アパートの査定方法とは？査定額の決まり方・計算方法と依頼時の注意点

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今回は、アパート査定の仕組みから計算方法、査定を依頼する時のポイントを解説していきます。

アパートの査定額をチェックしたいといった人におすすめの内容です。

これらの情報に基づいて、不動産会社はより正確なアパートの査定額を提供できます。

アパートの査定・売却について、事前に知っておきたい情報をチェックしましょう。

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アパートの査定額を計算する方法3選

収益還元法には、以下の計算方法があります。

ここからは、それぞれの計算方法を分かりやすく解説していきます。

収益還元法

アパートやその他の不動産投資物件の価値を査定する際には、様々な方法がありますが、「収益還元法」はその中でも特に重要な手法の一つです。

【収益還元法で評価が算出できる物件種別】

• 貸家(戸建て・マンション)
• オフィスビル
• テナントビルなど

不動産の一般的な評価方法として、築年数や立地、間取りなどの物理的特性を考慮することが一般的ですが、収益物件の場合、それらの特性よりも、物件を通じて得られる収益性がより重要視されます。

また、収益還元法の大きな特徴は、物件の現在の稼働率が査定価格に大きく影響することです。

高い稼働率は、安定した収益を示す指標となり、その結果、物件の価値を高めます。

このため、オーナーにとっては、稼働率を高めることが査定額を上げるための最善策となります。

実際に住む人向けではなく、投資家が主なターゲットとなるため、所有することによってどれだけの利益を得られるかが最も重要な判断基準となります。

収益還元法の計算式

直接還元法

直接還元法では、一定期間の純利益(収益－経費)を還元利回りで割り、不動産の価格を求めます。

アパートの純利益とは、家賃収入から管理費などを差し引いた金額のことです。

将来的な家賃収入はあくまで想定なので、契約内容や築年数、空室の多さなどを参考にして求めます。

経費は一般的に年間の家賃収入の2、3割ほどなので、想定収益から引いていきます。

築年数の古いアパートほど経費は膨らむ傾向にあるので、厳しめに計算されます。

不動産会社にレントロール(家賃表)を提出すればそこから査定額を計算してくれますが、実際の家賃と違う場合もあるので、現在いくらで貸しているのかしっかり伝えるようにしましょう。

直接還元法の計算式

収益還元法の計算式は、以下の通りです。

また、利回りは以下の式で計算できます。

利回り(表面利回り)は、1年間の収益からアパート自体の価格を割って求めます。

たとえば、年間の収益が200万円と予想されるアパートそのものの査定額が2000万円の場合、利回りは10%となります。

想定利回りの相場は「HOME’S　不動産投資」で調べられる

利回りの相場がだいたいいくらかというのは、 HOME’S　不動産投資というサイトで調べることが出来ます。

このサイトを使えば、現在売り出し中の収益物件の利回りをほぼ全てチェックすることができます。

地域や不動産タイプで絞りこみ検索をすれば、大体の相場が分かるので、査定前に具体的なイメージをつかむために活用しましょう。

DCF法

DCFとは「ディスカウント　キャッシュ　フロー」の略であり、将来予想される収益と売却価格から現在の価値に割引、合計するという方法です。

将来の収益を考えるとき、1年後に200万円が得られるのと5年後に同額得られるのは、全く価値が違います。

まず、同じ額ならリスクを考慮して早めにもらって売るほうがお得でしょう。

5年後に経済が破綻し、200万円の価値が相対的に下がっている可能性だってあります。

DCF法は将来的にもらえる金額を今もらった時の価値をまず算出し、それによって価値を求めるというものです。

上の記事にもあるように、アパートを持つ利益を最大化しようと思ったら、必ず最後に売却をする必要があります。

DCF法はこの出口戦略という観点を取り入れているため、直接還元法より精度の高い査定ができます。

DCF法の計算式

DCF法の計算式を簡単に説明すると、以下のようになります。

例えば、年間収益が200万円のアパートを、1年後に1,000万円で売る見込みだったとします。

このとき、合計で得られた収益は200万×1＝200万円となります。

更に、銀行に預金すると年1%の利子がつくとすれば、以下のように計算できます。

つまり、1,000万円＋198万198円＝1,198万198円というのが、このアパートの現在の価値というわけです。

アパートの査定額は個人で算出することは難しい

アパートなどの不動産価値の査定は、多くの要因を考慮し、複雑な分析を必要とするため、基本的に個人での正確な算出は難しいとされています。

収益還元法などの基本的な計算式を使用することで、おおよその金額を把握することは可能ですが、これだけでは実際の市場価値を正確に反映した査定額を導き出すには不十分です。

これらの情報は、不動産業界に長年従事している専門家や、膨大なデータベースを持つ不動産会社でなければアクセスが難しいものです。

近年では、AI技術を活用した不動産査定サービスが登場していますが、これらの技術もまだ完全には普及しておらず、また、不動産査定の複雑さを全てカバーしているわけではありません。

不動産査定は単に数値を入力するだけでなく、その地域の将来性や物件の独自性など、定量化しにくい要素を専門家が総合的に判断することが重要です。

アパート査定におすすめの不動産一括査定サイト

アパートの査定額を比較する際は不動産一括査定サイトを使うのがおすすめです。

しかし、不動産一括査定サイトは大小合わせて30サイト以上あるので、初心者はどれを使えば良いか分からないことと思います。

また、不動産一括査定サイトが対応しているのは主に一戸建て・マンション・土地の3種類です。

そのため、どのサイトもアパートの査定額を正確に算出できる訳ではないのです。

ここからは、アパートを査定する際に利用すべき、おすすめサイトをそれぞれ紹介していきます。

リガイド

□□

対象エリア	全国
対象となる不動産	土地・一戸建て・マンションなどの不動産
運営会社	株式会社ウェイブダッシュ

リガイドは老舗の査定サイトです。

知名度はhome4uなどに押されてはいますが、リガイドがアパート査定におすすめな理由として、収益物件売却専用の査定フォームを用意していることが挙げられます。

通常は、マイホームなどの居住用物件と、アパートなどの収益物件は同じフォームで査定依頼をします。

そのため、記入項目も査定業者も同じになってしまいます。

リガイドはそれぞれのフォームを分けることで、最適な業者へ的確に査定を依頼できるようにしているのです。

また、リガイドはYahoo!IDやFacebookのアカウントを持っていると個人情報の入力をカットできるので、スピーディに申し込みたい方にもおすすめです。

イエイ

対象エリア	全国
対象となる不動産	土地・一戸建て・マンションなどの不動産
運営会社	株式会社じげん

イエイは日本最大級の1700社以上が登録されています。

オーソドックスな査定サイトではありますが、意外にアパート査定におすすめな理由が、希望・要望の自由記入欄に文字数制限がない点です。

例えば不動産査定エージェントなどのサイトでは、こちらの自由記入欄が最大500字の制限がついています。

しかし、これでは本当に伝えたいことが書ききれるか不安です。

アパートは構造上問題が起こりやすいので、正確に伝えておいた方が良いです。

イエイの自由記入欄に伝えたいことを余すことなく記載しておけば、業者にそのまま伝わるので査定がスムーズです。

楽待

対象エリア	首都圏
対象となる不動産	土地・一戸建て・マンションなどの不動産
運営会社	株式会社ファーストロジック

楽待は、アパートやビル、事務所などの収益物件に特化した不動産サイトです。

他のサイトにはない隠れた優良業者も多く登録されており、一括査定のし甲斐があります。

また、全国の売りアパートの情報がリアルタイムで掲載されており、周辺地域の情報を収集すれば、だいたいいくらで売れるかのイメージが付きます。

更に、投資物件の持ち主に向けて公開される耳よりなコラム、最新ニュースなどを読むこともでき、楽しみながら知識を収集することができます。

アパートを査定に出すなら、一度訪問したいサイトです。

アパート売却におすすめの不動産会社

アパート売却におすすめの不動産会社を紹介します。

サービス名	公式サイト	対象エリア	対象となる不動産	運営会社	宅地建物取引業免許
大京穴吹不動産	HP	全国	土地・一戸建て・マンションなどの不動産	株式会社大京穴吹不動産	国土交通大臣(8)第4139号
武蔵コーポレーション	HP	東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県 栃木県・群馬県・茨城県 ※一部エリアを除く	アパート・マンション・事務所・店舗ビル ※一棟売りのみの買取り	武蔵コーポレーション株式会社	国土交通大臣（3）第8555号
サンセイランディック	HP	全国	アパート・底地・借地権	株式会社サンセイランディック	国土交通大臣（5）第6282号

大京穴吹不動産

対象エリア	全国
対象となる不動産	アパート・マンション・一戸建て・土地
運営会社	株式会社大京穴吹不動産
宅地建物取引業免許	国土交通大臣(8)第4139号

大京穴吹不動産は、最短1週間で売却ができるスピード感が魅力。

市場価値や周辺事例から、アパート1棟からの売却査定が可能です。

気になる人は、気軽に公式サイトから無料査定を試してみましょう。

売却サポートのほか直接買い取りも依頼できるので、希望に合った売却方法が選べます。

武蔵コーポレーション

対象エリア	東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県 栃木県・群馬県・茨城県 ※一部エリアを除く
対象となる不動産	アパート・マンション・事務所・店舗ビル ※一棟売りのみの買取り
運営会社	武蔵コーポレーション株式会社
宅地建物取引業免許	国土交通大臣（3）第8555号

武蔵コーポレーションは、東京・神奈川・千葉・埼玉エリアに特化した不動産会社です。

収益用不動産の売買に強く、実績が高いことがポイント。

武蔵コーポレーションが買い取る形なので、アパートを最短2週間で売却できます。

通常なら売主に発生する瑕疵担保責任は、武蔵コーポレーションが請け負ってくれることもメリットです。

サンセイランディック

対象エリア	全国
対象となる不動産	アパート・底地・借地権
運営会社	株式会社サンセイランディック
宅地建物取引業免許	国土交通大臣（5）第6282号

サンセイランディックは、古いアパートから築浅の賃貸物件まで幅広く買い取っています。

現況のまま居抜きの状態で売却できるので、売主は大きな負担が回避できますね。

交渉・調整力が豊富なため、サンセイランディックなら売却後のトラブルも起きにくいでしょう。

駐車場部分や更地など、隣接した土地の買い取りも依頼できる不動産会社です。

アパートの査定価格に影響する7つのポイント

アパートの査定価格に影響する7つの基本的なポイントを解説していきますが、最初に言うとこれらは努力しても改善できない部分が多いです。

立地や環境などは事前に対策のしようがないので、査定価格は上げようがないのです。

ただ、一つ知っておいてほしいのは、中古物件は査定価格通りに売れるわけでもないということです。

査定価格が低くても売却価格を高める方法はあります。損せず売る方法はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

では、ここから査定価格に影響する7つのポイントを解説していきます。

最寄り駅からの距離

不動産の価値を査定する際、最寄り駅からの距離は非常に重要な要素の一つです。

実際に、最寄り駅からのアクセスの良さは、住宅やアパートの魅力を大きく左右するため、査定価格に直接的な影響を及ぼします。

財団法人不動産流通近代化センターの調査によると、徒歩での最寄り駅までの距離が3分以内の場合、査定価格はプラスされる傾向にあり、距離が長くなるにつれて減点される仕組みになっています。

最寄り駅までの徒歩距離	3分以内	3~6分	7~10分	11~15分
評価点	＋5	0	－5	－13
最寄り駅までバスで向かった時の距離	10分以内	11~15分	16~20分	―
評価点		0	－5	―
最寄りのバス停への徒歩距離(上に加算)	3分以内	3~6分	7~10分	11~15分
評価点	0	－3	－8	－16

この評価方法では、物件から最寄り駅までの最短ルートが基準となり、ポータルサイトに掲載される物件情報も同様の基準で提示されます。

ただし、実際の生活を考慮すると、エントランスから部屋までの距離や、途中の障害物なども重要な要素となります。

しかし、これらは査定の際には直接考慮されません。

物件選びでは実際に現地を訪れ、周辺環境も含めて確認することが重要です。

周辺環境の充実性

不動産の価値を左右する重要な要素の一つに、周辺環境の充実性があります。

など、これらの施設の存在は、家族連れや子育て世代にとって大きな魅力となります。

これらの施設が徒歩圏内に豊富にある地域は、住みやすさが高いと評価され、それが直接不動産の査定価格に反映されることになります。

また閑静な住宅街に位置する物件は、静かで快適な生活空間を提供するため、優良住宅地として高い評価を受ける傾向にあります。

一方、下記のような住環境にあるアパートは、物件の価値を下げるだけじゃなく、査定価格にマイナスとして反映されます。

不動産会社はこれらの環境要因を5段階で評価し、その結果を物件の価値判断の一環としています。

例えば、優良住宅地はプラスの評価を受ける一方で、嫌悪施設の存在する地域は大幅なマイナス評価となり得ます。

しかし、物理的な環境だけが全てではありません。

騒音が多い地域であっても建物自体の防音性能に優れている場合、住環境の質は大きく改善され、査定価格の低下をある程度抑えられます。

景観の良し悪し

不動産の査定において、景観は価値を左右する重要な要素です。

特に部屋やバルコニーからの眺望は、その物件が提供する生活の質を象徴するものとして高く評価されます。

しかし、眺望が価値を高めるかどうかは、個々の不動産会社や査定士の主観にも左右され、その評価は一様ではありません。

さらに、物件のバルコニーの向きは、日当たり、通風、洗濯物の乾きやすさなど、日常生活の快適さに直結するため、査定時には特に注意が払われます。

南向きは日照時間が長く、自然光を最も多く受けられるため、最も好まれる向きとされています。

これに次いで、西向きや東向きが選ばれます。

一方で、北向きは日照時間が限られるため、査定評価が最も低くなりがちです。

アパートのブランド力・耐久性

アパートの査定において、ブランド力と耐久性は切っても切り離せない要素です。

特に耐震性に関しても、物件の査定価格において重要な要素です。

1981年の建築基準法の改正以降、新たに建てられる建物は、より厳しい耐震基準を満たす必要があり、これらは震度6強以上の地震にも耐えうる構造となっています。

メンテナンスやセキュリティが行き届いているか

アパートの価値を判断する際、メンテナンスの質とセキュリティの充実度は非常に重要な要素です。

評価されるメンテナンス内容	評価点
外壁の塗り替えや防水処理	単に建物の美観を保つだけでなく、長期的な構造の健全性を示す指標となります。 これらの作業が適時に行われている物件は、将来的な大規模修繕の必要性が低く、評価額を高める要因になります。
メンテナンスの実施状況	物件の管理が適切に行われていることの証でもあります。 管理がしっかりしている物件は、潜在的な問題が未然に防げるため、購入者や入居者にとって安心感を提供します。 これにより、物件の魅力が高まり、市場価値が向上します。
セキュリティ面	入居者の安全を守るための措置が整っているかが重要です。 監視カメラの設置、自動ロックシステムの導入、セキュリティ会社との連携など、現代のアパートには様々な安全対策が求められます。 これらのセキュリティ対策がしっかりと整備されている物件は、特にファミリー層からの需要が高く、査定価格にも好影響を与えます。

物件の見回りや障害物の除去といった日常的な管理活動も、長期的なメンテナンス計画の一環として重要です。

メンテナンスやセキュリティは、物件の品質を維持し、最終的には物件価値の向上に繋がります。

そのため、管理が行き届いているアパートは、市場において高い評価を受け、投資家や購入者にとって魅力的な選択肢となります。

直近でのリフォームの有無

不動産の査定で、近年行われたリフォームは大きな影響力を持ちます。

物件が最近大規模なリフォームを受けている場合、査定価格の向上につながるでしょう。

リフォームが査定価格にプラスに作用する主な理由は、買主が引き渡し後に必要とするリフォームや修繕のコストが軽減される点にあります。

これにより、物件は市場で高い評価を受けやすくなります。

しかし、すべてのリフォームが査定価格に有利に働くわけではありません。

例えば、単純な清掃や小さな修繕、美観のみを目的とした変更は、査定価格に大きな影響を与えない場合があります。

査定において重要なのは、物件の価値を実質的に向上させるリフォームであるかどうかです。

環境や相場の変化

不動産の査定において、物件の現在価値を評価する際、周辺環境や市場の相場の変化は無視できない要素です。

単純に築年数の経過に基づいて価格を下げるのではなく、さまざまな外部要因が価格に影響を与えることを理解する必要があります。

例えば、大規模な商業施設が近隣に開業した場合や新しい交通機関が整備された場合、その地域の不動産価値は上昇する可能性があります。

一方で、自然災害や経済的な不況などが起きた場合は、価値が下落することもあります。

このように、物件の査定額を決定する際には、その時点での周辺環境や市場の状況を正確に把握し、適切に反映させることが重要です。

地価の変動もまた、不動産の価値を左右する大きな要因です。

地域によっては、短期間で地価が大きく変動することがあり、この変化は物件の査定価格に直接影響します。

そのため、売却を検討している物件の最新の市場価値を知るためには、最近の地価の動向や周辺環境の変化についての情報を収集し、査定に反映させることが求められます。

アパートの査定額を高める3つの方法

アパートの査定額を高める方法には、以下があります。

• 入居率を高める
• 家賃の滞納者は早めに対処する
• 目に見える欠陥は事前に修理する

査定額は築年数や立地で全て決まるわけではありません。

今回は、査定額を上げるおすすめの方法を3つ紹介していきます。

入居率を高める

空室の目立つアパートなら、満室にしてからの査定依頼をおすすめします。

空室があると単純な利益が下がるだけでなく、イメージの上でも良くありません。

空室が目立つアパートを売る際は、仲介業者への支払いを上乗せするなどして、何とか部屋を埋めるようにしましょう。

家賃の滞納者は早めに対処する

入居者の中に家賃の滞納者がいると買主にとってデメリットです。

不動産会社もこれを見越して価格を付けるため、査定額は低くなってしまいます。

これを解決するためには、家賃の滞納者などの迷惑な入居者は査定前に対応し、追い出してしまうことが大切です。

一方で、アパートの権利のみを売買することをオーナーチェンジと言いますが、この時の入居者は継続して住み続けることになります。

入居者にとってはオーナーが変わっても家賃の振込先が変わる程度なので、特に影響はないのです。

目に見える欠陥は事前に修理する

ドアの立て付けが悪いといった目に見えて分かる欠陥に関しては、査定前に簡易修繕したほうが良いでしょう。

こうした物件を購入する際は修理が買主持ちになってしまうので、余分なコストを払いたくない人は購入を嫌がります。

業者もその点を理解しているため、どうしても査定額は低くなってしまうのです。

中古の不動産はそのまま売買して良いことになっており、売却前に大規模リフォームをしたりすると逆効果になることも多いです。

アパート査定の注意点

ここからは、アパート査定を依頼する前に心得ておきたい注意点を紹介していきます。

アパート査定を依頼して価格が算出されても、その金額通りに売れるわけではありません。

アパートの査定額はあくまで各社の私見なので、査定額と実際の売却価格が違っていたとしても、不動産会社のせいにすることは出来ないのです。

つまりアパート売却において査定額は非常に参考になります。

だからといって査定額を鵜呑みにしすぎると、売却の失敗につながってしまうでしょう。

アパートの売却が得意な不動産会社を探す

不動産市場には多種多様な会社が存在し、それぞれが異なる専門分野を持っています。

アパートの売却に際しては、その分野に特化し、豊富な経験と実績を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。

全ての不動産会社がアパートの売買に対応しているわけではなく、中には賃貸管理や他の不動産取引に重点を置いている会社もあります。

そのため、アパート売却をスムーズに進めるためには、事前に会社の専門性を調査することが必要です。

地元の市場に精通している会社であれば、その地域特有の需要や価値を正確に把握し、適切な価格設定や販売戦略を提案してくれる可能性が高いです。

大手企業も幅広いネットワークやリソースを活用できるメリットがあります。

しかし、地域の特性を踏まえたサービスを提供してくれる、地元の会社を選ぶことも一つの戦略です。

不動産会社の査定額は根拠・評価内容までチェックする

不動産の査定額を決定する際、不動産会社によって評価方法や考え方に大きな差があることが珍しくありません。

一部の会社では、非常に楽観的な査定額を提示し、「特定の戦略を用いれば、これだけの価格で売却可能」と主張するケースも見られます。

また、アパートの需要があるエリアの不動産会社では、市場の相場観に基づき、通常の評価基準より高い査定額を算出することもあります。

こうした背景から、査定額の背後にある根拠や評価内容を理解することが非常に重要です。

会社によって重視するポイントが異なるため、査定書に記載されている詳細な情報をチェックする必要があります。

査定書を受け取った際は、ただ数字を見るだけでなく、その数字がどのような評価基準や市場分析に基づいているのか、詳細な根拠を確認することが肝心です。

不透明な点や納得がいかない部分があれば、積極的に不動産会社に問い合わせ、明確な説明を求めましょう。

複数の不動産会社に査定依頼する

アパートの売却は、ひとつの不動産会社に査定を依頼するよりも、複数の会社から見積もりを取ることが非常に重要です。

不動産業界では、査定額に大きな差が出ることが珍しくありません。

これは、各社が持つ市場データの量や質、評価方法の違いが原因です。

そのため、複数の査定を比較することで、物件の真の市場価値をより正確に把握できます。

査定依頼を複数の不動産会社に行う際は、一括査定サービスを利用するのが効率的です。

複数の査定結果を得ることで、不動産会社の選定においても有利に働きます。

査定額だけでなく、提供されるサービスやサポート体制、販売戦略など、各社の特色を比較検討しましょう。

アパート査定の必要書類

Webサイトなどからアパート査定を依頼する際は、特に書類提出などの必要はありません。

ただ、不動産会社に直接来店して査定を依頼する際には、最低でもこちらの6種類の書類が必要になります。

業者によっては査定段階での提出を求めないこともありますが、以上は契約時に必要な書類なので、早めに揃えておいて損はありません。

また、提出は必須ではないものの、持っていると評価がアップする以下のような書類もあります。

書類の名前	内容
レントロール（家賃表）	貸借条件一覧表。現状の契約内容の把握などに使う
住宅地図	場所が分かる図、最寄駅から物件までの地図は需要が高い
固定資産評価証明書	評価額が記載。固定資産税の根拠になる
地積測量図	土地の大きさ、形が分かる書類
修繕履歴一覧表	今までのリフォーム履歴がまとめられたもの
管理経費一覧表	アパート管理でかかった経費の履歴がまとめられたもの
設備などの点検報告書	設備点検の結果がまとめられたもの
付帯設備表	どんな付帯設備があるかまとめられたもの
購入時の売買契約書	どんな条件で契約したかを示す書類
建築設計図書または工事記録書	法的な証明力はないが、設計・工事がどうおこなわれたか知ることができるので重宝する
住宅性能評価書	住宅の性能を数値で表したもの。国交省の認可を受けているので証明力がある
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書	別途検査を依頼した時に受け取っている報告書。最新のものであるほど評価が高い
管理費・修繕積立金の記載書類	管理会社に問い合わせればもらえる。これが高額すぎると査定評価は落ちる
管理規約	アパートの細かい規約がまとめられたもの
納税納付書(事業主の場合)	税務署で納税手続きをした後にもらえる書類

上記書類にかかわらず、「この書類使えそう！」と思ったものは積極的に不動産会社へ見せてみるようにしましょう。

アパート査定で重要なレントロールとは？

レントロール(家賃表)とはアパートの賃料や教育費、契約期間などがまとめられている一覧表です。

レントロールは上記のような形式で、各項目を資料にまとめていきます。

入居者のいるアパートの所有権のみを売買することをオーナーチェンジといいますが、特にこのタイプのアパート売買だとレントロールは重要になります。

賃料はいくらか、現在の入居者の契約期間は残りどれくらいなのかを知ることで、買主は購入に値するかの判断をするからです。

不動産会社もそれを分かっているので、アパート査定時にはレントロールの出来が評価に大きな影響を与えます。

アパートを査定に出す際は、このレントロールを力を入れて作成することをおすすめします。

アパートを査定してもらう流れ

アパートを査定してもらう流れは、次のようになっています。

1. 不動産会社に査定依頼する
2. 必要書類を準備する
3. 訪問査定してもらう
4. 査定結果が届く

アパートを売却する際は、不動産会社に査定してもらってから売却する流れです。

以下にそれぞれのステップごとに解説していきます。

不動産会社に査定依頼する

アパートを売却することを決めると、不動産会社に査定依頼をします。

不動産一括査定サイトや各ホームページを検索して、アパートの査定をしてくれる会社を探しましょう。

アパート経営をしている知人がいるのであれば、紹介を受けるのも一つの方法です。

査定してもらう会社は複数社に査定依頼をしておくことで、高く売却できるのでおすすめです。

不動産一括査定サイトを利用する場合は、システム上で必要情報を入力すると査定依頼ができます。

必要書類を準備する

机上査定をしてもらう際にも、必要書類を求められます。

築年数だけでは正確な査定価格を算出できないので、次のような書類は準備しておくと良いです。

必要書類は売却手続きまで進むとほぼ必須なので、事前に準備しておくことをおすすめします。

訪問査定してもらう

机上査定を受けた後、より正確な査定のために訪問査定をしてもらいます。

不動産会社がアパートを訪問して査定をするので、できる限りオーナーも同行すると良いでしょう。

満室状態の場合は室内の査定を行わないので、住民に迷惑をかけることはありません。

あらかじめ室内の写真や間取り図を準備しておき、その情報をもとに判断してもらいます。

所要時間は１～２時間程度なので、時間にゆとりは持っておきましょう。

査定結果が届く

訪問査定をしてもらってから１週間前後で査定結果が届きます。

不動産会社ごとに届くまでの時間が異なるので、訪問査定を受けた時に質問しておきましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をした場合は、結果をもとに依頼する不動産会社を選択して連絡します。

アパート以外の不動産査定に使われる方法

アパート・収益物件以外の不動産の査定には取引事例比較法や原価法といった方法が用いられます。

いずれも、立地などの物理的特性が価格に大きく影響しますが、これらの方法では稼働率のような経済的要素が直接的に価格に反映されにくい傾向があります。

そのため、不動産投資家にとっては収益還元法がより適した査定方法と言えるでしょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は最も分かりやすい査定方法で、過去の取引事例と比較をして査定額を算出する方法です。

例えば家Aの査定をしたい場合、成約時の築年数と最寄り駅までの距離が同じな家Bと家Cを参考データに使ったとします。

物件	坪数	売買価格
家A	40坪	？
家B	50坪	2,000万円
家C	80坪	3,000万円

この時は、以下のような計算方法で家Aの査定額を見積もることが出来ます。

2,000万円÷50＋3,000万円÷80)÷2×40＝(40万円＋37万5000円)÷2×40＝1550万円

ただ、実際に不動産会社が計算をする場合はもっと参考データが多かったり、経済状況の変化を鑑みたりするので、ここまで単純な計算にはなりません。

原価法

原価法は、今建っている建物を取り壊し、再び立て直した場合にいくらかかるかの再調達価格をまず計算し、そこから築年数分の減価調整をおこなう方法です。

原価法の計算式は、以下のようにして求められます。

価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数の残り÷構造ごとの法定耐用年数)

耐用年数とは、物件の構造ごとに定められている、安全に利用できる年数のことです。

構造	法定耐用年数
軽量鉄骨造(厚さ3㎜以下)	築19年
木造	築22年
軽量鉄骨造(厚さ3~4㎜)	築27年
鉄筋コンクリート造	築47年

例えば、再調達価格が15万円/㎡、延床面積が100㎡の木造物件(築20年)を原価法で査定する場合、以下のようになります。

1500万(円)××(2÷22)＝136万3636円 (小数点以下四捨五入)

不動産一括査定サイトで複数社にアパート査定を依頼しよう

想定利回りや現在の価値をどう評価するかは、不動産会社によって異なります。

一般的には査定額が高い業者ほどアパートを高く売ってくれるので、まずは複数社の査定結果を集めることから始めましょう。

1社ずつ連絡を取って査定依頼をするのは面倒ですが、不動産一括査定サイトを使えばかなり簡単に複数社へ査定を一括依頼できます。

詳しい使い方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

完了まで60秒！大手不動産会社の売却価格をスピード査定

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

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