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リースバック契約を検討する際、「家には何年住めるのか」という疑問を抱く方は少なくありません。
リースバックは自宅に住み続けながら資金を調達できる便利な仕組みですが、住居期間や契約条件によって将来の住まい方が大きく左右されます。
この記事では、リースバックの概要やタイプごとの入居期間、長期間住み続けるためのコツなどについて解説します。
| 提携業者数 | 売却期間 |
|---|---|
| 100社以上 | 最短5日 |
| 対象エリア | 費用 |
| 全国47都道府県 | 無料 |
- 誰にも知られずに売却できる
- 一括でお金が手に入る！
- いつでも買戻し可能
リースバックとは？
リースバックは、住宅を売却後にその家を借りて住み続けることができる仕組みです。
家を売ったお金で資金調達をしながら、引き続き自宅に住み続けることが可能になります。
急な資金需要がある場合や、住宅ローン返済に困っているが住み慣れた家を手放したくない場合に利用されることがほとんどです。
家を売却して得た資金はそのまま生活費や負債の返済に充てることができる一方で、売却後には賃貸契約が発生し、家賃を支払いながら生活することになります。
リースバックの基本的な流れ
ここでは、リースバックの基本的な流れを簡潔に説明します。
- リースバック業者を選定する
- 相談・問い合わせを行う
- 物件の査定を依頼する
- リースバック業者と契約する
Step1】リースバック業者を選定する
リースバック業者は自宅売却後に賃貸契約を結ぶため、業者の信頼性や提供するサービス内容を比較検討することが大切です。
選定時のポイントは、「業者の評判」や「過去の実績」です。各社のホームページに掲載された情報や、実際に利用した人の口コミ・評価をチェックすることで、トラブルのリスクを減らせます。
また、契約内容について明確に説明してくれる業者を選ぶことも欠かせません。家賃や契約期間、買戻しオプションなどの条件について、理解しやすく説明してくれる業者は信頼性が高いといえます。
Step2】相談・問い合わせを行う
業者に相談することで、リースバックの条件やメリット・デメリットを理解し、どのプランが最適かを判断しやすくなります。
相談時には家の状況や希望する賃貸期間、賃料、契約終了後の選択肢など、自分の希望条件をしっかりと伝えることが大切です。
業者はこれらの情報を基に、顧客に合ったリースバックプランを提案してくれます（例：売却後に月々の家賃を低く抑えるプランの提案）。
複数プランの提供(一建設「リースバックプラス」HP)これらの条件をしっかりと確認してから、リースバックを行うかどうかを判断しましょう。
Step3】物件の査定を依頼する
リースバック業者に物件の査定をしてもらいます。売却価格や賃料はリースバック会社によって異なるため、複数社に査定を依頼してより条件の良い業者を選ぶことが理想です。
査定には主に「簡易査定」と「現地査定(訪問査定)」の2種類があります。
- 簡易査定：営業担当者が物件を実際に見ることなく、資料や過去の取引データを基に行う机上での査定方法
- 訪問査定：営業担当者が実際に物件を訪れ、詳細な状態を確認したうえで行う査定方法
最初に簡易査定で概算の売却価格と賃料が提示され、その後、訪問査定を依頼する業者を3社程度に絞り込みます。訪問査定を受けた後、最終的な売却価格と賃料を決定する流れです。
査定結果が予想より低かった場合、提示された金額に納得できるかどうかを慎重に判断する必要があります。もし納得できなければ、別の業者に再査定を依頼することも一つの選択肢です。
Step4】リースバック業者と契約する
査定が完了し、リースバックプランに納得した場合、業者と正式に契約を結びます。
契約書には売却条件、賃貸契約の詳細、買い戻しのオプションなど、リースバックに関するすべての条件が記載されます。
契約内容は必ず細かく確認し、疑問点があれば業者に説明を求めることが重要です。
売買代金の支払いが完了すると、物件の所有権はリースバック業者に移転します。そのタイミングで賃貸契約も成立し、自宅の賃貸生活がスタートします。
リースバックでは何年住める？契約タイプごとの入居期間
リースバックを利用した場合、家に何年住めるかは契約内容によって異なります。
主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、それぞれの契約形態で入居期間や条件に違いがあります。ここでは、それぞれの特徴と注意点について解説します。
普通借家契約│契約を更新すれば半永久的に住める
普通借家契約では契約更新が可能で、長期間住み続けられます。
貸主が更新を拒絶をする場合には正当事由と立ち退き料が必要であり、簡単に契約更新を断ることはできません。
基本的に更新の意思決定は借主側にあり、家賃の支払いが滞るなどの特別な問題がなければ、半永久的に居住することが可能です。
ただし、契約更新時には家賃の増額が行われる可能性もあるため、その点を確認しておきましょう。
定期借家契約│契約期間があらかじめ定められている
定期借家契約は契約期間があらかじめ定められており、2〜3年に設定されるケースがほとんどです。
法律上、借主側に契約更新の権利がないため、再契約ができない場合は期間満了後に退去が求められます。
定期借家契約は短期間で住み替えや引っ越しを予定している方には適していますが、長期間の居住を希望する場合には他の選択肢を検討する必要があります。
リースバックで住み続けられる期間が決まっている理由
リースバックでは定期借家契約を採用しているケースが多いため、住める期間は2〜3年程度といわれています。
では、なぜ定期借家契約を採用する業者が多いのでしょうか。ここでは、
リースバックで住み続けられる期間が決まっている主な理由を2つ紹介します。
理由1】早期に売却したほうが高値売却できるため
不動産の市場価値は時間の経過とともに減少していく傾向にあるため、買主であるリースバック業者は高値売却を目的として早期に売却したいと考えます。
以下のグラフは、東日本不動産流通機構が公表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」のデータであり、成約物件と新規登録物件の資産価値の変動を示しています。
※出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」
グラフから分かるように、築年数が進むにつれて成約物件と新規登録物件の両方で資産価値が減少しています。リースバック業者にとっては早期に売却するほうが利益を得やすいのです。
理由2】家賃滞納リスクを回避するため
リースバックを利用する際、借主は程度に関わらず、経済的に困難な状況にあることが多いため、家賃滞納のリスクが高いと見なされます。
したがって、リースバック業者は万が一家賃滞納が発生しても損害を最小限に抑えるために、入居期間を短期間に設定しています。
リースバック後も長期間住み続けるためのコツ
リースバックを利用した後、長期間住み続けるには事前の計画と業者選びが重要です。
リースバックの契約形態や業者ごとの方針が入居期間に大きな影響を及ぼすため、慎重に検討しなければなりません。
ここでは、具体的なコツを3つ紹介します。
普通借家契約を選ぶ
普通借家契約を選ぶことで前述のように契約更新ができ、長期間住み続けることが期待できます。
貸主側は契約更新を拒否する場合「正当事由」を示す必要があるため、借主が契約更新を希望する限り、強制的に解約されることはほとんどありません。
- 建物が老朽化し、安全性の確保や建替えが不可避な場合
- 借主が実際に物件を使用せず、空き家状態になっている場合
- 借主が他に利用可能な物件を所有している場合
- 貸主に、物件を利用しなければならない特別な事情がある場合
※正当な理由が認められる場合でも、貸主が借主に対して立ち退き料を支払う義務が生じるケースもあります
注意点として、普通借家契約は定期借家契約に比べて家賃が高めに設定される傾向にあります。
長期的に住み続けることを希望する場合は、家賃負担が自分の予算内で収まるかを十分に確認することが重要です。
再契約可能なリースバック会社を選ぶ
定期借家契約を選ぶと普通借家契約よりも賃料が抑えやすいため、経済的な理由から検討している方も少なくありません。
リースバック後も長期間住み続ける方法として、再契約を前提とした定期借家契約を結ぶ業者を選択するのも一つの手です。
貸主に再契約を保証してもらうことが難しいものの、再契約の実績が豊富なリースバック業者であれば、契約書に再契約に関する条項を盛り込むなどの形で対応してもらえる場合があります。
リースバック期間中に買い戻す
リースバック期間中に自宅を買い戻すことで、永続的な居住権を手に入れることが可能です。
買い戻しを検討する際には、業者によっては買い戻しが可能なタイミングが定められている場合があるため、契約書に「買い戻しの条件」を明記してもらいましょう。
また、買い戻し価格は売却時の価格よりも高く設定される場合があることにも注意が必要です。
なお、家賃滞納や退去は将来的な買い戻しに影響を与える可能性があるため、これらの問題は避けるように心掛けましょう。
リースバック期限前に退去を求められる3つのケース
リースバック契約を結んだ後、借主は一定期間住み続けることができますが、条件によっては契約期間内でも退去を求められることがあります。ここでは、リースバック期限前に退去を求められる3つのケースを紹介します。
- ①家賃を3ヶ月以上滞納した
- ②リースバック業者の経営が悪化した
- ③再契約時の新たな条件に納得がいかなかった
ケース1】家賃を3ヶ月以上滞納した
リースバック契約中に家賃を3ヶ月以上滞納した場合、契約解除を求められるリスクが高くなります。
なぜなら、家賃滞納が続くことで貸主との信頼関係が破壊されると見なされるためです。
通常、家賃滞納が発生すると、リースバック業者は電話や書面、訪問で督促を行います。
2ヶ月目に入ると内容証明郵便などで正式な催告手続きが始まり、3ヶ月目に突入すると契約解除の正当事由が成立することが一般的です。
このタイミングで契約解除の通知が届き、退去を求められます。
したがって、家賃を滞納しないことが最も重要であり、もし支払いが遅れそうな場合は早めに業者に連絡して対策を講じることが必要です。
ケース2】リースバック業者の経営が悪化した
定期借家契約でリースバックを行っている場合、業者の経営が悪化したり倒産したりすると所有権が第三者に移転し、結果として賃貸契約満了時に退去を求められる可能性が高まります。
そのため、事前に業者の信頼性や経営状態を調査し、契約後も定期的に業者の安定性を確認することが重要です。
一方、普通借家契約の場合は所有者が変わっても借主の居住権は守られるため、通常は退去を求められません。
ケース3】再契約時の新たな条件に納得がいかなかった
賃料の大幅な値上げを求めてくるなど、貸主から再契約時に新たな条件を提示してくることがあり、納得がいかない場合は退去を求められます。
こうした状況を避けるためには契約更新前に貸主と交渉を行い、自分の希望や条件を明確に伝えることが大切です。
また、交渉内容や合意事項は文書で記録することで、後のトラブルを防止できます。
リースバック契約でよくある質問
ここでは、リースバック契約でよくある質問を紹介します。
リースバック期限前に退去したい場合は？
例えば、「契約期間中でも3ヶ月前に書面で通知すれば契約を解除できる」という条項がある場合、通知後に契約を解除できます。
「3ヶ月分の賃料を支払うことで契約を解除できる」という条項があれば、予告なしに即時解除することも可能です。
しかし、賃貸契約書に中途解約に関する規定がない場合、基本的には解約は難しくなります。
賃貸期間を延ばす際の交渉のコツは？
普通借家契約であれば契約更新が可能なため、特に交渉の必要はありません。しかし、定期借家契約の場合、長く住み続けるためには再契約の交渉を行うことになります。
再契約が難しい場合は現在の契約延長を提案してみるのも手ですが、延長も難しい場合があります。
どうしても長く住みたい場合は家賃の上乗せを交渉材料として使うことも有効ですが、最後の手段として残しておくことが肝心です。
リースバックで住み続けるためには普通借家契約の選択が鍵
リースバックで長く住み続けたい場合は、「普通賃貸借契約」や「定期賃貸借契約でも再契約が可能」なリースバック業者を選ぶことが大切です。
さらに、顧客のニーズに柔軟に対応してくれる会社を選ぶと、より安心して生活を続けられます。
これからリースバックを検討されている方は一括査定サービスをうまく利用し、条件の良い業者を効率的に見つけましょう。
