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マンションを売却しようと考えている人は、どのタイミングで売ると希望条件に近い価格で売れやすいのか考えているのではないでしょうか？
特に大規模修繕があると、マンションの外観がきれいになるので、終わってから売った方が良いのか悩みますよね。
結論から言えば、マンションを大規模修繕の前後どちらで売るべきかは、物件や管理組合の状況によって異なります。
修繕前は工事中の生活負担や一時金負担を避けられる可能性がある一方、修繕後は外観や共用部分の印象が改善する場合があります。
大規模修繕前に売る場合と後で売る場合の特徴を理解して、どちらが自分に合っているか判断しましょう。
この記事ではマンションの大規模修繕について解説してから、売り時別の特徴を解説していきます。
マンションの大規模修繕とは？
マンションの大規模修繕とは、外壁や屋上防水、バルコニー、廊下などの共用部分について、劣化状況を調査したうえで計画的に行うまとまった修繕工事のことを指します。
外壁のシーリングや塗装、防水などは、12〜15年程度を参考周期として計画されることがあります。
ただし、実際の工事時期は建物の仕様や劣化状況、過去の工事内容、資金計画などによって異なります。
一般的にはマンションの外周に足場を設置し、外壁補修や塗装、シーリング、防水などを行います。
給排水管や設備の更新は、劣化状況や長期修繕計画に応じて別の時期に行われることもあります。
工期は数か月程度となることが多いですが、マンションの規模、工事内容、建物形状、天候などによって異なります。
具体的な期間は、管理組合が公表する工事計画を確認しましょう。
建物を良好な状態に維持するには、劣化状況に応じた修繕工事が必要です。
ただし、資金不足や管理組合の合意形成によって、予定時期が変更される場合もあります。
修繕積立金が増額される場合がある
マンションの大規模修繕を行うための資金は、居住者から修繕積立金として集められます。
大規模修繕は工事費も高いため、毎月一定額の修繕積立金を徴収します。
修繕積立金は、次のような理由で増額される場合があります。
- 長期修繕計画の見直しにより、必要な工事費が増えた
- 資材費や人件費などの工事費が上昇した
- 現在の積立額では将来の工事費を賄えないことが分かった
- 設備の更新など、当初計画になかった工事が必要になった
長期修繕計画と実際の工事費に差が生じた場合や、大規模修繕によって修繕積立金の残高が減少し、次回以降の工事に必要な資金が不足すると見込まれる場合は、積立額の増額や一時金の徴収が検討されます。
修繕積立金が増額される時期は大規模修繕の前後に限らず、管理組合の資金計画や総会決議によって異なります。
購入後に修繕積立金の増額や一時金徴収が予定されている場合は、買主の毎月の負担や購入判断に影響する可能性があります。
マンションの大規模修繕前に売る時のポイント
マンションを大規模修繕前に売る場合、次のメリットとデメリットがあります。
- 修繕工事の完了を待たずに売却活動を始められる
- 修繕積立金の増額前に売却できる場合がある
- 外観の劣化が目立つ場合は内覧時の印象に影響する
大規模修繕前は、外壁の汚れや劣化が目立つ場合、内覧時の印象に影響する可能性があります。
以下にそれぞれのメリットとデメリットを解説します。
修繕工事の完了を待たずに売却できる
大規模修繕前にマンションを売るメリットとしては、大規模修繕を待たずに売却活動を始められる点があります。
大規模修繕は工事内容によって数か月以上かかることもあるため、修繕後まで待つと売却時期が遅くなります。
ただし、数か月から1年程度の築年数差が売却価格に与える影響は、物件や市場によって異なります。
築年数が比較的浅い物件は購入希望者から検討されやすい場合があります。
ただし、室内の状態は共用部分の大規模修繕とは別に評価されるため、必要に応じて清掃や補修を検討しましょう。
修繕積立金の増額前に売却できる場合がある
築年数が進むと、給排水管やエレベーターなど高額な設備更新が必要になる場合があります。
そのため、長期修繕計画の見直しによって修繕積立金が増額されることがあります。
ただし、大規模修繕の前後で修繕積立金が変わるかどうかは、積立方式や長期修繕計画によって異なります。
工事前に増額される場合や、工事後も金額が変わらない場合もあります。
増額が決まる前に売却できた場合は、買主の月々の負担が増える前に売却できる可能性があります。
外観の劣化が内覧時の印象に影響する場合がある
大規模修繕では、外壁、屋上防水、バルコニー、廊下などの共用部分を中心に修繕します。
各住戸の内装は、原則として区分所有者が個別に対応します。
修繕前に外壁の汚れやひび割れ、シーリングの劣化などが目立つ場合は、内覧時の印象に影響する可能性があります。
一方、日常管理が行き届いている物件では、修繕前でも良好な印象を保っていることがあります。
多少見た目が古いとしても、共用部分の掃除が行き届いている場合は売却できるため、不動産会社に相談しましょう。
マンションの大規模修繕後に売る時のポイント
マンションの大規模修繕後に売る場合、次のようなメリットとデメリットがあります。
- 外観や共用部分の印象が良くなる場合がある
- 修繕積立金の増額や一時金徴収が予定される場合がある
外観や共用部分の印象が改善する場合がありますが、修繕積立金の増額や一時金徴収が予定されている場合は、買主の資金計画に影響する可能性があります。
一方で、計画的に修繕が行われていることが管理面で評価される場合もあります。
以下にそれぞれのメリットとデメリットを解説します。
外観や共用部分の印象が良くなる場合がある
大規模修繕後にマンションを売却するメリットは、外観や共用部分のきれいさをアピールできる点です。
外観や共用部分の印象が改善すると、内覧者に好印象を与える可能性があります。
ただし、売却価格は築年数、立地、室内状態、管理状況、維持費などを含めて判断されます。
修繕積立金が増額される場合がある
マンションの大規模修繕後に、修繕積立金が高く設定されるケースがあります。
ただし、修繕積立金の増額は大規模修繕後に限らず、工事前や長期修繕計画の見直し時に行われる場合もあります。
月々の修繕積立金が低く設定されていても、積立残高や将来の工事費が不足している場合は、一時金の徴収や積立金の増額が必要になることがあります。
どの程度の積立残高があり、将来的な増額や一時金徴収が予定されているかを確認しておきましょう。
大規模修繕の時期や修繕積立金の金額を確認する方法
大規模修繕の時期や修繕積立金の金額を確認する方法としては、次の資料や情報を確認することが重要です。
- 長期修繕計画を確認する
- 前回の大規模修繕の時期を確認する
- 管理組合の総会議事録や積立残高を確認する
- 重要事項調査報告書を確認する
- 修繕積立金に関するガイドラインを確認する
これらの資料を確認すると、修繕時期や積立金の状況を把握できます。
ただし、大規模修繕後に積立金が増額されるかどうかは、長期修繕計画だけで確定するものではありません。
修繕積立金の残高や一時金徴収の予定、管理組合の借入れの有無なども確認しておきましょう。
以下にそれぞれの確認ポイントを解説します。
長期修繕計画を確認する
マンション購入時に管理組合から受け取った書類や、管理会社・管理組合が保管している長期修繕計画を確認しましょう。
長期修繕計画では、将来予定される工事内容、時期、概算費用、積立計画などを確認できます。
ただし、長期修繕計画は確定事項ではなく、建物の劣化状況や工事費の変化などに応じて見直されます。
修繕積立金の増額についても、計画に記載されているだけで確定するとは限らず、管理組合総会での決議などを経て決まります。
長期修繕計画が作成されていても、長期間見直されていない場合があります。
計画期間、作成・更新日、修繕積立金との整合性を確認しましょう。
前回の大規模修繕の時期を確認する
大規模修繕がいつ行われるかを確認する場合は、前回の大規模修繕がいつ行われたかを確認しましょう。
前回の工事時期は次回時期を考える参考になりますが、単純に12〜15年を足せば確定するわけではありません。
最新の長期修繕計画や建物診断、総会議事録を確認しましょう。
築年数が浅くまだ大規模修繕を行っていないマンションでは、最初の大規模修繕が築12〜15年頃に計画されるケースがあります。
ただし、実施時期は建物の状態や管理組合の計画によって異なるため、長期修繕計画で確認してください。
管理組合の総会議事録や重要事項調査報告書を確認する
大規模修繕の具体的な予定や費用負担を確認するには、管理組合の総会議事録や理事会議事録も確認しましょう。
すでに工事の実施、修繕積立金の増額、一時金徴収などが決議されている場合は、議事録に記載されていることがあります。
また、不動産会社を通じて取得する重要事項調査報告書では、修繕積立金の月額や残高、滞納額、増額予定、大規模修繕の実施履歴などを確認できる場合があります。
大規模修繕の実施予定、修繕積立金の増額、一時金徴収などが決まっている場合は、仲介会社へ正確に伝え、買主へ説明できるよう資料を準備しましょう。
修繕積立金のガイドラインを確認する
修繕積立金の金額を確認する際は、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」が参考になります。
ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間全体で必要となる修繕積立金を、専有面積・月当たりに換算した目安が提示されています。
国土交通省の2024年6月改定ガイドラインでは、地上20階未満で建築延床面積が5,000㎡未満のマンションについて、計画期間全体の修繕積立金の平均額は335円／㎡・月、事例の3分の2が含まれる範囲は235〜430円／㎡・月とされています。
ただし、この金額は現在徴収している月額そのものではなく、計画期間全体で必要な修繕積立金を月額・専有面積当たりに換算した目安です。
現在の月額がこの金額より低いだけで、直ちに積立不足とは判断できません。
長期修繕計画上の必要額、積立残高、機械式駐車場の有無、今後の増額計画などを併せて確認しましょう。
マンションの売り時は大規模修繕の計画と積立状況を確認して判断しよう
マンションを大規模修繕の前後どちらで売るべきかは、物件や管理組合の状況によって異なります。
大規模修繕前に売れば工事の完了を待たずに売却活動を始められる一方、外壁の劣化などが内覧時の印象に影響する可能性があります。
大規模修繕後は外観や共用部分の印象が改善する場合がありますが、修繕積立金の増額や一時金徴収が予定されている場合は、買主の負担に影響します。
修繕時期や積立金を確認する場合は長期修繕計画だけでなく、総会議事録、修繕積立金の残高、重要事項調査報告書なども確認しましょう。
