![GRO-BELラボ[株式会社グローベルス]](http://gro-bels.co.jp/labo/wp-content/uploads/2024/08/ラボ ロゴ-02-1.jpg)
東京の中古マンションの売れ行きは、2020年の東京オリンピック特需で今どんどん伸びています。
ただ、いくら不動産業界が盛り上がっていてもマンションの状態が悪ければ高く売れることはありません。「結局、それぞれのマンションの状況に依る」という声も多くあります。
そこで今回は、東京の中古マンションの詳しい売却事情をわかりやすく解説していきます！
東京のマンションを売った人の3分の1が購入時よりも高く売却している！
2024年時点の東京のマンション価格は上がり続けています。
以下は、2024年3月から8月までに行われたマンション売却の成約件数と売却価格相場になります。
| 取引時期 | 取引件数 | 売却価格 | ㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 2024年3月 | 2,067件(前年比:+10.7%) | 6,259万円(前年比:+10.1%) | 103.31万円(前年比:+9.2%) |
| 2024年4月 | 1,812件(前年比:+16.2%) | 6,002万円(前年比:+10.3%) | 100.55万円(前年比:+9.3%) |
| 2024年5月 | 1,536件(前年比:+4.6%) | 6,044万円(前年比:+4.6%) | 102.59万円(前年比:+7.1%) |
| 2024年6月 | 1,818件(前年比:+6.4%) | 6,156万円(前年比:+7.8%) | 103.40万円(前年比:+8.1%) |
| 2024年7月 | 1,746件(前年比:-0.5%) | 6,414万円(前年比:+14.4%) | 106.91万円(前年比:+12.9%) |
| 2024年8月 | 1,223件(前年比:-6.9%) | 5,802万円(前年比:-1.2%) | 101.11万円(前年比:+3.5%) |
上記は2024年の首都圏の中古マンションの平均成約価格をまとめたものですが、前年度2023年よりも数%の上昇を見せています。
上がり幅は緩やかにはなりましたが、依然として売り時というのは変わらないでしょう。
東京23区のマンション売却相場まとめ！最も高額で売れるのは千代田区
| 順位 | エリア | 平均売却価格 |
|---|---|---|
| 1位 | 千代田区 | 9219万円 |
| 2位 | 港区 | 8044万円 |
| 3位 | 渋谷区 | 7126万円 |
| 4位 | 中央区 | 6090万円 |
| 5位 | 目黒区 | 5741万円 |
| 6位 | 新宿区 | 5441万円 |
| 7位 | 品川区 | 5368万円 |
| 8位 | 文京区 | 5296万円 |
| 9位 | 豊島区 | 5139万円 |
| 10位 | 世田谷区 | 5035万円 |
| 11位 | 杉並区 | 4592万円 |
| 12位 | 中野区 | 4443万円 |
| 13位 | 江東区 | 4260万円 |
| 14位 | 大田区 | 3973万円 |
| 15位 | 台東区 | 3950万円 |
| 16位 | 墨田区 | 3582万円 |
| 17位 | 荒川区 | 3582万円 |
| 18位 | 北区 | 3542万円 |
| 19位 | 練馬区 | 3428万円 |
| 20位 | 江戸川区 | 3160万円 |
| 21位 | 板橋区 | 2999万円 |
| 22位 | 葛飾区 | 2724万円 |
| 23位 | 足立区 | 2384万円 |
次に、地域別にマンションの成約状況をみていきます。
すると、千代田区や港区といった都心や、都心へのアクセスが良い地域が上位になっていることがわかります。
例えば千代田区は皇居や国会議事堂がある、まさに日本の中枢です。
また、千代田区は比較的狭い面積ですが中に29の駅があり、郊外へのアクセスも抜群です。
こうした要素が、千代田区の売却相場を上げている大きな要因といえるでしょう。
アクセスが悪くてもブランド力で高値がつくこともある
東京都内には、駅の数が少なく、アクセスがそこまで良くなくてもマンションが高く売れる地域があります。
その典型例が目黒区です。
区内の駅数はわずか8駅ですが、そんなアクセスの悪さも「閑静で住みやすい」と評価されています。
学芸大、自由が丘、中目黒など幅広い層に人気の街が並び、芸能人も多く住む目黒区は、そのブランド力が売却相場を押し上げる大きな要因となっています。
東京で良く売れるマンションの間取りは2LDKタイプのファミリー向け物件
東京で最もよく売れる間取りは、2LDKと言われています。
マンションを買うにはまとまったお金が必要ですし、1人暮らしであれば賃貸で事足りることが多いです。
わざわざ買うとなれば、家族連れで広めの物件に引っ越したいという方のほうが多いでしょう。
こうした背景もあり、2LDKタイプのファミリー向けがリーズナブルかつ家族構成ともマッチしていて高く売れやすいのです。
東京周辺でマンションを売却する際に確認すべきポイント
東京周辺でマンションを売却する際、売却した人の3分の1以上が購入価格以上で売却できたという点は魅力です。
しかし、売却時には市場動向をきちんと把握する必要があります。
チェックすべきポイントをそれぞれ詳しく解説します。
①東京周辺の新築マンション市場動向を観察する
首都圏の新築マンション市場動向を見る際には、供給量と需要のバランス、販売価格、販売ペース等を考慮することが重要です。
また都市計画や地方自治体の開発政策、交通網の発展なども影響を及ぼすため注意しましょう。
さらに、新築マンションの品質や設備、地域の生活環境（公共施設、商業施設の有無等）も価格や販売状況に影響します。
様々な要素が影響を及ぼすので、総合的な観点で判断する必要があります。
②平均金利の状況を確認する
住宅ローンの平均金利は、マンション市場に大きな影響を及ぼします。
例えば、低金利の状況下では、多くの人々が住宅ローンを組むことが容易になり、需要が高まる傾向にあります。
逆に金利が高まると、購入者は減少し、マンションの価格も下がる可能性があります。
さらに中央銀行の金利政策や経済状況を見ることで、将来の金利動向を予測することも重要です。
③首都圏への人口流入状況をチェックする
人口流入状況は、マンション市場の需要を直接反映します。
特に首都圏では就労機会が豊富で、教育や医療施設が整っていることから多くの人々が流入します。
その結果、新築マンションへの需要が増加し、価格が上昇する可能性があります。
ただし、人口流入が過熱すると供給不足により価格が不安定になる恐れもあるため、バランスを見ながら市場動向を分析することが必要です。
東京のマンションを売る際はまず情報収集に力を入れよう
東京は不動産取引が活発なので、それに伴い関連資料も多数提供されています。
国土交通省や自治体が提供している資料から東京カンテイなどの第三者組織、不動産会社が提供している資料など多岐に渡ります。
その中でも、チェックしてほしいポイントは以下の3点です。
- マンションの市場動向
- 金利(特に住宅ローン)の変動状況
- 時期別の人口流入
まず重要なのは、「自分の地域のマンションがだいたいいくらで売れるか」という相場勘をつかむことです。
これはマンションナビやマンションマーケットなどのサイトを使ってチェックすることができます。
また、買主が購入に踏み切るかどうかは住宅ローンの金利状況も重要になるので、金利推移もチェックしましょう。こちらは、各金融機関の詳細情報をチェックするのが一番早いですよ。
もし余力があれば、東京の時期別人口流入、つまり何月にどれくらいの人が転勤してくるかのデータを調べておきましょう。
流入が多い時期に売り出せば、その分だけ売買が早く成立しやすいですよ！
マンションを高く売るには業者選びが何より重要！東京都の業者選びのポイント
マンションを高く売る！といっても、売主が実際の販売活動を請け負うわけではありません。
広告の出稿や販売営業は、ほぼ全て契約先の不動産会社がおこなうようになります。
そのため、マンションを高く売るには、高く売ってくれそうな業者と契約するのが前提となります。
ここからは、特に東京のマンションを売る際の業者選びのポイントを解説していきます！
東京には多数の不動産会社が！どこと契約するのがおすすめ？
東京には当サイトで紹介しているような大手不動産会社はほぼ全て進出している一方で、東京都内限定で営業している中小業者も存在します。
こちらが、当サイトがおすすめする東京都の不動産会社ランキングです。
| 順位 | 会社 | 業者のタイプ | 得意な不動産 | 得意なエリア |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 大成有楽不動産販売株式会社 | 大手 | 全般的に取り扱い | 東京都全域 |
| 2位 | 株式会社長谷工リアルエステート | 大手 | 全般的に取り扱い | 東京都全域 |
| 3位 | 株式会社S-FIT | 大手 | 全般的に取り扱い | 東京都全域 |
| 4位 | 株式会社オッティモ | 地域密着 | 全般的に取り扱い | 東京都の下町 |
| 5位 | 株式会社ユニマットリアルティー | 地域密着 | 全般的に取り扱い | 青山エリア |
| 6位 | 株式会社アーバンビジョン | 大手 | 全般的に取り扱い(収益物件が得意) | 恵比寿、白金、中目黒 |
| 7位 | タマホーム不動産株式会社 | 大手 | 全般的に取り扱い | 東京都全域 |
| 8位 | 株式会社ケイ不動産 | 地域密着 | 全般的に取り扱い | 府中・調布・多摩 |
| 9位 | 株式会社高建住宅 | 地域密着 | 全般的に取り扱い | 西武池袋線沿線 |
| 10位 | 株式会社東宝ハウス品川 | 地域密着 | 全般的に取り扱い(居住用不動産が得意) | 品川区・港区・目黒区・大田区・中央区・江東区 |
※それぞれの会社の詳しい解説はこちら！
全国展開する大手業者と地域密着型の中小業者が入り乱れていますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが良いというわけではありません。
売却活動のコスト高い低い
| 比較項目 | 大手 | 地元中小 |
|---|---|---|
| おすすめエリア | 都市部・住宅地 | 地方・郊外 |
| おすすめエリア | 都市部・住宅地 | 地方・郊外 |
| 売却活動のコスト | 高い | 低い |
| 集客力 | 高い | 低い |
| ネットを使った宣伝 | 不得意 | 得意 |
| 不動産タイプごとの実績 | タイプに関わらず平均的 | 得意・不得意がはっきりしている |
| 地域の情報 | 持っていない | 独自情報を持っている |
| 担当者の対応 | 比較的ドライ | 親身になってくれる |
| 囲い込みの危険性 | 大 | 小 |
| 最新の市場動向 | 対応 | 未対応なことも多い |
| 検査・保証 | しっかりしている | 対応が不十分な場合もある |
大手業者はネットを使った大規模宣伝が得意、支店間での情報共有が盛んというメリットがありますが、土地勘のない人が異動で配属され担当者になったり、営業マン1人あたりが抱える仕事が多すぎて後回しにされたりするデメリットも考えられます。
地元の中小業者は大規模宣伝が苦手という特徴がありますが、その地域の事情を詳しく知っており、1件1件丁寧に売ってくれます。
どちらか一方にのみ査定を依頼するのではなく、必ず大手と中小の査定額を比較するようにしましょう。
売りたいマンションが居住用か収益物件かによっても異なる
東京には、お住まいとして利用していたマンションを取り扱う業者の他にも、投資用物件(収益物件)を専門に取り扱う業者が数多く存在します。
前者は新居を探している方を、後者は全国の投資家をターゲットにするので、売却方法も大きく異なります。
また、かかる税金・費用もそれぞれに違いがあるため、専門業者に頼んだほうが安全かつお得に取引ができますよ。
総合系の大手不動産会社と契約する際は細かい売却実績もチェックしよう
三井のリハウスや東急リバブルなど、CMでもおなじみの大手不動産会社の多くは、不動産に関する様々な事業を展開している総合業者です。
総合業者はイメージ的に「何でもやってくれる」と思いがちですが、戸建て・マンション・土地などのタイプ別に成約数の方よりがあるところも多いです。
総合業者は「昨年の成約実績〇万件！」という文言を公式サイトに掲載していることが多いですが、内訳を見てみるとそのほとんどが戸建てでマンションの成約はあまりないというケースもあり得ます。
評判が良いのにマンション成約実績がほとんどない業者と中小規模のマンション専門業者だったら、おそらく後者のほうが高く売ってくれる可能性は高いです。
不確かな口コミ・評判に惑わされず、自分でしっかりと担当者に聞いてみましょう！
東京にある複数社の査定額を比較するには一括査定サイトを使うのがおすすめ！
複数社の査定額を比較しようとしても、1社1社に電話をかけて査定依頼をすると時間がかかりすぎてしまいます。
そこでおすすめのサービスが、一括査定サイトです。
一括査定サイトは、簡単な物件情報を入力(所要時間60秒ほど)するだけで、平均最大6社以上に査定を依頼することができる優れものです。
地域によっては登録会社が少ないところもありますが、東京ならどこのサイトにも多数の業者が登録されており、比較がしやすいです。
査定依頼の時間が短縮できるだけでなく、高額査定をしてくれた業者と契約すれば高く売れる可能性が高まりますよ！
一括査定サイトの詳しい内容はこちらにまとめています！
