不動産価格を知ることのできる空き家査定には、料金が一切かからない「無料査定」と、鑑定費用が必要となる「有料査定」の2種類があります。

同じ空き家を査定するにもかかわらず、なぜこのような料金の差が生じるのでしょうか。

大きな違いは、誰が査定を行うのかという点です。

ここからは、無料査定と有料査定のそれぞれの特徴やメリット・デメリットなどを詳しく説明していきます。

まずは、基本的な違いを理解しておきましょう。

→家の無料査定はどこに頼むべき？賢い査定業者の選び方・おすすめサイトや注意点を解説

無料査定は机上(簡易)査定と訪問査定の2種類

無料査定とは、主に不動産会社が提供している査定サービスのことを指します。

不動産会社によっても異なりますが、一般的には机上査定（簡易査定）と訪問査定と呼ばれる2種類の方法が用意されています。

個々の状況に応じて、2種類の査定方法をうまく使い分けるとよいでしょう。

それでは、机上査定と訪問査定とはどのような査定方法なのか、以下で詳しくみていきましょう。

それぞれの注意点についても触れていますので、参考にしてください。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる

机上査定（簡易査定）とは、インターネット上で簡単に査定ができるサービスのことです。

不動産業者のホームページに専用フォームが設けられていたり、複数の業者にまとめて依頼できる一括査定サイトがあったりします。

いずれも、実際の空き家を見ることなく、フォームに入力された情報をもとに不動産価格が割り出されます。

入力する内容は、築年数や立地場所、間取り、面積などです。

早ければ、依頼したその日のうちに査定結果がわかります。

内部の傷や凹みは査定評価にふくまれない

自宅にいながらいつでも好きな時に利用できる机上査定は、手間がかからない便利さが一番の魅力でしょう。

しかし、実際の空き家を見て行った査定ではないため、あくまでも概算の価格になります。

空き家の保存状態によっては、傷や凹みが見られる箇所もあるかもしれません。

そのようなマイナス要因となる情報は、机上査定の評価には含まれていないのです。

したがって、机上査定による結果は、おおよその目安程度に捉えるようにしましょう。

訪問査定はより精度の高い査定額を算出できる

訪問査定とは、不動産会社のスタッフが空き家を実際に見て査定額を算出するサービスのことです。

傷や凹みなどのマイナス要因も直に確認したうえでの査定となるため、より精度の高い査定額が期待できます。

物件の状態だけでなく、日当たりや周辺環境なども考慮されます。

なお、細かくチェックされる訪問査定は、結果が出るまでに数日を要することも珍しくありません。

机上査定で概算価格を出し、その後に訪問査定をするのが一般的です。

訪問査定はスケジュール設定が必要

精度の高い査定額が訪問査定のメリットですが、不動産会社のスタッフが空き家を訪問するため、お互いのスケジュール調整が必須となります。

訪問査定を依頼するのが1社だけであれば、そこまで労力はかからないかもしれません。

しかし、複数の不動産会社に依頼して査定額を比較検討したい場合は、その都度立ち会うことになります。

不動産会社のスタッフとスケジュールが合わず、予想以上に時間がかかってしまう可能性も考えられます。

有料査定は、国家資格である不動産鑑定士が行います。

法律に則って不動産を鑑定するため、世間的な信頼も高いといえるでしょう。

また、不動産会社の訪問査定に比べ、規定がたくさん設けられており、正確な査定価格がわかるとされています。

ただし、その査定結果は市場価格となります。

その時々の状況に応じて、不動産の価格が変わるということです。

まったく同じ空き家でも、タイミング次第では査定価格が異なる可能性があります。

→不動産鑑定とは？費用相場と評価基準・無料査定との違いを解説

鑑定費用は事務所が独自に定めている

不動産鑑定士に空き家査定を依頼する際は、鑑定費用が発生します。

この鑑定費用は一律料金ではなく、不動産鑑定士が所属している事務所ごとに異なります。

一般的には、鑑定評価額と不動産の種類によって決まるようです。

建物だけの鑑定に比べて、建物と土地の両方の鑑定は鑑定費用が高くなります。

加えて、鑑定額が高くなるほど、鑑定費用も上昇していく傾向です。

例えば、鑑定額が1000万円と1500万円の物件では、後者のほうが鑑定費用が高いです。

個人が空き家を売る場合は無料査定がおすすめ

不動産鑑定士による査定は、証明力や精度が高いことは言うまでもありません。

しかし、必ずしも鑑定額通りに売れるとは限らないのが現実です。

空き家を購入する決め手となる要因は、人それぞれだからです。

鑑定士の評価通りになることもあれば、そうでない場合もあります。

また、空き家が売れなかった場合、高額な鑑定費用が痛い出費にもなりかねません。

個人が空き家を売るなら、査定額は参考程度と考えて、無料査定を活用するのがおすすめです。

不動産会社が行っている空き家査定のほとんどは、料金が一切かからない無料査定です。

費用を心配せずに気軽に利用できるという点では、うれしいサービスでしょう。

しかし、不動産会社にも何らかのメリットがなければ、無料でサービスを提供しないはずです。

そこで、不動産会社が空き家を無料査定している理由をここでは説明していきます。

理由がわかることで、安心してサービスを利用しやすくなるでしょう。

合わせて、注意点もお伝えします。

空き家の無料査定は営業的な側面が強い

無料査定を入り口に、最終的には不動産売買を成立させることが不動産会社の狙いです。

少しでも多くの人と接点を持つために、空き家査定を無料で提供しています。

机上査定の結果に手ごたえを感じた人は、より精度の高い査定額を知りたいと訪問査定を依頼するでしょう。

訪問査定で不動産会社のスタッフと初めて対面することになりますが、その対応次第では成約に繋がる可能性があるのです。

つまり、無料査定は営業的な意味合いが強いといえます。

根拠のない高額を提示する悪徳業者もいる

無料査定を行っている業者のなかには、残念ながら悪徳業者も存在します。

明確な根拠がないにもかかわらず、高い査定額を適当に提示して契約に結びつけようと企んでいるようです。

そのような悪徳業者に騙されぬよう、くれぐれも注意しましょう。

ポイントとしては、査定結果が出た時にその根拠を詳しく尋ねることです。

曖昧な回答をしたり、筋の通っていない根拠を説明したりした場合は、その業者を警戒したほうがよいかもしれません。

空き家の無料査定で一般的に使われているのは、以下の3つの方法です。

• ①取引事例比較法
• ②原価法
• ③収益還元法

いずれも、不動産の価格を求める代表的な方法ですが、その計算式は大きく異なります。

順にみていきましょう。

①取引事例比較法

取引事例比較法では、類似物件の取引事例を参考に査定価格を求めます。

築年数をはじめ、立地や面積、構造などが似ている物件で、過去に売却されたものの価格をもとに計算します。

例えば、空き家が50坪で、類似物件が60坪（2,000万円）と70坪（2,500万円）の場合、査定価格は約1,726万円です。

計算式は（2,000万円÷60+2,500万円÷70）÷2×50となります。

日当たりや風通しといった、数値化できないような項目もあるため、居住用の物件に取引事例比較法はよく使われます。

②原価法

原価法の計算式は、再調達価格×延床面積×（残存耐用年数÷法定耐用年数）です。

再調達価格は、木造やRC造などの構造ごとに価格相場が異なります。

法定耐用年数も構造ごとに異なり、木造は築22年、鉄筋コンクリート造は築47年というように安全に居住できる年数が決められています。

原価法は建物の価格を求めるために使われており、過去の取引事例は不要です。

空き家を新築当時の状態に建て直した場合の価格を求め、経過年数分を減額します。

③収益還元法

収益還元法には、DCF法と直接還元法という2つの計算方法があり、物件の収益性から査定価格を算出します。

DCF法では、賃貸経営を始めてから売却するまでの総利益を予想して計算されます。

例えば10年とすると、計算式は（10年後の合計収益）÷（1＋年間割引率の10乗）です。

直接還元法は、年間の家賃収入から査定価格を算出するもので、計算式は「年間家賃収入÷還元利回り×100」となります。

還元利回りは、収益物件の情報サイトで調べられます。

空き家の無料査定でよく見られているポイントは、以下の5つになります。

これらは、査定価格を左右する要因となるため、それぞれ詳しくみていきましょう。

• ①築年数
• ②立地・アクセス
• ③面積
• ④周辺環境
• ⑤空き家の間取り・構造

①築年数

空き家の査定価格において、最も影響力のある要因の一つに築年数があげられます。

一般的には、築年数が古くなるほど、デメリットと考えられています。

築年数が古い物件は、経年劣化により各種設備の修理が必要になるリスクが高まりますし、デザインも古めかしく感じられがちでしょう。

そのため、中古物件の市場では、建って間もない築浅物件が好まれる傾向にあります。

中古物件を高く売るコツは、できるだけ早く売却することです。

②立地・アクセス

築年数の次に重視されやすいのが、空き家の立地条件です。

一般的には、交通利便性に優れた都心や、都心に近い地域は評価が高くなる傾向にあります。

反対に、郊外や地方になると、評価は下がりがちです。

また、空き家から最寄り駅までの徒歩時間や、駅から各方面へのアクセスの良さも査定に反映されます。

最寄り駅まで遠すぎる場合は、マイナスの評価になりやすいです。

最寄り駅まで徒歩約5分以内という立地条件であれば、高評価に繋がるでしょう。

③面積

面積が広い家になるほど、査定額は高くなるのが一般的ですが、必ずしもそうとは言い切れません。

夫婦2人だけ、あるいは親子だけの世帯といった、いわゆる核家族が増えているため、広い家に対するニーズが減少してきていることが一つの理由です。

また、面積が広くても、現代人の生活スタイルに合っていないつくりであれば、評価は下がってしまうでしょう。

そのため、面積が狭い物件でも、築浅で立地条件が良い物件は高額査定が見込めます。

④周辺環境

空き家が立地している周辺環境も、重要なポイントになります。

例えば、スーパーマーケットやディスカウントストアなど、日々の買い物に便利な環境であること、治安が良いことなどがあげられます。

お子さんがいる家庭なら、徒歩圏内に学校や公園、病院などがあることも重視されるポイントでしょう。

また、都会の便利な場所に立地していても、大通りに近いため交通量が多く騒音が気になる場合は、マイナスの評価になる可能性も考えられます。

⑤空き家の間取り・構造

最後のポイントは、空き家の間取りや構造です。

どんな家族構成でも使いやすい間取りか、日当たりや風通しは良いか、などが評価に影響します。

また、地震をはじめとする自然災害が多発する日本では、建物の構造も重要なポイントとなります。

耐震性能の高い物件であれば、より安全に安心して暮らすことができるため、プラスの評価になるでしょう。

同じ木造住宅でも、構造の違いによって強い揺れにも耐えられる頑丈な家になるのです。

誰でも気軽に利用しやすいことが空き家の無料査定のメリットといえますが、実際に利用する前には把握しておくべき注意点があります。

不動産会社ならではの特徴が、影響しているようです。

注意すべきポイントをあらかじめ知っているのと知っていないのとでは、最終的なゴールである空き家の売却にも影響を及ぼしかねません。

無料査定の段階で失敗してしまわないためにも、以下にあげる2つの注意点をしっかり理解しておきましょう。

査定額通りに売れる保証はない

不動産会社が行う無料査定は、その査定額通りに売れるという保証は一切ないことを理解しておきましょう。

査定額よりも高く売れるケースもありますし、反対に査定額よりも低く売れるケースもあります。

さまざまな側面を考慮したうえで導き出された査定額ではありますが、実際にいくらで売れるのかは誰にも予想ができないのです。

提示された査定額はあくまでも目安の価格になります。

誤差が生じることを念頭に置いて、売却を検討してください。

無料査定はあくまで不動産会社の「私見」

不動産会社が行う無料査定は、その会社のスタッフによる私見であって、法的な証拠能力はありません。

ある程度の規則は定められているようですが、不動産鑑定士による鑑定のように厳格なルールではないのです。

査定を担当したスタッフの個人的な印象も査定額には反映されますし、不動産会社によっても基準がそれぞれ異なるため、査定額には違いが生じます。

まったく同じ空き家であっても、不動産会社や担当者の基準により、査定額は異なるのです。

何はともあれ、無料査定に出すことが第一歩です。

査定してみないことには、空き家の価値はわかりません。

無料査定なら料金はかかりませんし、机上査定ならさらにお手軽です。

まずは一度、気軽に利用してみてはいかがでしょうか。