土地査定シミュレーションをしてみた！匿名AI査定のメリットと注意点・おすすめサイトを紹介

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土地の査定価格を知りたいときには不動産会社に問い合わせるのが一般的でした。

しかし、近年では人工知能の技術を使ったシミュレーションを活用できるようになっています。

AIによる自動シミュレーションとは一体どのようなものなのでしょうか。

正確さや有効性、使い方のコツなどを広く理解し、土地の査定を受けるときに有効活用できるようになりましょう。

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土地査定シミュレーションの特徴

土地査定を受けるときには不動産会社に問い合わせなければならないと思っているかもしれません。

しかし、自動シミュレーションを使うと不動産会社に連絡しなくても査定価格を知ることができますが、一体どのようなシステムになっているのでしょうか。

特徴1】AIが土地の価格を自動査定

土地査定の自動シミュレーションは人工知能を活用しているシステムです。

運営サイトにアクセスして土地の住所や面積などの基本的な情報を入力すると、自動的にAIが土地の価格がどのくらいかを査定して表示してくれます。

土地だけでなく建物の査定についても自動シミュレーションできるシステムがあり、土地と家を一緒に売りたいと思っているときにはとても役に立つでしょう。

特徴2】概算価格が数十秒で算出できる

土地査定の自動シミュレーションはAIによってオンラインシステム上で稼働しているのが特徴です。

このシステムが稼働しているサーバーでは年間約120万件もの依頼を処理できるようになっています。

年間が365日なので、一日で3287件もの情報を処理できるということになります。

1分あたりに換算すると2件以上ということになり、ほんの数十秒の間に査定結果を出してくれるシステムなのです。

業者としてはシステムを稼働させていれば良いだけで人件費もかからず、気軽に提供できるサービスになっています。

土地査定シミュレーションと通常の不動産査定との違い

一般的な不動産査定では、各不動産会社に依頼をしたら、その担当者が机上査定や訪問査定といった方法で、売却価格の見積もりを行います。

査定価格を計算する際は、主に下記のような計算方法を用いて算出されます。

査定方法	内容
取引事例比較法	近隣エリアの過去の取引事例と査定したい不動産を比較して査定額を算出
原価法	今の不動産を取り壊し後、そのまま建て直す際にかかるコストから査定額を算出
収益還元法(直接還元法・DCF法)	収益物件運用で得られる見込み利益から逆算して査定額を算出

上記の計算式を用いて基準となる価格を算出した上で、「近隣と比べて状態は整理されているか」「隣地と比べて日当たりは良いか」といった評価項目を採点(評点)した上で、価格補正をおこないます。

土地査定シミュレーションの場合は、これらの計算式をアルゴリズムに則ってAIが自動算出するような仕組みになるため、従来は人の手が必要だった作業がかなりスムーズに進みます。

土地査定シミュレーションを使う流れ【全4ステップ】

1. 【Step1】物件種別で土地を選択
2. 【Step2】土地の情報を入力
3. 【Step3】シミュレーション結果を確認
4. 【Step4】シミュレーション結果をもとに売却を検討

土地査定シミュレーションの使い方を、実際の査定シミュレーションサーヒスを用いて解説していきます。

今回利用する土地査定シミュレーションは、すまいステップの匿名簡易査定シミュレーションを用いて解説します。

サービス名	不動産一括査定サイト【すまいステップ】匿名簡易査定シミュレーション
運営会社	株式会社Speee
本社所在地	東京都港区六本木4-1-4 黒崎ビル5階
設立	2007年11月29日
免許・登録	―

【Step1】物件種別で土地を選択

住まいステップの匿名簡易査定シミュレーションにアクセスできたら、査定額が知りたい物件種別を選択します。

査定額の算出ができる種別は、戸建て住宅、マンション、土地の3種類から選べます。

今回は、土地価格の査定を行うので、種別は「土地」を選択します。

【Step2】土地の情報を入力

種別を選択したら、査定対象の所在地を入力していきます。

入力する情報は、以下の4点です。

【Step3】シミュレーション結果を確認

土地面積まで入力を終えたタイミングで、血の想定売却価格が算出されます。

算出された数値は、類似する売却事例と国土交通省の「地価公示データ」と「都道府県地価調査データ」の2つのビックデータベースに記録されている情報を基に算出された数値になります。

【Step4】シミュレーション結果をもとに売却を検討

すまいステップの簡易匿名シミュレーションで算出できるものは、売却査定額だけではありません。

仲介売却時にかかる仲介手数料の合計費用と土地価格の相場推移、そして査定を行った土地の売却を得意とする不動産会社の紹介まで行ってくれます。

なお、地方や地域によっては、不動産会社の紹介がありません。

土地査定シミュレーションと従来の土地査定との違い

昔から土地の価格を知りたいときには不動産業者に問い合わせをして土地を査定してもらう方法が用いられてきています。

不動産業者の店舗に行って査定してもらう方法だけでなく、オンラインで気軽に利用できるネット査定も利用できるようになりました。

土地査定の自動シミュレーションはこのような従来の査定方法とはどのような違いがあるのでしょうか。

特にネット査定とは混同されてしまうことが多いので違いを詳しく比較してみましょう。

従来の土地査定│査定をおこなうのは不動産会社

これまでずっと行われてきたネット査定は確かにオンラインで土地の情報を入力するだけで査定結果を教えてもらえるという点で自動シミュレーションに似ています。

しかし、今までのネット査定は入力された情報に基づいて不動産業者が査定を行い、利用者に査定結果を連絡するという仕組みになっていました。

あくまで利用者と業者の仲介をするシステムとして使われているのです。

それに対して自動シミュレーションはサーバー上で全てが完結するので業者との仲介をすることはありません。

土地査定シミュレーション│査定をおこなうのはシミュレーション機能やAI

今まで行われてきた不動産業者によるネット査定では土地の情報だけでなく、利用者の氏名や住所、電話番号やメールアドレスなどの個人情報を入力しなければならないのが普通でした。

査定結果を業者が伝えるために欠かせないのも確かですが、その後に土地売買の仲介についての営業をするための連絡先を獲得する目的もあって入力が強制されています。

しかし、土地査定の自動シミュレーションでは個人情報の入力が不要で、個人情報が漏洩してしまうことはありません。※シミュレーションサービス運営会社の過失等による個人情報漏洩を除く

こうしたシミュレーションでは不動産会社が実施する査定の計算式をかなり簡略化しているケースが一般的でしたが、現在ではAIに下記のような演算システムを導入して、より高度な計算を行っているサービスも少なくありません。

土地査定シミュレーションを利用するメリット

土地査定の自動シミュレーションを使って土地の査定額がいくらになるかを見積もるのにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

ネット査定とあまり違わないではないかと思う人もいるかもしれません。

しかし、業者との仲介をしているネット査定と違って、AIが全てのサービスを提供してくれる自動シミュレーションには大きなメリットがあるので確認しておきましょう。

メリット1】しつこい営業をシャットアウトできる

ネットを介して査定額を算出する方法には、一括査定と査定シミュレーションサービスなど、多数のサービスがあります。

中でも一括査定は、ネットを介して査定額の算出ができるサービスであると同時に、価格調査を行ってくれた不動産会社とメールや電話等を通じて簡単なやり取りを行わなければなりません。

ましてや、査定終了後、しつこい勧誘電話や営業メールが来る可能性もあります。

一方の査定シミュレーションサービスは、個人情報の登録を不要とする完全匿名制で査定額の調査が行えるため、不動産会社に個人情報が漏れる心配がありません。

メリット2】査定額の推移グラフなども提示してくれる

もう一つのメリットとして挙げられるのが、自動シミュレーションでは様々なサービスを受けられることです。

ただAIによって土地の価格がどのくらいかを見積もってくれるだけでなく、土地の売却をするときに役に立つ情報も合わせて提供してもらえるシステムになっています。

例えば、売るタイミングを見計らうためには査定額の推移に関する情報が欲しいでしょう。

自動シミュレーションでは過去のある時点における査定額も算出できるので、推移グラフを提示してもらうことも可能です。

メリット3】どの地域の土地も高精度の査定ができる

AIによる自動シミュレーションで土地の査定をするとどの地域であっても客観的なデータに基づいた査定価格を知ることができるのもメリットです。

土地の売買が盛んで査定や仲介のニーズが高い地域の場合には、不動産業者が豊富な情報を持っているので信頼できる査定結果を得やすいでしょう。

しかし、そのような質の高い査定ができる不動産業者があまりない地域もあります。

自動シミュレーションは業者の良し悪しの心配をする必要なく利用できるという点で優れているのです。

メリット4】査定価格をスピーディに算出できる

自動シミュレーションが優れているのは処理速度がとても早くてあっという間に査定価格が出てくることです。

先ほどの算出結果からも数十秒で査定結果がわかるという試算になっています。

業者に依頼するとどんなに早くても数十分から数時間はかかってしまい、翌日以降になってしまうことも少なくありません。

高い処理能力を持っているAIなら繁忙期でもほとんど待たされる心配はないでしょう。

土地査定シミュレーションを選ぶポイント

選び方1】査定したいエリアに対応しているか

土地査定シミュレーションは首都圏のみに対応しているもの、首都圏含む地方の大都市部に対応しているもの、全国対応のものなど、サービスによって査定対象エリアに違いがあります。

査定を依頼する際は、エリアが対応しているかどうかを事前に確認しましょう。

選び方2】匿名・登録なしで利用できるか

上記で挙げたツールは一般的な不動産一括査定サイトのように利用者が登録業者に査定依頼をする仲介となるものではなく、導入されている自動計算アルゴリズムによって査定価格を自動算出する仕組みです。

そのため、不動産一括査定サイトと比べて個人情報が洩れる心配がなく、匿名・登録なしで利用が出来ます。

ただ、サービスによっては匿名での利用ができないケースや、個人情報保護の取り組みが不十分なケースも少なくないので、事前に確認することをおすすめします。

選び方３】運営会社は信頼できるところか

土地査定シミュレーションは、土地の評価項目の採点アルゴリズムを作成して、総合点を基準額などと照らし合わせることで数値を算出しています。

例えば「最寄り駅までの距離が徒歩1分変わるごとに100万円調整する」といった非常に簡単なアルゴリズムを設定すれば、査定シミュレーションツールのようなものは出来ます。

ただし、このような簡単な仕組みだと実際の査定価格を反映しているとは考えにくく、参考にならない可能性が高いです。

実際、個人が提供しているツールや不動産業界で知名度があるとは言えない会社が提供しているツールだと、実際の査定の仕組みが反映されていないケースも多くなります。

土地査定シミュレーションを利用する際の注意点

注意点1】AIは土地の現状(現況)を確認できない

AIによる査定価格のシミュレーションは、主に土地の面積や周辺環境・地価の直近の推移・エリアの過去取引状況などを元に実施されます。

一方で、査定を依頼した土地そのものの状況までは、実際に確認していないので把握できません。

AIによる査定で高い評価を受けていたとしても、荒れている土地や形状の悪い土地は売れ残る可能性が高くなります。

注意点2】市況に影響しうる要素を全て把握はできない

前述の通り、AIによる土地査定は土地価格に関する様々なデータを用いておこなわれます。

ただし、このデータはあくまで過去のものであり、例えば住宅ローン金利が今後上がる/下がるといったニュースや、1ヵ月後に近くに大型商業施設が出来るといったニュースなどを価格の要素として考慮することなどは現時点では出来ていません。

不動産会社による土地査定では、このような様々な要素も考慮されることがあります。

注意点3】購買意欲の変化などに基づいた価格評価ができない

不動産会社がおこなう一般的な不動産査定は、計算に基づく価格の評価だけでなく、買主がどう感じるか、購買意欲を下げずに成約が結べるかといった点も価格に反映されます。

例えば、そのエリアの子どもが通う学校の評判が悪い、事故物件と言われている、向きが風水的に問題ありといった情報が浸透してしまっている場合、真偽に関わらず価格に悪影響を及ぼす可能性があります。

不動産の売買はあくまで売主・買主の合意に基づいて価格が決まるので、上記のような要素の有無も価格を左右しうるのです。

こうした部分は、AIなどの査定では評価されないケースが多いです。

項目	AI査定・通常の査定ともに考慮される可能性がある	通常の査定では考慮されるがAI査定で考慮される可能性が低い
学区	A学区はB学区に比べて人気が高く、より高値で取引されている A学区にのみ有名進学校が集中しており、ブランド力が取引相場にも反映されている	ネットでA学区の学校の先生の評判が高い/悪い B学区の学校は有名タレント/有名犯罪者の出身校である
治安	A地区はB地区と比べて犯罪発生率（空き巣・傷害事件等）が約2倍で、B地区より取引数が少ない	A地区の△△通りには酔っ払いが多いと言われている A地区の〇〇マンションには迷惑な住民が多いと言われている

注意点4】見積もりを元に相談ができない

一般的な不動産査定では査定価格を元に、実際はいくらで売るかを相談したりしながら、売り出し価格を決定していきます。

不動産を売却する際は、査定価格を基準として目標価格や期間、目的に応じて売却プランを設定することが非常に大切です。

AIによるシミュレーションの場合はこうした査定の使い方が出来ないので、査定価格の活用は限定的にになります。

土地査定シミュレーションおすすめ11選

こうした不動産業界内の動きも、注目しておくべきでしょう。

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