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マンションの角部屋を売却しようと考えているけど、どうすればより高く売却できるか分からなくて悩んでいるという方もいるかもしれません。
ネット上の情報は信憑性に欠けるところもあります。例えば、「角部屋は敬遠される」「なかなか売れない」などといった記事も見かけますが、一般的には角部屋は人気が高い住戸です。
角部屋は、基本的に同じマンション内の他の部屋よりも価値が高く評価されやすいものです。
今回は、角部屋の売却についてまとめてみました。是非参考にしてみてください。
マンションの角部屋とは？何向きの評価が高い？
そもそも“角”ってどこのことを指すのでしょうか。その種類について紹介したいと思います。
マンションの部屋には「角」と「中間」の2種類があります。マンションの「角」以外は、すべて「中間」と言います。
角部屋の特徴は、外部に面している面が2面以上あるという点です。つまり、バルコニーの面と、それに垂直に面している面です。
一方で、中間の場合は、外部に面している面が1面(玄関側を含めて2面)しかないです。
角部屋は向きによって4種類に分かれる
角部屋は、外部に面している2つの面の向きによって、南東、南西、北東、北西の4種類に分かれます。
一般的に、バルコニーの向きは南向きが最も評価が高く、次に東向き、西向き、北向きの順に評価が下がっていきます。
最も評価が高いのは、南向きのバルコニーに加えて東面にも窓がある南東の角部屋で、午前中から日が入る明るさが好まれます。次に評価が高いのは、同じく南向きのバルコニーをもつ南西の角部屋です。
ただし、眺望や周辺環境、間取りによって評価は変わるため、向きだけで価値が決まるわけではありません。
北向きバルコニーは要注意
日当たりが悪くなってしまうので数は多くありませんが、マンションの設計上しかたがなく北向きのものもあります。北向きバルコニーは日当たりの面で評価が下がりやすく、マンション売却の中では人気が出にくい傾向があります。
つまり、北向きバルコニーであれば、角であっても売却に時間がかかる場合があります。一方で、北向きは価格が抑えられていることが多く、直射日光を避けたい方や眺望を重視する方などには需要もあります。
内覧時に北向きバルコニーであれば、寒くないか？と聞かれ、西向きバルコニーであれば、西日はきつくないか？と聞かれることはよくあります。
回答を用意しておかなければなりませんが、回答は変に嘘をつかないで、実際にやっていた対策等を伝えてあげることが望ましいです。
以上のように、角と一口に言っても、バルコニーの向きによって価値は変わるので、単純に売却しやすいというわけではありません。
マンション売却は位置より何階かが大事？
マンション売却の価値を決める要素として、何階にあるか？という点が重要です。
マンション内の位置によって価値が異なることを表す言葉を「位置別効用比」、階数の違いによって価値が異なることを表したものを「階層別効用比」と言います。
位置別効用比では、角部屋など端に位置する部屋は、中間の部屋よりも数%程度高く評価されることが一般的です。
マンションの価値は階の高さに比例
階層別効用比による価値の違いは、一般的に階数が高いほど加点されるようになります。
多くのマンションでは1階が最も低く、最上階が最も高く評価されます。
1階の評価が低くなりやすいのは、防犯面の不安、景観が悪い、湿気がこもりやすい、日照時間が短いなどの理由があります。ただし、専用庭付きの住戸や、小さな子どもがいる世帯などには1階が好まれることもあります。
タワーマンションなどの超高層マンションでは、角部屋であることよりも、階数のほうが価格に与える影響が大きい傾向があります。
角部屋は同じ階にある中間の部屋と比較すれば優位ですが、階数が高い中間の部屋の方が、価値が高いこともあります。
マンションの角部屋の魅力とは？
マンションの角部屋のメリットは、下記のようなポイントが代表例として挙げられます。
- 日照時間が長い
- 室内が明るいことが多い
- 風通しが良い
- 隣からの騒音が少ない
- バルコニーからの景観が良い
- 自分の部屋の生活音で迷惑をかける住戸が少なくて済む
- 玄関前を他の住人が通らずプライバシーを保ちやすい
- 中間の部屋より専有面積が広く設計されている場合がある
これほどの多くのメリットがあります。
マンションの角部屋はゆとりのある設計になっている場合が多いです。
廊下の幅や脱衣所などのちょっとしたスペースにゆとりが感じられる部分が多いです。
間取りの図面を見慣れているプロが見ると分かるのですが、こうした部分は間取りを見ても価値が高いことが多いです。
角部屋がマンションの価値をどのように上げるのか
角部屋はその特性上、一般的に他の部屋よりも価値が高くなります。
角部屋は通常、窓が2つの壁に設けられ、それにより自然光がより多く入るというメリットがあります。
また、通風が良好であり、プライバシーも確保されやすいという特性が、購入者にとっての価値を高めます。
角部屋は価値が高い
一般的に、角部屋のマンションは同じマンション内の他の部屋よりも高い価格で売買されます。
これは、角部屋のメリットが直接的に価格に反映されるからです。
ただし、価格差は物件の場所や大きさ、建物の設備など、その他の要素によっても影響を受けます。
角部屋のマンションを売却するメリット
メリット1】高価格で売却できる可能性がある
角部屋のマンションは、一般的にその明るさや視界の広さから需要が高いとされています。
そのため、適切に価格設定が行われた場合、他の部屋よりも高い価格で売却することが可能になります。
メリット2】購入希望者が集まりやすい
角部屋はプライバシーが確保され、通風や採光も良好であるため、購入者からの需要が高いとされています。
同じマンションで角部屋の売り出しは数が限られるため、角部屋を条件に探している購入希望者が集まりやすく、比較的早く成約しやすいことも特徴です。
メリット3】価格交渉で不利になりにくい
角部屋のマンションは、その特性から多くの購入希望者が存在します。
複数の購入希望者から問い合わせがある状況であれば、大幅な値下げ交渉に応じる必要が少なく、希望に近い価格で売却できる可能性が高まります。
角部屋のマンションを売却するデメリット・注意点
デメリット1】価格設定の難易度が高い
角部屋のマンションは一般的に価値が高いとされていますが、その分、適切な価格設定は難しくなります。
高すぎると購入者を遠ざけ、低すぎると本来得られるはずの売却額を逃してしまう可能性があります。
素人が相場を調べて設定するのではなく、不動産のプロに査定を依頼して価格を設定するようにしましょう。
不動産一括査定サイトなら、一度の申請で複数の不動産業者に不動産の査定をしてもらうことができます。
複数社の査定額を比較することで、その不動産の適正な価格がわかります。
デメリット2】管理費・修繕積立金が高くなりがち
マンションの管理費や修繕積立金は、専有面積の割合に応じて計算されることが多いです。
角部屋は中間の部屋より面積が大きいことが多いため、管理費・修繕積立金も相対的に高くなります。
もちろん面積が広いということは、売却する際のメリットでもありますが、購入者にとっては毎月の負担が大きいということになります。
デメリット3】角部屋に魅力を感じない方から割高に思われがち
角部屋のマンションは、通風や採光など特定の特性を求める購入者にとって魅力的です。
しかし、その特性を評価しない購入者にとっては、価格が割高に感じられる場合もあります。
これが売却時にネガティブな影響を与える可能性があります。
デメリット4】外気の影響を受けやすい点を気にされることがある
角部屋は外気に面している壁や窓が多いため、中間の部屋に比べて夏は暑く冬は寒くなりやすく、冷暖房費がかさんだり、窓まわりに結露が出やすかったりすることがあります。
また、窓が多い分、家具の配置がしにくい、外の道路などの騒音が入りやすいといった点を気にする購入希望者もいます。
内覧時に質問された場合に備えて、断熱対策や結露対策など、実際におこなっていた工夫を説明できるようにしておきましょう。
角部屋のアピールポイントとは？
角部屋を売却するときの最大のアピールポイントは、通風の良さです。
吉田兼好の『徒然草』に「家の作りやうは、夏をむねとすべし」という一節があるように、昔から蒸し暑い日本では、家は夏に涼しく過ごせるように造りなさいという教訓があります。
窓が一方向にしかない中間の部屋では、風の通り道を確保しにくいことがあります。
日本人であれば、風通しの良い部屋に住みたくなるものです。
内覧時にはちょっとした工夫が大事
内覧時に、風通しの良さをアピールするために、実際に窓を開けてみせましょう。
風が抜けていく感じを体感させられれば、良いアピールができたと言って良いでしょう。
カーテンがひらりとして、風が通っている感じを可視化できればもう最高のアピールとなるでしょう。
マンションを売却するときに角はとても人気のあるものです。売却を考える際は、より高くマンションの売却ができるようにしっかりとアピールするようにしましょう。
