価格は8,780万円 ～ 23,800万円、中央値は12,050万円です。
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
晴海フラッグの概要を詳しく紹介
晴海フラッグの概要を詳しく紹介します。
湾岸エリアのマンションとして人気が高いことも、晴海フラッグのポイントです。
銀座・東京駅へのアクセスも抜群な恵まれた住環境
引用：【公式】HARUMI FLAG | PORT VILLAGE[賃貸街区］
晴海は銀座駅、東京駅からのアクセスも抜群なほか、海に囲まれた自然豊かなエリアです。
この晴海地区の再開発事業により、マルチモビリティステーション、2つの公園(晴海ふ頭公園・晴海緑道公園)、小学校の新開発が進められています。
そのど真ん中に、分譲・賃貸を合わせた新・生活空間「晴海フラッグ」が建設されました。
東京タワー・レインボーブリッジが一望できる眺め
引用：【公式】HARUMI FLAG | PORT VILLAGE[賃貸街区］
マンションの高層階からは、東京タワーとレインボーブリッジが一望できる、恵まれた眺めになっています。
東京タワー・レインボーブリッジは曜日や季節・イベントごとに色や模様を変えるので、飽きることがありません！
機能性と心地よさがマッチした最適な住空間
晴海フラッグは銀座・虎ノ門・品川といった都心へのアクセスが抜群な立地にありながら、晴海ふ頭南端に位置しているので美しい海や緑・空を感じることができます。
まさに都会のオアシスという表現そのままに、便利さと癒しが合わさった住空間になっています。
東京ドーム約3.7個分の広大な敷地にゆったりとした居住スペース
引用：【公式】HARUMI FLAG | PORT VILLAGE[賃貸街区］
開発の対象となった晴海のエリアは、東京ドーム約3.7個分になります。
この中に居住スペースから商業施設まで設けられる訳ですが、空き地率が約50％と、ゆとりのある設計です。
ギューギューになって住むのではなく、近隣と距離を取りながら生活できます。
安らぎ・交流・賑わいなど緻密に設計された空間
晴海フラッグはプライベート空間からパブリック空間へ、居住者の感情に合わせた設計をおこなっています。
緑の空間を意図的に増やすなど、生活する上での心の動きに合わせた緻密な設計が魅力です。
安らぎ・交流・賑わいなどの目的にあった生活ができますね。
共用スペースが街中にあふれる
既存のタワマンにもジムやバーなどの共用サービスが設けられていますが、晴海フラッグの場合はこの共用スペースが街中に溢れています。
キッズルームやスポーツバーなどを自由に使うことができ、豊かなライフスタイルが実現できます。
ユニバーサルデザインに完全対応
晴海フラッグはユニバーサルデザインにも対応しており、妊婦の方、子育て中の方、高齢者の方にも暮らしやすいつくりになっています。
滑りにくい歩行空間や、車いすでも広々通行できるゆとりなど、どんな人も快適に暮らせるデザインです。
優れた防犯性とエネルギーマネジメント
引用：【公式】HARUMI FLAG | PORT VILLAGE[賃貸街区］
大規模な住宅エリアの課題として常にあるのが、エネルギー供給が途絶えたり、防犯上の抜け穴が出来たりしてしまうリスクです。
これらのリスクを防ぐために、晴海フラッグでは光ケーブル網を敷き、隅々まで防犯・セキュリティ対策ができています。
750台を超える防犯カメラで街全体の防犯性を保ち、さらに街全体でWi-Fiへの接続が可能です。
晴海フラッグのマンションについて
晴海フラッグとは、東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地に計画されている、都市開発プロジェクトのことです。
マンション計23棟と商業施設1棟が造られ、全体の戸数は6532戸にもなります。
人口は約1万2千人になると想定されていて、エリア全体を住宅地として開発する大規模計画です。
選手村跡地のマンション概要（分譲）
晴海フラッグの分譲マンションは、「SEA VILLAGE」「SUN VILLAGE」「PARK VILLAGE」の3街区に分かれていて、戸数は合わせて4145戸です。
今後はさらにタワーマンション2棟（計1455戸）の建設が予定されています。
| SUN VILLAGE 第一工区 第1期 | 物件概要 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区晴海五丁目503番（地番） |
| 総戸数 | 465戸 |
| 販売戸数 | 465戸 |
| 販売価格（1戸） | 4,990万円～22,920万円 |
| 最多販売価格帯（100万円単位） | 5,900万円台（31戸） |
| 専有面積 | 61.06㎡～116.58㎡ |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 管理費（月額） | 18,420円～35,800円 |
| 修繕積立金（月額） | 9,050円～16,840円 |
| 交通 | 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）下車徒歩17分（D棟）・18分（C棟）・19分（B・E棟）・20分（F棟）・21分（A棟） |
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
| SEA VILLAGE 第2期 | 物件概要 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区晴海五丁目502番（地番） |
| 総戸数 | 686戸 |
| 販売戸数 | 166戸 |
| 販売価格（1戸） | 7,530万円～17,590万円 |
| 最多販売価格帯（100万円単位） | 8,700万円台（16戸） |
| 専有面積 | 85.37㎡～123.01㎡（トランクルーム面積0.48㎡～1.58㎡含む） |
| 間取り | 3LDK～4LDK |
| 管理費（月額） | 26,470円～43,670円 |
| 修繕積立金（月額） | 14,340円～20,910円 |
| 交通 | 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）下車徒歩16分（E棟）・17分（D棟）・18分（C棟）・19分（B棟）・20分（A棟） |
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
| PARK VILLAGE 第一工区 第2期予告 | 物件概要 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区晴海五丁目504番（地番） |
| 総戸数 | 1637戸 |
| 販売戸数 | 1637戸 |
| 販売価格（1戸） | 11,800万円～22,800万円 |
| 最多販売価格帯（100万円単位） | – |
| 専有面積 | 66.85㎡～91.73㎡ |
| 間取り | 2LDK～3LDK |
| 管理費（月額） | 20,920円～28,880円 |
| 修繕積立金（月額） | 9,570円～13,120円 |
| 交通 | 都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）下車徒歩19分（C・D棟）・20分（B・E棟）・21分（A・F棟） |
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
周辺環境
晴海フラッグは約18ヘクタールの広大な敷地を活用する都市開発プロジェクトです。
敷地内には紹介したようなマンションだけでなく、公園、区立の小学校・中学校などが整備される予定です。
交通機関、大型商業施設、公園、教育施設がそろった「ALL IN TOWN」となる計画が進んでいます。
物件価格と選手村マンションの価格比較
選手村マンションは、都心部の周辺物件と比べると割安であると言われており注目を集めています。
それぞれの実際の物件価格について見てみましょう。
物件価格
コロナ感染症でテレワークが増えたことや、共働き世帯の増加なども影響して、家に広さを求める人が増えています。
そういった影響もあり、都心部のマンションの価格は上昇傾向です。
晴海周辺のマンションも販売相場が高く、1億円を超える物件も珍しくありません。
賃貸の場合でもひと月当たり30万円前後の家賃相場でしょう。
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
選手村マンション
都内の周辺物件の価格が上昇傾向にある中、晴海フラッグで販売される区画は価格発表時の水準に据え置かれていました。
開発当時は72.88㎡の物件価格が5,700万円台となっており、かなり割安な印象を受けました。
ただし、2024年現在は、約61㎡の物件でも8200万円前後まで値上がりしたので注意しましょう。
晴海フラッグの80㎡を超えるマンションは、1億円以上の平均価格です。
※直近の売り出し事例を元に、弊社で独自算出
選手村マンション購入の注意点
選手村マンション購入には、気を付けたいことがあります。
過去の事例を含めて、購入の注意点をまとめました。
五輪延期による引き渡しの延期が訴訟に発展
2020年の新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、東京都オリンピック・パラリンピックの延期が決まり、選手村マンションの販売も一時凍結することになりました。
さらに引き渡しの時期を当初の予定より1年遅らせることを発表。
事前説明なしの決定だったこともあり、購入者のうち不信感を抱いた約30人が、三井不動産など売り主側を相手に民事調停を申し立てたのです。
調停は不成立に終わりましたが、この間「なぜ23年春の引き渡しが不可能なのか」という買い手側の質問に対して道理的な説明はなかったそう。
また引き渡しを当初の契約通りに履行するための努力をした形跡もなかったといいます。
このような動きがあったことで、いまだに売り主側に対しての不信感が拭えないという意見もあるのです。
利便性は未知数
晴海フラッグの分譲マンションが割安である大きな理由は駅から遠いことです。
最寄り駅である大江戸線「勝どき」からは徒歩で16分～21分で、これは敷地の端から駅の入り口までの距離で計算しています。
晴海フラッグの住棟は横長となっているため、棟内のどの部屋に住むかによって数分は余分にかかる可能性があります。
また駅の入り口からホームにつくまでの時間も含まれていないため、実際は玄関から駅のホームまで30分はかかると考えておいたほうがいいでしょう。
新たにバス高速輸送システム「東京BRT」の運行も計画されていますが、その利便性はまだ不透明な部分が多いです。
停留所までは数分かかるほか、輸送はバス2台分で地下鉄1車両分です。
交通ダイヤも地下鉄ほど回数が多くはない点も不安要素となっています。
資産価値は危ういという見方も
現在はまだ東京オリンピック・パラリンピックの熱気が残っているものの、数年も経てば過去の話となります。
オリンピック跡地という付加価値が意味を持たなくなった後、選手村マンションの資産価値を冷静に見てみるとかなり危ういところがあります。
もし購入したマンションを売りに出したいと思った時、毎日の駅への往復に1時間もかかる中古マンションを選ぶ人は少ないでしょう。
都心のマンション購入を検討する大きな理由は、やはり交通の利便性が大きいです。
物件検索サイトで「駅徒歩15分超」という条件で検索をかける人はほとんどいないのではないでしょうか。
賃貸に出す場合も、やはり駅からの遠さはハンデとなるでしょう。
晴海フラッグは孤立が懸念される
晴海フラッグは中央区の端に孤立するニュータウンと言われ、陸の孤島と表現されることもあります。
ニュータウン開発は初めのうちこそ華やかですが、10年20年とたてば住人は高齢化し、建物も老朽化していきます。
また、住む人が入れ替わっていくのはほとんどが交通の利便性のいいところに限られます。
それらを踏まえ、長期的に見て価格に対する物件の価値に納得ができるか慎重に考えてみましょう。
選手村マンション購入に必要な費用
選手村マンションの購入を考えているなら、事前に購入をシミュレーションしてどのくらいの資金が必要になるか知っておくことが大切です。
晴海フラッグの最低売買価格帯である8200万円を参考に、必要な費用を確認していきましょう。
自己資金として必要な金額
まずはローン以外の自己資金として必要な金額を確認します。
晴海フラッグを購入する際の手付金は物件価格の1割ですから、8,200万円の1割で820万円。
また一般的な目安として、物件価格の5％程度の諸費用が必要となり、8,200万円の5％で410万ほど必要になります。
ただ諸費用に関してはローンを組むことも可能です。
ローンを組むために必要な年収
多くの場合住宅購入の際はローンを組むことになりますが、借り入れをする金融機関の審査を通過しなくてはなりません。
審査において、借り入れ可能な限度額は年収の7倍～8倍までであることが一般的です。
8,200万円の物件を購入したい場合、諸費用も含めると8,200万円＋410万円＝8,610万円。
手付金は契約が成立する場合には購入価格の代金へあてることができるので、実際にローンを組む際は手付金を除いた金額を借入することになります。
金融機関の審査を通過するためには、年収1,076万円前後が必要となる計算になります。
余裕のある生活を送るなら年収1,300万円ほど
1,076万円前後の年収が必要であるとお伝えしましたが、これはあくまで最低限の見積もりです。
実際に上記のようなローンを組んだ際には、毎月の返済が家計を圧迫してしまう可能性があります。
- 借入額:8,610万円
- 返済期間:35年
- 金利:1％
仮にこのようなローンを組んだ時、返済額は毎月24.3万円前後となり、年間にすると約292万円です。
また晴海フラッグでは、毎月の管理費と修繕積立金が合わせて4万ほど必要です。
その他、お子さんがいる場合は成長に応じた教育費、駐車場料金や固定資産税など、ローンの返済以外にも必要な費用を考慮しておく必要があります。
お伝えしたように、年収1,076万円で8,610万円のローンを組むのはあくまで最低限の見積もりです。
返済費以外にかかるお金のことを考えれば、余裕を持った生活を送るためには年収1,300万円以上あったほうが安心です。
暮らしに余裕を持ちながらの返済プランをたてられるかどうか、ローンを組む前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。
将来の生活設計をよく考えて購入を検討しよう
都心部の周辺物件と比べて手頃感を感じられる晴海フラッグですが、購入を検討する際にはいくつか留意しておくべき点もあります。
物件価格が割安となっている理由や、長期的な目で価値を見て検討するようにしましょう。
