そもそも、住宅ローン控除とは何なのでしょうか。

住宅ローン控除は、正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。

住宅ローンを利用して住宅を取得する際に、取得者の金利負担を軽減するために活用される制度です。

10年間に渡って、ローンの年末残高の最大１％が所得税から控除されることになります。

「控除」とは本来支払うべき税金から一定額が差し引かれることを意味します。

もし納めている所得税額が少なく控除しきれない場合は、住民税からも一部差し引かれることになります。

これによって、住宅を購入する際の経済的負担を軽減することができるのです。

控除を受けるためには確定申告が必要で、それによって還付金を受け取ることになります。

控除額は一般住宅か認定住宅かで異なる

住宅ローン控除は無制限に受けられる訳ではなく、上限額が定められています。

上限額は一般住宅か認定住宅かによって異なるので注意が必要です。

一般住宅の場合、住宅ローンの年末残高は4,000万円が上限です。

控除額は１％なので最大で40万円が差し引かれることになります。

10年間利用できれば、最大で400万円の控除を受けることができる計算になります。

認定住宅の場合は「認定住宅の特例」を受けることができるので、この限度額が上ります。

年末残高限度額は5,000万円となり、毎年の控除額は最大50万円となります。

認定住宅とは「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」のことです。

バリアフリー性や耐震性など、一定の基準をクリアして認定を受ける必要があります。

着工前の申請や、完成後の点検や修繕など手間や費用がかかるため、その分上限額が高くなっているのです。

マイホームを買うときはそこに長期間住むことを前提にするものですが、離婚や転勤などの事情で住宅を手放し、新たな住宅を購入する「住み替え」を行うこともあります。

住み替えの場合、新居のための住宅ローンを新たに組むことになるのが一般的ですが、この場合でも控除を受けることはできるのでしょうか。

結論を言えば、住み替えであっても住宅ローン控除を受けることは可能です。

ただしそのためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

住み替えは経済的にも大きな負担になることが多いため、可能な限り控除を利用してその負担を減らすようにしたいところ。

要件を細かく確認してみましょう。

住み替え時に住宅ローン控除を受ける5つの条件

住み替えを行い、住宅ローン控除を再度受けるための要件は５つあります。

• 新居を建てた、あるいは購入した日から６か月以内に入居し、その後控除を受ける各年の12月31日まで継続してその住宅に居住している
• 控除を受ける年の、借り入れをした人の合計所得金額が3,000万円以下である
• 新居の床面積が50平方メートル以上であり、その２分の１以上の部分は自分の居住用である
• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 居住した年と、その前後２年の計５年間の間に、居住財産を譲渡した際の「長期譲渡所得課税の特例」などの適用を受けていない

①新居の新築・取得日から6か月以内に入居すること

新居を建築、あるいは購入しても、仕事や家族の都合ですぐには移り住めないという場合もあるかもしれません。

しかし控除を受けるためには、６か月以内に入居しなければなりません。

これは、住宅ローン控除が居住者を対象とした制度であることに理由があります。

別荘やセカンドハウスは制度の対象外なのです。

また、控除を受ける年の12月31日まで継続してその家に住み続けなければなりません。

これは、居住しているかどうかをその年の12月31日の住民票で確認するためです。

②控除を受けた年の合計所得金額が3,000万円以下であること

そもそも住宅ローン控除とは、住宅の取得に関する経済的な負担を軽減するための制度です。

特殊な場合を除けば、所得額の小さい人の方が、所得額の大きい人よりも住宅ローンの負担は大きくなります。

そのため、控除を受けることができるのは、控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下の人に限られます。

この合計所得金額とは、事業所得や給与所得といったものはもちろんのこと、株式配当所得や譲渡所得なども含まれます。

複雑なので、収入先が複数ある場合は注意しましょう。

③新居の床面積が50平方メートルで床面積の半分以上が居住用であること

新居の広さにも基準があります。

床面積は50平方メートル以上、かつ床面積の２分の１以上は居住用でなければいけません。

床面積は実際に測るのではなく、登記簿に表示されている数字で判断することになります。

戸建ての場合は分かりやすく延床面積がそのまま適用されますが、ではマンションはどうなるのでしょうか。

マンションの場合、廊下や階段と言った共有部分は床面積に含めず、専有部分の床面積のみで判断することになります。

④住宅ローンの返済期間が10年以上になること

新居のために組んだ住宅ローンの返済期間が、10年以上であることも要件の一つです。

ここで注意したいのが借入先です。

金融機関や支援機構などから借り入れたお金はもちろん対象となりますが、逆に親類や知人から借りたお金は控除の対象にはなりません。

また、勤務先からの借入は対象になるものの、無利子や金利0.2％に満たない利率の借入金は、控除の対象から外れてしまいます。

建設業者に対する未払い分など、債務に当たるものは対象となります。

⑤居住した年の前後5年間で他の特例を利用していないこと

家を売却した際に利益が出ると、譲渡所得を得たことになり、その金額に応じて税金を支払わなければなりません。

譲渡所得とは、家の売却金額から、購入金額と売買費用を差し引いた金額のことです。

仮に譲渡所得が出たとしてもいろいろな特例があるので、減税措置を受けることが可能です。

この減税措置を新居を取得した年と、その前後２年の計５年の間に受けていると、住宅ローン控除を新たに受けることはできなくなってしまいます。

譲渡所得が3,000万円以下なら所得税がかからない「居住用財産の3,000万円特別控除」や、所有期間によって税率が変わる「長期譲渡所得の特例」、住み替え前の家よりも新居の方が高額の場合に利用できる「特定居住用財産の買い替え特例」など、住宅ローン控除以外にもいろいろな種類の制度があります。

どれを選べば一番お得になるか、というのはケースバイケースで一概に言えないので、必要に応じて専門家に相談しながら情報収集することが大切です。

①3000万円特別控除の特例

「3,000万円特別控除」とは、譲渡所得を最大3,000万円まで所得税がかからないようにできるというものです。

4,000万円で買った家が5,000万円で売れた場合、1,000万円の譲渡所得が発生しますが、3,000万円に満たないので課税の対象外となります。

譲渡所得が3,000万円を超えてしまった場合、例えば3,500万円の譲渡所得が発生した場合でも、この特別控除を使えば3,000万円を控除した500万円だけが課税対象となるのです。

売却益が出てしまった場合でも、これなら大半の人が課税を免れることができるでしょう。

②軽減税率の特例

2019年10月から、所得税が８％から10％に増税されました。

家は金額が大きくなるので、たった２％であってもかなり大きな差が生まれることになります。

そこで、増税後の需要落ち込みを回避するために、様々な支援策が用意されることになりました。

その一つが住宅ローン控除の期間延長です。

2019年10月１日から2020年12月31日までの間に住み始めた場合、一定要件を見たすとローン控除の期間が10年から13年に延長されることになります。

③すまい給付金制度

住まい給付金とは、消費税が５％から８％に引き上げられたときに創設された制度です。

そのままズバリ住宅を購入すると現金がもらえる、という制度で、従来は30万円が上限金額でしたが、消費税引き上げに従って50万円まで上限金額が引き上げられました。

ただし家を建てれば誰でももらえる訳ではなく、こちらもいくつかの要件を満たさなければなりません。

特に購入者の年齢によって住宅ローンの利用が条件となっているなどの注意点も存在します。

住み替えで住宅ローン控除を受けたいと思っている場合は、いろいろな注意点を把握しておかなければなりません。

要件をしっかり確認し、自分が対象になっているか判断しなければなりません。

中でも特に注意が必要なのは、入居した年とその前後２年の間に適用を受けると、ローン控除を受けられなくなってしまう制度があるという点です。

これは特に譲渡所得が発生した時に問題になりやすいため、しっかりと把握しておきましょう。

住宅ローン控除は他の特例と併用できない

生活を助けてくれる控除や特例ですが、全てを活用することはできません。

住宅ローン控除は「3,000万円の特別控除」や「長期譲渡所得の特例」と併用することができないのです。

つまり、譲渡所得が発生した場合は、特例を活用して譲渡所得税をカットするか、住宅ローン控除を受けるかのどちらかを選ばなければならないのです。

どちらがお得になるかは譲渡所得がどれくらいあるかによってことなるため、しっかりシミュレーションした上で選びましょう。

住宅ローン控除と3000万円特例控除はどっちがお得？

住宅ローン控除と3,000万円特別控除、どちらの方がお得になるのか。

その判断基準は譲渡所得の額によって異なります。

譲渡所得が小さい場合は、1回だけの特例を受けるよりも、10年間減税措置のある住宅ローン控除を選んだ方がお得になることが多いです。

例えば300万円の譲渡所得が発生した場合、3,000万円の特別控除を利用すれば課税されません。

利用しない場合、300万円×20％（所得税15％+住民税５％）=60万円の税金負担が発生しますが、以降10年間ローン残高×１％の控除を受けることができます。

前回特例を使った時期に注意

シミュレーションの結果、住宅ローン控除の方が3,000万円特別控除よりもお得だと分かっても、過去２年の間に特別控除を使っているともう住宅ローン控除を受けることはできません。

住宅ローン控除を検討している場合は、前回特例を使った時期に注意しておく必要があります。

住み替えが急を要していないのであれば、時期をずらすなどの対策を取ることで新たに住宅ローン控除を受けられるようになる可能性もあるので、検討してみましょう。

全ての特例が住宅ローン控除と併用不可という訳ではありません。

家を売却した結果損失が出た場合は、特例制度と住宅ローン控除を併用することが可能です。

５年以上住んだ家を売却して損失が発生すると「居住用財産買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」もしくは「特定居住用譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例を受けることができます。

発生した損失を他の所得から差し引くことができる、という特例で、それでも赤字となった金額は翌年以降３年に渡って繰り返し所得から控除することができるのです。

家を売ってから2年以上経って新居を購入すれば併用可能

住宅ローン控除と3,000万円特別控除は併用することができず、どちらか有利な方を選ばなければなりません。

ただしこれはあくまで「新居に入居した年と、その前後２年ずつの計５年」の間だけです。

つまり以前の家を売って２年以上が経過してから新居を購入すれば、住宅ローン控除と特例の両方を活用することができるのです。

逆に新居に入居して２年以上経ってから旧家を売るといった方法でも、減税措置を受けることができます。

もちろん他の要件を満たす必要があるので、その他の要件をしっかり満たしているか確認しておきましょう。

売却後に実家で住む場合などは検討の余地あり

ただし、全てのケースで併用を狙っていくというのは現実的に難しいでしょう。

そもそも住居を移す必要に迫られて行うのが住み替えです。

家の売却から新居の準備まで２年の間を空けるのが難しいというケースが大半なのではないでしょうか。

ただし、これまでの家を売ってから一定期間実家に住むといった事情があるなら、検討するのもいいでしょう。

実家に住むのが難しい場合は、一旦賃貸物件や社宅に引越し、特例を利用後２年以上経ってから新居を購入して住宅ローン控除を利用するというやり方もあります。

先に新居に移り２年以上経ってから以前の家を売るという方法もありますが、その場合古い家の売却金を新居準備に利用できなくなります。

２年の間古い家の維持費なども必要になるため、経済的に難しい場合がほとんどでしょう。

住み替えの場合であっても、住宅ローン控除を利用することは可能です。

ただしそのための要件を満たさなければならないため、しっかりと確認しておく必要があるでしょう。

特に注意しなければならないのが、古い家を売って売却益が出た場合です。

譲渡所得の減税特例を受けると、住宅ローン控除は受けられなくなってしまいます。

住宅ローン控除と特例のどちらを選べばお得になるかは、ケースバイケースです。

しっかりとシミュレーションした上で判断するようにしましょう。