離婚をしたら、夫婦で曖昧に利用していた財産の所在を明確にする必要があります。

分割するためには今の価値を知る必要がありますから、家の査定は非常に重要となるのです。

ここからは、家査定が必要な理由をケース別に紹介します。

財産分与で分割する必要がある

多くの夫婦は離婚時に財産分与をして、財産を清算します。

結婚中にそれぞれが使っていた家具などはそのまま個人の持ち物になりますが、家の場合はそのままの状態だと分割することができません。

そのため、一旦査定をした上で、それを基準に売却価格を分割するか、片方に贈与した後に賠償金を支払うといった対応が必要になります。

家を売却するためには査定が必須

離婚後も家に片方が住み続けるケースが多いですが、悪い思い出があって住みたくなかったり、それぞれが新生活を送りたいと思ったりしている場合は、売却をして代金を分割するようになります。

家を売却する際はまず不動産会社に査定を依頼したのち、価格に納得すれば媒介契約を結び、仲介売却を依頼するようになります。

家の査定は離婚時にとりあえず実施しておく必要があります。

特に、以下のケースでは早めに査定手続きを進めることをおすすめします。

家が夫婦の共同名義になっている

家の名義が夫婦共同になっている場合は、遅かれ早かれ財産分与か売却が必要になってきます。

共同名義である以上、片方の独断で売却を進めるようなことはできません。

共同物件の処分については名義人同士で話を進める必要がありますが、離婚前後は感情の乖離がどんどん進んでいき、冷静な話し合いができなくなります。

そうなってしまうと弁護士費用を払ってテーブルに付かないといけなくなるので、コストを抑えるためにも早めの査定が重要です。

どちらか一方が家をそのまま譲り受ける

親権を得たほうが家にそのまま住み続けるケースも多いですが、この場合も今のマイホームの価値が分かっていないと不便です。

新生活でバタバタする時は、急遽お金が必要になりますが、家を担保にしてローンを組む際も現在の価値がベースになるので、しっかり調査しておかないといけません。

家を譲渡した後に賠償金を得る

共同名義の家をどちらか一方が譲り受ける場合は、譲渡をした後に賠償金を得るケースが多いです。

例えば1000万円の家を共同名義で所有している場合は物件を貰い受ける側が1000万円分の利益を得ることになるので、もう片方にその半分のお金を支払い、バランスを得ることがあります。

この際も、査定をして今の価値を調べる必要があります。

家を売却する

家を売却する際は、必ず査定が必要になります。

これは、売却価格の見積もりを出す他に、各業者の見積もり額を比較して仲介業者を選ぶ意味もあります。

どの業者に売却を依頼する際も、まずは査定をしてもらうことから始めます。

家の売却には時間がかかる分、早めに査定に出すことをおすすめします。

離婚時に家を査定に出す方法は、有料と無料の2種類があります。

2つの査定は目的が異なるので、キチンと正しいほうを選ぶことが大切です。

無料の不動産査定

不動産会社が実施する無料の不動産査定は、家を売却する際に利用するケースがほとんどです。

無料かつスピーディに対応してくれるのが強みで、ネットから簡単に査定依頼をすることができます。

有料の不動産査定(鑑定)

有料の見積もりは、不動産鑑定士という国家資格者がおこないます。

不動産会社と違って、不動産鑑定士が算出する鑑定価格は正式な書類に書くことのできる評価額です。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

離婚した家を売るべきか、住み続けるべきか多くの方が悩むところだと思います。

ケースによって様々な環境やこだわりがあるので、必ずしもどちらが正しいという訳ではありません。

ただ、それぞれメリット、デメリットがあるので、迷う方は事前に把握しておきましょう。

離婚後に家を売るメリット

家は夫婦で分けることが出来ないですが、売って換金すればハッキリ分けることができます。

1円単位で均等に分けることで不満が出にくく、その後のトラブルを避けられるというメリットがあります。

離婚後に片方が住み続けるメリット

引っ越しには手間・時間がかかるので、どちらかが住み続ければそのコストを避けることができます。

特に子どもがいる方は、転校を避けるために住み続けることが多いです。

売却後にそれぞれ新生活を送るのがおすすめ

どちらが良いとは言い切れませんが、特にこだわりがない場合は家を売ってしまい、それぞれ新生活を送るのがおすすめです。

急な離婚の場合、まだ住宅ローンが残っている場合が多く、この返済負担が将来的にのしかかるケースが多いです。

家を出ていったほうに一部の返済義務を約束しても、後で約束が破られたなどのトラブルになりかねません。

また、どちらかが家を所有することを不平等に感じることもあるので、売って平等に分与した上で、それぞれ新生活を送るのが最もトラブルがなくておすすめです。

離婚をする際に家を査定に出す時は、注意しなければいけないポイントが多々あります。

そもそも査定とは何なのか、査定額とは何なのかを十分理解する必要があります。

正確な価格を算出するには訪問査定が必要

家の査定はネットで簡単にできますが、ネットで依頼できる簡易査定は100%正確という訳ではありません。

ネットで査定を依頼する際は築年数・面積・アクセスなど簡単な情報を入力して、それを元に価格を算出してもらいます。

しかし、これでは外観や内装の傷・凹み、騒音の程度などは分かりません。

不動産会社の査定には簡易査定と訪問査定の2種類ありますが、正確な価格を知りたいなら必ず訪問査定を実施してもらう必要があります。

売却時には名義人双方の同意が必要

家の購入費を夫婦間で半分ずつ出し合った場合など、共同の名義になっている家を処分する際は双方の同意が必要となります。

名義上はどちらも所有者になるので、持ち主の許可なく勝手に売ることは許されないという訳です。

離婚後は連絡がとりにくくなり、処分に関する話し合いが進まなくなる可能性もあるので、出来るだけ早く家の処分について議論しておくことをおすすめします。

査定額=成約価格ではないので注意

家の無料査定はあくまで不動産会社の私見なので、実際の成約価格と100%イコールになる訳ではないということを肝に銘じておかなければいけません。

不動産会社の算出した査定額をもとに、売主の希望も含めて売り出し価格を設定しますが、売れ残りや買主との値下げ交渉により、売却価格は上がるよりも下がることのほうがずっと多いです。

実際、査定額より実際の売却価格のほうが低かった人の割合は全体の約3割もいます。

査定の段階でいろいろ先まで決めてしまうと、あとで計画が狂う可能性もあるので注意しましょう。

法的に効力のある価格の算出は有料査定(鑑定)を利用する

不動産会社の無料査定はあくまで各社の私見なので、実際の売却価格から大幅に外れていたとしても、見積もりを誤った業者に対して責任を負わせることはできません。

そもそも各社の査定額は「うちが売ったらいくらで売れそうか」という見積もりなので、現時点での家の正式な評価額などではありません。

もし書類に記載できるような正式な評価額を算出したいのであれば、不動産鑑定士という国家資格者に有料で鑑定を依頼しましょう。

→不動産鑑定とは？費用相場と評価基準・無料査定との違いを解説

焦って家査定を進めると失敗する

家の査定はただ価格を算出するだけでなく、どの仲介業者と契約するかを選ぶ手段でもあります。

その際、適当に最寄りの不動産屋に査定を依頼して、そのまま契約を結んでしまうと失敗する恐れがあります。

財産分与の金額は高いほど自分のためになりますし、トラブルも回避されます。

時間がなくて焦っている方は多いと思いますが、複数社の査定額を比較する時間と、仲介業者の実績や検査サービスなども比較する時間は最低限取るようにしましょう。

必要書類が取得できない場合は早めに銀行・不動産会社に問い合わせる

住宅ローンの残高証明書や家購入時の契約書などを片方が所有している場合、「こっちによこせ！」と揉めて無用なトラブル・タイムロスを招く可能性があります。

住宅ローン関係の書類は債権者である金融機関、購入時の書類は当時関わった不動産会社に問い合わせればすぐに用意してくれるので、そちらへ早めに連絡することをおすすめします。

離婚時に家を財産分与する際の手順としては、次の流れになります。

離婚時に家を売却する場合、不動産会社や不動産鑑定士に査定してもらう必要があります。

査定してもらうまでの流れを理解しておき、スムーズに対応できるようにしておきましょう。

以下にそれぞれのステップごとに解説します。

名義人を調べる

不動産の査定をしてもらう前に、まず法務局で「不動産登記簿謄本」を取得して家が誰の名義か確認しましょう。

不動産登記簿謄本はネットで請求すれば480円で取得可能です。

不動産登記簿謄本の中の乙区に掲載されている、「抵当権」が設定されているかどうかもチェックしておくと良いです。

抵当権は金融機関から住宅ローンの借入を申し込む際、返済が滞ってしまった場合に金融機関が不動産を差し押さえできる権利です。

抵当権がある限り家を売却することができないので、設定されている場合には抵当権抹消手続きをする必要もあります。

住宅ローンの残債を確認する

抵当権を抹消する必要がある場合は、住宅ローンの残債も確認しておきましょう。

抵当権は住宅ローンが完済されなければ抹消できないので、住宅ローンの残債が返済しきれるかどうかも重要なポイントです。

残債をはっきりさせておくことで、査定結果でローンを完済できるかどうかがわかります。

夫婦間でどのようにするか具体的な話し合いができるようになるので、チェックしておきましょう。

また、家の名義人と住宅ローンの契約者が異なるケースもあります。

残債額だけではなく、契約者や連帯保証人の欄も確認しておきましょう。

不動産会社に査定依頼する

ローン残債と家の名義がチェックできれば、不動産会社に査定依頼をしましょう。

離婚に伴う査定は不動産会社による無料査定と、不動産鑑定士による有料の不動産鑑定の2種類があります。

法的な手続きに利用するのが不動産鑑定士ですが、合意が得られれば無料査定の結果を基準として話し合うのも悪くありません。

不動産査定をしてもらう際は、複数の会社に依頼して査定額を提示してもらいましょう。

不動産会社によって査定基準が異なるので、ある会社で安値だったとしても、他の会社に査定してもらうと高額で売れる可能性もあります。

特有財産の有無をチェックする

査定結果を受けた後は、特有財産がないかをチェックしましょう。

特有財産とは、夫婦の協力以外で手に入れている次のような財産のことを指します。

• 片方の親族からの相続・贈与財産
• 結婚前からどちらかが所有していた財産
• 片方が結婚前の貯蓄で購入した不動産
• 片方の親族が全額費用負担した不動産

住んでいる家が特有財産である場合は、財産分与の対象としないケースがあります。

また援助された金額を差し引いて計算することもあるので、事前に確認しておきましょう。

判断しづらい場合は、弁護士などに依頼するのも一つの方法です。

夫婦で話し合う

家の名義や住宅ローンの残債などの情報が集まって、査定結果も出ればそれらの情報をもとに夫婦で話し合いましょう。

話し合う内容としては、主に次の通りです。

• 住み続けるかどうか
• 売却方法
• 住宅ローン残債の取り扱い
• 手数料や税金の負担

財産分与の話し合いは不動産以外でもかかりやすいです。

第三者を据えて、お互いが冷静に話し合いできる環境を作ることをおすすめします。

また、決めたことは必ず書面に書き留めていきましょう。

家の査定額を算出したら、財産分与のイメージがより具体的になります。

財産分与とは、結婚後に2人で築いた財産を分配することです。

共有財産の分配はほとんど全ての離婚事例でおこなわれるもので、例えば浮気・犯罪を起こして離婚の原因を作ってしまった側(有責配偶者)でも、分与される権利はあります。

現金、自動車、保険など世帯名義で利用してきたものは全て分与の対象になります。

借金などのマイナス要素も財産分与の対象になるので注意しましょう。

家のように単純分割できない資産は売却をして現金を半分ずつ受け取る方法が一般的です。

財産分与の対象にならない家もある

結婚後に取得した家は財産分与の対象になるので、早めに査定に出しておくことをおすすめします。

ただ一方で、結婚前に購入した家に住んでいた場合は財産分与の対象にはなりません。

その他、結婚後に取得した家でも以下のようなケースの場合は、財産分与の対象となりません。

• 片方の親から相続・贈与した家
• 片方の親族が全額負担をして購入した家
• 配偶者の片方が結婚前の資産100％で購入した家

こちらの条件にあてまはる家は、必ずしも査定を依頼する必要はありません。

家の売却価格が3,000万円の場合、財産分で夫婦に1,500万円ずつ分けることができます。

ただ、財産分与をする上で、必ずしも家を売却する必要がありません。

財産分与は売却価格を均等に分割する方法の他にも、片方が家(≒売却価格100％)を受け取り、もう片方に査定額の50％を支払うという方法があります。

家を受け取る側が50％を支払うので、100％-50％＝50％、もう片方は＋50％となるので、結果的に平等な財産分与が成り立っていると言えます。

ローンが残っている場合は残債と支払者の確認が必要

上記のケースは住宅ローンがないケースですが、残債がある場合は計算が面倒になります。

その中でも分かりやすいのが、家を売却してローンを完済するケースです。

例えばローン残債が1,800万円、家の売却価格が2,000万円の場合は、完済した後に手残りを100万円ずつ分与する形となります。

一方、家もローンもそのままですが、所有権を持つ側が返済義務の100％を負う場合は、片方が査定額からのローン差引分÷2の金額をもらうことになります。

例えばローン残債が1,800万円、家の査定額が2,000万円の場合、片方が家をまるごと貰ったとしても利益で見ると2,000万円－1,800万円＝200万円にしかなりません。

そのため、ローン付きの家を所有する側は、片方に査定額とローン残債の差引分である200万円の50％、つまり100万円を分与する必要があります。

ただ、この方法はもう片方が連帯保証人などになっていると話が変わってくるので、どんなケースでもこの方法をとることがおすすめという訳ではありません。

離婚で不動産の財産分与をする場合、基本的には元妻・元夫で半分ずつ分与する仕組みになります。

しかし、どちらか一方が親権を取るケースも少なくありませんから、人数は1：1ではなく1：複数人になりがちです。

親権を持つ側からすれば、「子どもを育てない人と同じ金額しか貰えないなんて納得いかない！」と思う方もいることでしょう。

この時も50％ずつ財産分与をするのが正解なのでしょうか？

片方の親が子供を引き取る場合も財産分与は50％ずつ

片方の親が子供を引き取る場合、養育費の支払いなどを取り決める必要はあります。

ただ、家を財産分与する場合はどんな条件であれ、2分の1ずつ分与するのが原則です。

なぜかというと、財産分与はその財産が共同で利用されていたことを受けて離婚時に分割するので、その根拠は離婚前にあります。

そのため、離婚後にどちらが子供の養育を担当するかというのは、財産分与で考慮されないのです。

夫婦の合意があれば半分ずつ財産分与しなくても良い

基本的には50％ずつ分けるのが財産分与ですが、当事者間で合意があれば、50％以外で分割することも可能です。

50％以外で財産分与する方法については、詳しく後述します。

夫婦間で50％ずつ財産分与をする方法は、正式には清算的財産分与という名称です。

それ以外にも、離婚時には以下2種類の財産分与の方法が存在します。

• 扶養的財産分与
• 慰謝料的財産分与

それぞれの内容を見ていきましょう。

扶養的財産分与は不利な方の取り分を増やす方法

急な離婚の場合、安定収入を得ている方は新生活への不安はそれほどないでしょうが、高齢・病気で就業できない方、育休期間の方は収入が得られません。

この場合、不利な方の分け前が多くなるように財産分与をするのが、扶養的財産分与です。

ここで注意して欲しいのが、取り分の調整はあくまで2者間の状態を見て決めるということです。

• 扶養的財産分与が認められる理由：片方が高齢・病気・育休で就業が難しいケース
• 扶養的財産分与が認めらない理由：子供の養育権を持つほうが生活費はかかるので、配分を多めにして欲しい

子供にかかる分を多めに分与して欲しいというのは、厳密に言うと2人の問題ではなく2人＋αの問題なので、養育費によって解決します。

しかし、上記にあるように、子供がいることで仕事が出来ないという理由であれば、扶養的財産分与が認められます。

慰謝料的財産分与は片方の過失で離婚した際に適用される

片方の不倫、DVなどが理由で離婚をする場合、原因を作った側の取り分が少なくなるように分担されるのが慰謝料的財産分与です。

慰謝料の支払いと財産分与は基本的に別ですが、家なども含めて配分をする場合はこの方法が用いられることも多いです。

離婚時の家査定は、他の問題も影響するので一筋縄ではいきません。

また、状況によって色々な悩みがあり、どこに相談すれば良いのか分からないケースも多々あります。

ここからは、離婚時の家査定で良く聞かれる質問にプロが回答していきます。

家の財産分与の金額と慰謝料を調整することは出来る？

離婚時に家の売却査定を検討している方の中には「ローンの支払いが面倒なので、慰謝料はいらないから相手が全部払うようにしてほしい」という方もいます。

ただ、基本的にはこの場合は慰謝料は慰謝料、財産分与は財産分与というように個別で判断されます。

両者を混ぜ合わせて勘定することは原則できないので注意しましょう。

家の売却査定にかかる費用はどちらが払う？

家を査定した後、売却をするということになると「売却のために必要なリフォーム代を相手が払ってくれない！」という訴えをする方がいます。

つまり、家を高く売るための施策を相手が全くやってくれないということですね。

これなのですが、そもそも中古の家を売る際は現状引き渡しが基本となっており、高く売るための施策をするかどうかに関しては売主の自由ということになります。

そのため、片方が売却前に大規模リフォームをしたいと言い出しても、相手が応じてくれない可能性は非常に高いのです。

この辺を知っていないと損する他、新たなトラブルが発生してしまうので注意しましょう。

家の査定を離婚相手が拒否・阻止してくる場合はどうすればいい？

離婚調停中に片方が家の査定を拒否する場合、まず自身が家に持つ権利を理解することが重要です。

家の所有者だけが売却契約を結べるため、名義が配偶者単独の場合、他方が勝手に査定や売却を進めることはできません。このよ

うな状況での対応として、匿名査定サービスの利用が有効です。

これには、不動産査定を仲介するサービスやAIによる自動査定サイトがあります。

これらは個人情報の漏洩リスクなく査定額を得られますが、実際の売却には所有者の同意が必須であることを念頭に置く必要があります。

ローン残債のある家は査定依頼すべき？

ローン残債がある家は、離婚時に早めに査定に出して売却することが推奨されます。

特に、片方が住み続けながら他方がローンを支払う場合、支払いの滞納リスクが高く、結果として差し押さえの危険性があります。

夫が支払いを滞納すると、連帯保証人である妻にも影響が及びます。

そのため、離婚に伴いローンを清算する意味でも家の売却が望ましいです。

どうしても家を残したい場合は、ローン支払いの約束を公正証書に記載しておくことで、滞納時に強制取り立てが可能になります。

家を売却してもローンが残る場合はどうする？

住宅ローン残債がある状態で家を売却する際、売却代金でまず残債を完済し、抵当権を解除した後に物件を引き渡す必要があります。

売却代金が残債をカバーできない場合、自己資金を追加して完済することが求められます。

また、新しい家への移住を検討している場合、住み替えローンが便利ですが、過度にローンをまとめると将来の返済負担が増大します。

ローン滞納が続く場合、競売を避けるために任意売却を検討することが推奨されます。

これにより、ローンの一部を圧縮し、市場価格に近い価格で売却することが可能になります。

別居中の家(依頼者が不在の家)も査定することはできるの？

別居中であっても、かつて共同生活をしていた家の査定は可能です。

査定は家の所有者や親族など、名義人の関係者によって依頼できます。

共同名義の家の場合、名義人の一人であれば、別居中でも査定を依頼することに問題はありません。

ただし、売却に際しては、住宅ローンの残債と査定額の比較が必要で、相手方がローン残高を把握している場合は注意が必要です。

また、訪問査定の場合、家の内部を詳細にチェックする必要があるため、家にまだ誰かが住んでいる場合は事前の連絡が必要です。

机上査定は訪問せずに査定額を算出できますが、その精度は訪問査定に比べて低くなります。

家査定は離婚した元配偶者にバレない？

良く聞かれる質問の1つに、「家を査定に出していることがバレると夫から何をされるか分からないんですが…」というものです。

基本的に家の査定はプライバシー保護を徹底してくれるので、夫にバレずコッソリ依頼できます。

ただ、一括査定サイトのように申込情報を仲立ちして不動産会社に依頼するタイプだと、事情が上手く伝わらず、自宅に電話連絡が来る可能性も0ではありません。

自宅への連絡をシャットアウトしたいのであれば、信頼できる1社に直接連絡して事情を話すのが確実です。

結婚時に改装した家の査定額は時価－リフォーム代？

結婚時に家の改装やリフォームをしている場合、かかった費用は査定額から差し引くのかどうか悩まれる方も多いです。

ただ、中古の家売却は基本的に現況有姿(そのままの状態)でOKなので、査定額はその家の今の価値となります。

つまり、システマティックに購入額－リフォーム代＝査定額という訳ではなく、経済状況や周辺環境の変化によっても金額が変わってきます。

土地が夫名義の場合はどう査定されるの？

敷地を夫が購入し、建物を夫婦共同で購入したケースも良くあります。

この場合、夫が敷地を購入したお金は結婚後に築いた財産と見なされれば、50％ずつ財産分与する対象となります。

また、査定金額を提示してもらうことに関しては、誰がお金を出したか、誰が名義人かということは関係ないので、気軽に依頼をすることが出来ます。

相手が物を捨てたり売ったりした場合は査定額が下がるの？

離婚調停中から、新生活の準備のために物を持ち出したり売ったりするケースはあります。

中古住宅には家具付きで売却できるケースもありますから、勝手に持ち出されてしまったら査定額が下がってしまいますよね。

ただ、夫婦の共同資産を相手が勝手に処分した場合は厳選に対処され、慰謝料に上乗せされるといった対応があるので安心しましょう。

離婚をした時は直近で対処しないといけないことが様々ありますが、そのうちの一つに家の査定が挙げられます。

前述の通り、2人の共有財産であり最高額の資産でもある家の処分をどうするかは、離婚後に気持ちよく新生活を送る上でも非常に重要な作業となります。

そのためにも、まずは今の価値を把握することから始めていきましょう。