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タワーマンション通称「タワマン」は、何階建てからがそう呼ばれるのか知らない方も結構いるのではないでしょうか。
タワーマンションと聞くと「明るい視界」「豪華な夜景」をイメージする方が多いと思いすが、タワマンならではの悩みもたくさんあります。
ここではタワーマンションの定義とメリット・デメリットについてご紹介していきます。
何階建てからがタワーマンション？タワマン(超高層マンション)の定義
- 建物の高さが60メートル超(建築基準法第20条)
- 建物の高さが98m以上(環境アセスメント条例適用基準)
- 階数が20階以上(高さ60メートルをクリアする階数)
- 国土交通大臣に耐震性の認定を受けている
- 緊急用ヘリポートを設置している(高さ100メートル以上の場合)
実は「何階以上ならタワーマンション」という明確な定義はありません。
タワーマンション自体には法的な基準はありませんが、建築基準法や消防法では階数や高さによって基準が異なっています。
建築基準法では高さが60メートルを超える建築物を超高層建築物とする取り決めがあり、超高層建築物に対しては構造耐久力の厳しい基準があります。
さらに高さ100メートル以上になると、消防法によって緊急用のヘリポートの設置義務も生じます。
建築基準法や消防法から考えて、一般的な目安としてこちらがタワーマンションの定義と考えてよいでしょう。
タワーマンションと一般的なマンションの違い
| マンション規模 | 棟の高さ | 階数 |
|---|---|---|
| タワーマンション | 約60m～ | 20階建て～ |
| 一般的なマンション(中～大規模) | 約27m～約39m | 10階～14階建て |
| 一般的なマンション(小～中規模) | 約15m | 5階建て |
日本のマンションは、建築基準法や消防法の関係から、5階建て・10階建て・14階建てが多いと言われています。
一般的なマンションの中でも大規模な14階建てのマンションは、棟の高さが約39mとなります。
タワーマンションの棟の高さは約60mにもなることから、一般的なマンションの2倍以上の大きさになると考えられます。
タワーマンションの高さランキングTOP10【2024年】
| 順位 | 名前 | 棟の高さ | 階数 | 戸数 | 所在地・最寄り駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1位 | 虎ノ門ヒルズレジデンス | 247.00m | 52階建 | 172戸 | 東京都港区虎ノ門１－２３－２(東京メトロ銀座線 虎ノ門駅 徒歩５分) |
| 2位 | アークヒルズ仙石山森タワー | 206.60m | 48階建 | 243戸 |
東京都港区六本木１－９－１８ (東京メトロ南北線 六本木一丁目駅 徒歩４分) |
| 3位 | THE TOKYO TOWERS MID TOWER | 193.50m | 58階建 | 全体2794戸(ミッドタワー1461戸) |
東京都中央区勝どき６－３－２ (都営大江戸線 勝どき駅 徒歩５分) |
| 3位 | THE TOKYO TOWERS SEA TOWER | 193.50m | 58階建 | 1333戸 |
東京都中央区勝どき６－３－1 (都営大江戸線 勝どき駅 徒歩7分) |
| 5位 | 勝どきビュータワー | 193.00m | 55階建 | 712戸 | 東京都中央区勝どき1－8－1 (都営大江戸線 勝どき駅 徒歩1分) |
| 6位 | 富久クロス コンフォートタワー | 191.00m | 55階建 | 1093戸 | 東京都新宿区富久町５００番地（地番） (東京メトロ丸ノ内線 新宿御苑前駅 徒歩５分) |
| 7位 | アウルタワー | 189.20m | 52階建 | 608戸 | 東京都豊島区東池袋４−２１−１ (JR山手線 池袋駅 徒歩９分) |
| 8位 | センチュリーパークタワー （リバーシティ21） | 180.00m | 54階建 | 756戸 | 東京都中央区佃２−１−１ (都営大江戸線 月島駅 徒歩８分) |
| 9位 | アーバンドックパークシティー豊洲タワー Ａ棟 | 179.00m | 52階建 | 1481戸 | 東京都江東区豊洲２−５−１ (東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩６分) |
| 10位 | Ｗコンフォートタワーズ イースト Ａ棟 | 178.96m | 54階建 | 476戸 | 東京都江東区東雲１−９−３２ (東京メトロ有楽町線 辰巳駅 徒歩６分) |
2024年現在、居住用タワーマンションで最も高いのが、東京都港区虎ノ門の虎ノ門ヒルズレジデンスで、棟の高さは247.00m、52階建てとなっています。
また、超高層タワーマンションの多くが、東京都心に位置しています。
タワーマンションの価格相場はいくら？
タワーマンションの価格は間取りにはあまり影響されません。それよりも、階数と面積によって変わることが多いです。
例えば、駅チカのタワーマンションだと、1K～1LDKで約20万～35万円、2LDK～3LDKだと40万～50万円が相場でしょう。
タワーマンションは一般的なマンションの2～6倍の値段ですが、タワーマンションの1Kは一般的なマンションの2LDKや3LDKと広さは変わりません。
タワマンの階数によってどのくらい価格は違う？
タワーマンションは階数によって価格が変わると説明しました。
例えば最上階が20階のマンションの場合、最上階とどのくらい価格が違うのか見てみましょう。※下記は、東京都心部のとあるマンション2点の、2024年10月時点の売り出し価格になります。
| 最上階 | 6849万円 |
|---|---|
| 15階 | 5647万円 |
| 10階 | 5460万円 |
最上階が40階のマンションの場合は最上階と、最上階でない階はかなり価格が違ってきます。
| 最上階 | 18.311万円 |
|---|---|
| 35階 | 12.077万円 |
| 30階 | 7.142万円 |
20階のタワーマンションだとあまり違いは見られませんが、40階のタワーマンションは階数による価格の違いが顕著に見られますね。
最上階に近づくにつれて、間取りが変化するタイプのタワーマンションは、さらに階数差による価格の違いがみられます。
タワーマンションに住むメリット
眺めがいい
タワーマンションと聞いて多くの方が最初にイメージするのが、窓からの素晴らしい眺めだと思います。
昼間は遠くの山や高層ビル・自然、夜になると美しい夜景や、下に見える花火・・・。閉鎖的な都会の中で、開放感がある空間に住めるのは気持ちがよさそうですね。
ステータス性が高い
タワーマンションは機能面でも充実してしますが、「みんなに自慢できる」というステータス性が高いのも特徴です。
タワーマンションに憧れを持っている人も多いため、周りに住んでいる場所を言っても恥ずかしくない、むしろ誇れるのではないでしょうか。
近隣の目が気にならない
一般的なマンションだと、窓を開けると隣の人と目が合ってしまって気まずい・・なんてこともありますが、タワーマンションは外から家の中を見られる心配がありません。
昼間でもカーテンを開けられる環境は、快適に暮らせそうです。
虫が少ない
一般的なマンションだと、窓を開けたときに虫が入ってきたり、ゴキブリがでて不快な思いをしたりすることもあります。
タワーマンションなら一般的なマンションと比べて虫に遭遇する確率が低いです。
ゴキブリは排水管をつたって上の階に上ってきますが、ゴキブリが昇ってこられないような高層階に住んでいたら、その心配もありません。
虫がエレベーターに乗ってくる可能性も0ではありませんが、遭遇率は一般的なマンションに比べて低いでしょう。
セキュリティがしっかりしている
タワーマンションは防犯面でも安心です。
オートロックや防犯カメラがついているだけではなく、昼は管理人・夜は警備員が巡回して24時間の警備体制が整っているマンションが多いです。
また、タワーマンションは窓からの侵入が難しいので、空き巣に入られる心配もありません。
1人暮らしの女性の方は安心して住むことができますね。
施設・サービスが充実している
タワーマンションはスペックの高い施設や、サービスを備えている物件が多いです。
例えば、パーティールームやフィットネス施設・ライブラリーなどの共有施設が充実しているのもタワーマンションの魅力です。
忙しくてジムに通う暇がない・・という方も、自宅のマンションで手軽に通うことができます。
立地が良く生活しやすい
タワーマンションは立地がよいことがほとんどです。
最寄り駅に直結しているなど交通も便利で、近くに複合商業施設や文化施設がつくられていることも多いでしょう。
また、窓が北向きでも日差しが差し込むため、部屋が暗くなる心配もありません。
高層階は外の騒音や排気ガスも気にならなくなるのも嬉しいですね。
節税対策になる
タワーマンションは固定資産税が安くなるため、節税対策になります。
ただ、タワーマンションを節税のために購入している人が増えてきて、税務当局がタワーマンションの節税対策車に対して厳しく対処している傾向にあるため、今後どうなるかは分かりません。
タワーマンションに住むデメリット
エレベーターの待ち時間が長い
住んでいる人に対するエレベーターの設置台数が少ないので、朝急いでいるときに「エレベーターが来ない・・」となりがちです。
エレベーターが低層階と高層階で分かれていないマンションの場合、エレベーターの待ち時間がさらに長く感じることも・・
洗濯物が外に干せない
オフィスビルのようなタワーマンション場合、窓が開かなかったり、バルコニーがないため洗濯物を外に干せません。
窓が開けられても、風が強くて外に干せないので、どうしても部屋干しが嫌だという方には向かないかもしれません。
「洋服は部屋干しでいいけど、布団は外に干したい・・」タワーマンションに住んでいると、布団は乾燥機に持ち込む必要がありそうです。
管理費が高い
タワーマンションは共有施設が充実していますが、その反面維持費がかかります。
サービスが充実しているタワーマンションほど、毎月の管理費が高くなるといえるでしょう。
買い物したものを運ぶのが大変
買い物をして家まで帰るときにエレベーターを待つ時間があるので、荷物を運ぶのに大変だという声もあります。
また逆にゴミ捨てをするときも、ゴミ捨て場までもっていくのが大変と感じることもあるようです。
地震の揺れを感じやすい
高い建物ほど揺れを感じやすいため、タワーマンションでは一般的なマンションより揺れを強く感じます。
タワーマンションの耐震基準は厳しいので、建物自体の耐震構造は心配ありませんが、揺れを感じやすいため、揺れが苦手な方には厳しいでしょう。
エレベーターが止まる危険も
地震で避難しなければいけないときや、火災が起きてしまったときは一刻も早く非難したいですよね。
地震が起きたとき、まずは外に出る道を確保することが大切だ、ということはみなさんもご存じかと思います。
タワーマンションは外に出るためには、エレベーターを使わなければいけません。しかし災害時のエレベーターはかなり混みます。かといって階段で下るのは大変です。
また地震や火災でなくても、定期点検でエレベーターが使えないこともあり、不便を感じることがあるでしょう。
住民間の格差がある
高層階になればなるほど価格も高くなるため、低層階に住んでいる人は高層階に住んでいる人に見下されることも珍しくありません。
低層階に住んでいる人は、なんとなくコンプレックスを感じている人も少なくないようです。
タワーマンションを購入する際の注意点
タワーマンションの購入は大きな投資となるため、慎重な判断が必要です。
失敗しないためには以下のポイントに注意すると良いでしょう。
注意点1】立地条件を確認する
前提として、タワーマンションのような超高額物件を買う際は、広さや立地などの住みやすさだけでなく、現状の資産価値や、資産価値が今後どのように推移するかにも目を向ける必要があります。
都心のタワマンだと、周辺に高層ビルが建ち、部屋からの眺めが悪くなったことで価格が下がったというケースも珍しくありません。
出勤時やお出かけの際に便利かどうか以外にも、周囲の開発状況や今後の地価推移の見通しなどもチェックしておくことをおすすめします。
大規模修繕や今後のマンションの計画を確認する
マンションは約12年～15年に一回、大規模修繕工事が実施されます。工事中はマンションの全面に養生シートが敷かれて眺めが悪くなるほか、住民に工事費を徴収するケースもあります。
また、タワーマンションの魅力の一つでもある、カフェやレストラン・ジムなどの併設施設や、コンシェルジュサービスなどの会員サービスは、管理組合の方針などによっては今後無くなる可能性もあります。
購入前に、こうした今後の計画は知っておくのが、後悔しないポイントです。
タワーマンションの購入はメリットとデメリットを理解した上で検討しよう
タワーマンションは眺めが良かったりステータスにもなりますが、緑が少なかったり、災害時の避難が不安なども面もあります。タワーマンションに住むのが向いているか向いていないかは、あなたが住む家に何を重視するかによります。
タワーマンションのメリット・デメリットを考慮した上で、購入を検討するようにしましょう。
