赤字自営業(個人事業主・経営者)でも住宅ローン審査に通過できる？決算書はどこを見る？必要な対策と提出書類を紹介

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自営業をやっていて業績は振るっていないけど、家族や将来の為に住宅ローンを組んで夢のマイホームを買いたいという人に向けて、赤字の自営業でも住宅ローン審査に通過する方法について紹介していきます。

自営業はサラリーマンよりも住宅ローンの審査が厳しく、売り上げや自己資本などの計画的な返済ができるかどうかを詳しく見られます。

赤字の自営業でも中住宅ローン審査に通過する方法と審査時に必要な書類・住宅ローン控除を受ける取るポイントについて解説します。

赤字の自営業は住宅ローン審査に通るのは難しい

赤字の自営業で住宅ローン審査に通過するのは非常に難しいです。

自営業で赤字であれば月の収益がマイナスということで、住宅ローンを返済が難しく、融資を受け取ることが出来ません。

まずは、現状の経営からどうしたら黒字に転換できるかを考えることが最優先です。

赤字の法人(経営者)よりも自営業者が住宅ローンに通りにくい理由

事業が赤字の場合に住宅ローン審査へ通る可能性は、法人経営者(社長・役員)よりも自営業者の方が低いです。

これは、法人経営者は役員報酬を申告するのに対して、自営業者(個人事業主)は課税所得を申告するためです。

役員報酬は、法人が赤字だったとしても安定している可能性があります。一方で、課税所得は収益から所得を差し引かれた額なので、事業が赤字であればマイナスになります。

所得がマイナスと見なされる場合、基本的には住宅ローン審査に通過することはできません。

ただし、法人の場合も会社の業績や財務状況がチェックされない訳ではありません。業績が芳しくないにも関わらず役員報酬が高く、バランスがおかしい場合は審査落ちのリスクが高いです。

赤字の自営業者でも住宅ローン審査に通過できるケース

前述の通り、自営業者(個人事業主)が赤字の場合は、所得(課税所得)がマイナスとなるため、住宅ローン審査に通る可能性はかなり低いです。

ただし、今から説明するケースだと、赤字の場合も住宅ローン審査に通過できる可能性があります。

※実際に住宅ローン審査に通るかどうかについては、個別の状況や申し込むローン商品の条件に左右されます。

ケース1】貯蓄が十分にある・固定資産を十分に持っている

直近の事業が赤字だったとしても、高額の貯蓄があるといった場合は住宅ローン審査に通る可能性があります。

ただし、この場合も課税所得が赤字であることは変わらないので、一時的な赤字であると証明できるか、しっかりした事業計画を立てる必要などがあります。

ケース2】設備投資などによる一時的な赤字だと証明できる

事業拡大のための設備投資により、一時的に大きな出費が生まれて赤字になっている可能性もあります。

この場合、赤字は一時的なもので将来的にはより大きな利益が期待できるということが証明できれば、審査に通る可能性も出てきます。

ケース3】共同名義人・連帯保証人などがいる

家族・親族などに共同名義人や連帯保証人になってくれる方がいて、その方がまとまった収入を持っている場合、赤字でも住宅ローン審査に通る可能性があります。

ただし、この場合は事業を黒字化させる見込みや住宅ローンを完済する見込みがないのであれば、共同名義人や連帯保証人に迷惑がかかってしまうので注意が必要です。

赤字の自営業が住宅ローン審査に通過するために必要な対策

赤字の自営業が住宅ローン審査を通過するために必要な対策について紹介していきます。

今回紹介する対策を1つでも対策が出来ていないと、自営業の方が住宅ローン審査を通過することは難しいです。

売上の回復をする

通常自営業の方が住宅ローンを組もうとすると3期連続で黒字である必要があるので、まずは売り上げを黒字に転換することを目標にしましょう。

もちろんいきなり黒字にすることは難しいですが、赤字のままでは住宅ローン審査通過は不可能です。

借入額を減らす

自営業の方だけでなく住宅ローンを組もうとする人すべての人に共通ですることですが、借入額が小さければ小さいほど金融機関は貸し倒れリスクが小さくなるので融資がしやすいです。

一般的な住宅ローンは年収の7倍と言われており、7倍を超過すると金融機関は融資を渋ってしまいます。

自営業の場合はローン希望額を、売り上げから人件費や諸費用を引いて、残った利益の7年分以内にしましょう。

年収に対して借入額が高額だと毎月の返済金額が大きく、支払いを続けていくことが難しいです。

住宅ローン審査が通りやすい金融機関を選ぶ

住宅ローン審査は各金融機関によって審査基準が異なるので、住宅ローン審査に落ちてしまっても、別の金融機関に同じ条件で審査依頼を出した結果、審査に通過することはまったくない話ではありません。

ただし、1度審査に出して審査落ちした場合は原因をしっかりと分析をして原因を改善してから再審査に申し込むようにしましょう。

同じ条件で何度も審査に出してしまうと信用情報機関ではなく金融機関の会社のブラックリストに載ってしまう可能性があります。

税金・保険料の滞納をしない

税金・保険料の滞納をしてしまうと住宅ローン審査はまず間違いなく通過しないので、支払い忘れは避けましょう。

税金・保険料の滞納は、金融機関は住宅ローンの支払いも忘れられてしまうと判断され、審査落ちをしてしまいます。

自宅兼店舗の場合は自宅用の床面積が50％以上必要

自宅兼店舗で自営業を行っている人への住宅ローン融資は、自宅用の床面積が建物の50％以上である必要があります。

住宅ローンを組む際は融資する物件が何なのかが非常に重要で、居住用がメインであれば住宅ローンとして融資することが出来ますが、店舗としての利用がメインであれば事業資金としての融資になります。

金融機関によって融資の方法が異なりますが、自宅用の床面積が50％超であれば、住宅ローンとして融資を受けることが出来ます。

フラット35を利用する

フラット35を提供する金融機関によっては決算書の提出が求められないため、赤字の自営業でも審査には通過しやすいです。

住宅ローンとは違った形での融資ですが、結果として住宅を購入するための資金を手にすることが出来ます。

住宅ローン審査がどうしても通らない時はフラット35を利用する候補に入れましょう。

自営業が住宅ローン審査をする際に提出が求められる物

自営業の方が住宅ローン審査をする際に必要な書類は以下の通りです。