不動産売却をすると扶養から外れる？扶養・配偶者控除や税金支払いへの影響を解説

「配偶者特別控除」の加入条件下における「納税者本人のその年における合計所得金額が1,000万円以下であること」、「年間の合計所得金額が48万円超133万円以下」のいずれかを破れば、扶養控除から外されます。

不動産売却による譲渡所得の金額を鑑みれば、「配偶者特別控除」の加入条件に記載されている金額を優に超えるのは確実です。

しかし、譲渡所得はあくまで一時的なモノなので、翌年以降からは再度、「配偶者特別控除」の加入が可能になります。

不動産売却における所得とは？

上記の内容を考える上で理解しておきたいのが、不動産売却における所得の意味です。

所得というと給料(給与所得)をイメージする方が多いと思いますが、給与所得以外にも、様々な所得があります。

このうち、不動産売却で得られる所得は譲渡所得と見なされます。

譲渡所得=売却価額ではない

この譲渡所得は、不動産の売却価額と必ずしもイコールではありません。

わかりやすく説明をすると、譲渡所得とは不動産を売却して得た利益と購入時にかかった費用の差額のことです。

例えば、1,000万円で購入した物件が1,500万円で売れた場合、譲渡所得は＋500万円となります。

この時は、扶養から外れてしまうことになります。

譲渡所得がプラスになる事例は少数

譲渡所得がプラスになる事例は、決して多くはありません。

なぜなら、建物は築年数の経過によって資産価値を落とすのが普通だからです。

不動産でなくても、新品のCDや本を買って、中古で売った時に購入価格以上で売れるケースはかなり稀というのは多くの方が理解しているでしょう。

特に不動産は築年数の経過による価値の下落幅が大きい資産なので、譲渡所得がプラスになるケースは思っているよりも少ないです。

そのため、不動産売却をしたら扶養が外れるか心配する方はひとまず安心をしてください。

譲渡所得の計算方法

不動産売却で扶養から外れるかどうかの判断は、譲渡所得がいくらかによって決まります。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

取得費とは、建物の場合は購入価額から減価償却費を控除した金額のことです。

土地には減価償却の概念がないので、購入価額をそのまま取得費に計上します。

譲渡価額とは、不動産の売却価額のこと、譲渡費用は仲介手数料など、売却に要した費用を指します。

例えば、以下のような物件があったとします。

この場合、譲渡所得は以下の通りになります。

4,000万円－3,500万円－100万円＝＋400万円

この場合は所得が38万円を超えているので扶養から外れます。

一方、譲渡価額が4,000万円でも取得費が4,000万円の場合、上の式に当てはめると譲渡所得は－100万円となり扶養は外れません。

譲渡所得は売却価額から判断できないので注意しましょう。

取得費が不明な場合の計算方法

中には売買契約書がない、家が古すぎてどの業者と契約していたか分からないというケースもあります。

この場合、正確な購入額がわかりません。

こうしたケースで用いられるのが概算取得費(譲渡価額の5％)です。

譲渡価額が4,000万円、譲渡費用が100万円で取得費が不明な場合、以下のように計算します。

4,000万円－200万円－100万円＝＋3,700万円

この計算方法だと譲渡所得が高額になりやすく、扶養に外れやすい・譲渡所得税が高額になりやすいというリスクがあります。

そのため、取得費を証明できる資料は出来るだけ大切に保管しておく必要があります。

不動産を売却して扶養から外れるデメリット

不動産を売却し譲渡所得がプラスになり扶養から外れることはデメリットがあります。

扶養を外れない為には38万円を超えないことが条件になってきます。

若干少ないように感じるかもしれませんが、不動産の売却価格ではなく譲渡所得で計算するため、38万円を超えないことも多くあります。

税金の影響

不動産を売却し利益が出た場合は所得税が発生しているので、これに対して税金を支払う義務があります。

また、扶養から外れるために住民税の支払いもしなくてはいけないというデメリットもあります。

しかし、譲渡所得を計算してみた結果収支がマイナスだった場合は所得税や住民税は発生しないのでお税金を支払う必要はありません。

配偶者控除への影響

譲渡所得がプラスだった場合、納税者のほうにもデメリットがあります。

納税者は、税金を控除している人がいる場合、収入から38万円を控除して所得税を計算します。

そのため、納税者にかかる税金が高くなってしまうため、家庭の収入を見ると少なくなってしまう可能性があります。

しかし、これは一時的なものになるので不動産を売却した次の年からは配偶控除者に戻ることができます。

税金と同じく気になるのが健康保険に関してだと思います、社会保険にお加入する条件にも収入は大きく関係してきますが、健康保険は継続的な収入が対象であり、不動産を売却して得た一時的な収入は対象外になりますので気にする必要はありません。

扶養から外れた時の税金の影響

不動産売却で扶養から外れてしまった場合、世帯主・配偶者ともに以下のような影響があります。

それぞれ、詳しく見てきましょう。

世帯主の税金の変化

世帯主の年間合計所得が900万円以下の場合、配偶者の所得が38万円を超えた時点で配偶者控除は受けられなくなります。

配偶者控除は、控除額を年間合計所得によって以下の通りに定めています。

これとは別に、配偶者特別控除というものも存在します。

配偶者特別控除は最大38万円の控除効果がありますが、こちらも譲渡所得が一定額を超えると受けられなくなります。

配偶者の合計所得と世帯主の所得、控除額の関係は以下の通りです。

【出典】国税庁「No.1195 配偶者特別控除」

配偶者の税金の変化

配偶者に譲渡所得が発生した場合、、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税は譲渡所得に所定の税率をかけた金額になります。

税率は物件の所有期間が5年以下か、5年超かによって以下のように変化します。

ちなみに、所有期間は取得日～売却した日の属する年の１月１日までで計算するので注意しましょう。

妻名義で不動産売却をすると配偶者控除から外れる可能性が高い

配偶者控除とは、継続的な収入のある夫を持つ妻が、年収0~38万円の場合に受けられる制度で、所得税を抑える働きがあります。

ただ、パートやアルバイトをしている妻であれば、年収103万円以下が控除の条件となります。

また、夫の年収が1000万円未満であることも条件となっており、それ以上ある場合はどんな理由があっても利用できません。

不動産売却で臨時収入が発生した場合は？

不動産売却によって得られる利益は物件の種類・状態によって異なりますが、ほとんどの場合38万円は超えるでしょう。

そのため、基本的には不動産売却をしてしまうと控除からは外れてしまいます。

控除を受けているときは社会健康保険(夫が公務員の場合は共済組合保険)に入っていなすが、控除の適用外になった場合、国民保険に加入することになります。

扶養から外れずに不動産売却を行う方法

不動産の売却を検討する際、扶養の範囲を超える収入が発生すると扶養を外れてしまうリスクがあります。

しかし、適切な方法を用いれば、扶養を維持しながら不動産を売却することが可能です。

ここでは、加入している扶養から外されることなく不動産売却を行う方法について解説します。

譲渡所得の特別控除を利用する

扶養から外れることなく不動産を売却するには、 所得制限の範囲内、年間合計収入が38万円以下に留めたうえで行う必要がありますが、不可能に近いです。

しかし、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用される不動産を売却する場合は、3,000万円の特別控除を利用することで年間合計収入が38万円以下に留めることができます。

なおこの控除を利用するには、以下のような条件を満たす必要があります。

上記は、親と同居をしていて、親の死去をきっかけに相続した住宅を売却するケースで不動産を売却するときに利用する控除の利用条件になります。

納税者に贈与してから売却する

年間合計収入が38万円以下に留めるのが難しい場合は、夫婦間での贈与を通じて不動産を売却する方法もあります。

妻が夫に不動産を贈与し、その後夫が不動産を売却することで、妻の収入に売却益が加算されることを防ぎます。

しかし、この方法を取る際は贈与税と登録免許税の発生に注意が必要です。

贈与税は、110万円の基礎控除を超える部分に対して課税され、夫婦間であれば更に特別控除が適用される場合があります。

登録免許税も不動産価格に応じて課税されます。

したがって、経済的観点から最適な方法を選択するには、売却による所得税と住民税の負担と贈与税、登録免許税の負担を比較することが重要です。

不動産売却を行って扶養から外された後に行う手続き

相続によって取得した不動産を売却すると、税法上や社会保険上で扶養から外れることがあります。

ここでは、そのような状況で必要となる手続きについてご説明します。

売却や賃貸による収入がある場合、税金の申告と納税のプロセスが発生しますので、適切な手続きを理解し、期限内に完了させることが重要です。

年末調整後に「税法上の扶養」から外されたら確定申告を提出する

年末調整で既に申告されていた扶養が、不動産売却により翌年以降扶養から外れる場合は、その年の確定申告を通じて税金を精算する必要があります。

これは、扶養者が所得税額を適正に計算し直し、必要に応じて差額の納税または還付を受けるためです。

「社会保険上の扶養」から外れたら「健康保険被扶養者（異動）届」を提出

社会保険の面では、扶養から外れることを勤務先に通知し、「健康保険被扶養者（異動）届」を提出することで、正式に社会保険の扶養状態を更新します。

それにより、被扶養者は自らの健康保険や年金の手続きを自分で行う必要が出てきます。

不動産売却を行ったら確定申告を提出する

不動産を売却したり賃貸収入がある場合、年間20万円を超える所得があれば所得税の確定申告が必要です。

この際、譲渡所得税や不動産所得税を計算し、申告期限内に提出することが求められます。

住民税も同様に申告が必要になることがあるため、注意が必要です。

所得税・住民税納税を済ませていく

確定申告をした後は、計算された所得税を期限までに納税します。

住民税に関しては、翌年の6月から納税が始まりますが、これは給与からの天引きまたは自ら納める方法で対応可能です。

確定申告を通じて正しい税金を納めることで、税務上の問題を避けることができます。

不動産売却で扶養控除から外れる時の質問

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ここでは、不動産売却を行って扶養控除から外れる原因について知っておきたいことや解決しておきたいことを質問形式で解説して行きます。

不動産売却を行って扶養から外れないようにする方法はある？

不動産売却を行って扶養から外れないようにする方法は、配偶者控除または配偶者特別控除における所得制限の範囲を超えないようにすることです。

仮に不動産売却を行って、譲渡所得が配偶者控除または配偶者特別控除における所得制限の範囲を超える場合は、3,000万円の特別控除などの税制優遇措置を活用して扶養から外れないように努めましょう。

不動産売却後も配偶者控除を受け続けられる？

不動産売却を行って、高額利益が出た場合でも控除を受け続けられるケースがあります。

そのケースとは、購入費に比べて売却費が少なかったときです。

ほとんどの家、マンションは人が住み、築年数が経つにつれて大幅に価値を落とすので購入費のほうが高くなるのですが、本人が購入費を全額負担したとは限りません。

夫婦で分割負担したということもあるでしょうし、購入時はお金を出していないのに成り行きで不動産を持つことになった方もいることでしょう。

実際には、扶養を受けている人が本人名義で売却する場合は、ほとんどが利益と見なされてしまいます。

扶養から外れるのを防ぐ方法はある？

扶養を受けている者が不動産売却を行った結果、損してしまう大きな理由は、収入がない、あるいはわずかにも関わらず、本人名義で不動産を売却してしまったということが挙げられます。

そのため、無収入の妻が物件の所有者になっているときは、売却前に夫名義へ変更するのをおすすめします。

収入がある人が物件の所有者名義になっていたほうが、住宅ローンを借り入れるときなどにも便利です。

変更手続きは司法書士に依頼をしておこないますが、費用が10万円ほどかかります。

離婚などで意見の一致が難しい場合

この名義変更は、両者の意見が一致して初めておこなうことができます。

ただ、離婚をした場合などは意思の疎通が難しいこともあります。

こうした場合は弁護士や司法書士の立ち合いのもとで話し合いをするといった対策が必要です。

共有名義である場合も

妻や夫の個人名義だと思っていたら、夫婦の共有名義だったというケースもよくあります。

通常は処理が厄介だといわれるこのケースですが、すんなりと夫の個人名義に変更することができるので、配偶者控除対策をしたいときは寧ろ都合が良いです。

被扶養者が不動産売却をしても”扶養対象”に変わりはない？

扶養から外れたら、国民健康保険へ加入しなければいけません。

ただ、健康保険は勤務先(配偶者控除を受けている妻は夫の勤務先)によって加入要件が異なるので、不動産売却をしたら必ずしも保険加入の義務が発生するわけではなく、配偶者控除から100％外れるわけでもありません。

そもそも、不動産売却で得た利益は一時的なものであり、収入のベースアップにはなっていません。つまり、扶養になったことで得られるメリットは売却年は受けられないが、扶養対象から外れるわけではないのです。

売却代金が入った年は控除を受けられませんが、扶養対象から外れることはないので安心しましょう。

売却の翌年から配偶者控除をまた受けられる

妻名義で不動産を売却すれば、その年は配偶者控除を受けることはできません。

ただ前述の通り、扶養対象から外れることはないので、その翌年からは配偶者控除を再び受けられます。

また、配偶者控除は年収が少額であることが条件なので、売却代金を貯蓄に回した場合も問題はありません。

勤務先の扶養手当については条件を要チェック

勤務先によっても、独自に扶養手当が定められています。

ただこれは公的なものではないので、会社によって条件が異なります。

不動産を売却した場合の規定もそれぞれ異なるので、売却前に条件をしっかりチェックしておきましょう。

扶養から外れることを気にするより高額売却を目指すほうがお得

前述の通り、物件が高値で売れると配偶者控除が外れてしまい、高額出費がかかってしまいます。

しかし、だからといって安値で売れれば良いというわけでもありません。

健康保険料は最高額でも85万円なので、物件を4000万円前後で売ることができれば仲介手数料などを支払っても十分負担できる額です。

また、不動産はちょっとした努力とコツを抑えていれば、査定額より高額で売ることができます。

不動産のような高額資産を売るチャンスは一生に一度あるかどうかですし、あまり知られていない高額売却のコツも多くあります。

こちらの記事を参考にしながら、まずは不動産をより高く売ることを考えていきましょう。

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