![GRO-BELラボ[株式会社グローベルス]](http://gro-bels.co.jp/labo/wp-content/uploads/2024/08/ラボ ロゴ-02-1.jpg)
物件を購入したり注文住宅を建てたりする際に「坪単価が高いから～」という話しを良く聞きますよね。
坪単価は物件購入や注文住宅を建てる時に役立つ重要な指標で、坪単価の意味をわからないまま進めてしまうと、後悔してしまうケースもあります。
しかし物件に関する用語は一般的な言葉ではないので「坪単価って結局何…？」と困惑してしまう人も居ます。
そこで今回は坪単価とはどの様な意味合いがあるのか紹介します。
坪単価の算出方法や坪単価の正しい見方もわかりやすく説明します。
これから物件を購入する人や注文住宅で家を立てる人は参考にしてください。
この記事の監修者
宅地建物取引士/２級FP/住宅ローンアドバイザー
賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理会社の勤務を経て独立。2022年に法人設立。
現在は都心で不動産事業を営むかたわら、WEBメディアで監修や執筆に従事している。
●城都不動産株式会社公式ホームページ
(https://ryoestate.com/)
閉じる
坪単価とは？
坪単価は不動産や建築の分野でよく使われる尺度で、特に新築住宅を建てる際に重要な指標となります。
この単価は、1坪（約3.3平方メートル）あたりの建築費用を示し、家の総工費をその家の延床面積で割って算出されます。
例えば、総工費が2,700万円で家の延床面積が36坪の場合、坪単価は2,700万円÷36坪＝75万円となります。
この金額は家を建てる際の質や仕様のグレードを概算する際の指標として役立ちますが、同時に見落としてはならないポイントもあります。
設計の複雑さや利用する材料の種類、内装や設備の質など、単に坪単価だけで家の価値を判断するには、情報が不足しているため、全体のコストと品質を総合的に比較検討する必要があります。
そのため、坪単価はあくまで一つの目安として参考にし、他の要素もしっかりと調べて全体のコストパフォーマンスを判断しましょう。
坪単価の計算方法
建物の坪単価を求めるときは、計算方法を用いて計算していきます。
建築費÷坪数(延床面積)=坪単価
上記の計算方法は多くの人がイメージしやすい為利用されていますが、逆算して坪単価×坪数をしても注文住宅を建てるのに必要な総費用が算出できる訳ではないので注意しましょう。
注文住宅の本体価格は総費用の75%といわれています。
「これから建てる家の総費用を知りたい！」という人は坪単価と坪数から算出しても総費用は算出出来ないので、全体の75%の金額と理解しておきましょう。
坪単価が変動する要因
坪単価は様々な要因で大きく変わります。
- 本体価格の変動
- 延床面積の規模
- 設備のグレード
- 施主の要望
坪単価の意味合いを詳しく知る為にも、変動する要因を把握しておきましょう。
本体価格の変動
まず、同じ延べ面積の家で坪単価が変動するとしたら家の本体価格が要因です。
本体価格が高ければ高い程、坪単価が高くなり本体価格が安ければ安い程坪単価は下がります。
本体価格が上下する要因は、家のデザイン性や設備にあります。
また坪単価に影響するのは内装より外装といわれており、外観デザインを重視すると高くなってしまう恐れがあります。
延床面積の規模
延床面積の大きさによっても坪単価は変わります。
しかし本体価格の変動の様に、延面積が大きくなると価格も高くなる訳ではなく、延面積が小さくなっても坪単価が高くなる可能性があります。
例えば40坪3,000万円のプランで10坪減らして予算を抑えようとしても、750万円安くならない状況が発生します。
述床面積が減ったとしても設備費用や諸経費が減るケースが少なく、逆に坪単価が高くなる可能性が高いです。
設備のグレード
家の内装や外装のグレードによって本体価格が上がり、坪単価も上がる場合があります。
しかし坪単価が低くてもハイグレードな設備を設置する家もあります。
ハウスメーカーはグレードの高い材料を大量に仕入れて設備コストを抑える事も可能で、坪単価の安い状態でグレードの高い設備を搭載することができます。
ハウスメーカーを選ぶ時は単純に坪単価を見てきめるのでは無く、どのような設備が搭載されるのかも確認しておきましょう。
施主の要望
坪単価は延床面積や本体価格によって変動しますが、一番大きく変動する要因は施主の要望です。
施主が設備に関してこだわりがあると、設備にお金が掛かり結果的に坪単価が高くなります。
坪単価は設備にお金をかけるのか、内装・外装にお金をかけるのかによって変動する為、うまくバランスの取れていない家だと坪単価が高くなってしまいます。
坪単価を調べる方法
坪単価は土地単位で調べることも可能で、家を立てたい土地がいくら位で取引されているのか見ることができます。
土地の坪単価を自分で調べる方法は下記の通りです。
- 相場価格から調べる
- 過去の取引から調べる
- 土地相場を検索できるツールから調べる
これから各調べ方を詳しく説明していきます。
相場価格から算出する
相場価格は、現在取引されている実勢価を調べると見つけられます。
ただし、不動産物件サイトで見られる価格は売出し価格となっているので、必ずしも相場と同じ金額という訳ではありません。
売主が提示した売却価格でも買主が値引きして下がる事もあるので、売出し価格から坪単価を算出しても正確性に欠けてしまいます。
上記のことから実勢価を見るより、過去の取引例から調べる事をおすすめします。
過去の取引から算出する
過去の取引された成約価格から土地の坪単価を調べることができます。
- 土地情報システム
- レインズ・マーケット・インフォメーション
上記2サイトは過去に取引された成約価格を調べることが可能で、特に土地総合情報システムは地価公示や都基準地価だけでなく過去の不動産取引価格を見ることもできます。
土地相場を検索できるツールを使う
土地相場を無料で検索するツールを使うと、土地の坪単価を算出できます。
大体の相場を理解して坪単価を算出すると資金計画を大まかに立てることが可能です。
正確に資金を算出したい人にはおすすめできませんが「大体どのくらいお金が必要なのか知りたい！」という人に最適の方法です。
土地売却の相場はいくら？土地を売る時の価格を決める要素と値段を自分で調べる方法
住宅構造の違いによる坪単価の相場
住宅を建築する際、構造体の種類によって坪単価に大きな違いが生じます。
例えば、木造、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）はそれぞれ異なる材料と建築技術を要します。
木造は伝統的な建築スタイルであり、鉄骨造は高層建築や特殊な形状の建物に適しています。
一方、RC造は耐久性と耐火性に優れ、集合住宅などに多く用いられます。
これら各構造の坪単価は、使用する建材の種類、建築手法の複雑さ、工事期間の長さなど多岐にわたる要因によって決定され、地域によっても異なる場合があります。
木造住宅の坪単価
木造住宅は日本の建築市場において最もポピュラーな構造形式であり、平均的な坪単価は全国で56.8万円程度です。
木材の種類や品質、工法によっても価格は変動し、例えば愛知県ではやや低めの平均53.2万円となっています。
木造住宅は、自然の風合いを感じられる温かみのある住空間を提供する点で評価されます。
鉄骨造坪単価
鉄骨造は強度が高く、大開口や自由度の高いデザインが可能なため、商業施設などにも多く用いられます。
この構造での全国平均の坪単価は76.1万円であり、愛知県では更に高い84.7万円となっていることが特徴です。
その理由は、鉄骨の加工や施工に特化した技術が要求されるためです。
RC造坪単価
RC造は耐久性や耐火性、防音性に優れており、大規模な建物や耐震性を重視する建築に適しています。
全国の平均坪単価は91.5万円と最も高く、愛知県では少し低めの84.5万円となっています。
RC造のコストは材料費だけでなく、専門的な施工技術や型枠設置などの工程が複雑であることが影響しています。
坪単価の全国平均
前節からわかるように、木造建築の住居よりもRC構造の住居の方が、坪単価が高いなど、用いられている工法によって坪単価は大きく異なります。
また、坪単価は地域によっても価格が異なります。
以下は、国土交通省が行った「2022年度建築着工統計調査」を基に作成した坪単価の全国平均と地域別でみた坪単価の平均です。
| 地域 | 坪単価 |
|---|---|
| 北海道 | 約68.7万円 |
| 青森 | 約62.7万円 |
| 岩手 | 約63.6万円 |
| 宮城 | 約64.9万円 |
| 秋田 | 約60.4万円 |
| 山形 | 約61.8万円 |
| 福島 | 約66.2万円 |
| 茨城 | 約64.9万円 |
| 栃木 | 約66.5万円 |
| 群馬 | 約65.3万円 |
| 埼玉 | 約68.7万円 |
| 千葉 | 約68.1万円 |
| 東京 | 約80.8万円 |
| 神奈川 | 約74.2万円 |
| 新潟 | 約61.8万円 |
| 富山 | 約56.2万円 |
| 石川 | 約68.5万円 |
| 福井 | 約66.4万円 |
| 山梨 | 約67.1万円 |
| 長野 | 約66.2万円 |
| 岐阜 | 約68.0万円 |
| 静岡 | 約69.8万円 |
| 愛知 | 約70.9万円 |
| 三重 | 約69.8万円 |
| 滋賀 | 約65.8万円 |
| 京都 | 約76.0万円 |
| 大阪 | 約67.1万円 |
| 兵庫 | 約65.8万円 |
| 奈良 | 約65.7万円 |
| 和歌山 | 約63.5万円 |
| 鳥取 | 約62.5万円 |
| 島根 | 約63.8万円 |
| 岡山 | 約69.4万円 |
| 広島 | 約69.6万円 |
| 山口 | 約67.9万円 |
| 徳島 | 約66.5万円 |
| 香川 | 約66.8万円 |
| 愛媛 | 約63.4万円 |
| 高知 | 約65.7万円 |
| 福岡 | 約65.7万円 |
| 佐賀 | 約59.9万円 |
| 長崎 | 約63.8万円 |
| 熊本 | 約66.0万円 |
| 大分 | 約66.1万円 |
| 宮崎 | 約63.8万円 |
| 鹿児島 | 約63.5万円 |
| 沖縄 | 約81.2万円 |
| 全国平均 | 約68.4万円 |
| 全国市部 | 約68.7万円 |
| 全国郡部 | 約65.9万円 |
参照：2022年度建築着工統計調査より
日本における家を建てる際の費用を示す重要な指標が坪単価です。
2022年度の建築着工統計調査によると、坪単価の全国平均は約68.4万円であり、都市部での建設では約68.7万円、郡部ではやや低く約65.9万円となっています。
この数値は住宅の建築費用を表すもので、地域や建築材料、建築方法によって変動します。
例えば、東京都の坪単価は全国平均を大きく上回る約80.8万円で、この地域で30坪の住宅を建築すると、費用は約2424万円に上ります。
対照的に、最も坪単価が低い富山県では、同じ30坪の住宅でも約1686万円となり、この価格差は地域による経済状況や土地価格の違いを反映しています。
木造やRC構造など建築方法の違いも坪単価に影響を及ぼし、材料費、人件費、その他の経費が組み込まれるため、全国的にも地域ごとにも価格のばらつきが見られるのです。
各ハウスメーカーの平均坪単価
「これから家を建てたいけどメーカーによって坪単価が変わるって本当？」と疑問に思う人もいますよね。
戸建てを新築で購入する場合、大手ハウスメーカーや中小ハウスメーカー・工務店などに依頼をします。
坪単価はどのようなメーカーに依頼するかによって異なります。
これから各メーカーの平均坪単価を紹介するので「各メーカーの坪単価がきになる！」という人は参考にしてください。
大手ハウスメーカー
大手ハウスメーカーの平均坪単価は70万円~90万円と高めになっています。
ハウスメーカーは多くの物件を供給することをメインにしているため、ある程度内装や外装が規格化されています。
大手ハウスメーカーの場合、規格化されている内容を顧客の要望によって変更することが可能で、デザイン性に優れた物件を建築することもできます。
しかし、大手ハウスメーカーはブランド力を発信している為、CMやモデルハウス等の出典を行っているため費用が坪単価に上乗せされています。
坪単価が高めになっていますが、価格に見合う高性能な設備・おしゃれなデザインの住宅を提供してくれるので「価格より質を重視したい！」という人におすすめです。
コスト削減重視のハウスメーカー
ハウスメーカーの中でも低いコストで住宅を建設しているケースもあります。
コスト削減を重視しているハウスメーカーは坪単価が30万円~50万円と安めになっています。
ローコストで物件を建設できる理由は、メーカーが一括で仕入れた材料を使って建物を建てる為、大量生産して価格を抑えられています。
大手ハウスメーカーに比べてリーズナブルな価格でマイホームを購入することが可能です。
しかしコスト削減重視のハウスメーカーは同じ様な家を１つの場所にいくつも建てているので、同じ様な家が周囲に存在している所で生活することになります。
オリジナリティのある家に住みたい人や、住居の雰囲気が統一されている感じが嫌だという人は大手ハウスメーカーをおすすめします。
工務店
工務店の坪単価は50~60万円程で、大手ハウスメーカーより安い金額です。
「大手ハウスメーカーより安いってことは設備の質が低いの？」と不安になる人もいますが、物件のクオリティは大手ハウスメーカーとほぼ同じレベルです。
工務店は大手ハウスメーカーのようにCMやモデルハウスを出店する機会が少ないのでコストを削減することができます。
また工務店は大手ハウスメーカーのように規格化されて居ないので、顧客の要望に合わせて柔軟に物件を建てることができます。
家をこだわりたいという人や、大手ハウスメーカーより安く家を建てたいという人におすすめです。
設計事務所
設計事務所はフルオーダーの注文住宅を建ててもらうことが可能で、坪単価は90万円～と非常に高めです。
設計事務所は1から全て作り上げていくので、買主の要望を元に1から作成します。
設備のこだわりや詳細な部分まで顧客が指定できるので、唯一無二の家を建てたい人におすすめです。
坪単価が工務店よりハウスメーカーの方が高い理由
「工務店とハウスメーカーのレベルがあまり変わらないのにお金が高くなるのはなんで？」と疑問に思う人もいますよね。
ハウスメーカーは様々な要因が重なって坪単価が工務店より高めになっています。
これからハウスメーカーの坪単価が高い理由を詳しく説明するので、気になる人はチェックしておきましょう。
人件費用が高い
一般の工務店の年収と大手ハウスメーカーの年収を比べると、大手ハウスメーカーの方が高い傾向にあります。
全国展開しているとはいえ、年収1,000~2,000万円の人たちが営業しているのでそれなりのコストになります。
モデルハウスの維持費がかかる
工務店でもモデルハウスを展示していることはありますが、ハウスメーカーはほとんどの住宅展示場にモデルハウスを出展しています。
工務店は地域密着型の会社が多い傾向にありますが、大手ハウスメーカーは全国に展開している為モデルハウスの維持にかかるコストも高額です。
広告宣伝費がかかる
大手ハウスメーカーはブランド力を維持する為に、テレビCMを出しています。
CMの内容も有名タレントやスポーツ選手が出ている事が多く、数百万円~数千万円費用を出している可能性があります。
CM以外の宣伝費用もかかっている為、工務店よりコストがかかってしまいます。
坪単価を見る時に注意すべきポイント
「坪単価をみて大体必要な資金を計算しよう！」と考えても見方を間違えると、いざ家を建てるという時に困ってしまいます。
間違った見方をしない為にも、注意すべきポイントを把握しておきましょう。
延べ床面積と施工面積で坪単価が異なる
坪単価を算出する際、用いられる床面積の基準には「延べ床面積」と「施工床面積」があり、これらの違いは坪単価に大きな差を生む可能性があります。
「延べ床面積」は建物の内部空間のみを計算に含むのに対し、「施工床面積」はベランダやテラス等、外部の空間も含めて坪単価を算出します。
そのため、施工床面積を用いて算出された坪単価は、延べ床面積を用いて算出された坪単価よりも安価です。
よって、施工面積で計算した坪単価と延床面積で計算した坪単価を比較すると、間違った内容把握になるので注意しましょう。
本体価格に「消費税」が含まれている可能性がある
坪単価を求める時、延床面積によるものか、施工面積によるものかを確認すると同時に、本体価格に消費税が含まれているかどうかも合わせて確認しましょう。
例えば、本体価格が2,100万円に消費税10%を含めた時、本体価格は2,310万円となます。
この本体価格を基に延床面積35坪で坪単価を求めると、66万円となります。
消費税を含めただけで坪単価が6万円も高騰します。
なお、本体価格に消費税が含まれているかどうかは、業者によって異なります。
「税抜き」や「税別」など、消費税を含まない表記になっている場合は、税込みの坪単価を算出してもらいましょう。
本体工事費に住居備品を含めて計算しているケース
通常、坪単価は建物本体の建築にかかった費用のみを用いて計算します。
しかし、一部のハウスメーカーでは、物件の引き渡しを行った後、すぐに住めるよう、カーテンや照明などの備品を本体価格に含めて坪単価を算出するところがあります。
当然ながら、本体工事費の計算に住居備品のコストが含まれている場合、本体価格のみで算出された坪単価よりも高くなります。
このため、単純に坪単価が高いからといって高価格な物件とは限らず、提供される付加価値を考慮する必要があります。
カーテンや照明などの住居備品が含まれている場合は、それを除外した場合の坪単価も確認しましょう。
家の形状によって坪単価が変動する
家の形状は、単純な四角形から複雑なデザインまで様々です。
複雑な形状は、それだけ多くの材料や手間がかかり、結果として坪単価を押し上げる要因になり得ます。
特に、基礎工事や屋根の形状が複雑化すると、坪単価はさらに高くなる傾向があります。
ベースになる住宅商品によって坪単価が変動する
ハウスメーカーの提供する住宅商品のラインナップは、入門から高級まで幅広く、これが坪単価に反映されます。
基本となる住宅商品の仕様やグレードが高いほど、当然坪単価も高価になるため、比較検討する際は商品ラインナップの違いにも目を向けることが大切です。
最終的には、坪単価と共に提供される価値を総合的に判断することが求められます。
坪単価を抑えて住居建築を進める方法
家づくりを進めていく中で理想を追求するあまり、家づくりにかける予算をオーバーしてしまうケースが多々あります。
ここでは、坪単価を抑えて住居建築を進める方法について紹介します。
外観をシンプルなものにする
注文住宅の外観デザインに凹凸を持たせず、シンプルな直線的な形状にすることで、材料の無駄を削減し坪単価を下げることができます。
例えば、屋根を「片流れ」に設計すると、建材の量が減り、工事の複雑性も低減されます。
また、外壁材も無駄なく使用できるため、結果的にコストを抑えることが可能です。
あとから変えられる箇所は安価なものにする
家の内装で将来的に変更しやすい部分、例えば壁紙や床材などは、初期投資を抑えるためにも安価なオプションを選ぶことが賢明です。
これらは消耗品に近く、数年ごとに交換の機会があるため、初めから高価な素材にこだわらず、予算を他の変更しにくい部分に充てるほうが効率的です。
1階と2階の床面積を同じにする
二階建ての住宅を建築する際に、1階と2階の床面積を同一に設計することで、構造のシンプルさが増し、結果的に建築コストの削減に繋がります。
複雑な形状や追加のバルコニーなどの特別な要素を省くことで、外壁や屋根の面積を減らし、材料費や工事費を削減できるのです。
住宅設備・仕様の要不要を精査する
住宅設備や仕様の選択に際しては、必要最小限かつコストパフォーマンスを考慮し選ぶべきです。
例えば、キッチンやバスルームなどの設備は、高機能で高価なモデルよりもシンプルで機能的なモデルを選ぶことで大幅なコストダウンに繋がります。
追加で希望する設備があれば、それに見合ったコストを事前に計算し、全体のバランスを崩さないようにすることが重要です。
複数社に見積もりをお願いする
最終的な建築費用を抑えるためには、複数の建設会社や工務店から見積もりを取り、それぞれの坪単価を比較することが不可欠です。
坪単価の低い業者に即決せず、提案される家の品質やアフターサービス、建築の実績を考慮に入れた上で総合的な判断をすることが、賢明な住宅建築への第一歩となります。
坪単価に関する質問
ここでは、坪単価を調べていく上で知っておきたいことや、解決しておきたいことを質問形式で解説していきます。
Q.坪単価はどんな時に役に立つ？
坪単価の平均から、自分の予算に見合った物件を建てる時に役立ちます。
ただし、坪単価を考えるときは、様々なことに気を付ける必要があります。
例えば、坪単価が高い物=高級住宅や、坪単価が安い物件=安価な物件ということにはなりません。
よって、坪単価は、物件の比較・検討を行う際の目安にするのが妥当です。
Q.物件のデザインで坪単価は変わる？
外壁に使用する材料や足場の組み立て工事にかかる費用が、そのまま坪単価に含まれているため、結果的に坪単価が高くついてしまうのです。
つまり、坪単価を抑えるなら、物件の基礎や柱といった構造部分にお金をかけつつ、後から変更が利く部分には安価な材料を使用したり、物件のデザインをシンプルなものにするなど、小さな工夫1つで坪単価が抑えられます。
Q.坪単価を求める時の基準は？
一般的には、建築費を延べ床面積で割って坪単価を計上するのが一般的です。
しかし、坪単価の求め方に明確なルールや基準というものは存在せず、工務店によっては、施工床面積で坪単価を求める場合もあります。
施工床面積で坪単価を求めた場合、延べ床面積よりも数字が大きいため、結果的に坪単価が安くなります。
とはいえ、実際にかかる建築費に差異はありません。
坪単価の意味を理解して物件購入を検討しよう
坪単価は住宅を建設する時や物件を購入する時に重要な指標です。
しかし算出方法がハウスメーカー毎に異なるケースもあるので、坪単価だけ比較して判断しないようにしましょう。
各ハウスメーカーがどのように坪単価を算出しているのか把握した上で、納得できる費用を提示している会社に建設を依頼しましょう。
