不動産売却の譲渡益は損益通算ができる！確定申告の必要性と節税できるパターンを初心者にも分かりやすく解説

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不動産売却で譲渡損失が出た場合でも、損益通算できるケースは限られます。

損益通算という言葉はサラリーマンの方にとって聞き慣れないかもしれませんが、適用できる特例がある場合は、納税額に影響することがあります。

この記事では、不動産売却における損益通算の基本的な考え方や適用できる具体的なパターン、確定申告との関係、注意点などをわかりやすく解説していきます。

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不動産売却で損益通算・課税繰延べが関係するパターン

不動産売却で損益通算が認められるのは、一定の条件を満たすケースに限られます。ここでは代表的な3つのパターンを紹介します。

なお、ここで紹介するケース以外にも損益通算が可能な事例は存在するため、最終的な判断は税理士や税務署に確認することが重要です。

それぞれの制度や仕組みには適用条件があるため、個別に詳しく見ていきましょう。

パターン1】同じ年に複数の土地・建物を売却した場合、譲渡所得内で損益を通算する

複数の不動産を所有し、同じ年に複数の土地・建物を売却した場合、それぞれの譲渡益や譲渡損を譲渡所得内で通算することが可能です。

たとえば、A物件で500万円の譲渡益が発生し、B物件で200万円の譲渡損が出た場合、それぞれを相殺して300万円の課税対象額として扱うことができます。

この通算を行うことで、譲渡益にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の金額を抑えられる場合があります。

3棟以上の物件を保有している場合でも同様に通算できるケースがあり、特に収益物件や相続不動産を複数所有している方は確認しておきたいポイントです。

パターン2】マイホームを買い替える際の課税繰延べ特例

マイホームを売却して新たに住宅を購入する場合、一定の条件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べる「特例制度」を利用できる場合があります。

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和7年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。

引用：国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

この制度では、現時点での納税を免除されるわけではありませんが、新居を売却するまでのあいだ課税を先延ばしにできるため、手元資金の流出を抑える効果があります。

この繰り延べ特例を利用するには、以下のような要件を満たす必要があります。

なお、この特例は損益通算とは異なり「課税の繰り延べ」であるため、譲渡損失との直接的な相殺効果はありません。制度の違いを正しく理解し、専門家に相談したうえで活用することが重要です。

パターン3】特定居住用財産の譲渡損失を損益通算・繰越控除する特例

マイホームなどの「特定居住用財産」を売却した際に損失が出た場合、一定の要件を満たすと、その損失を損益通算・繰越控除できる場合があります。

一定のマイホームの譲渡損失については、給与所得や事業所得など他の所得と損益通算でき、控除しきれない損失を翌年以後に繰り越せる場合があります。ただし、いくつかの注意点と制限があります。

住宅ローン控除との関係は制度ごとに確認が必要です。特定の譲渡損失特例は、新居の住宅ローン控除と併用できる場合がありますが、3,000万円特別控除や買換え特例など他の制度との関係は個別に確認しましょう。

不動産売却の損益通算に必要な書類

不動産売却で損益通算を行うには、税務署への確定申告時にいくつかの書類を提出する必要があります。

必要書類は、適用する特例や譲渡損益の内容、物件の所有状況によって異なります。提出漏れや記載ミスがあると損益通算や特例の適用が認められないおそれがあります。

以下に、代表的な必要書類をまとめます。

これらの書類はそれぞれ役割が異なるため、次から順に詳細を確認していきましょう。

確定申告書

損益通算を行う際に必須となるのが確定申告書です。

不動産の売却によって生じた損失を他の所得と通算するためには、確定申告書に譲渡所得の金額や損失額などを正しく記載する必要があります。

特に、分離課税としての申告になるため、譲渡所得の明細や関連書類の添付が求められます。確定申告書に加え、分離課税用の第三表や譲渡所得の内訳書などを使用します。

申告書の作成には専門知識が必要な部分も多いため、不安がある場合は税理士や税務署に確認しましょう。

譲渡所得の内訳書・計算明細書

損益通算を行う際には、譲渡益や譲渡損がどのように発生したのかを明確に示す計算書類が必要です。

この書類には、不動産の取得費・売却代金・仲介手数料・登記費用・解体費など、譲渡に関連する費用を含めて損益を計算した内容が記載されます。

特に譲渡損失を計上する場合は、細かい支出項目まで正確に計算されている必要があり、数字の整合性や根拠書類との一致も重視されます。

個人で作成することも可能ですが、内容が複雑な場合や譲渡が複数にまたがる場合は、税理士に作成を依頼した方が安全です。

登記事項証明書

登記事項証明書は、不動産の所有者や所在地、地目、地積、物件の権利関係などを確認するための公的な書類で、損益通算においても重要な確認資料のひとつです。

所有者・所在地・地目・地積などの確認資料になります。取得時期は売買契約書や登記原因日付なども確認します。

確定申告で使用する登記事項証明書については、提出先や手続きによって発行日の扱いが異なるため、税務署・提出先の案内を確認しましょう。

売却時に取得したものを再利用する場合でも、日付に注意しながら必要に応じて再取得するようにしましょう。

住宅ローン残高証明書

住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失特例などを利用する場合には、住宅ローン残高証明書が必要になることがあります。

この証明書は、住宅ローンが残るマイホームの譲渡損失特例などで、ローン残高要件を確認するために使います。また、住宅ローン控除との適用関係を確認する際にも重要な役割を果たします。

証明書は金融機関から毎年郵送されるほか、オンラインで発行を依頼できる場合もあります。提出先によっては原本が求められるケースもあるため、必要に応じて紙での保管も検討しておくと安心です。

住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失特例では、ローン残高などが適用判断に関わります。

不動産売却の損益通算を行う際の注意点

不動産売却にともなう損益通算は節税効果が期待できる一方で、制度の仕組みや適用範囲を正しく理解しておかないと、思わぬ失敗を招くことがあります。

損益通算を行う際には、課税方式や申告条件、他の特例制度との関係など、いくつかの重要な注意点があります。

以下では、特に押さえておきたいポイントを紹介します。

それぞれの内容を順に詳しく見ていきましょう。

注意点1】土地・建物等の譲渡所得は分離課税

不動産売却によって発生する土地・建物等の譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは異なり、「分離課税」として扱われます。

これは、他の所得とは別に税率が定められ、独立して課税されるという仕組みです。したがって、損益通算を行う際も、原則として土地・建物等の譲渡所得内での通算に限られる点に注意が必要です。

たとえば、給与所得などの総合課税の赤字と譲渡損益を通算することはできません。原則は土地・建物等の譲渡所得内での通算に限られます。ただし、一定の居住用財産の譲渡損失特例では給与所得などと損益通算できる場合があります。

分離課税であるがゆえに、制度のルールを理解せずに申告すると通算が認められないリスクもあるため、税務上の取り扱いには十分な確認が必要です。

注意点2】他の特例との関係を確認する

不動産売却において、マイホーム（居住用財産）を売却した場合に適用できる「3,000万円の特別控除」は、非常に有効な節税措置ですが、譲渡益から控除する制度です。

この特別控除は、譲渡益から最大3,000万円までを控除できる制度であり、適用されれば大幅な税額軽減につながる場合があります。

ただし、譲渡損失が出ている場合には通常使う場面がありません。住宅ローン控除や買換え特例など、他特例との併用可否を確認しましょう。

どの制度を適用すべきかは、譲渡益や損失の金額、他の不動産との関係、将来的な売却計画などを踏まえて慎重に判断することが求められます。

注意点3】確定申告時に申請が必要

不動産売却による損益通算を行うためには、確定申告の際に必ずその旨を申告する必要があります。

損益通算は自動的に適用されるものではなく、確定申告書に譲渡所得の金額や通算対象の損失額を正確に記載し、関連書類を添付することで初めて認められます。

所得税の確定申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日までですが、土日祝日の関係で変わる場合があります。

申告内容の訂正方法は、期限内の訂正申告、期限後の修正申告・更正の請求など状況により異なります。

特に不動産の売却と確定申告が初めての方は、余裕をもって準備を進めておくことが重要です。

注意点4】損益通算する際は専門家への事前相談がおすすめ

不動産売却による損益通算は、譲渡所得の計算や税務申告に関する専門知識が求められるため、可能な限り税理士などの専門家に相談することが推奨されます。

とくに、複数の物件を保有していたり、住宅ローン控除や特例制度との併用可能性がある場合には、個人での判断が難しくなることが多いため注意が必要です。

専門家に依頼すれば、適用できる制度や必要書類を確認してもらえます。

報酬が発生する場合でも、適切な申告により税額や手続き上のリスクを抑えられる可能性があります。

不動産売却で手残りを減らさないためのコツ

不動産売却で手残りを減らさないためには、単に損益通算や税金の知識を持つだけでなく、売却そのものを成功させるための準備と判断が重要です。

物件の条件や市場環境に応じて、適切な売却方法・時期・業者を選ぶことが、最終的な手残りを確保しやすくするポイントとなります。

ここでは、特に押さえておきたい3つの実践的なコツを紹介します。

いずれも売却活動に直結する要素であり、手残りを減らさないための土台となる行動です。それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

コツ1】契約する不動産会社を慎重に選ぶ

不動産売却の成否は、不動産会社選びに大きく左右されます。売却をスムーズに進めるためには、信頼できる実績豊富な会社を選ぶことが不可欠です。

大手企業だから安心というわけではなく、地域密着型で地元相場に詳しい会社の方が、高値での売却や条件交渉につながる場合があります。

また、不動産一括査定サイトを活用すれば、複数の会社から同時に査定を受けることができ、条件や対応の比較が容易になります。

単に査定額の高さだけで判断するのではなく、説明の丁寧さや提案の具体性、契約形態（専任か一般か）なども含めて、総合的に評価しましょう。

コツ2】不動産を売却するタイミングを見定める

不動産は経済状況や市場動向によって価格が大きく変動する資産であるため、売却のタイミングを見極めることが重要です。

金利や地価、需給バランスによって買主の動きが変わるため、市況を確認しましょう。

また、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、5年以下の短期譲渡所得より税率が低くなります。

売却を急ぐ必要がない場合は、経済ニュースや不動産市況の動きを確認しながら、価格が安定または上昇傾向にあるタイミングでの売却を検討しましょう。

コツ3】信頼できる担当者に売却を依頼する

不動産会社を選ぶだけでなく、実際に担当してくれる営業担当者の質も、売却成功に大きく影響します。

経験や知識の豊富さはもちろん、売主の意向をしっかりと汲み取り、誠実かつ迅速に対応してくれる担当者であるかを見極めることが重要です。

例えば、相場や売却戦略について分かりやすく説明してくれる、質問に的確に答えてくれる、押しつけがましくない提案をしてくれるといった対応は、信頼できる担当者の特徴です。

一括査定や複数社への問い合わせを通じて、複数の担当者の対応を比較してみると、自分に合ったパートナーが見つけやすくなります。

不動産売却の損益通算のポイントをおさらい

ここまで、不動産売却における損益通算の基本から、具体的なパターン・注意点・必要書類までを解説してきました。

最後に、損益通算を行う際に特に押さえておくべき要点をまとめておきましょう。制度を正しく理解し、申告漏れや損失の見逃しを防ぐことが、結果的に納税額の軽減と資産の保全につながります。

以下の項目を踏まえながら、申告準備や制度選択を進めるようにしましょう。

いずれの制度も、適用には一定の条件や申請書類が求められます。手続きを正しく進めるためには、確定申告を期限内に行い、必要書類をそろえたうえで、税理士や税務署に相談するのが確実です。

特に注意すべきポイントは以下のとおりです。

これらの条件は状況によって適用可否が異なるため、自己判断せずに必ず専門家と相談しながら対応することが重要です。

不動産売却後は確定申告の要否と損益通算・特例適用の可否を確認しよう

不動産を売却した場合は、利益が出た場合や、損失の特例を使いたい場合に、確定申告が必要になることがあります。

損益通算は、確定申告を通じて正式に申請しなければ適用されません。損失が出た場合も、適用できる特例があれば税負担を軽減できる可能性があるため、放置せず申告の要否を確認することが重要です。

また、損益通算の制度を活かすには、不動産会社選びや売却タイミングも含めた総合的な戦略が求められます。複数の不動産会社に一括査定を依頼することで、条件に合った会社を効率よく見つけられます。

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