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不動産売買では、不動産登記という手続きが必要になります。
不動産を円滑に取引する上で非常に重要な要素ですが、ほとんどの方はその意味や内容を理解していないと思います。
そこで今回は、不動産登記の必要性や目的、かかる費用について分かりやすく解説していきます。
不動産登記とは？その内容と目的
登記とは、それが誰のものなのか公的に確定する作業のことです。
不動産登記も同じで、取得した土地や建物の所有者を確定するために実施されます。
不動産登記をおこなうと、法務局が管理する帳簿に、不動産の状況や所有者などの情報が整理されます。
これが、登記事項証明書となります。
不動産登記がおこなわれないと、いったい不動産の本当の所有者が誰なのか分からなくなってしまいます。
最悪の場合、自分の不動産が知らない人に勝手に売られたり、処分されたりする可能性もあり得る訳です。
また、入居者とは別に不動産の持ち主がいるのに、入居者に対して国・自治体が税金の支払いを命じるような事態も起こり得ます。
こうしたケースを避けるためにも、不動産登記は重要なのです。
不動産登記簿謄本の内容と見方
登記登録は現在、データ管理されており、登記所にて所定の書類を提出すれば、誰でも登記事項証明書の交付が受けられます。
以下は、交付される不動産登記簿謄本の見本になります。
参照：不動産登記簿謄本の見本より
登記記録は、1筆(1区画)の土地、または1個の建物ごとに作成され、登記には、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」の4つが記載されています。
| 登記書類上の区分 | 記載内容 | 記載事項 |
|---|---|---|
| 表題部(土地) | 不動産の概要 | 所在・地番・地目（田畑、空き地など）・地積（面積） |
| 表題部(建物) | 同上 | 所在・家屋番号・種類・構造・床面積など |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項の記載 | 所有権保存登記、仮登記、所有権移転登記、差押え等 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利に関する事項の記載 | 抵当権、借地権、賃借権など |
| 共同担保目録 | 1つの債権の担保となっている不動産を一覧化したもの※複数件ある場合はそのすべてが記載されている | ― |
ここからは、動産登記簿謄本に記載されている内容について詳しく解説します。
表題部
表題部では不動産の基本情報が記載されています。
土地の場合、その位置、利用目的、面積などが示されます。
この部分は、不動産の物理的特性を理解するのに役立ちます。
権利部（甲区）
権利部（甲区）には、所有権に関する情報が登録されています。
ここには、所有者の名前、住所、そして所有権が購入、相続など、どのようにして得られたかが記載されます。
これにより、不動産の法的所有者が誰であるかが明確になります。
権利部（乙区）
権利部（乙区）では、所有権以外の権利、例えば抵当権、地上権、借地権などが登録されます。
例えば、抵当権は金融機関がローンを保証するために設定されることが多く、これがある場合、物件の購入後に競売にかけられるリスクがあることを意味します。
このセクションは、物件に対する第三者の権利を理解するのに重要です。
共同担保目録
共同担保目録は、一つの債務に対する複数の不動産の担保を一覧にしたものです。
例えば、一つの大きな借入に対して、複数の不動産が担保として提供される場合、これらは共同担保目録に記載されます。
これにより、一つの債権がどの不動産に対してどのように影響を及ぼすかがわかります。
不動産登記が必要なケース
不動産登記をおこなうケースは、一生に何度もある訳ではありません。
しかし、特定のケースに当てはまるタイミングで、登記を実施しなければいけません。
ここからは、不動産登記が必要なケースを紹介します。
登記のタイミング➀不動産を取得した時
不動産の取得方法は、購入や相続、譲渡などがあります。
この時に、新しい不動産所有者は登記を実施します。
この時の不動産登記は、所有権の移転登記と呼ばれます。
この時は、建物の表題登記と所有権の保存登記(権利部の甲区欄を作成)の2つの作業をおこないます。
登記のタイミング②住所を変更した時・結婚等で姓が変わった時
住所を変更した時や結婚・離婚で姓が変わった時も、不動産登記が必要です。
この時は、登記名義人の住所・氏名の変更登記をおこないます。
登記のタイミング③住宅ローンを完済した時
住宅ローンを完済しても、物件に担保(抵当権)が付き続けます。
この抵当権を取り外すためにも、不動産登記が必要です。
この時の手続きを抵当権抹消登記と呼び、不動産売買をおこなう際は必須となります。
登記のタイミング④建物を解体した時
建物を解体したら、登記簿もそのままにしておく訳にはいきません。
建物の滅失登記をおこない、無くなったことを証明します。
不動産登記の進め方
不動産登記は、所有権やその他の権利関係を公式に記録する法的手続きです。
以下は、不動産登記の進め方になります。
- 司法書士に相談・依頼
- 司法書士が作成した書類に署名
- 司法書による登記申請
- 登記手続きの完了・書類の送付
このプロセスは複雑で、多くの場合、専門家である司法書士の支援が必要となります。
ここからは、不動産登記の進め方について解説します。
司法書士に相談・依頼
最初のステップとして、信頼できる司法書士を見つけて相談することが重要です。
多くの場合、初回の相談は無料です。司法書士は、登記の目的や必要性を理解した上で、適切な手続きをアドバイスし、見積もりを提供します。問題がなければ正式に依頼を行います。
司法書士が作成した書類に署名
依頼を受けた司法書士は、登記に必要な書類を作成します。
これらの書類には、所有者や関係者の署名や押印が必要な場合があり、この部分は本人が行う必要があります。
一部の書類は本人でなければ取得できないため、この点にも注意が必要です。
司法書士による登記申請
書類が整えば、司法書士が法務局に登記申請を行います。
この際、登記官は提出された書類が法的に適切か、不備がないかを検討します。
問題がなければ、手続きは次の段階へ進みます。
登記手続きの完了・書類の送付
登記官によって書類が承認されると、登記記録に必要事項が記載され、登記済証（登記識別情報通知書）が作成されます。
最終的に、司法書士からクライアントへ書類が送付され、これにより登記手続きが完了します。
不動産登記の費用(登録免許税)の種類と相場
不動産登記の費用は、ケースによってもかなり違いがあります。
ここからは、不動産登記にかかる費用を4つのケースに分けて紹介していきます。
売買時の所有権移転にかかる登記費用の相場
売買時の所有権移転でかかる登録免許税は、以下の計算式で算出します。
| 土地 | 評価額の1.5％（令和3年3月31日まで） |
|---|---|
| 建物 | 評価額の2％※ |
この場合、土地売買にかかる登録免許税は評価額の1.5％となっています。
ただこちらは、令和3年3月31日までに登記を受ける場合に限定されるので注意が必要です。
一方、建物は基本的に評価額の2％が費用となりますが、条件を満たしていれば軽減税率が適用されるケースもあります。
相続時の所有権移転にかかる登記費用の相場
相続時の所有権移転登記にかかる費用は、土地、建物ともに同じで、評価額の0.4％となります。
贈与時の所有権移転にかかる登記費用の相場
贈与時の所有権移転登記にかかる費用は、土地、建物ともに評価額の2％となります。
贈与は費用がかからない分、費用が高額になっていますね。
抵当権抹消登記にかかる登記費用の相場
抵当権抹消登記では、抵当権が設定されている建物・土地それぞれに1,000円かかります。
つまり建物・土地にそれぞれ抵当権が設定されていた場合、費用は2,000円となります。
不動産登記の期限はいつまで？
不動産登記には、期限がない場合もあれば、設定されている場合もあります。
期限が設定されている場合、それを過ぎると罰則が加わるので十分注意する必要があります。
建物の表題登記が加わる場合は注意が必要
不動産登記をおこなう際に注意したいのが、建物の表題登記が含まれる場合です。
建物の表題登記は、原則として新築時や中古取得時の1か月以内に手続きをしなければいけません。
これを過ぎた時は、10万円以下の過料に処すると法律で明記されています。
不動産登記をせずにトラブルが発生するケース
上記以外の不動産登記作業は、特に期限が設けられている訳ではありません。
しかし、いくら期限がなくても登記をしないとトラブルに巻き込まれるケースがあります。
すぐに所有権移転登記をしないと所有権を主張できない
所有権移転登記はだいたい1か月が期限となりますが、登記が完了していない段階では、公的に不動産の所有権を主張することができません。
トラブルに巻き込まれないためには、代金を支払ったタイミングで手続きをするのがおすすめです。
相続時すぐに所有権移転登記をしないと時間・手間が発生
不動産を相続したらすぐに所有権移転登記をしないと、新たな相続人が発生して書類集めなどが難航します。
相続人が多くいる場合、その話し合いにも時間がかかるため、早めに手続きをしておかないと作業がより複雑化してしまいます。
不動産登記では司法書士・土地家屋調査士への報酬もかかる
不動産登記は多くの場合、専門家である司法書士に依頼します。
この時にかかる費用相場は、以下の通りです。
| 所有権移転登記(相続) | 6万円～8万円 |
|---|---|
| 所有権移転登記(売買) | 4万5000円～6万5000円 |
| 所有権保存登記 | 2万円～3万円 |
| 抵当権抹消登記 | 1万5000円～2万円 |
| 住所・氏名の変更登記 | 1万2000円 |
この他、代金の決済立ち合いでの交通費など、条件に応じて費用は上乗せされていくので注意が必要です。
上記内容に関しては司法書士に依頼すればOKですが、建物表題登記に関しては土地家屋調査士への依頼が必要なので注意しましょう。
この場合にかかる費用はおよそ8万円前後になります。
自分で不動産登記をする際の注意点
司法書士や土地家屋調査士に依頼する際にかかる費用を払いたくないので、自分で不動産登記をしようとする方も少なからずします。
自分で登記手続きをすれば費用はかなり抑えることができますが、一方で素人がこうした専門的な分野に挑戦すると、大きなリスクが生じます。
ここからは、自分で不動産登記をおこなう注意点を解説します。
不動産取引のルールに違反するリスクが高まる
不動産は高額な資産であり、国・自治体にとっても重要なものです。
そのため、取引のルールも厳格に定められています。
初心者が自分なりに不動産登記をおこなえば、知らぬ間にルールに違反してしまう可能性が高まります。
登記に専門家がいるのは、金銭が大きく動く作業だからです。
そのため、自分で不動産登記をおこなうと詐欺などに狙われるリスクも高くなります。
金融機関が認めないケースも
住宅ローン融資を伴う不動産売買の場合、銀行側が「正当な売買をおこなうために、司法書士を立ててほしい」と依頼してくる可能性があります。
これを避けるためには、事前に金融機関しっかり相談するしかありません。
表題登記のために図面作成が必要
建物の表題登記には図面が必要になるので、専門家に依頼しない場合は自分で作成するしかありません。
図面作成にはルールがあり、誰でもできる訳ではないので注意しましょう。
不動産登記に関する質問
不動産登記は、所有権やその他の権利を明確にする重要な手続きです。
しかし、多くの人にとってその手続きや義務については不明な点が多いものです。
以下では、よくある疑問に対して解説を行います。
不動産登記はいつまで行わなければならない？
不動産登記には、特定のケースにおける義務と期限が設けられています。
例えば、新築の建物については「建物の表題登記」を建物の完成後1ヶ月以内に行う必要があります。
また、相続登記や住所・氏名の変更登記も将来的には義務化される予定で、それぞれ相続が確定してから3年以内、変更があった日から2年以内に行う必要があります。
不動産登記を行わなかったらどうなる？
義務付けられている登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
実際に過料が科されるケースは少ないですが、登記を怠ることは所有権などの主張が困難になるリスクを伴います。
たとえば、不動産を購入しても登記を移転しないと、第三者に対して所有権を主張できなくなるため、トラブルの元となります。
引っ越しや結婚などを理由に住所・氏名が変わるときは登記内容の変更は必要？
住所や氏名の変更に伴う登記は義務化されていませんが、将来的には義務化される予定です。
変更登記は、登記簿に記載された情報が現実と異なる場合に行うもので、変更があった日から2年以内に行う必要があるとされています。
これを怠ると、将来的には過料が科される可能性があります。
不動産登記は自分で進めることもできる？
自分で不動産登記を行うこともできます。
しかし、そのプロセスは複雑で、現地調査、必要書類の収集、図面の作成、法務局への相談や書類提出など、多くの手間と専門知識が必要です。特殊な事情がある場合、自分で手続きを進めるのが難しくなることもあります。
そのため、通常は専門家である司法書士に依頼することをお勧めします。
不動産取得したら司法書士の力を借りて不動産登記を済ませよう
不動産を購入する際や相続で取得した場合、所有権移転登記は必須の手続きです。
この登記を行うことで、新しい所有者としての名義が公式に記録されます。
また、不動産所有者の住所や氏名に変更があった場合も、適切な登記が必要となります。
これらの手続きには特定の期限は設けられていないものの、登記簿に誤った情報が記載されたまま放置すると、将来的に不利益を被るリスクが高まります。
例えば、所有権の紛争や財産の評価に影響を及ぼす可能性があります。
これを避けるためにも、不動産を取得した際は速やかに登記手続きを行うことが重要です。
この複雑なプロセスをスムーズに進めるためには、専門知識を持つ司法書士の支援を受けることが賢明です。
彼らの専門的な知見と経験を活用することで、正確かつ迅速に手続きを完了させることができます。
