![GRO-BELラボ[株式会社グローベルス]](http://gro-bels.co.jp/labo/wp-content/uploads/2024/08/ラボ ロゴ-02-1.jpg)
不動産を他人に引き渡す方法は、お金が伴う売却と、お金が伴わない贈与があります。
不動産売却では譲渡所得税、贈与では贈与税がかかるのが一般的ですが、不動産売却時もケースによっては高額な贈与税がかかってしまうケースがあります。
贈与税が発生するのはどんなケースなのでしょうか。また、贈与税の発生を防ぐにはどうすれば良いのでしょうか。徹底解説していきます！
贈与税は財産を無償で譲渡した時以外にも課税されるケースがある
贈与税は原則、不動産を含む財産や現金を、他の人に無償であげた際に発生する税金のことです。
どんなものでも、財産はあげたい人ともらいたい人(贈与の意思を承諾した人)がいれば贈与が成立します。
この時、贈与を受けた人にかかる税金が贈与税です。
覚えておいてほしいのが、贈与税は個人に対してかかる税金で、法人にはかからないということです。
例えば個人から法人への贈与では贈与税は発生しませんが、法人から個人への贈与では発生します。
また、個人Aから個人Bへの贈与の場合は、受諾者の個人Bのみに贈与税が発生します。
有償の取引でも贈与税が発生するケース
贈与税は金銭を伴う取引でも課税されるケースがあります。
特に考えられるのは、以下のケースです。
- 時価(本来の価値)よりも著しく低い金額で売買をおこなったケース
- 名義人が何らかの理由で支払い等を肩代わりしてもらったケース
- 借金等の帳消し・減額がおこなわれたケース
1つ目は、数千万円の不動産を数千円で取引したようなケースを指します。
形式上は売買でも財産の価値を考えるとタダ同然の取引とみなされ、贈与税の対象になってしまうのです。
2つ目は、例えば子どもの借金の返済のために、親が現金を振り込んだケースなどが挙げられます。
一般的に生計を一にする親子間の金銭授受に税金は発生しませんが、借金のように特定の個人に課される義務を近親者などが肩代わりした場合は、肩代わりされた側に贈与税が課されます。
こちらは借金だけでなく、納税の肩代わりも贈与とみなされるので注意しましょう。
また、夫婦名義で組んだローンを片方が全額負担した場合なども、贈与税が課されてしまいます。
夫婦名義の場合は両方に返済義務があるので、片方が片方の支払いを肩代わりしたとみなされるためです。
これを避けるために、ローンを組む際は片方が名義人になり、もう片方は連帯保証人になるのが一般的です。
3つ目は、例えば借金が1,000万円ある債務者に対して、債権者が100万円の借金減額をおこなったケースなどです。
借金を何らかの配慮で900万円に減らされた場合も、税法上は債権者が債務者へ100万円贈与したのと同義とみなされ、贈与税が発生します。
贈与税の計算方法は暦年課税と相続時精算課税の2種類
贈与税の計算方法は暦年課税と相続時精算課税の2種類があります。
- 暦年課税：1月1日~12月31日までにもらった財産の合計額に贈与税を課税する
- 相続時精算課税：生前贈与では2500万円までを非課税とし、死亡時には生前贈与した財産もまとめて相続税を課税する
それぞれの計算方法を、より詳しく見ていきましょう。
暦年課税の計算方法
暦年課税の場合、以下の式で贈与税の計算をおこないます。
■1月1日~12月31日までの間に贈与を受けた金額－基礎控除額110万円＝贈与税額
贈与税は110万円を超えた部分に課税されるため、贈与した財産が110万円以下の場合は贈与税の申告をおこなう必要はありません。
税率の計算方法は一般贈与財産と特例贈与財産で異なる
2015年の税制改正により、贈与税の区分が一般贈与財産と特例贈与財産に分かれました。
| 区分 | 贈与の内容 | 受諾者のステータス |
|---|---|---|
| 一般贈与財産 | 兄弟・夫婦・親族間の贈与 | 未成年者 |
| 特例贈与財産 | 直系尊属からの贈与 | 贈与された年の1月1日時点で20歳以上の子・孫 |
一般贈与財産の場合は未成年者が課税者になるので、特例贈与財産の場合よりも税率が低めに設定されています。
| 一般贈与財産の税率・控除額 | ||
|---|---|---|
| 課税価格(－110万円) | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | – |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
一方、特例贈与財産の場合は一般贈与財産よりも税率が高くなっていますが、加えて控除額も高めに設定されています。
| 一般贈与財産の税率・控除額 | ||
|---|---|---|
| 課税価格(－110万円) | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | – |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円 | 45% | 265万円 |
| 4,500万円 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
相続時精算課税の計算方法
相続時精算課税を適用すると、贈与の受諾者が1月1日~12月31日までの1年間で受けた贈与の合計額に特別控除額2,500万円を控除して、課税をします。
この場合、税率は年率20%で統一されています。
■(1月1日~12月31日までの間に贈与を受けた総額－特別控除額2,500万円)×年率20%＝贈与税額
この方法では、贈与税の支払いが繰り越し控除されるようになります。
贈与者が亡くなり相続が発生した時に、相続財産の金額に相続時精算課税を適用して、相続税を計算するようになります。
不動産売却で贈与税が発生しやすいケース
不動産売却で贈与税が発生するケースは、主にこちらの4通りが考えられます。
- 時価と比べて売買価額が極めて低いケース
- 親族間で売買をしたケース
- 関係会社間で売買をしたケース
- 代表者と法人の間で売買をしたケース
贈与税が発生するかどうかは税務署が適宜判断するので、上記のケースに当てはまっていても、必ず課税される訳ではありません。
ただ、税務署からにらまれる可能性は高くなるので、十分注意しましょう。
ここからは、4つのケースをそれぞれ見ていきましょう。
時価と比べて売買価額が極めて低いケース
時価と比べて売買価額が極めて低い場合は、贈与税の対象になる可能性があります。
ただ、前述の通り贈与税の対象かどうかは税務署が判断するので、例えば1,000万円の不動産をいくら未満で売った時に課税されるのかというのは、一概に言うことは出来ません。
そもそも、不動産売却において売り出し価格を値下げ交渉や売れ残りを受けて時価より下げるのは良くあることなので、ちょっとやそっとの値下げでは贈与税が発生することはありません。
また、中古の不動産には定価がなく、売買者間の話し合いによって金額をある程度自由に決められることが保証されています。
ただ、売買者間の関係が後述のように密接な場合、税務署に睨まれる可能性は第三者同士よりも高くなります。
親族間で売買をしたケース
親子や兄弟、親族間での不動産売買は、贈与税が発生しやすくなります。
実際、相続税対策として生前のうちに不動産を親子間で安値で売買するケースは多くあります。
こうした、実質的には贈与なのに売買の体を取っている方は、贈与税を課される可能性が非常に高いです。
贈与税の発生を免れるためには親子間でも一定以上の金額で取引をする必要があります。
この時、例えば子どもが親に支払った購入代金を後で子どもに振り込むようなことが出来るのかですが、こうした後処理に関しては厳しく規制されている訳ではありません。
ただ、不動産の売買価格が高額になるほど税金・手数料もそれに比例して高額になるので、こうした回りくどい方法を取っても贈与に比べてそこまで税金がお得でないケースも多々あります。
関係会社間で売買をしたケース
親会社から子会社、グループ会社間など、関係会社で不動産取引をするケースも十分考えられます。
前述の通り、法人には贈与税が原則発生しないので、油断してこうした取引をしてしまうケースは多々あります。
ただ、贈与税が発生しなくても、受贈益に対して法人税が上乗せされるため、実質的には贈与税が発生していると考えることができます。
こうした関係会社間の取引は不正の温床なため、税務署は特に警戒をしています。
贈与とみなされた場合は税金が上乗せされる以上の罰則を被る恐れがあるので、十分注意しましょう。
代表者と法人の間で売買をしたケース
社長が自分の会社と不動産取引をするケースは、地方などでよくみられるケースです。
社長個人が持っていた不動産を会社に売ったり、会社でいらなくなった社宅や倉庫を社長の私有財産にしたりするケースは多々あります。
この場合の税金の計算方法は、少し特殊です。
例えば、法人が贈与者、個人(社長)が受諾者になり、時価2,000万円の不動産を0円で贈与したとします。
この時、時価(2,000万円)－取得費(０円)の譲渡所得に対して所得税が発生するようになります。
逆の場合も同様で、法人が受諾者になった場合は、受贈益に法人税が課されるようになります。
この場合も法人間の贈与と同様に、贈与税が直接かかる訳ではないですが、実質的に贈与税がかかっている状態になります。
不動産売却で絶対に贈与税が課されないケース
上記の条件に当てはまる場合に贈与税が発生する可能性は非常に高いです。
ただ、条件に当てはまる場合でも、以下のケースなら贈与税は発生しません。
- 時価が110万円以下の不動産贈与
- 離婚による財産分与
例外①時価が110万円以下の不動産贈与
暦年課税の基礎控除額は110万円なので、それを下回る時価の不動産を贈与した場合に、贈与税が発生することはありません。
例外②離婚による財産分与
夫婦で住んでいたマイホームを、離婚を契機に所有者が元配偶者に財産分与した場合も、贈与税はかかりません。
ただこれは原則の話で、夫が妻へ、自分が不利になるほど多額の財産を何らかの配慮で分与しているとみなされた場合は離婚時でも贈与税が発生するケースがあるので注意しましょう。
不動産売却で贈与税課税を回避するには時価(実勢価格)の把握が必要
不動産売却で贈与税を回避したいなら、時価(実勢価格)を算出し、その前後の一定範囲内の金額で取引をする必要があります。
ここで注意をしたいのが、時価というものの認識です。
不動産の時価とは、現段階での取引価格(売買価格)のことです。
つまり、購入価額や固定資産税の明細書にかかれている固定資産税評価額、または不動産鑑定士が算出する鑑定価額とは異なるものなので、十分注意しましょう。
不動産の時価は不動産会社が無料で査定してくれる
不動産の時価は、不動産会社に査定を依頼すれば無料で算出してくれます。
ここも勘違いしがちですが、不動産会社の査定額は「うちならこれくらいの金額で売れる」という見込み額であり、決して客観的な、公的な金額ではありません。
それでも贈与税の発生を免れるためには非常に参考になります。
不動産査定を依頼した後は営業マンからの勧誘に注意
親族に不動産を贈与するので贈与税の発生を回避したいけど、ムダな費用はかけたくないという場合は、個人売買という方法を取ることができます。
間に不動産会社を挟まないことで、仲介手数料などの費用の発生を防ぐことができるのです。
この時、ただ時価の相場を知ることを目的に不動産会社へ無料査定をする際は、十分注意が必要です。
そもそも不動産会社が無料査定を提供している理由は、売却希望者を募集して契約を結ぶためです。
一度査定を依頼すると、営業マンがしつこく契約を迫ってくるというケースは多々あります。
不動産会社も100%善意のみで無料査定を実施している訳ではないということは頭に入れておいてください。
不動産の時価を調べる時は一括査定サイトを活用しよう！
不動産の時価を正確に調べるために利用をおすすめするのが一括査定サイトです。
一括査定サイトはネットで簡単な物件情報を入力するだけで、周辺エリアの査定に対応している業者へ一括で査定を依頼することができます。
対面相談に行く必要がないので、上記のようなしつこい勧誘を受けにくいのがメリットです。
不動産会社の無料査定で算出される金額は主観的な部分も多いですが、複数社の査定額が簡単に比較できることで、より精度の高い時価算出が可能になります。
利用料は完全無料で、贈与・売却を検討中の方も気軽に利用できるので、ぜひ一度活用してみましょう！
贈与税を安く抑えるポイント
年間110万円以内に贈与額を抑える
贈与税を軽減するために、不動産を現金化し、年間110万円以内の贈与に制限しましょう。
この方法では、基礎控除の範囲内で税金がかからないため、長期的な贈与プランが必要です。
不動産を贈与したいのか、それとも同等の現金を贈与したいのか、目的を明確にしましょう。
適正価格で売る
贈与税を軽減するためには、適正価格で不動産を売却しましょう。
無償の贈与や時価と比較して低額な売却価格は課税対象となります。
不動産の価値を適切に評価し、公正な価格で売買することが重要です。
相続時精算課税制度を使う
相続時精算課税制度を利用することで、1年間の贈与額のうち2,500万円までが非課税となります。
この制度は、60歳以上の親から18歳以上の子供への贈与に適用されます。
不動産の価値が将来上昇する場合に有利ですが、注意が必要で、適用後は通常の課税制度に戻せない点を考慮しましょう。
配偶者控除を使う
夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、配偶者控除を活用して税金を軽減できます。
この制度は、婚姻期間が20年以上の夫婦に適用され、最高2,000万円までの控除が可能です。
居住用不動産の評価額から一定額が差し引かれ、贈与税額が軽減されます。控除の要件や手続きに注意しましょう。
贈与税の発生を回避するには不動産会社や司法書士の働きも重要
不動産売却の売主はその多くが不動産知識も経験もありません。
そのため、不動産売却で贈与税が発生するように、足元を救われてしまう可能性は十分あります。
この時に頼ってほしいのが不動産会社や司法書士です。
知らない方も多いですが、業者に支払う仲介手数料には、販売活動に対する報酬の他に、安全に税金の手続きをしてくれたことに対する報酬という意味合いもあります。
お店で例えると、サービス料の中に贈与税の発生を回避するためのサポート代も含まれているということです。
それにも関わらず、売主の方から強く言わないと十分な働きをしてくれない不動産会社は多いです。
また、「不動産会社は贈与税の専門外だ」と勘違いしてしまう方や、営業マンの言うことを何でも信じ込んでしまう方も多いです。
贈与税の発生が不安なら、売主と業者の契約関係はあくまで対等だと認識をした上で、課税を回避するにはどうしたら良いのか、納得できるまで聞いてみることをおすすめします。
