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ビルを売る際は、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。
中古のビルには定価というものがなく、築年数や利用状況、その時に市況によっても変わってくるため、必ずプロにチェックしてもらう必要があるのです。
ビルの査定方法は独特なので、事前に仕組みを知っておくと安心して査定依頼ができます。
今回はビルの査定方法「収益還元法」の詳しい紹介と、おすすめの査定サイトについて解説していきます！
国土交通省の「不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」一期間の純収益の算定についてによると「直接還元法の適用に置いて還元対象となる一期間の純収益と、それに対応して採用される還元利回りは、その把握の仕方において整合がとれたものでなければならない。」とあります。
すなわち、収益還元法は「不動産から生ずる収益を一定率で割り戻して現在価値を求める方法」です。
直接還元法とDCF法の2つの方法から構成されており、不動産の査定額を求めるには専門的な知識を有しておかなれば算定が出来ないです。
ビルは収益物件として査定される
ビルを査定する際は、収益物件という扱いになります。
これは賃貸経営などによって収益を得ることを目的とした物件のことで、借家や賃貸マンション、アパートなどが当てはまります。
普通の不動産であれば、築年数が浅くて設備がちゃんとしており、近くにスーパーマーケットがあることなどが高額査定の条件となります。
一方、収益物件の評価は、いくらの収益をいつまで出せるかで決定します。
ビルの第一印象なども多少は評価にかかわりますが、それよりも実際にいくら利益が出ているのかが重要なのです。
ビルの査定方法「収益還元法」について分かりやすく解説
ビルのような収益物件は、収益還元法という方法で査定をおこないます。
収益還元法は、ビルの収益力に基づいた査定で、さらに以下の2つの方法に分かれます。
- 直接還元法
- DCF法
2つの違いを簡単に説明すると、直接還元法は1年間の収益を還元利回りで割り戻して査定額を算出するのに対し、DCF法は売るまでの期間に得た収益+売却価格を現在の価値に割り戻す方法です。
計算式は、以下の通りです。
- 【直接還元法】年間家賃収入÷還元利回り×100
- 【DCF法】X年後の合計収益÷(1＋年間割引率のx乗)
より長い期間で計算する分、DCF法のほうが価格の精度は高くなります。
【実例】ビルの査定額を直接還元額で計算
では、実際にビルの査定額を直接還元法で計算してみましょう。
ちなみに、今回査定をおこなうビルの年間家賃収入は1000万円、購入、入居者募集などにかかったコストは9000万円とします。
査定額を計算するには、まず利回りを算出する必要があります。
ちなみに、利回りの計算は以下の式でおこないます。
利回り(%)＝年間家賃収入(円)÷初期投資(円)×100
この式に上の数字を当てはめると、利回りは1000万円÷9000万円×100＝11.111…%となります。
この利回りの小数点以下を切り捨て、元の式にあてはめてみましょう。
1000万円÷11%×100＝9090万9091円(小数点以下四捨五入)
こちらが、このビルの査定額となります。
ビルの価格を正確に査定してもらう2つのポイント
ビルの査定額は不動産会社によっても異なります。
実際より低値の査定額を信じて売り出すのはもちろん損ですが、実際より高値の査定額で売り出しても、結局売れ残ってしまいます。
つまり、質の高い業者に査定を依頼し、適正価格を算出してもらうことが、結果的に売却成功へとつながるのです。
ただ、どんな優秀な業者でも、こちらが提供する情報が正しくなければ正確な査定はできません。
依頼する側の準備も重要となるので注意しましょう。
会社に提出するレントロールの精度を高めよう
ビルの賃料や共益費用、テナントの入居時期などがまとめてある書類をレントロールといいます。
レントロールには、このように入居者のステータスが一覧でまとめてあります。
家賃の額はもちろんのこと、契約期間や共益費などが詳しく見られます。
例えば、契約期間が残りわずかの人が多い場合は、買ってすぐに退去されてしまうので買主にとって旨味がありません。
また、共益費が高いと損と思われがちなので、入居率が低くなってしまいます。入居率が低いと安定収益があげにくくなるため、買われにくくなってしまいます。
ただ、自分にとって不利な情報だったとしても、レントロールに正直に記載しておくことで、査定の精度が高まり、適正価格で売り出すことができます。
還元利回りをアバウトに設定しない
収益還元法を計算する際に必要なのが、還元利回りです。
還元利回りは期待利回り(想定利回り)やキャップレートとも言われる数値で、初期投資を1年で回収できる割合を表します。
還元利回りの求め方は上で触れましたが、求めたいのは将来の利回りなので、ちゃんとした計算式は存在しません。
そのため、本来よりも高めの利回りを業者へ申請することも出来てしまうのです。
ただ、ウソの利回りで計算をして高めの査定額が出たとしても、前述の通り売れ残ってしまう可能性が高いです。
正確な還元利回りを知るには、HOME’S 不動産投資といったサイトで売り出し物件の利回りをチェックし、相場をイメージすることから始めましょう！
ビルの査定から売却までの流れ
ビルの査定から売却までの流れは次のようになっています。
- ビルの相場を調べる
- ビルの査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売出価格を決定して売却活動を始める
- 売買契約の締結・引き渡し
以下にそれぞれのステップごとに解説します。
ビルの相場を調べる
ビルを売却する前に、持ちビルの相場を調べておきましょう。
相場からかけ離れた金額を設定してしまうと、売れない可能性が高くなってしまいます。
ビルの相場を調べる際は、不動産投資物件の情報サイトで近隣の同規模のビルの売却価格をチェックすると良いです。
物件が違うので金額がずれる可能性はありますが、おおよその目安を作っておきましょう。
ビルの査定を依頼する
ビルの相場を確認した後は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
ビルの売却は取引数が少ないので、確実な実績がある会社に依頼するのがおすすめです。
また複数の不動産会社に査定依頼することで、比較して最適な会社を選ぶこともできます。
一括査定サービスを利用すると複数の不動産会社に一括で査定依頼ができるので、別々に連絡する手間が省けます。
相場を調べていたとしても、ビルの状態によっては相場から離れた金額を提示されることもあるので必ず複数社に依頼して適切な価格設定か確認しましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
ビルの査定をしてもらって、満足いく会社があれば媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は次の3つです。
- 専任専属媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
「専任専属媒介契約」「専任媒介契約」では他の不動産会社と媒介契約を締結できないので、一つの不動産会社に依頼することになります。
他社との競争がないので、不動産会社も積極的に営業してくれる傾向にあります。
反対に「一般媒介契約」では他の不動産会社と媒介契約を結べるので競争になりやすく、対応が後回しにされやすいです。
買い手が見つからずに売却時期が遅れることもあるので注意しましょう。
売出価格を決定して売却活動を始める
不動産会社と媒介契約を結ぶと、担当者と相談して売出価格を決定します。
売却活動としては、次のような活動を行ってもらえます。
- レインズに登録する
- インターネット広告を出す
- 紙媒体の広告を出す
レインズとは、国土交通省から指定された不動産流通機構が運営している不動産のデータベースです。
物件を探している人がチェックできるので、売却できる可能性が高くなります。
広告活動はビルを早く売却するために必要な活動なので、きちんと対応してくれる会社を選びましょう。
売買契約の締結・引き渡し
ビルの買い手が見つかれば売買契約を締結します。
契約書などの手続きは不動産会社が行ってくれるので、指示された書類への対応を忘れないようにしましょう。
その後引き渡し日に買い手から残金を受け取って、所有権の移転登記が完了すれば終了です。
ビル査定で見られる11項目
ビル査定では、以下の11項目が見られて、評価されることが多いです。
- アクセス
- 築年数
- 周辺環境
- 公的評価
- 接道状況
- コンプライアンス
- 入居者の状況・契約条件
- 管理費
- 施工会社
- 権利関係
- 融資の可能性
➀アクセス
ビルに限らず、不動産の査定評価には立地が大きく影響します。
中心部や駅に近いか、周辺の人通りは多いのかなどを詳しくチェックされ、評価されます。
②築年数
築年数も重要な要素です。
ビルは鉄筋・鉄骨造が多いので頑丈ですが、築年数が経つと大規模修繕の必要性が高くなります。
修繕が必要な状態で引き渡すと買い手の負担が大きいので、その後かかる修繕費も鑑みて査定額から引くケースも多いです。
③周辺環境
ビルそのものの内装・外装だけでなく、ビル周辺の環境の良し悪しも査定に影響します。
医療施設や商業施設などが揃っていれば評価は高まりますし、逆に周辺施設が乏しかったりすると査定額は下がってしまいます。
④公的評価
公示地価や路線価など、国土交通省が調査・公表している公的評価も、ビル査定では参考にされます。
ただ、ビルの査定額は今いくらで売れるかの見込価格なので、公的評価とイコールではない点に注意しましょう。
⑤接道状況
敷地と路線の接道状況も、査定ではチェックされます。
建築基準法では、幅が4メートル以上の道路に、2メートル以上接してなければいけないという接道義務が定められています。
この基準を満たしていない場合、査定額は低くなりますし、最悪の場合に売却不可となる可能性もあります。
⑥コンプライアンス
現状のビル運営で、法律をどれだけ遵守できているかもチェックのポイントとなります。
現状で法律が守られていないビルで、是正が難しい状況だと査定額が大幅に下がる可能性があります。
⑦入居者の状況・契約条件
現状で賃貸契約をかわしている入居者の概要や、契約時の内容もチェックします。
空室率が高い場合、賃料支払いの滞納がある場合などは、評価が下がってしまいます。
⑧管理費
ビルの管理費が現状いくらかかっているかもチェックされます。
現状で高額の管理費がかかっている場合、効率の良い運営が出来そうにないということで評価が低くなり、人気も落ちてしまいます。
⑨施工会社
どの施工会社が手掛けたビルなのかも、査定額に影響を及ぼします。
誰もが知る人気のメーカーが手掛けているビルだと、築年数が経過しても付加価値があるので、値下がりしにくくなります。
⑩権利関係
所有者は個人か法人か、棟と土地の所有権が一致しているか、間に管理会社が入っているかなどを査定時に整理します。
権利関係が複雑すぎると、容易に売れない可能性が高いです。
⑪融資の可能性
中古ビルを購入する多くの方がローンの利用を前提としています。
しかし、近年はスルガ銀行のかぼちゃの馬車事件などを契機に融資の基準がどんどん厳しくなっており、条件を満たす物件も限られてきます。
ビル査定に強い不動産会社の特徴
どの不動産会社もビル査定に対応している訳ではないので注意しましょう。
通常、不動産会社が取り扱っているのは戸建て・土地・マンションが一般的で、ビルを取り扱っていない業者も多いです。
また、ビルの査定に対応している業者の中でも、実力差は存在します。
ビル査定に強い不動産会社を選ぶポイントを、ここからは紹介していきます。
強い情報ネットワークを持つ不動産会社
中古ビルのターゲットは必ずしも県内の法人という訳ではありません。
今後、そのエリアへ参入を考えている方など、購入してくれそうな人は全国各地にいます。
彼らに対してPRをするなら、特定のエリアでだけ営業をしている不動産会社ではなく、全国に店舗を持っている大手やWeb集客に強みがある業者へ査定依頼することをおすすめします。
ビルの特性や地域事情に合わせて査定額を算出してくれる
ビルの価値はどのエリアに位置しているか、どんな用途が適しているかによって見方が変わります。
どのビルにも同じ基準を当てはめるのではなく、まずビルの特質・強みを見極めた上で、その視点で査定してくれる業者を探しましょう。
ビルの特性や地域事情も知った上で、経済状況なども鑑みて査定額の算出・売却プランの検討をしてくれる業者がおすすめです。
データに基づいた査定をしてくれる
ビルの査定額が適当な業者と契約を結ぶと、実際の価格が下がる可能性は高くなります。
2020年は新型コロナウィルスが猛威を奮いましたが、このような予期せぬ外的要因にも売却価格は影響されます。
一方、過去のデータを参考にしながら緻密に計算をした上で査定額を算出した場合、外的要因に影響されにくくなり、希望通りに売れる可能性が高まります。
ビルの査定を依頼する際に注意したいポイント
ビルの査定額の計算方法に関しては上で紹介した通りですが、それ以外にもビルの査定額に影響を及ぼす要素があります。
今回はその中から、確実に抑えておきたい4つのポイントを解説していきます。
不動産市場の動向
現在の不動産業界が盛り上がっているかどうかも重要なポイントになります。
例えば、2011年の震災直後と2019年現在の不動産相場を見ると、同じ地域で数千万円高騰しているところもあります。
これは、震災の復興が進んだことと、2020年の東京オリンピックに向けて相場が高騰していることなどが理由に挙げられます。
こうした市場の変化を読み取り、高く売れる時期に売り出すことが重要です。
金融機関の融資姿勢
ビルの買主の多くは金融機関に融資を依頼しますが、金融機関は時期によっては融資に積極的だったり、逆に消極的だったりします。
金融機関の姿勢をうかがった上で、積極的な時期に査定に出すのがおすすめです。
現場調査の経験
戸建て住宅や分譲マンションなどの住まいを主に扱っている不動産会社も、頼めばビルの査定をしてくれるでしょう。
ただ、こうした業者はビルの訪問調査の経験が浅く、買い手がどこを見ているのかも分かりません。
そのため、査定結果が比較的アバウトになってしまうのです。
事前に各社の実績を調べておき、信頼できるところに査定依頼するのがおすすめですが、会社によっては「昨年実績○○万件！」というように、ビルなど種別の結果はあえて隠しているところも多いです。
こうした業者に対しては、遠慮なく聞いてみることをおすすめします。
ビル内部の欠陥
収益さえあげていれば、物件自体の質はそこまで問われません。
ただ、壁やフローリングに大きな傷がある場合は、さすがに査定額が下がってしまいます。
欠陥の目立つ1室でも長年の入居者がいて、すでに契約を更新済みであれば、そこまで問題にはなりません。
ただ、空室の欠陥が目立つ場合は、そのまま査定額に影響してしまうので注意しましょう。
ビルの査定を無料依頼できるおすすめサイト
| サービス名 | 公式サイト | 対象エリア | 対象となる不動産 | 運営会社 | 宅地建物取引業免許 |
|---|---|---|---|---|---|
すまいValue |
全国 | 土地・一戸建て・マンションなどの不動産 | 小田急不動産(株)、住友不動産販売(株)、東急リバブル(株)、野村不動産ソリューションズ(株)、三井不動産リアルティ(株)、三菱地所ハウスネット(株) | – | |
サテイエ |
全国 | 土地・一戸建て・マンション | 株式会社SARUCREW | – | |
楽待 |
全国 | 土地・一戸建て・マンション | 株式会社ファーストロジック | – |
ビルの査定を依頼する際、いちいち電話予約後に来店していると、時間と手間がかかりすぎてしまいます。
複数社への査定依頼をスムーズにおこなうためには、不動産一括査定サイトというサービスを利用するのがおすすめです。
簡単な申込情報を記入(所要時間60秒ほど)・送信すれば最大6社以上の不動産会社に一括で査定依頼をすることが出来ます。
大手サイトなら厳しい登録審査をしているので、依頼できるのは優良業者ばかりです。
また、利用料は完全無料なので、まだ売却を検討段階の方も気軽に利用することが出来ますよ！
ここからは、ビルを査定する際に利用をおすすめするサイトを詳しく紹介していきます。
すまいValue
すまいValueは、日本を代表する大手仲介業者の６社によって共同運営されています。
- 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 小田急不動産
- 野村不動産ソリューションズ(株)
- 三菱地所ハウスネット
プライバシー保護やアフターフォローの面でもこちらの６社は安心なので、比較して契約をすれば失敗することはまずないでしょう。
ただ、すまいValueは１棟ビルのみの査定に対応しており、区分ビルの査定はできないので注意しましょう。
サテイエ
サテイエは、株式会社SARUCREWが運営する、関東地方を中心とした不動産売却及び査定サービスです。
国内主要大手の不動産会社だけでなく、地元密着型の有力不動産会社など、厳選された1,000社以上と提携しています。
このサービスは、一戸建て、分譲マンション、土地などの一般不動産に加えて、事業用として使用する一棟ビル、区分所有ビル、店舗などの売却査定も引き受けています。
多岐にわたる不動産の査定に対応しており、特にビルの査定にも力を入れています。
サテイエはわずか30秒で査定比較が可能であり、サービス利用後の営業電話がないことも利用者にとって大きな利点です。
楽待
楽待は収益物件の情報サイトとしては国内最大級です。
「大家さんの味方」という一括査定サービスを提供していますが、このサービスの魅力は登録業者がビルなど、収益物件専門の業者になっていることです。
大手の不動産一括査定サイトだと、住まいの査定をメインに据えています。
そのため、ビル査定を依頼することが出来ないことも多いですが、楽待でビル査定を依頼すれば、高い効果を期待できるでしょう。
ビルを査定額以上で売るならターゲットの見極めが重要
ビルの査定額が低かったとしても、売却を取りやめる必要はありません。
実際、ビルを査定額以上で高く売ることが出来た事例は、いくつも報告されています。
ビルを査定額以上で高く売るには、ビルに魅力を強く感じる人に売ることが大切でしょう。
例えば、大通りに面しているビルを「騒音が気になる」と言って買い渋る人は多いですが、逆に「アクセスが良くて便利！」といって購入する人も存在します。
どんな人に売ればよいかは、ビルの性質・状態によっても異なるので、まずは自分のビルの魅力をしっかり掴んだ上で、最適なマッチングをおこなうにはどうすれば良いのか考える必要があります。
キャッシュフロー重視の買い手には利回りが重要
「アクセスや築年数なんてどうでもいい。とにかくキャッシュフロー重視」という方もいます。
こうした方に向けて売るなら、とにかくレントロールの見栄えをよくしましょう。
特に空室率の目立つビルは、まず入居者を募集して満室にしてから売ることをおすすめします。
相続税対策を重視する買い手には評価額の軽減効果が重要
ビルを相続税対策で購入する人も多くいます。
相続税評価においてオフィスビル用地は貸家建付地となり、更地などに比べて相続税評価額が2割前後下がります。
また、賃料収入が確保できれば相続税の納税がしやすくなります。
相続税対策目的の買い手には、オフィスビル1棟ではなく区分所有ビルのほうが人気になってきています。
都会の中規模区分ビルなどは、空室リスクが低いため特に人気です。
相続税がいくら安くなるかを十分にアピールして、売却を成功させましょう！
査定段階からビル売却は始まっている
そもそも査定額とは、それぞれの不動産会社が「ウチならこれくらいの金額で売れる」と算出した予想額です。
つまり、査定額を出来るだけ多く比較して、高く見積もってくれた業者と契約すれば、高額売却の可能性は高まります。
また、どういう道筋でその査定結果に至ったか、査定額以上で売るプランはないのか聞くことで、それぞれの業者の実力を測ることが出来ます。
「ビルを高く売りたい！」と言っても、売却に必要な広告作成や営業は全て契約した業者がやってくれます。
つまり、どこに査定を依頼、契約をしたかによって結果は9割決まっているといっても過言ではないでしょう。
「まだ査定だから気楽でいいや」なんて甘い気持ちでいるのはNG。査定こそ最も力を入れて進めていきましょう！
