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不動産の机上査定(簡易査定)とは?訪問査定との違いと注意点

【更新日】2022-08-04
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机上(簡易)査定

不動産売却は、はじめに売りたい物件を不動産業者へ査定に出します。

一般的には、一括査定サイトを利用して複数業者に査定を依頼し、査定結果や担当者の対応などを吟味して一つの会社を選び、契約を結ぶ流れが多いです。

そのため、不動産の査定は業者の選別、売却額の想定という意味でも大変重要になります。

実は査定には机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。どちらを選ぶかによって金額が変わってしまうので、違いを理解して混乱を防ぎましょう。

不動産査定とは?査定方法・手順や査定額を算出する仕組みを解説

不動産の机上査定とは?

不動産売却における査定方法の違いを簡単に表すと、以下のとおりです。

  • 机上査定:周辺地域の相場や類似物件の売却額を元にした簡単な査定
  • 訪問査定:業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる制度の高い査定

こうしてみると、迷わず訪問査定を選んだ方が良いように思えますが、2つの方法にはそれぞれメリットとデメリットがあります。状況に応じて使い分けましょう。

訪問査定は評価額の精度は高いですが、業者の主観に大きく影響されるので大きなバラつきがあります。

うってかわって、机上査定はデータをもとにするので大体同じような査定額に収まります。物件の相場を調べる上では、かなり重宝できますね。

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また、訪問の必要がない、すぐに金額を算出できることも利点です。

しかし、データではわからない日当たりや壁の傷など、細かい要素は査定に含まれていません。

そのため、実際の売却額との金額差が生まれやすいのが大きなデメリットとなります。

机上査定の流れ

近年では、机上査定はネットから申し込むのが一般的です。

ネットで以下の情報を入力するだけで、早ければ当日に査定額を算出してくれます。

  1. 査定したい不動産のタイプ
  2. 物件の所在地
  3. 現況(居住中/賃貸中/空き)
  4. 名義(本人所有/家族所有/共有/その他)
  5. 建物(専有)面積:㎡/坪(単位)
  6. 間取り(LDK/DK/K)
  7. 築年数(築〇年くらい/わからない)
  8. 自由記入欄
  9. 申込者氏名
  10. 申込者住所
  11. 連絡先

申し込んだ情報を基に、以下の視点などから分析をして、査定額が決められます。

  • 立地・面積
  • 築年数
  • 公示価格
  • 過去の取引事例との相関性

机上査定と訪問査定の違い

個別の事情が反映された査定額が算出されるのが、訪問査定の大きなメリットです。

売却額は、家の内部の状態をしっかり見ないと分からないので、より正確な金額を知りたい場合はお薦めです。

しかし、実際の購入希望者は、ちょっとした傷にこだわる一方で、近所の騒音は気にならないなど、プロとは全く違った観点を持っています。

査定額と売却額がイコールになることはまずないので、鵜呑みにしないことが大切です。

また、時間や費用がかかってしまうことも、大きなデメリットです。

訪問査定も現在ではネットから依頼するのが一般的です。

ネットで依頼をしたら、業者から連絡が来るので、訪問日時を決めましょう。

訪問査定は不動産会社の営業マンが主におこないますが、この時、会社の車で来るなど、周囲にバレそうな行動はしないように教育されているので安心してください。

訪問査定では、机上査定に加えて以下の項目などもチェックされます。

  • 交通状況
  • 周辺環境
  • 日当たり
  • 風通し
  • 収納スペース
  • 交通状況

訪問査定前にリフォームしておくべき?

中古物件は買い手がリフォームをする前提で売り出されるため、売り手がリフォームをする必要はありません。

訪問査定時も、見られるのは内部の構造や腐食の進み具合などで、表面上の見映えは査定額に影響しません。

家の査定前に掃除をすると価格は上がる?査定の方法から注意点・相場まで解説

ただ、最低限の清掃や整理整頓をしておけば、担当者から「協力的な売り手だなあ」と思われて、販売営業を頑張ってくれる可能性もあるので、時間があるときに出来る範囲で掃除をしておきましょう!

机上査定で見られる項目

机上査定は実際に物件を見るのではなく、いくつかの要素に基づいて概算値を算出する方法です。

チェックされる項目は、基本的に以下の5つとなります。

  • 過去の成約価格
  • 売り出し物件の販売価格
  • 路線価や公示地価
  • 経済状況
  • エリアの評判・開発状況

それぞれ解説していきます。

①過去の成約価格

机上査定では、過去に売れた類似物件の価格を基準に、査定額を算出するケースが多いです。

これは取引事例比較法と呼ばれる査定方法で、特に居住用の戸建て住宅・マンションや宅地の査定で良く用いられます。

取引事例比較法

過去の成約価格に、当時と今の経済状況の変化などを加味して算出されます。

②売り出し物件の販売価格

現在、他の仲介業者などによって売り出されている物件の販売価格も、査定額に加味されます。

売り出し物件の中で飛びぬけて高い、または低い価格の物件は、査定の基準にズレが生じている可能性が高いです。

③路線価や公示地価

国が調査・算出する路線価や公示地価は、不動産の価値を算出する際の根幹となる価格です。

物件の査定額も、基本的にはこれらの価格を踏襲した値になります。

ただし、売り出し価格と路線価・公示地価は、必ずしもイコールではありません。

④経済状況

国内の経済情勢によっても、不動産の価値は変わってきます。

景気が良いタイミングだと地価が上昇するのに加えて、人々の中で不動産の購入需要が高まるので、不動産価格は高まります。

2022年現在はコロナ禍にも関わらず、物件の価格は多くのエリアで上昇し続けています。

全国のマンションの価格指数推移 

⑤エリアの評判・開発状況

物件の価値は、所在するエリアのアクセスの良さや周辺環境、ブランド力によっても変化します。

新駅が開通して中心部へのアクセスが良くなった場合などは、査定額が以前に比べて上昇するケースが多いです。

一方で、事件・事故などが原因でエリアの需要が低下した場合は、査定額もあわせて低下するリスクがあります。

机上査定は最初に使うのがおすすめ

ここまで、机上査定と訪問査定の違いを説明しましたが、実際の不動産売却では、どちらか一方を選ぶというやり方はあまりお薦めできません。

この2つの査定法から、最適なものを選ぶというよりは、不動産売却の進行段階に合わせて使い分けた方が、効果的な査定を行うことができます。

業者や購入希望者にこだわりがないのであれば、片方の査定で良いのですが、この2つは目的がそれぞれ違う部分も多いので注意が必要です。

相場を調べる方法としてまず机上査定

不動産売却をはじめるときは、まず机上査定を行いましょう。

この際、一括査定サイトを活用すると、無料で複数業者に査定を依頼できるので便利です。

机上査定を行い、実際に不動産売却を行うかどうか決める、比較して仲介業者を決めるといった作業を行います。

この方法での査定は、基本的に金額によるバラつきはあまり見られませんが、中には300万円以上の差が出る場合もあります。

もし、ほとんどの業者の査定額がほぼ同じにも関わらず、1社だけ飛び抜けて高い所があるという場合は、あえて価格を吊り上げている可能性もあるので気をつけましょう。

業者を絞り込んだら訪問査定を行おう

不動産売却前に複数業者の一括査定を比較していくと、ある程度、希望の業者を絞り込むことができるでしょう。

この際に、最後の決め手として訪問査定を受け、比較してみるのがおすすめです。

訪問査定もできれば複数社受けておいたほうがいいでしょう。

しかしお金と時間がかかってしまうのがネックなので、なるべく机上査定で候補を絞り込んでおくと手間が省けます。

また、この査定法は不動産業者が訪問に来る他にも、役所、法務局などで規制やインフラの状況を調査する必要があります。

査定結果が出るまでは、申込後1週間近くはかかると考えておきましょう。

机上査定と訪問査定の使い分け方

そもそも不動産会社と媒介契約を結ぶ前には必ず訪問査定を選ぶ必要があります。

物件内部を調査せずに不動産会社が家を売るなどあってはならないからです。

つまり、最初に①机上査定を選ぶか②訪問査定を選ぶかというのは、言い換えれば①机上査定→訪問査定→契約②訪問査定→契約のどちらを選ぶかということです。

まだ検討段階で、大まかな価格を見てから売るか来待ていと言う方は①が、とにかく早く売りたい方は②がおすすめです。

査定の依頼先は契約を見越して慎重に選ぼう

上の流れを見てもわかる通り、仲介売却では査定をしてくれた業者と契約を結ぶようになります。

「物件の金額がわかればどこでも良い」というのではなく、契約を見越して査定依頼先を選ぶのが賢い方法です。

業者選びの際は査定額だけでなく、保証サービスなども重要な要素となります。おすすめの仲介業者はこちらにまとめてあるので、ぜひ査定先選びの参考にしてください!

【2022年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

机上査定を依頼する時の注意点

成約価格と査定価格はイコールではない

不動産売却に備えて、上記のような査定を行ってみても、納得のいく査定額が出ないことは良くあります。

その際に売却を諦める人も多いですが、査定額は参考額なので、気に入らなければ、業者に依頼して売り出し額を高めに設定することも可能です。

実際の不動産売却では、査定額のまま売り出すことは少なく、査定額と希望額の間で折り合いがついた売値になることが多いです。

希望額を提示する際は、「なぜこの額なのか」という理由がしっかりしていないと、業者に主導権を握られてしまいます。

不動産売却の目的と、それを達成するためにいくら必要なのか。希望売り出し額の計算は早いうちからしっかりと行っておきましょう。

机上査定は精度に難がある

机上査定は実際の物件の様子をチェックする訳ではないので、算出価格と本来の価値にブレが生まれやすいです。

内装の傷・汚れや築年数以上の劣化がある物件は、机上査定の算出結果が割高になってしまいがちです。

より正確な査定額をチェックするためには、やはり訪問査定を依頼する必要があります。

査定額を吊り上げるケースがある

不動産会社の中には査定額を吊り上げて、契約を取ろうとする悪徳な業者も存在します。

複数社に机上査定を依頼して査定額を比較されるのは不動産会社も分かっているので、適正価格の1~2割増に引き上げるなどのグレーな行為がおこなわれてしまうのです。

机上査定は参考程度に考えて、足元を見られないように注意しましょう。

机上査定だけでは売却できない

いざ媒介契約を結ぶ前に机上査定しかしていないと、仲介業者も適切な売り出し価格や売却戦略の設定が出来ません。

そのため、仲介業者からも結局、契約前には訪問査定を依頼されます。

結局のところ、机上査定だけでは不動産を売却できないというのを理解しておきましょう。

机上査定を依頼するのがおすすめの人

机上査定を依頼したからといって物件をすぐ売れる訳ではなく、査定の精度も高い訳ではありません。

しかし、机上査定を依頼すべきケースも存在します。

ここからは、机上査定がおすすめのケースを紹介します。

査定物件と離れて住んでいるケース

実家を相続した場合など、査定を依頼したい物件から離れて住んでいる場合は、手軽に遠方の不動産屋に机上査定を依頼するのがおすすめです。

物件が遠方にある場合は、そもそも売却に値するか、物件に問題がないかなどのチェックも疎かになりがちです。

机上査定を依頼して、売却するかどうかの判断基準にしましょう。

持ち主ではない人が査定を依頼するケース

訪問査定は、査定物件の所有者からの依頼でないと対応が難しいことが多いです。

代理人や親族など、所有者の周りにいる人が査定額を知りたい場合は、まず机上査定を依頼するのがおすすめです。

査定物件に別の居住者がいるケース

賃貸経営している収益物件や他人に貸し出している戸建て住宅のように、別の入居者がいる場合はこちらの都合で外出してもらうのは難しいです。

こうした場合でも、机上査定なら気軽に概算の査定額を知ることが出来ます。

机上査定は不動産一括査定サイトで依頼するのがスムーズ

不動産一括査定サイト

査定を依頼するときにおすすめなツールが、一括査定サイトです。

所要時間60秒ほどで簡単な情報を記入するだけで、平均最大6社に一括で査定を依頼することができます。

不動産会社の広告料で運営されているので、ユーザーの利用料が無料なのも嬉しいですね。

こちらは当サイトの一括申し込みフォームの一部ですが、このように机上査定と訪問査定を選ぶ項目があるので、まだ検討段階の方もすぐに売りたい方も利用できるサービスとなっています。

より詳しい利用方法はこちらにまとめてあるので、ぜひご覧ください!

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