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不動産を売却して、その代金を利用して新居を購入することを「住み替え」といいます。
相続された不動産の売却などを除けば、物件を引き渡してしまったら住む所がなくなってしまうので、多くの人は住み替えをおこなうようになるでしょう。
しかし、住み替えは不動産の売却と新居へ引っ越すタイミングのバランスなどが難しいなど、普通の売却よりも注意すべきことが多いです。
この記事では、不動産売却と引っ越しを同時におこなう場合、どんなことに気を付けておけばよいのかについて解説します。
引っ越しによる不動産売却の方法は2つ！それぞれのメリット・デメリット
急な引っ越しで不動産を売却する場合、転勤の後に売るか前に売るかでメリット・デメリットが変わってきます。
売主の状況も人によって異なるので、自分に合ったほうを選ぶようにしましょう。
引っ越し前に売却するメリット・デメリット
引っ越し前に売却するメリットとしては、何より利益が確定しており、更に使える状況にあることです。
引っ越しは費用が何かと多くかかるので、事前に支払い計画を立てられたほうが安心です。
引っ越しより更にはやく新居選びの段階でお金が入れば、貯蓄+αで更に良い物件を購入することもできます。
一方のデメリットは、住みながら売ることになるので内覧の予定を組みにくい、第一印象が悪くなりやすく成約が取れにくい・値引き交渉されやすいといった点があげられます。
また、不動産売却は運やタイミングも大きくかかわるので、期限を設けることで売れにくくなるのは間違いありません。
引っ越し後に売却するメリット・デメリット
引っ越しの後の売却は、期限を設けずゆっくりできます。
期限を気にしなくて良い分、強気の価格設定ができるのも魅力です。
いつ成約するかわからない中、スケジュールが縛られる引っ越し前の売却と違い、引っ越し日に合わせた計画を立てられるのも魅力的ですね。
一方のデメリットは、引っ越してしまうと売り出した物件の現状把握や内覧対応が難しくなる点があげられます。
簡単な管理は業者や親せきに任せたはずが、実際は全然行き届いておらず買い手がつかなかったというケースも良くあります。
また、売却が長引くと、旧住居の住宅ローンと新居の購入費の支払いが2重でのしかかってくることもあり、家計が圧迫されてしまいます。
引っ越しによる不動産売却のベストな時期はいつ？
不動産売却と引っ越しを同時におこなうには、それぞれの契約を同時期に結ばなければなりません。
しかし、いくらキッチリ計画を立てても契約相手のスケジュールが合わなければ意味がないので、あまり予定を詰め込んでしまうのもおすすめしません。
このように2つの手続きが並行しておこなわれるときには、どちらか一方の契約が終わってから予定を詳細に立て直すと上手くいきます。
2つとも不確定でキャンセルの可能性がある状態では、大金を要する取引などできませんからね。
ベストな時期は契約から引き渡しまでの間
住み替えの場合は不動産売却と購入を同時におこなうわけですが、売却の契約が完了してから購入・引っ越しの手続きを完了させるのがおすすめです。
住み替え希望者が売り手の場合、お金を出してくれるのは相手なので、スケジュールも相手の都合に合わせた方が無難です。
また、売買契約で代金が決定すれば、不動産購入費をどのように捻出するのかというプランも立てやすくなります。
不動産取引は期間や価格など、あらゆることが不確定のまま進んでいくので、1つずつ明確にしていくとその後の手続きが楽になります。
「買い先行」の方が良い場合も
前述のような、先に不動産を売ってしまう方法を売り先行といい、反対に、先に新居を購入する方法を買い先行といいます。
住み替えの目的は素晴らしい新居に引っ越すことが第一に挙げられるので、新居を選ぶ時間をたっぷり取れる買い先行は理想的です。
しかし、売却代金を購入に利用できないので、多くの人は選択しない方法でしょう。
やはり、先に不動産を売却してから新居の決済をおこなう方が自然ですね。
引っ越し・転勤で不動産を売却する流れ
引っ越し・転勤で不動産を売却する際の流れは、以下の通りです。
- 情報収集・相場調査
- 査定依頼をする
- 媒介契約を結ぶ
- 販売活動・内覧
- 売買契約を結ぶ
- 引っ越し準備
- 引き渡し
ここから、1つずつの手続き内容を紹介していきます。
【Step1】情報収集・相場調査
まずは、不動産売却の基本的な知識を学習していきましょう。
合わせて、売却したい不動産はいくらなのかの相場調査も進めていきます。
相場の調査では、SUUMOやライフルホームズといったポータルサイトを利用する他、土地総合情報システム・レインズといった公共性の高いデータベースを活用するのも一つの手です。
【Step2】査定依頼をする
売却相場が大まかに分かったら、実際に不動産会社へ査定の依頼をおこないます。
不動産会社に査定を依頼する場合、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
簡単な物件情報を入力するだけで平均最大6社へ一括査定を依頼することができ、簡単に複数社の査定額を比較することができます。
利用料は完全無料で、まだ売却を検討段階の方でも気軽に利用できるので、まずは利用してみましょう！
【Step3】媒介契約を結ぶ
査定額を比較しつつ、営業実績や販売実績も見た上で絞り込んだ業者と媒介契約を結びます。
媒介契約では、仲介売却の報告義務やレインズへの登録義務、成約時に支払う仲介手数料などの金額などの条件を取り決めます。
媒介契約には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介という3種類の契約方法があり、それぞれメリット・デメリットが異なります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| メリット |
|
|
複数の不動産会社と契約できる |
| デメリット |
|
|
|
契約方法の違いが結果を左右することもあるので、事前に確認をしておきましょう。
【Step4】販売活動・内覧
媒介契約を結んだら、仲介業者によって不動産の販売活動が進められます。
販売活動は広告作成・販売営業など多岐に渡りますが、この時に売主は何もしなくて良いという訳ではありません。
いつ内覧の問い合わせが来ても良いように、住宅の清掃・整理整頓はしっかりおこなっておきましょう。
特に玄関や水回りなど、内覧時の第一印象に大きく関わる部分は業者に依頼するのも一つの手です。重点的に対応していきましょう。
【Step5】売買契約を結ぶ
内覧で良い印象を得ることが出来たら、購入申し込みをしてもらいます。
申込を受けたら、条件を交渉して売買契約を結びます。
売買契約では売主・買主とどちらかの仲介担当者が出席し、売買契約書の読み合わせをおこないます。
【Step6】引っ越し準備
売買契約を締結してから実際に不動産を引き渡すまで通常１か月～１か月半の猶予があります。
この期間は、買主の住宅ローン審査の結果を待つ時間になりますが、引っ越しが控えている場合は新居選びや購入契約をこのタイミングで進めていかなければいけません。
売買契約で成約価格が確定するので、それを含めた予算内で新居を選んでいきましょう。
【Step7】引き渡し
引き渡しでは、売買契約で受け取った残金の半金を受け取ると同時に、登記作業をおこないます。
登記は司法書士に依頼すれば、後は集めた書類を提出するだけでOKです。
引っ越し準備は引き渡しの1か月前までに始めよう
不動産を売却しながら引っ越し準備をしていくのは非常に労力がかかります。
まずは不動産を高く売ることに集中することで、良い新居を購入することができます。
ただ、引っ越し準備は引き渡しの最低1か月前からは進めていく必要があります。
新居購入手続きだけでなく、引っ越し後の生活に必要な手続き(子供の転校手続きなど)を進めるためには、最低でも1か月ほどの猶予が要るためです。
ただ実際は、売却が決まった段階から少しずつ進めていけるのが理想的です。
不動産売却の引っ越し１か月前からの流れ
不動産売却では、引っ越しの1か月前から段階を踏んで準備を進めていくとスムーズです。
では、引っ越し準備をどのように進めれば良いのでしょうか？
①１か月前までに引っ越し業者選び・見積もりを進める
まずは引っ越し業者を探していきましょう。
繁忙期だと1か月後でも予約が取れないケースがあるので、早めに探すことが大切です。
その他、不要品の処分手続きも進めていかなければいけません。
②約2週間前に今契約しているものの解約を進める
意外と忘れがちなのが、今住んでいる家で契約を結んでいるものの解約手続きです。
インフラや固定電話の解約は２週間くらい前から確認し、手続きを進めていきましょう。
③約1週間前に住民移動届などを提出する
1週間前に、住民異動届など役所の手続きを進めていきましょう。
あわせて、水道の停止などもこのタイミングでおこなっていきます。
④引っ越し当日に諸費用の精算をおこなう
引っ越し当日は、水道・電気・ガスなどの精算をおこないます。
費用の清算後が終わったら、無事に引っ越しをおこなうことが出来ます。
不動産引き渡しまでに引っ越しが完了しない場合の対処法
引っ越し時の不動産売却の注意点は上記の通りですが、売却を先に完了させられても引っ越しが間に合わないことはあります。
この場合は期間を延長して、今住んでいる不動産に住み続けることになるので、買い手は引っ越しをキャンセルしなければいけません。
このキャンセル料を。売り手は支払わなければならない他に、契約解除・賠償請求の対象となってしまいます。
また、買い手も住み替えをおこなう予定だったとしたら、複数の契約を反故にしてしまった責任を負って莫大な金額を支払わなければならないかもしれません。
1週間前には引っ越しが終わるのがベスト
不動産売買は、相手の素性や状況を完璧に把握することができないため、多額の住宅ローンを借りている、上記のように複数手続きをしているということに気付かないことが多いです。
こうしたリスクをすべて排除することはできませんが、トラブルを避ける最も確実な方法は、期日の最低1週間前には手続きを終わらせておくことです。
これで少なくとも売り手の責任を問われることはないですし、余裕をもって引き渡し準備ができます。
急な引っ越しが迫っている方には不動産買取もおすすめ
これまで説明したのは主に不動産の仲介売却に関してですが、仲介は平均3～6ヶ月かかるので、会社から2ヶ月後に転勤だと急に言われたときにはおすすめできません。
ここまで引っ越し時期が近付いている方におすすめなのが、不動産買取です。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 第三者の個人・法人 | 不動産会社 |
| 査定から引き渡しまでの平均期間 | 3ヶ月～半年以上 | 一か月前後(会社によっては更に早い場合も |
| 売却益 | 高い | 低い(相場は売却時の2割減) |
| 精神的な安心感 | 低い(いつ売れるか分からない) | 高い(契約・引き渡しを初日に約束できる) |
これは業者に不動産を買い取ってもらう方法で、早ければ当日に契約を結ぶ場合もあります。
ただ、仲介売却よりも利益は低く(2～4割減)、高値で売りたい方には向いていません。
貯金を引っ越し費用・新居購入費にあてるだけの余裕があるなら、引っ越し後にゆっくり仲介売却をするのがおすすめです！
引っ越しに際して不動産を引き渡す際の注意点
注意点①契約書に記入する内容をしっかり整理する
引っ越しに際して引き渡しをおこなう際は、まず売買契約書に物件の不備などを全て記載しているかどうか注意をしましょう。
2020年から契約不適合責任に変わり、契約書に記載がない内容が発覚したら引き渡し後に買主が強い権限で賠償等を請求できるようになりました。
従来の瑕疵担保責任とは違い、「一切の責任を負わない」と記載しておけば引き渡し後にリスクが発覚しても賠償を回避できるので、より売買契約の重要性は増しています。
注意点②固定資産税は日割り精算がおすすめ
住まいにかかる費用は年ごと・月ごとにかかるので、年・月の途中で引き渡した場合は日割り精算が可能です。
例えば月1000円かかる費用を売主が支払った後4月15日に引き渡す場合、残りの16～30日分の費用、つまり500円分を買主と精算することができます。
細かい費用をいちいち精算するのも面倒なので実際はおこなわれないケースも多いですが、固定資産税に関しては支払いが高額になるので確実に精算することをおすすめします。
固定資産税は１月１日時点の不動産所有者が支払う決まりですが、数十万円と高額になるので、年の途中に引き渡したら日割りで精算するのが一般的です。
ただ、固定資産税の日割り精算は法律で決められた義務などではないので、売主がしっかり要望を出すことをおすすめします。
注意点③鍵以外にも渡す書類を揃えておく
鍵以外にも、物件に関する以下の書類を引き渡し時に揃えておき、買主に渡します。
- 実測図
- 建築関係書類
- 設備の保証書・取扱い説明書
こうした書類を渡しておくほうが、後のトラブルを回避できます。
引っ越しにかかる費用とは？
引っ越しにかかる費用は、以下のようなものがあります。
- 引っ越し業者への依頼費
- クリーニング費用
- 原状回復にかかる費用
引っ越し費用は繁忙期かどうかでかなり変わるので、しっかり見積もりをおこなうことをおすすめします。
また、引っ越し費用は運搬にかかる時間の長さで決まると思われがちですが、実際は引っ越しにかかる作業時間の長さで算出されます。
そのため、家が広かったり、荷物が多かったりすると自然に費用が膨らみます。
また、マンションの高層階へ引っ越す場合はエントランスへの昇り降りがあるので、費用がかさむ可能性があります。
引っ越し時期が急に変わる場合もあるので注意
不動産売却の流れをまとめた記事などを読むと、査定から引き渡しまでスムーズに進んでいきそうに感じますが、実際はそうはいきません。
その最たる作業が引っ越しで、入学・入社の多い春は引っ越し業者に連絡をしても最短1か月待ちといわれることもしばしば。
不動産売却の他の作業と違い、引っ越しは時期が大きく影響するので、このようなことがおこってしまうのですね。
住み替えを検討している方は特に、高額費用を払って優先的に作業してもらう、レンタカーを借りて自分で運ぶなど、引っ越し業者に依頼できなかったときの対処法を考えておきましょう。
引っ越し時期が近くても冷静に不動産の高額売却をめざそう
引っ越し目的で不動産売却をおこなう場合、早く売れるように査定額も低くなりがちです。
また、春や秋のタイミングであれば、同じような理由で不動産を売り出す人も多くなってしまう可能性が高いです。
このように、引っ越しを伴う不動産売却はリスクもありますが、一度焦ってしまったら上手くいきません。
失敗した場合の対処法を業者にしっかり確認しておきつつ、冷静に手続きを進めていきましょう。
不動産一括査定サイトを活用すべし
引っ越しによる不動産売却はスピードと価格の2つが重要になってきますが、このときにおすすめなのが一括査定サイトです。
カンタンな物件情報の入力で平均6社前後に査定依頼ができるサイトで、利用料は無料です。
自分でいちいち不動産会社を探す手間が省けますし、査定額を比較すれば、どこと契約をすれば利益が高額になるかもわかります！
まだ売却を検討段階の方も積極的に利用しましょう！
