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相続した土地を売却すると税金はいくらかかる?節税のポイントと高額売却するためのコツを紹介

【更新日】2024-01-29
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相続した土地を売却すると税金はいくら?
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いきなり土地を相続して不要な土地なら売却をして現金にしようと考える人はいませんか?

特に利用しないような土地であれば、持っているだけで課税の対象になってしまうのでなるべく早く売却するのが賢い選択です。

しかし、相続下土地を売却する場合は、売却までの流れや節税の方法が異なる場合があります。

そこで今回この記事では相続下土地を売却した際にかかる税金と節税のポイント・高額売却するためのコツを紹介します。

相続した土地の売却を考えている人はぜひ参考にしてください。

土地の査定方法は?査定の流れと査定額の決まり方・評価される8つのポイント 土地を売却する方法!売る流れとかかる費用や税金・注意点を解説

相続した土地を売却する時にかかる税金

相続した土地を売却する時にかかる税金は次の4つです。

  • 譲渡所得税・住民税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 復興特別所得税(※令和19年まで)

それぞれを詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益(売却価格>購入価格)が出たときに発生する税金です。

譲渡所得税は以下の計算式によって算出されます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格―(取得費+売却費用)}

取得費がわからない場合はどうする?

相続した土地は、取得費がわからないことも多々あります。

特に土地は購入から時間が経っていることが多く、当時の購入資料などを探しても見つからない場合がほとんどです。

この場合は譲渡価格(売却価格)の5%を取得費として計算できると決まっています。

また、当時の取得費がわかる場合でも、譲渡価格の5%の方が明らかに高ければ後者を計算に使える場合もあります。

昭和初期以前に購入した土地などは、当時の時価と今の時価が違い過ぎるので、当時の取得費を適用すると課税額が大きくなりすぎる危険性があります。取得年が古い場合は不動産会社に相談しましょう。

税率は取得期間5年を境に変化

譲渡所得税の税率は、相続してからの所有期間が5年以内(短期譲渡所得)か5年超(長期譲渡所得)かによって、以下のようになります。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】
所得税 30% 15%
住民税 15% 5%

注意点として、取得期間は物件の取得日~引き渡し年の1月1日までで計算します。

例えば2013年4月1日に相続した物件を2018年5月1日に引き渡す場合、所有期間は5年1ヵ月ではなく2013月4月1日~2018年1月1日で4年9か月となるので税率は低くなりません。ご注意ください。

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

譲渡所得税は翌年に確定申告をして納付

譲渡所得税は、土地の引き渡しをした翌年に確定申告をして納付するようになります。

確定申告は毎年2月16日~3月15日までと期間が決められているので、忘れずに管轄の税務署で手続きをおこないましょう。

不動産売買時の確定申告は使う書類や手続きも独特なので、確定申告の経験がない会社員の方などは非常に戸惑うことと思います。

こちらに確定申告のやり方がしっかりまとめているので、ぜひ参考にしてください!

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

登録免許税

登録免許税とは、登記費用と司法書士への依頼料を合算したコストのことを指します。

不動産売買では所有権を売主から買主へ移転する登記手続きが必要ですが、この際の課税額は以下のようになります。

不動産タイプ 課税額
建物 売却価格の1000分の20
土地 ※売却価格の1000分の15

※2019年4月1日から1000分の20に減額

また、住み替えの際は新居への抵当権設定登記が必要になりますが、この際には不動産価格の1000分の4が登録免許税に課されます。

司法書士に対する報酬

司法書士に対する報酬は、まず依頼料が支払われ、これに加えて依頼した手続きの数だけ支払いが追加されるのが一般的です。

【司法書士への報酬内訳】

  • 本人への依頼料:1万5,000円前後
  • 抵当権の抹消登記:不動産1つに付き1,000円
  • 登記事項証明の取得費:不動産1つに付き600円

※司法書士に関する情報はこちらにまとめています。

不動産売却で司法書士は何をするの?役割と費用相場について

印紙税

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り付けることによって納付する税金です。

こちらの税金は、国が取引の公平性・安全性を担保してくれることに対する売上の一部納付という意味合いが強いです。

印紙税は不動産の売却額に応じて、以下のように納付額が決まります。

不動産売却代金 印紙税額
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円

印紙税は売買契約時に支払いますが、この際買主から支払われる手付金(売却代金の一部)は万が一契約がキャンセルした時のために取っておく必要があります。つまり、基本的に印紙税は売主自身の貯蓄から支払われることになります。

領収書をコピー作成すれば印紙税が半額に!

不動産の売買契約書には本契約書(買主保管用)と領収書(売主保管用)の2枚を作成する必要があります。つまり、印紙税は上の表の2倍かかってしまうということです。

この際、領収書を印紙が貼られた本契約書のコピーで済ませれば、印紙税を半額することができます。

ただ、この方法が認められるかどうかは仲介業者の方針によっても異なります。

また、領収書をコピーにすると、引き渡し後に売買者間でトラブルが起きたときに売主のほうが証明力は弱まってしまうので要注意です。

不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

復興特別所得税(※令和19年まで)

第179回臨時国会において「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」として平成25年1月1日から令和19年12月31日の期間において所得に対して源泉所得税を徴収する際に合わせて徴収される税です。

源泉徴収される復興特別所得税は源泉徴収される所得税の2.1%です。

相続登記手続きの流れ

相続登録手続きは次の3STEPです。

  • ①登記簿謄本の取得
  • ②相続登記申請書類の作成
  • ③法務局への申請

それぞれを詳しく見ていきましょう。

相続した不動産を売るには?売却の流れや相続税・売却時にかかる税金の注意点

①登記簿謄本の取得

土地を相続した際は、名義の変更を行う必要があります。

名義変更を行う際は土地の登記登録本を取得して、所有者の欄を修正する必要があります。

誰の名義人で誰に引き継いだからを確認することが出来るので、本当にその土地の持ち主は故人などになっているかを確認しましょう。

②相続登記申請書類の作成

法務局のホームページからダウンロードして相続登記申請書を作成しましょう。

作成する際は「登記の目的、原因、相続人」等の情報を記載します。

課税価格等の記入欄もあり、誤った情報で登録されてしまうと修正に手間がかかったり、そもそも名義変更をすることが出来ない場合があるので注意しましょう。

③法務局への申請

作成した相続登記申請書類を法務局に提出することで名義変更することが出来ます。

提出された書類に誤りがないか1~2週間ほどの審査期間がかかるため、書類を提出してすぐに土地を売却するのは難しいので注意してください。

修正が必要な場合はさらに時間がかかることも珍しくありません。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は以下の5つです。

  • 戸籍
  • 住民票
  • 相続登記申請書
  • 住所証明情報
  • 登記原因証明情報

それぞれを詳しく見ていきましょう。

戸籍・住民票

戸籍・住民票は自分が法定相続人であることの証明に必要です。

市役所やマイナンバーカードを利用することで、コンビニなどで取得することも可能です。

相続登記申請書

相続登記申請書類は法務局へ自分で作成して提出する書類です。

事前に準備して記入を完了しておけば、法務局へ行って提出するだけで申請が完了できます。

住所証明情報

住民票の抄本または戸籍の附表の写しで公的機関が、その人物がどこに住んでいるかを証明する書類です。

法人が利用する場合は、会社の登記事項証明書を提示することで法務局へ申請することが出来ます。

登記原因証明情報

名義人の変更となった原因を証明する書類です。

所有者が亡くなったために相続した、土地の売買がなされたために名義が変わったなど、なぜ名義人が変わるのかを証明する書類です。

相続した土地を売却時の節税方法

相続した土地を売却する際の節税のコツについて紹介していきます。

  • ふるさと納税を利用する
  • 損益通算を行う
  • 特別高所を利用する

それぞれを詳しく見ていきましょう。

ふるさと納税を利用する

土地を売買した際にかかる譲渡所得はふるさと納税を利用することで節税を行うことが出来ます。

納税の金額が減るわけではないですが、2,000円の手数料を差し引いて各自治体から納税した金額に応じて返礼品を受け取ることが出来ます。

土地のような高額な資産であれば、ふるさと納税を利用できる上限金額も大きいので様々な返礼品をもらうことで、納税を買い物のような形で済ませることが出来ます。

どの自治体を利用してふるさと納税をするかは選ぶことができ、また自治体によって返礼品も異なります。

損益通算を行う

1つの土地でなく複数の土地を相続する場合などは、複数の不動産の売買を損益通算して1つの取引として計算することが出来ます。

仮にAを売却した際に-100万円、Bを売却した際に+300万円で通常であればそれぞれが課税対象になり300万円に税率を合わせた金額の納税が必要になります。

しかし、損益通算を行うことで「-100万円+300万円=200万円」となり、課税対象の金額が200万円になります。

特別控除を利用する

不動産などの国民の生活に直接かかわるもののため、税金の特別控除が様々な形で認められています。

例えばマイホームを購入する際に3,000万円までは課税の特別控除があったり、家のリフォームをする際に補助金が出たりなどです。

利用をしなくても問題はありませんが、利用することで負担を軽減することが出来るので、自分の場合に利用できる控除があるかどうかを調べてみてください。

相続した土地を高く売る2つの方法

ここからは、相続した土地をできるだけ高く売りたい方におすすめの方法を2つ紹介します。

ちなみに、その2つの方法は以下になります。

  • 土地にまつわる書類を多く集める
  • 一括査定サイトを活用する

それでは、1つ1つの内容を詳しく紹介していきます。

土地にまつわる書類を多く集める

土地売却で必要な書類には、以下のようなものがあります。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地の測量図
  • 建物の図面
  • 固定資産税評価証明書

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

ただ、この他にも土地の売却では地盤調査報告書、地籍図など様々な関連書類の提出を求められることがあります。

土地を売る前に地盤調査するべき?誰がいくら費用を負担するの?

地盤調査は土地売却時に必ずする必要はないですが、近年は大地震の危険性が叫ばれていることもあるので、調査書を提出して地盤の頑丈さを証明すれば喜ばれます。

地盤調査には5、6万円ほどの費用がかかりますが、前述の通りこれで高く売ることができれば、費用を回収してあまりあるほどの利益が手にはいります。

その他にも、土地周辺にあるショッピングモールのパンフレットなど、なんでもいいので今後の生活に期待が持てそうなものを提出すれば高値売却の可能性が高まります。

土地を売却する方法!売る時に必要な書類と費用・流れを解説

一括査定サイトを活用する

土地を高く売った方のほとんどが一度は利用しているツールが一括査定サイトです。

これは、土地のカンタンな情報を記入するだけで最大平均6社へ一括で査定依頼ができるという優れものです。

複数社の査定額を比較することで、どこに依頼すれば高く売れるかが一目でわかります。

登録業者はこちらで紹介されているような大手不動産会社が多く、安心して査定依頼できますよ!

【2024年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?

詳しいサイトの使い方やおすすめのサイトランキングはこちらにまとめています!

【2024年最新】不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介

相続した土地は売却せず活用するのも一つの手

相続した土地はそのままにしておくと税金や管理費がかかってしまいます。

こうしたコストの支払いを回避し、更に手元に利益を増やすという意味では、不要な土地は売ってしまうのが理想的です。

ただ、不動産はそれ自体が高額な固定資産で、いざという時は担保にしてフリーローンなどを借りることもできます。

また、相続地に関する考えは関係者それぞれ違うので、あなたが売ると言い出してもある人に「薄情だ」と止められたり、無理に売り出して裁判沙汰に発展したりする可能性もあります。

こうした場合は、土地の所有権を残しつつ収益をあげる方法を取るのも手です。

土地活用は、以下の11つが主な方法となります。

title1 初期投資・費用 回収の速さ 転用 リスク 上手くいった場合の利益
①マンションの経営 超高額(土地活用の中で最も初期投資がかかる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額
②アパートの経営 高額 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 高額
③戸建ての賃貸経営 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) 契約内容によって異なる マンション、アパートに比べると1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
④賃貸併用住宅 超高額(相続物件を活用するなら抑えることは可能) 契約内容によって異なる 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑤サービス付きの高齢者施設運営 超高額(相続物件を活用してもリフォーム代+機材導入費) 契約内容によって異なる 1、2世帯に貸し出すのが限度なので低額
⑥事業用賃貸の経営 高額(相続物件を活用するならリフォーム代のみで済む) 短期(相手が法人だと長期契約になりやすく、期限も順守されやすい) 〇(個人に貸し出すより高額利益になりやすい)
⑦店舗併用住宅の賃貸経営 高額(店舗にリフォームする費用がかかる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 超高額(店舗としての使用料と住居の賃料を得ることができる)
⑧駐車場経営 かなり速い(契約時にお金をもらえる) 契約内容によって異なる 高い(途中で物件を建てる、売却するのが容易 特になし 低い(利回りは良いが契約1件あたりの単価が低い)
⑨トランクルーム経営 高額(ただし小規模のものであれば100万円以下から開始できる) 速い(入居者がいれば毎月一定の賃料収入) 低い 低い(ただし、アクセスの良い場所であれば高額利益を見込める) 立地・規模に大きく左右される
⑩太陽光パネルの設置 一般的に高額(小規模なものなら手頃な価格ではじめられる) 契約内容によって異なる 高い(パネルを撤去すればすぐ転用できる)特になし(立地に関わらず一定額の収入) 高くもなく、低くもない
⑪貸地 安い(0円から可能) 遅い 相手に利用法を一任するので、あまり転用性は高くない △(相手の使い方を管理できないのは危険) 契約内容によって異なる

詳しくはこちらの記事にまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

土地活用の方法を一挙解説!あなたにおすすめの方法はどれ?

土地をそのまま貸し出しても利益は十分得られる?

土地活用は、土地に建物や設備を設置した上で人に貸し出して賃料を得るのが一般的です。(アパート経営、駐車場経営など…)

ただ、土地の貸し出しはその上に建っている設備がなくても、そのまま第三者に貸すことができます。(貸地)

貸地は賃料相場が低いですが、その分初期コストもかからないという利点もあります。

大きな利益をあげたい方にはおすすめできませんが、少なくとも維持費や税金の支払いの足しにすることはできます。

相続した田舎の土地には太陽光発電がおすすめ

上で挙げた11の活用方法は、そのほとんどがアクセスに比例して収益が変化します。

そのため、実家の土地や親が原野商法で騙されて買った土地などは活用のしようがありません。

ただ、こうした土地でも安定収益をあげられる方法が一つあります。それが太陽光発電です。

太陽光発電は、土地に太陽光パネルを設置し、その発電量を電力会社に購入してもらうという方法です。

日光を使って発電するのでアクセスの良し悪しは全く関係がなく、むしろ高いビルのない田舎のほうが発電はしやすいです。

太陽光発電の収益は売電量に応じて全国一律に決められています。平均的な大きさの太陽光パネルを使った売電量は、以下が相場となります。

1ヵ月の賃料収入の相場
1月 約8,000円
2月 約7,000円
3月 約10,000円
4月 約11,000円
5月 約13,000円
6月 9,000~11,000円
7月 約15,000円
8月 約18,000円
9月 約13,000円
10月 約10,000円
11月 約9,000円
12月 約9,000円

土地が住まいから離れている場合、契約者が自分名義の土地をどう利用しているかが把握しきれません。

もし借主が周囲に迷惑をかければ、土地権利者であるあなたも一定の責任を被るかもしれません。

その点太陽光発電は誰かに貸し出すことがないので、状態を維持したまま収益をあげることができます。

土地の太陽光発電利用に関してはこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください!

太陽光発電は低リスクで安定収入!郊外の土地活用にもおすすめ

相続した不動産を売却すると税金がかかるため節税方法を調べてから実施しよう

ここまで説明してきたように相続した不動産を売却する際は、5つの税金が発生します。

また、確定申告を忘れてしまうと後日追徴課税などのペナルティをかけられる場合もあるので注意が必要です。

実際に売却をする前に税金はいくらかかるのかどんな税金がかかるのか、売却するいことによって損失が発生する可能性はあるかなどを事前に確認してから実施するよ¥うにしましょう。

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