マンション売却にかかる主な手数料は、仲介手数料と呼ばれるものです。

仲介手数料は、マンションを仲介業者に依頼して売却し、成約した際に成果報酬として支払われる手数料のことです。

仲介手数料の相場は以下の通りです。

例えばマンションが1,000万円で売却できた時、仲介手数料の負担は以下の通りになります。

1000万円×3%+6万円=36万円

仲介手数料は売買契約時に半金を、引き渡し時にもう半金を支払う仕組みです。

仲介手数料は法定の上限額を支払われるのが一般的

前述の料金相場は、法律で定めらえた上限額となります。

つまり、1000万円でマンションを売った時の仲介手数料は最大36万円なので、最大額ピッタリ払わなければいけない根拠はありません。

ただ、どうすれば値下げできるのか、そもそも値下げできる可能性があるのかに関しては各社の主観によるところが大きく、条件が提示されていないことも多いです。

慣習として上限額が請求されるのが一般的になっており、値下げをするのは結構難しいので注意が必要です。

ただ、これを逆手にとって仲介手数料が安くなることを売りにする不動産屋も中小を中心に増えています。

仲介手数料は減価償却がおこなわれないので注意

例えば2000万円で購入したマンションを1年後に売って1000万円にしかならなければ、仲介業者の大失敗と言えるでしょう。

しかし、仲介手数料はこうした売却損や減価償却が反映されず、そのまま上の計算式に当てはめて計算されます。

明らかに業者が売却を失敗したとしても、まとまった金額をそのまま請求されるので注意しましょう。

マンション売却を失敗したとしても、高額な仲介手数料を請求されてしまうのを不満に思う方も多いです。

ただ、不動産会社にとっては仲介手数料こそが仲介売買業での唯一の利益であり、手数料がもらえなくなると事業が成立しなくなります。

仲介売却では依頼されたマンションを、不動産会社が販売活動を請け負ってくれます。

販売活動は営業の他、広告作成などもおこないますが、この労力やコストは全て業者が負担します。

仲介手数料がもらえないと赤字になってしまうだけでなく、売却に使うコストを抑えなければいけません。

マンションを高く売るためには、仲介手数料をしっかり支払うことが大切です。

仲介手数料を両取りする行為「囲い込み」

仲介手数料を得ようとするあまり、特に大手業者が中心におこなうグレー行為が囲い込みです。

通常、不動産会社が仲介売却を請け負ったら、その物件をレインズというデータベースに登録します。

レインズの内容は全国の不動産会社がリアルタイムに確認できるため、引っ越しで他県の物件を探している人に対しても、レインズからおすすめ物件をピックアップして紹介することが可能です。

全国に何十万という業者がいることを考えると、売却を仲介する業者と購入を仲介する業者はそれぞれ異なるのが普通です。

これを片手仲介といいます。

一方、両手仲介は1社が売主と買主のどちらとも契約している状態です。

この時、不動産会社は仲介手数料をそれぞれから得ることが出来るので、1度の売買で2倍の収益を得ることができます。

不動産会社からすれば両手仲介を得るほうが絶対にお得ですが、無理やり両手仲介されやすい状況を作るためにレインズへの登録や他社への営業を制限するケースもあります。これが囲い込みです。

囲い込みを受けると通常よりも売却期間が長引き、更に利益も減ってしまいがちです。

囲い込みを避けるには片手仲介専門の不動産会社に依頼するか、レインズにしっかり登録されているかを他社に確認しましょう。

マンション売却にかかる手数料は仲介業者にとって利益になるということもあり、値下げをするのは難易度が比較的高いです。

どうしても値下げをしたい場合は売主側からもメリットを提示するようにしましょう。

ここからは、マンション売却にかかる手数料を値下げするコツを解説していきます。

設備付きのマンション売却を提案する

エアコン・暖房などを設置しており、取り外しが面倒な場合は購入希望者の許可を得てそのまま売ることができます。

価格を上乗せすることができますし、取り外しの費用も節約することが可能です。

比較的新式の設備がある場合、まとめて売ることで結構な価格の上乗せが期待できます。

設備をそのまま売ることを条件に、仲介手数料の値下げをお願いするのも一つの手です。

リフォーム費用の負担を条件に手数料を値下げしてもらう

マンションを売る際に、気になる欠陥を簡易的なリフォームによって改善すれば、より高値で売れる可能性がアップします。

売主のほうで簡易リフォームの費用は負担するので、その代わりに仲介手数料の値下げを依頼することができます。

このように、売却費用の一部を負担する代わりに手数料の値下げを依頼する方法は定石の1つです。

専属専任媒介契約を結ぶ

手数料の値下げをするためにもう一つ重要なのが、専属専任媒介契約の締結です。

不動産会社との媒介契約には3種類の方法がありますが、そのうち専属専任媒介契約が最も規制の厳しい契約方法で、簡単に他社へ鞍替えができません。

その一方で進捗の報告の回数が増えて丁寧になり、確実に仲介手数料を得られるということで業者のモチベーションも上がります。

大手業者の中には、専属専任媒介契約を結んだ方へ大々的にキャッシュバックキャンペーンを実施しているところもあります。

過去に利用した不動産会社を利用する

仲介手数料は前述の通り、上限額をそのまま支払わなければいけない根拠はありません。

数回利用しているリピーターなら、値引きの提案をした時に業者のほうでもここで関係性を切る訳にはいかないからと、要求を受け入れている可能性もあります。

これも一部の業者ではリピーター割引のように明文化しているところもあります。

マンション売却にかかる費用・手数料は仲介手数料だけではありません。

ここからは、費用・手数料のそれぞれの内容を紹介していきます。

印紙税

印紙税はその名の通り、売買契約時に契約書へ印紙を貼り付けて納付する税金のことです。

印紙税の金額は売却価格と比例し、以下のように決まっています。

印紙はコンビニでも売っていますが、マンション売却で利用するような高額印紙は郵便局で買い求めるのがおすすめです。

登録免許税

マンション売却では所有権移転登記、住所変更登記、抵当権抹消登記といった登記作業が必要になります。

この登記にかかる費用のことを抹消登記費用と呼びます。

登記費用は土地・建物に分けて計算をするので、分譲マンションを売る場合と一棟マンションを売る場合は計算が異なることも頭に入れておきましょう。

また、登記は司法書士に依頼することが多いですが、その際は依頼料や報酬が別途でかかるので注意しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税はマンションの売却益が発生した際に、利益に課税される税金のことです。

譲渡取得税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

税率は売ったマンションの所有期間が5年以内(短期譲渡)か、5年超(長期譲渡)かによって以下のように変わります。

譲渡取得税は高額になりがちですが、3,000万円特別控除を使う、軽減税率特例を使う、取得費を多く計上するといった方法で節税することができます。

ローンの繰り上げ返済手数料

ローンの残っているマンションを売る際は、ローンを一括返済してから売る必要があります。

一括返済をする際には、手数料が発生するので注意しましょう。

上のように、一括返済手数料は金融機関によって異なります。

また、残債の額やタイミングによっては金額が変わるケースもあるので注意しましょう。

マンション売却にかかる費用・手数料はいくつかありますが、支払いのタイミングはほとんどが売買契約と引き渡しのタイミングです。

この2つのタイミングを意識して、事前にお金を準備していきましょう。

売り出しから売買契約・引き渡しまで時間の余裕があるようにも感じますが、売り出し後にすぐ内覧希望者が出て、向こうのタイミングで売買契約の場が早めにセッティングされる可能性もあります。

売り出しを開始したらいつ費用・手数料を払うことになるか分からないので、生活費・娯楽費などに絶対使わない資金を売却前から用意しておく必要があります。

マンション売却は費用・手数料がかかるだけでなく、一部の費用が還付されるケースもあります。

事前に1年分、1か月分を想定して支払った費用などは、引き渡し日を起点にして清算してもらうことが可能です。

ここからは、マンション売却時に戻すことができる費用・手数料を紹介します。

管理費・修繕積立金

マンションの管理費や修繕積立金は毎月支払うものですが、例えば翌月15日に引き渡しの場合は、1~15日分の費用を日割り計算し、支払うのが一般的です。

例えば1月15日の引き渡しの場合、1~15日分を売主が支払い、16~31日分を買主が支払うということです。

ただ、日割り計算が面倒な場合、引き渡し月の費用を売主がまるまる支払うことで、スムーズな引き渡しを狙うこともあります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日段階での不動産の所有者が支払う仕組みになっています。

そのため、1年の途中にマンションを引き渡した後も、1年間は売主が納税の責任を負うことになります。

この時も、引き渡し日から日割り計算をおこない、買主に清算してもらうことができます。

管理費や修繕積立金と違って負担が高額なので、必ず清算してもらうことをおすすめします。

住宅ローンの保証金

住宅ローンを利用して買ったマンションを売る場合、一括返済すれば保証金が返金します。

ただし、保証金が戻ってくるのは保証期間内に一括返済が完了していることが条件になります。

上で紹介した他にも、近隣住民への挨拶の品代や、引っ越し代・新居に合わせたインテリア購入なのでかかる費用は多数あります。

これらを全て合わせると売却価格の1割弱にもなる可能性があるので注意しましょう。

ただ、高額な費用・手数料を恐れてマンション売却をあきらめる必要はありません。

費用・手数料は売却価格に比例するので、売却代金よりコストのほうが多いということはありません。

スムーズに支払いを済ませるためにも、まずはマンションを高く売ることを意識しましょう。