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不動産の中でも土地の売却は、立地や利用制限に大きく左右されます。
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ここでいう立地には、交通アクセスなどの利便性だけでなく、都市計画上の区域区分も含まれます。
市街地に近い宅地は生活環境が整っているため価値が高く、反対に郊外や利用制限のある土地は価格が伸びにくいことがあります。都市計画では、市街化を進める区域と抑制する区域を分けて定める場合があり、その一つに市街化調整区域があります。
市街化調整区域になっている宅地を売却する場合は、普通の土地を売る場合と少し違うので注意しましょう。
この記事では、市街化調整区域の宅地を売却する方法と注意点を解説します。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画区域のうち、市街化を抑制すべき区域として定められた区域です。
この区域は、市街化の拡大を調整し、市街地の無秩序な拡大を防ぐことを目的としたものです。
市街化調整区域では、売買そのものではなく、開発行為や建築行為に制限があります。そのため、調整区域の宅地を売却するときは、買主が購入後に希望する用途で使えるか、開発許可・建築許可・既存建物の適法性などを確認する必要があります。
なお、都市計画区域は、線引き都市計画区域では市街化区域と市街化調整区域に分けられ、線引きされていない非線引き都市計画区域もあります。
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引き都市計画区域
それぞれの特徴を簡単にまとめると、このようになります。
| 都市計画区域の種類 | 内容 |
|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地となっている区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域。原則として開発行為や建築行為に制限がある |
| 非線引き都市計画区域 | 市街化区域・市街化調整区域に区分されていない都市計画区域 |
市街化調整区域の不動産が売れにくい理由
理由1】建築物に対する制限がある
市街化調整区域では建築物に対する制限が厳しく、原則として自由に建物を建てることはできません。
市街化調整区域では、農林漁業用施設、公益上必要な施設、周辺住民の日常生活に必要な店舗など、都市計画法上認められる用途がありますが、それ以外の建物を建築する場合は都道府県知事等の許可が必要になる場合があります。※一般住宅の新築は制限されることが多く、自治体の許可基準を満たす必要があります。
ただ、建物の建築が許可された場合も、場合によっては増築・改築の度に許可が必要になることもあります。
理由2】担保評価が低く住宅ローンが借りにくい
上記のように制限が厳しいことから、一般的に市街化調整区域内の不動産は価格が低くなりやすく、住宅ローン審査での担保評価も低く見られる場合があります。
担保評価や再建築可否によって、金融機関の住宅ローン審査で慎重に見られる場合があります。
理由3】目的の用途通りに利用できないリスク
上記のように用途の制限が厳しく、住宅ローン審査でも慎重に見られやすいことから、買い手からすると「購入したものの、結果的に計画していた用途で使うことができなかった」となってしまう可能性があります。
せっかく不動産を購入したのに意味がなかったという状況に陥りかねないので、買い手も安易に購入することができないのです。
市街化調整区域内でも売れやすい不動産
「市街化調整区域の不動産は売れにくい」と言われることがありますが、条件次第で売りやすい不動産もあります。
- 開発許可を取得して建物が既に建てられている不動産
- 60条証明を取得して建築確認を受けた建物がある不動産
- 開発許可を得られる可能性がある土地
それぞれ詳しく解説していくので「市街化調整区域の不動産を売りたい」と考えている人は参考にしてください。
開発許可を既に得ている建物
開発許可を既に取得して適法に建てられた建物を売却するのであれば、買主は利用・再建築の可能性を確認しやすい場合があります。
ただし、同じ用途・規模でも再建築や増改築に許可・確認が必要になる場合があるため、事前に自治体や専門家へ確認しましょう。
60条証明を取得して建築確認を受けた建物
60条証明（都市計画法施行規則第60条による証明）は、建築確認申請などに際して、その計画が都市計画法の開発許可等の規定に適合していることを証明する書類です。
農家住宅や一定の公益施設・日常生活に必要な店舗など、許可不要または許可対象となる用途があります。該当性は自治体に確認が必要です。
つまり、60条証明がある場合、建築時点で都市計画法上の適合性を確認しやすくなります。ただし、用途変更・増改築・再建築時には別途確認が必要です。
市街化調整区域では、都市計画法34条の立地基準に該当する場合などに開発許可の対象となります。
- 周辺住民の日常生活に必要な店舗
- 公益上必要な施設
- 農林漁業用または農林水産物の処理・貯蔵・加工用の建築物
都市計画法34条には複数の立地基準があるため、具体的な該当性は自治体窓口で確認しましょう。
開発許可を得られる可能性がある土地
開発許可が得られる立地は、市街化調整区域における開発許可の立地基準として、都市計画法第34条で定められています。
都市計画法第34条の立地基準を満たす不動産だと、開発許可を得られる可能性があるため、利用方法を検討しやすくなります。
条件次第では開発許可を得られる可能性がある土地になっているので、市街化調整区域内でも売却しやすくなります。
市街化調整区域内で特に売れにくい不動産
市街化調整区域で、特に売れにくい不動産は下記の通りです。
- 農地
- 開発許可を得にくい土地
農地は農地以外の用途で利用する場合、農地法に基づく許可が必要になります。
都市計画法の規制以外に農地法の規制も受けることになるため、売却しにくくなります。
また、現時点で許可要件を満たしにくい土地は、売却時に買主が限られる可能性があります。
市街化調整区域内の不動産の活用方法
市街化調整区域は、無秩序な開発を防ぐために設けられた地域で、開発行為には制限があります。
しかし、それらの制限を理解し、適切に活用することで市街化調整区域内の土地も有効に活用できる場合があります。
方法1】既存建物の活用
市街化調整区域内にある既存の建物は、新築より活用しやすい場合がありますが、用途変更・増改築・再建築には制限があります。
現在の用途や許可内容、自治体基準の範囲で活用できる場合があります。
ただし、建築基準法や地方自治体の条例等に違反しない範囲での改修となります。
方法2】農地転用許可を取得する
対象地が農地の場合は、農地法に基づく許可が必要です。農地転用許可に加えて、都市計画法上の開発許可なども確認が必要です。
農地転用は、農地を非農地に転用する際に必要となる手続きです。許可権者や窓口は農地の所在や制度により異なるため、農業委員会や自治体に確認しましょう。
ただし、許可を得るためには一定の条件を満たす必要があります。
方法3】都市計画法に基づく特例を利用する
都市計画法には、市街化調整区域内での開発を認める特例がいくつか設けられています。
都市計画法34条に該当する施設や、自治体の開発許可基準に適合する計画であれば、許可対象となる場合があります。
この特例を利用することで、市街化調整区域内での開発が可能となる場合があります。
市街化調整区域内の不動産売却に関するよくある質問
市街化調整区域内の不動産は売却できますか？
市街化調整区域内の不動産は、開発に制限があるだけで売却自体は可能です。
ただし、市街化調整区域内であることによる開発制限を理解した上で購入を検討する買主を見つけなければならないので、通常の不動産よりも売却はしづらいです。
市街化調整区域内の不動産の価格はどのように決まりますか？
ただし、市街化調整区域内であるための開発制限があることで売却価格に影響を及ぼすこともあります。
一括りに市街化調整区域として価格が下がるのではなく、そのエリアごとに市街化調整区域の影響は異なります。
市街化調整区域内の不動産売却にはどのような手続きが必要ですか？
契約書の作成、登記の手続きなどが必要となります。
ただし、買主に対して市街化調整区域内であることの説明や、その意味する開発制限についての説明が必要となります。
市街化調整区域内の不動産売却に税金はかかりますか？
市街化調整区域内の不動産売却に際しても、譲渡益が出た場合、所得税・復興特別所得税・住民税が課されることがあります。
これらの税金は、譲渡価額から取得費・譲渡費用・特別控除額などを差し引いた課税譲渡所得をもとに計算します。
市街化調整区域内の不動産も不動産会社によって売却戦略に差が出る
市街化調整区域内の不動産は売れ残りやすく、一般的な宅地より買主が限られ、価格が伸びにくい場合があります。
ただし、仲介売却では販売活動は不動産会社が行うので、市街化調整区域の売却実績がある不動産会社に相談すると、買主候補や活用方法を検討しやすくなります。
不動産一括査定サイトなどのツールも活用しながら、市街化調整区域の取扱実績がある会社を含めて、しっかりと複数の不動産会社を比較した上で契約先を選ぶようにしましょう。
