オーナーチェンジ物件買取業者おすすめ5選！買取のポイントと失敗しない買取業者の選び方・比較するポイント【オーナーチェンジ物件でも高く売れる】

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三井のリハウス(三井不動産リアルティ)│オーナーチェンジ物件買取業者 おすすめ3位

会社名	三井不動産リアルティ株式会社
本社所在地	東京都千代田区霞が関3丁目2番5号
宅地建物取引業免許	国土交通大臣（15）第777号
口コミ・評判	三井のリハウス(三井不動産リアルティ)の評判・口コミは？不動産売却・査定のメリット・デメリットや仲介手数料について解説

三井のリハウス(三井不動産リアルティ)は全国に店舗を持ち、様々なタイプの不動産の売買にも対応しています。

オーナーチェンジ物件の取扱いも豊富で、知見が豊富な担当者の丁寧な相談対応で、税務や権利関係の相談もまとめておこなうことが可能です。

売却前後のサポートも充実しており、初心者でも安心して依頼することができます。

あなぶき興産│オーナーチェンジ物件買取業者 おすすめ4位

会社名	穴吹興産株式会社
本社所在地	香川県高松市鍛冶屋町 7ー12
宅地建物取引業免許	国土交通大臣免許（10）第3300号
口コミ・評判	穴吹興産のリースバック(あなぶきのリースバック)の評判口コミは？特徴とメリット・デメリットを紹介

あなぶき興産は、関東・関西・九州と幅広いエリアでのオーナーチェンジ物件の売買に対応しています。

区分所有権のファミリータイプが中心で、築年数や物件状況などはそれぞれの状況を鑑みて柔軟に対応してくれます。

また、あなぶき興産は、リースバックと組みわせたサービス利用も可能です。

コスモスイニシア│オーナーチェンジ物件買取業者 おすすめ5位

会社名	株式会社コスモスイニシア
本社所在地	地東京都港区芝5丁目34番6号 新田町ビル7階
宅地建物取引業免許	国土交通大臣免許(12)第2361号

コスモスイニシアはマンション売却を得意としている不動産デベロッパーです。

スムーズに住み替えできるサービスを充実させ、新居を購入してから売却できるメニューもあります。

買取査定の実績は年間5,000件超※となっており、多数のデータに基づいて最適な価格での買取が期待できます。※2018年度実績

築年数が30年以上経過した築古物件でも、積極的に買取を募集しています。

また、遠方や近くに不動産会社が少ない立地の場合でも、売却の依頼をすることが可能です。

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物件タイプは？分譲マンション一戸建土地ビル一室マンション一棟アパート一棟ビル一棟工場・倉庫店舗・事務所農地・畑・田んぼ山林その他

都道府県は？北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県東京都神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

市区町村は？

エリアは？

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業者買取がおすすめなオーナーチェンジ物件の特徴

業者買取がおすすめなオーナーチェンジ物件の特徴は以下の通りです。

特徴1】空室率の多い物件

既に賃借人が入居している物件は、オーナーにとって安定した収入源となります。

オーナーチェンジ物件の価値はどれだけ入居者がいるかに大きく影響するので、空室率の少ない物件は仲介売却で相場通りの売却も見込めます。

一方で、空室率が多い物件だと買い手は限られてしまうので、買取業者に売却を依頼するのは一つの手です。

特徴2】すぐに処分したい物件

業者買取は、買取業者に相談を持ち掛けてから、2週間～1ヵ月ほどで換金が可能です。

仲介売却の場合は成約まで平均3～6ヵ月かかるため、すぐに取引を完了させたい人にはおすすめできません。

維持管理のリスクなどを想定して、出来るだけ早くに物件の処分をしたいという方に、業者買取はおすすめです。

特徴3】立地条件が良くない物件

立地条件が良い物件については仲介売却で相場通り売れることも期待できますが、立地が悪い場合は買い手がつきにくくなるため、業者買取を依頼するのも一つの手です。

一般的には需要が少ないエリアでも、買取業者は再販の計画を立てて、募集をおこなっていることも多いです。

特徴4】管理状況が悪い物件

ビル運営のために必要な管理は、修繕、清掃、共用部の管理など、多岐に渡ります。

ビルを購入して事業に活用しようと考えている購入希望者と売買をするためには、管理状況が一定以上の基準であることが大前提になります。

管理状況が悪く、簡単な対応では改善のしようがない場合は、業者買取に出すのも一つの手です。

オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由

オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由をまとめました。

理由1】買い手が限定される

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売却するため、購入後に自分で住むことができません。

そのため、購入者はマイホームを探している人ではなく、賃貸経営を目的とした不動産投資家に限られます。

買い手層が狭くなることで、通常の居住用物件よりも売却が難しくなる傾向があります。

理由2】投資目的ゆえに利回りや収益性が重視される

オーナーチェンジ物件は、購入者にとって収益を生む投資商品として評価されます。

そのため、売却価格は物件自体の築年数や広さだけでなく、現行の家賃収入・稼働率（空室率）・管理状況といった収益性の指標によって左右されます。

仮に築浅で立地の良い物件であっても、賃料が相場よりも低い場合や、空室が多い場合は、投資効率が悪いと判断されて希望価格での売却が難しくなります。

理由3】現状の賃貸契約が価格や売却条件に影響する

オーナーチェンジ物件では賃貸契約がそのまま引き継がれるため、買主は既存の契約条件に縛られることになります。

たとえば、長期契約・更新料なし・賃料改定が困難といった内容が盛り込まれている場合、今後の収益改善が見込めないと判断され、売却価格にマイナス評価がつくことがあります。

また、入居者による家賃滞納やトラブルリスクが明確でない場合も、買主にとっては不確実性が高く、交渉が難航する要因となります。

理由4】投資メリットを考えると買い渋りが起こりやすい

現実的に考えて、所有しているだけで大きな利益が投資物件から見込める状態であれば、特別な事情を除いてほとんどの方が売却することはありません。

そのため、売りに出されているオーナーチェンジ物件は今後の利益が見込めなかったり、利益を得るには一工夫必要なケースもあり、購入コストを考えると割に合わないことも多いです。

理由5】購入リスクが隠れていると考える買い手が多い

オーナーチェンジ物件は購入前に旧オーナー(売主)からの詳細な説明はあるものの、全てのリスクを説明される訳では必ずしもないと考える方は多いです。

例えば、オーナーチェンジ物件に家賃滞納者やクレーマー、騒音を出す方などがいる場合、新オーナー(買主)の負担は大きくなりますし、収益性にも影響が出ます。

既に賃貸経営中の物件を購入することでこうしたリスクもそのまま圧し掛かってくる可能性を考えると、オーナーチェンジ物件を買うよりは、1から賃貸経営を始めた方が良いと考える方も少なくありません。

理由6】販売戦略で初心者が優位に立てないことも多い

不動産投資ではオーナーチェンジでの売却含めて、収益物件を売る需要は比較的頻繁に発生します。

不動産会社からすると新規の仲介物件を売却することのメリットは大きいですが、特に物件管理と仲介売買事業が一体になっている業者だと、物件価値とは別に長年利用されている顧客を優先するケースなども少なからずあります。

不動産投資の世界ではこうした思惑が複雑に絡みあっていて、「業者のサポートや相談が本当に適切なのか、判断できない」となってしまうケースも少なくありません。

オーナーチェンジ物件を買取に出すメリット

メリット1】早期に売れる可能性が高い

買取の場合は早期に売却できる傾向にあり、一般的には2～3週間ほど、最短では3日ほどで決済(入金)・引き渡しまで進みます。

仲介売却の場合は平均3～6ヵ月ほどかかり、半年以上かかるケースもあるため、短期間で売りたい場合は買取がおすすめです。

メリット2】売る際の手間や負担を軽減できる

買取は不動産会社へ直接買い取ってもらうため、広告公開などの販売活動の手間を軽減できます。

内覧対応のための清掃や整理整頓などは売主自身にも負担を強いられますが、買取の場合はこうした作業も必要ありません。

メリット3】契約不適合責任を負わない

仲介で不動産を売却すると、契約不適合の責任を負うリスクがあります。

契約不適合責任は、売却した後に買主に告知していない欠損(瑕疵)でトラブルが生じるとその責任を負うことを指しており、損害賠償の請求や契約解除になる恐れがあります。

物理的な欠陥	水漏れ・雨漏りや設備の故障・柱の腐敗や耐震性の不足 など
法律的な瑕疵	建築制限のオーバー、接道義務を果たしていない など
心理的な瑕疵	過去に自殺や殺人事件が物件内で起きた、近隣に指定暴力団事務所があった など
環境的な瑕疵	夜中を通して騒音や睡眠を妨害するレベルの振動があるエリアだった など

また、従来の制度(瑕疵担保責任)と比較して契約不適合責任は契約書面と実態の齟齬を問題とする点、問題発覚が引き渡し日から離れていても請求できるという点が変更されており、より売主は注意が必要となっています。

項目	瑕疵担保責任	契約不適合責任
責任が発生する基準	引渡し後に「隠れた瑕疵」が発覚した場合	契約内容に「適合していない」と判断される場合
売主の義務	瑕疵の存在を隠していなかった場合は責任を免れることが多い	契約書に明記されていない不適合は基本的に売主責任となる
買主の請求権	損害賠償・契約解除のみ	損害賠償・契約解除・追完請求・代金減額請求
通知期限	通常は引渡しから1年以内	買主が「不適合を知ってから1年以内」

しかし自社買取の場合は、業者が買い取ってくれるので契約不適合責任を負う必要がありません。

業者がリノベーションした後は、契約不適合責任を負う人は業者になるので売却後も安心できます。

※物件が再販による利益を期待できないような状態の場合は、買取を断られる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件の買取業者を失敗せず選ぶコツ

前述の通り、オーナーチェンジ物件は一般的に売却が難しい傾向にあります。

こうした条件の悪い物件を売却する場合は、買取が有効であることが多いです。

ここからは、オーナーチェンジ物件の買取を依頼する不動産会社を選ぶポイントを解説していきます。

コツ1】オーナーチェンジ物件に詳しい買取業者を選ぶ

オーナーチェンジ物件の買取には、不動産業界に詳しい業者を選ぶことが重要です。

特に、オーナーチェンジ物件の特性と市場動向を理解している業者が適切な評価を行い、適正な買取価格を提示できます。

また、業者が経験豊富であればあるほど、売却プロセスはスムーズに進むでしょう。

コツ2】不動産会社の買取実績を確認する

業者の買取実績を確認することも重要な選択基準です。

多くのオーナーチェンジ物件の買取を手掛けてきた業者は、一般的に評価基準やプロセスが確立しています。

また、実績がある業者は、異なる種類の物件や様々な状況に対応できる柔軟性を持っていることが多いです。

コツ3】買取査定額の根拠が明確か確認する

不動産会社へ買取を依頼する際の取引価格は、その物件の相場価格に対して買取後の再販費用を差し引いた金額になるのが一般的です。

そのため、買取業者がどのように相場価格と再販費用を算出したのかが分かれば、売主も納得して買取に出すことができます。

一方で、買取価格の根拠の提示がない業者は、裏で買取価格の操作をしている可能性もあるので、注意が必要です。

コツ4】不動産会社の信頼性を確認する

業者選びにおいては、その信頼性を確認することも重要です。

物件買取は大きな金額が動く取引ですので、信頼できる業者を選ぶことが求められます。

そのため、業者の過去の評判や口コミ、業界での評価などを確認しましょう。

透明性が高く、適切な情報提供を行っている業者を選ぶことも重要です。

オーナーチェンジ物件の買取でよくある質問

オーナーチェンジ物件の買取でよくある質問と解決策を紹介します。

まず、空室率の多い物件は仲介売却が難しく、買取業者に売却を依頼することで迅速に処分できます。

また、すぐに処分したい場合や立地条件が良くない物件、管理状況が悪い物件も買取業者に適しています。

適切な評価と適正な買取価格を提供できる業者を選びましょう。

また、業者の買取実績や信頼性も確認し、買取査定額の根拠が明確であることを確認しましょう。

オーナーチェンジ物件が売れにくい理由は、売り出される理由が収益の低下だったり、入居者とのトラブル回避だったりすることが多いためです。

居住用物件の売却は、「まだまだ住みたかったのに急な都合で引っ越さなければならず、売らざるを得なくなった」といったケースで条件の良い物件が売り出されることがあります。

一方、オーナーチェンジ物件はオーナー自身が物件の近くに住む必要がないため、引っ越しなどがきっかけでオーナー権を売るケースは多くありません。

加えて、オーナー権は入居者との賃貸契約の内容などに制限されるため、物件そのものの価値がつくことは無く、安くなってしまいがちです。

オーナーチェンジ物件の買取業者選びはスムーズに行おう

前述の通り、オーナーチェンジ物件は売却が難しく、売れ残る可能性も高いため、買取が有効であることが多いです。

下記の通り、一般的に不動産売却の中で買取という方法があること自体を知っている方は少数ですが、事前に買取について知っておくことで売却失敗を回避できる可能性があります。

買取は不動産会社と直接の取引になるので、不動産会社選びが何よりも重要です。

複数社に査定を依頼するなどして、比較検討するようにしましょう。

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