土地売却は、基本的にこの流れで進んでいきます。

1. 土地の相場を調べる
2. 土地の査定
3. 業者選び・媒介契約
4. 測量・境界測定
5. 売却開始
6. 販売活動
7. 買主の現地確認
8. 売買交渉
9. 売買契約締結
10. 引き渡し準備
11. 決済、土地引き渡し

家やマンションと違い、内覧が無いので、その分楽に進めることができるのが特徴です。しかし独自の注意点もいくつかあります。

事前に流れを頭に入れておいて、余裕を持って売買契約を結びましょう。

土地の相場を調べる

土地を査定する前に、査定額を比較するため相場を調べておきましょう。

資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」というサイトで相場を調べることが可能です。

より詳しい取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。

全国地価マップや土地総合情報システムの使い方はこちらに詳しくまとめています。合わせてお読みください！

➝土地の売却価格相場を調べる6つの方法を一挙紹介

土地の評価額は路線価を使って調べよう！

土地の評価額を調べる最も一般的な方法が、路線価を使う方法です。

路線価は路線価図というマップを使って算出しますが、これは「財政評価基準書　路線価図・評価倍率表」というサイトにまとめられています。

こちらは練馬区のあるエリアの路線価図を拡大したものです。

340C、350Cという文字は1㎡あたりの評価額(単位:千円)を表しています。

つまり、340Cは34万円/㎡となります。

あとはこれに土地の面積をかければ、評価額をあっという間に求めることができます。

詳しくはこちらを参考にしてください！

➝路線価を使って土地の売買価格を査定しよう！

土地の査定

土地の査定は、不動産の一括査定サイトを使って依頼できることが多いです。

一括査定サイトは、60秒ほどで簡単な土地の情報を記入するだけで平均最大6社へ査定依頼ができる優れものです。

一括査定サイトに登録されているのはこちらで紹介しているような優良業者ばかりですし、サイト登録時に審査もあるので安心して利用できます。

複数社の査定額を比較して、高値評価してくれた業者と契約すれば、ほぼ確実に土地を高く売ることができます。

こちらに詳しいサイトの使い方とおすすめのサイトランキングが載っています。ぜひ活用してください！

➝不動産一括査定サイトおすすめランキング！評判・口コミ徹底比較

ネットから査定依頼しても訪問査定は免れられない？

ネットからの査定依頼は不動産会社に来店するよりも手軽です。

ただ、土地の査定には以下の2種類があり、最終的にはどちらもおこなう必要があります。

• 机上(簡易)査定
• 訪問査定

オンラインの不動産査定は、このうち机上査定に属します。

机上査定は送った土地情報や周辺エリアであった過去の売買事例を参考におこなわれますが、実際に土地を見たわけではないので実情との乖離が起こりやすいです。

不動産会社が土地を仲介売却する際はアバウトな情報だけで売ることはできないので、必ず訪問査定をおこない、その後媒介契約を結びます。

逆に言えば、査定の依頼先はどこでも良いわけではなく、契約先候補であるのが理想なので、事前に検査・保証サービスなどもしっかり確かめておく必要があります。

→不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い！売却時はどちらがおすすめ？

査定申し込みまでに準備したほうが良い書類一覧

査定申し込みまでに準備したほうが良い書類は、以下の8通りです。

• 敷地測量図・土地境界確定図
• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 各種物件調査資料など

査定時には、土地を取得した時の各種書類が必要です。

購入時の状態や価格がわかれば、査定の計算がスムーズかつ正確になりますよ。

媒介契約

こちらの手続きも、家やマンションを売る場合と特段変わりません。

査定額をもとに絞り込み、信頼ができる業者を探していきましょう。

もし物件が残っている場合は、取り壊しをするか、そのまま売るか、どちらをお薦めしてくるかチェックしておきましょう。

媒介契約の方法は3種類

不動産の媒介契約には3通りの方法があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの契約の内容には、以下のような違いがあります。

一般媒介契約は、契約した複数社のうち、最終的に成約した1社のみに仲介手数料を支払います。

販売活動でコストをかけたのに回収できないリスクがあるので、この契約方法だとお金をかけてくれにくいのがデメリットです。

一方、専任媒介契約は成約さえとれば仲介手数料をもらえることが保障されているので、業者のモチベーションが高いです。迷ったら専任媒介契約を選びましょう。

ただ、別荘やデザイナーズマンションなどの人気物件は、一般媒介契約を結ぶことで競争が働いて高く売れるということもあります。

詳しくはこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。

→不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

媒介契約までに準備したほうが良い書類一覧

媒介契約までに準備したほうが良い書類は、こちらの4種類です。

• 登記済権利証(登記識別情報)
• 登記簿謄本(登記事項証明書)
• 地図(公図)
• 本人確認書類

これに加えて、上で紹介した査定時に必要な書類も必要になってきます。

測量・境界測定

土地測量の流れは、以下の通りです。

1. 資料調査・費用見積もり
2. 近隣への挨拶
3. 測量
4. 関係者の境界立ち会い
5. 境界杭の設置
6. 確認書等の作成

トータルで3、4ヶ月かかるので、なるべく早い時期から作業はじめておくことをおすすめします。

また、測量時に近隣トラブルが起きて境界確定まで更に時間がかかることもあります。日頃からご近所付き合いには注意しましょう。

→土地の境界トラブルは筆界特定制度を使って解決！

土地の測量・境界測定は義務ではないが必須

売却時には、測量の義務があるわけではありません。

しかし、殆どの場合、測量を依頼されます。

情報が記載されている登記簿のデータを以前は取引に使っていましたが、現在は、測量した最新の結果をもとに、交渉や取引が行われます。

測量のタイミングに関しては、ケースによって違いがあります。

購入希望の段階で依頼されることもありますし、売買契約をした後に依頼されることもあります。

土地の売買は基本的に売り手が有利な取引なので、なるべく相手の希望を優先できるようにしておきましょう。

土地の測量・境界確定にかかる費用

土地の測量・境界測定にかかる費用は、基本的には35~45万円ほどとなります。

これでも十分高いですが、以下のような状態の土地は測量費が更に高額になります。

• 土地が私有地・国有地に面している
• 印鑑証明書の取得が必要
• 地形が複雑
• 近隣と境界トラブルを抱えている

これらの土地の境界測定には、国や自治体の職員の立会が必要になります。(官民立会測量)

官民立会測量の費用は、平均60~80万円ほどとなります。

売却開始

このとき、中古物件つきで売り出すか、取り壊してしまい土地だけで売り出しをするのかを選択します。

実際のところ、物件付きで売り出しても、最終的には取り壊しを依頼される可能性が高いです。しかし実際に家を新築した際のイメージがつきやすいという利点があります。

とはいえ、多くの売却希望者は取り壊しを前提とした物件探しを行っているので、仲介業者とよく話し合い、適切な方法を選びましょう。

取り壊し後は更地より整地がおすすめ！

取り壊した後は土地を更地にするのが一般的ですが、それよりも土地を押し固める整地をおこなったほうが高値で売れやすいです。

整地をすると地盤が固まり、更に見映えも良くなります。仕上がりの上に化粧砂を敷けば、第一印象はかなりアップしますよ！

ただ、古い建物が建っているからといって必ずしも立て壊すのが良いとは限りません。

そのまま家付きの土地として売るメリットも多くあるので、メリット・デメリットを比較した上でより良いほうを選択しましょう！

→古家付き土地売却の注意点！築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

販売活動

主に仲介業者によって、土地の販売活動がおこなわれます。

販売活動は、主に以下の4つの作業を指します。

• 指定流通機構へ登録
• 宣伝・広告作成
• 広告活動
• 購入希望者の見学準備・実施

この販売活動にどれだけ力を入れてもらえるかが結果を左右しますが、契約した後からでは業者が手を抜いていないかチェックするのは非常に難しいです。

そのため、業者選びの段階で業者の対応や得意・不得意をしっかり見極める必要があります。

地元中小と大手では販売活動の内容が異なる

販売活動のやり方は、地方の中小業者と全国展開している大手業者でも違います。

大手業者はスーモやアットホームといった総合サイトと提携しての全国向けネット宣伝が得意です。一方、地元の中小業者はポスティングチラシや新聞の折り込みチラシなど、特定の地域に向けた宣伝が得意です。

大手は広告コストが高い、中小は地域の事情に詳しいという強みを活かしてこういうスタイルをとっていますが、例えば老舗中小にネット広告を出せといっても出来ないことがあるので、この違いは事前に知っておきましょう。

→不動産売却は大手業者か中小業者どちらがいい？徹底比較

販売活動時に準備したほうが良い書類一覧

販売活動時に準備したほうが良い書類は、こちらの7点です。

• マンションの案内図
• 現地写真
• 周辺施設の写真
• 測量図・土地境界確定図
• 各種物件調査資料
• 建築時の資料・プランなど
• 管理規約

販売活動時に準備する書類は、「土地の細かい状況や魅力が伝わる書類」がメインとなります。特に購入時の資料があると助かるので、しっかり保管しておきましょう。

買主の現地確認

ネットや紙媒体で広告を撒けば、それを通して購入希望者から問い合わせが来ます。

目安としては、毎日5件以上の問い合わせがあればそろそろ売れると考えてよいでしょう。

問い合わせの中には現地での見学を希望する方もいます。これは成約が近いサインなので、なるべく相手のスケジュールに合わせて見学の準備をしましょう。

土地の見学に同席するなら、あなた自身の印象も結果を大きく左右します。

土地を押し売りしている印象を与えず、聞かれた質問にはしっかりと誠意を込めて答えるようにしましょう。

美味しいお店を紹介すれば成約率UP？

相手の希望にもよりますが、土地の購入を希望する方の多くはそこに新築を建てようと考えています。

そのため、土地の状態だけでなく、そのエリアが住みやすいかどうかも結果を左右するのです。

こうした点を踏まえて、土地自体のPRだけでなく、周辺地域のPRも積極的におこないましょう！

この点に関しては仲介業者よりも長年暮らしていた売主のほうが魅力を知っています。例えば近くに美味しいパン屋があれば、そのパンフレットを買主に見せるのも一つの手です。

売買交渉(価格交渉)

実際に購入希望者が現れると、売買交渉を行います。引き渡しや振込の期日、最終的な売却額を決めていくのが売買交渉です。

この際、頻繁に売り主は買主から価格の値下げ要求をされます。

この際、大きすぎる値下げ交渉には乗らないように注意しましょう。

そもそも、向こうが購入申し込みをした時点で価格にある程度納得していると見なされるので、4000万円の土地を「隣の土地と同じ2000万円で売ってほしい」などと言われても、これを認める必要はありません。

ただ、買主が高いお金を出してくれないと土地売買は成立しないので、どうしても向こうの言い分が優先になります。

一般的には、土地価格の10%以内であれば、値下げを承諾することが多いです。

➝不動産はただ値下げしても売れない！どのタイミングでいくら下げれば良い？

売買契約締結

交渉が上手くいけば、契約締結となります。

もし相手が住み替えを希望している場合、今の物件に住宅ローンの残債があるのかどうかこの時までには必ず確かめておきましょう。

残債があると、契約時期が延期される可能性があります。

不動産売買契約では何をするの？

売買契約では、契約書の読み合わせがメインとなります。

契約書に記載されるのは、主に以下の13点です。

基本的には、売主と買主に一人ずつ仲介業者がつくので、彼らも同席します。

その他に諸々の決め事を共有し、確認が取れれば両者が捺印をして契約完了となります。

売買契約に必要な書類一覧

売買契約に必要な書類は、こちらの4種類です。

• 本人確認書類
• 印鑑証明書・実印
• 登記済証明書または登記識別情報
• 固定資産税関連書類

土地の重要書類を売買契約時に買い主に引き渡すことで、その後の安全な土地運用が可能になります。

必要な書類をしっかり引き渡さないと後でトラブルに巻き込まれるリスクが高まるので、注意しましょう。

決済、土地引き渡し

売買契約締結後、期日を決めて決済、引き渡しを行います。

もし、売った土地代を新居の購入費にあてようとしている方などは、タイミングが非常に難しいです。

計画的な売却、購入プランを立てておきましょう。

また、売り手は売却後に、確定申告をする必要があります。

確定申告をしないと、期限日を過ぎてから完納するまで延滞税がかかってしまいます。忘れずに行いましょう。

→不動産売却後の確定申告の流れ！申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

決済・引き渡しでは具体的に何をするの？

決済は基本的に平日の午前中、銀行にある一室でおこなうのが一般的です。

当日の流れとしては、以下の通りです。

1. 本人確認と書類の確認
2. ローン融資を買い手がおこなう
3. 税金などの精算
4. 売り手から買い手へ領収書の発行
5. 仲介手数料の支払い
6. 司法書士への報酬支払い
7. 売り手のローン返済手続き
8. 抵当権の抹消登記完了
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

これらの作業を一日でおこなうので、提出書類や準備金は不備がないように揃えておきましょう。

不動産決済の詳しい情報はこちらにまとめてあります！

土地の代金をもらい、引き渡しをおこなえば売却の手続きは全て終了ですが、その後も注意が必要です。

最も注意したいのが、土地の引き渡し後にそれまで知らなかった欠陥が見つかるケースです。

土地の売主には瑕疵担保責任というものが課されます。

これは、引き渡しから数か月間の間は、新たに見つかった欠陥の賠償を売主に求めることができるというものです。

瑕疵担保責任は、土地に埋没物がある・土壌が汚染されているといった物理的欠陥だけでなく、以前にここで殺人・自殺があったなどの心理的欠陥も賠償責任があります。

こうした情報は売主が買主にしっかり伝えるようにしましょう。

土地の整地作業をおこなう際は埋没物に注意

荒れた土地は、ゴミを排除した上で転圧をし、固める作業をすると高く売れやすくなります。

これが整地です。

この際、外国人が多く働く安価の下請け業者に依頼をすると、ゴミを運ばずに地中に埋めてしまうことがあります。

こうすると埋没物が腐敗すれば地中に空洞ができるので、地盤が弱くなってしまいます。

もし地中に埋没物が見つかれば瑕疵担保責任に問われてしまいます。更地や整地を依頼する際は業者選びを徹底しましょう。

→土地は更地にしてから売却すべき？更地にする費用はいくらかかる？
→土地を売るなら整地にするのがおすすめ！更地との違いは？費用はいくらかかる？

上で紹介した土地売却の流れは、どちらかというと土地を売る際におこなう最低限の作業となります。

ただ、その他にも土地売却時にやっておくべき作業というのは存在します。

• 地質調査
• 汚染調査
• 地歴調査
• 地盤調査

こちらの調査を一般的な流れと並行しておこなうことで、買主から信頼を得ることができ、成約率が増します。

ここからは、それぞれの調査をどのようにおこなうか、詳しく紹介していきます。

地質調査

地質調査は、地下構造がどのようになっているか解明するためにおこなう調査です。

通常は露頭の観察などで済ませますが、学術的な調査では重力計・電磁波なども使っておこなわれます。

地質調査のデータは民間の研究所などに保管されていることが多いので、そちらを閲覧しましょう。

汚染調査

かつて、土地が以下の用途でつかわれていたなら、土壌が汚染されている可能性が高いです。

• ガソリンスタンド
• 工場
• クリーニング店
• 焼却施設
• 病院

こうした土地は、専門業者に頼んで汚染調査をしてもらいましょう。

土壌の汚染調査は、土地を深く堀り、汚染物質を除去して、それを報告書として納品します。

どれくらい深く掘り下げるかにもよりますが、費用は平均で15~25万円です。

地歴調査

地歴調査は、土地が過去にどのように利用されていたかの調査です。

上の話にも通じますが、例えば明治時代に病院や工場が建っていたことがわかれば、土壌汚染や埋没物がある可能性が高いので、別途で作業が必要になります。

地歴調査は役所にいき、閉鎖謄本、航空写真、古地図などを参考にしておこなうことが多いです。

「ここは代々畑だった」と祖父母に聞かされていた土地が実は工場や病院跡地だったということも多々あります。なるべくなら、土地の売り主なら全員やっておくべき手続きでしょう。

地盤調査

大地震が多発する近年、首都圏・東海地方を中心にさらなる大地震の不安が予測されています。

そのため現在、土地売却時には地盤調査の重要性がかなり増しています。

地盤調査の方法は、以下の3通りです。

• スウェーデン式サウンディング試験
• ボーリング試験
• 表面波探査法

どの方法をとるかによって費用は変わりますが、大体5~25万円です。

地盤調査をすると結果報告書が納品されます。

こちらの書類を買主に提出すれば「この土地は安心して買っていいんだ！」と感じ、成約率がアップします。

土地売却は手続きが多く感じますが、スムーズに進めば３～6か月で全工程が 完了します。

ただ、周囲の環境によってはスムーズに売れない場合もあります。それはどんなケースなのでしょうか？

買主からクレームを受けた

売主の中には、無理難題を言ってきたり、値引きを要求したりするクレーマー気質の人も少なくありません。

特に土地を売る期限が迫っている場合、売主は「誰でも良いから早く売りたい」と思ってしまいがちです。クレーマー気質の人は、こうした事情を見て無理難題を押し付けてくるのです。

土地売買は、どうしても大金を払ってくれる買主の優位で進みます。ですが、最終的に誰と契約するかは土地の所有者自身が決められるのです。

もし、あまりにも買主の要求がひどいなら申し込みを断るのも手ですが、できれば事前に交渉にどこまで応じるかを不動産会社と話しあい、広告文に明記するのが理想的です。

買主に売買契約をキャンセルされた

内覧をクリアして売買契約を結んだとしても、引き渡しまでに向こうからキャンセルされるかもしれません。

良い土地はすぐに購入されるので、数件を同時に抑えている買主も少なくないのです。

買主が契約をキャンセルした時は、価格全体の1～2割の手付金を売主に支払うようになります。

手付金は交渉をして金額を自由に設定できるので、キャンセルをされたら、手付金の額を増やし、次の契約で条件提示してみましょう。

不動産会社のモチベーションが低い

契約した不動産屋の営業マンが期待通り働いてくれず、土地が売れ残ってしまうケースもあります。

一人の営業マンが多数の案件を抱えていたりすると、あなたの土地の販売活動は後回しにされる可能性もあります。

あまりに怠慢な働きぶりなら業者変更もあり得ますが、契約は3か月ごとの更新なので違約金が発生することもあります。

また、売主側が急に契約解除を要求すると、向こうも企業として対策してきて、トラブルに巻き込まれるかも知れません。

怠慢が見えたら期限を決めて改善を要求し、その上で期日に解除を要求するほうがトラブルは起きにくくておすすめです。

不動産会社から囲い込みを受けるリスクも…

不動産売買が成立すると、売主と買主がそれぞれの仲介業者に仲介手数料を支払います。

ただ一部に、自社が仲介している売主と買主同士をマッチングさせ、仲介手数料を両取りしようともくろむ不動産会社も存在します。

こうした業者は他社に仲介されてる買主に土地を購入されないよう、あえて宣伝をしないケースもあります。これがいわゆる囲い込みです。

売り出し中の土地はレインズというデータベースに登録され、全ての不動産会社が閲覧できるようになっています。囲い込みをされている場合、そもそもレインズに登録されていない可能性もあります。

なぜか土地が売れ残っている場合は、他の不動産会社にレインズを確認してもらいましょう。

囲い込みをどうしても避けたい場合は、ソニー不動産のように片手仲介しか扱っていない業者と契約することをおすすめします。

共有名義人と意見が一致しない

夫婦共同で購入した土地や、兄弟で相続した土地を売る場合は、全員の意見が一致しないと売りに出すことはできません。

不動産は資産の中でも高価なので、その扱いを巡って一生埋まらない溝ができる可能性もあります。

土地を相続する前に、みんなで処分を話し合うようにしましょう。

また、離婚した元夫婦などは、話し合う中で感情的になるケースも多いです。こうした場合は、弁護士を交えて話し合うこともできますよ。

土地が売れるまでの平均期間は3~6か月です。

加えて土地の測量が必要な場合は2倍近い時間がかかるので、トータルで1年近くかかることもあります。

直近で転勤が必要なので早く土地を売りたいという方は、思いのほか期間がかかる点に注意しましょう。

今回は、なるべく早く土地を売りたい方に向けて、5つのポイントを紹介していきます！

①査定依頼と書類準備・状況調査は併行しておこなう

仲介売却は相手あってのものなので、運・タイミングに大きく左右されます。

そのため、準備を疎かにしてすぐ申込んだとしても、結果的に短期成約できるか分かりません。

とは言え、直近に引っ越しが迫っている方などは相場調査や業者選びを時間をかけておこなうことは出来ません。そこで、業者選びと書類集めを最初に全て併行しておこなってしまいましょう。

こうすることで、業者選びをしっかりしつつも、最短の時間で準備をすることができます。

②業者買取なら最短1ヵ月以内で成約可能！

仲介売却は、成約まで最短でも3ヶ月かかってしまいます。

その理由は、買主との話し合いや住宅ローンの審査待ちで時間がかかってしまうからです。

そこでおすすめなのが業者買取です。

業者買取はその名の通り不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。

契約・引き渡しなどの細かいスケジュールも全て初回相談時に共有してくれるので、今後の予定が立てやすいです。

また、仲介売却時にネックとなる仲介手数料の支払いや雑草むしりなどの手間がなくなるので、かなり作業が楽になります。

ただ、買取は売却に比べて利益が大きく下がってしまうのが弱みです。

時間をかけて高く売るのか、安値でも良いので早く売るか、自分はどちらを選ぶべきなのかじっくり考えておきましょう。

③査定額から1割引いて仲介売却をおこなう

買取だと価格が低くなりすぎるという方は、適正価格から価格を1割前後下げて仲介売却をおこないましょう。

仲介売却なので買取よりも期間は長引いてしまいますが、それでも普通に売り出すよりは早く、3ヶ月前後で成約が見込めます。

利益も買取より高く売れるので、3ヶ月待てるという方にはおすすめの方法です。

ただ、買取は不動産会社に申し込めば引き取ってくれますが、仲介売却は値下げをしても需要のない郊外では早期成約が結べない可能性も高いので注意が必要です。

④近隣住民との関係に気をつけておく

土地を売却して大きな建物を建てたいという方が現れても、売主の独断で引き渡すことはできません。

境界測定なども同様で、近隣住民に承認を得る必要があります。

この辺の人間関係が上手くいってないと、1つ1つの手続きに時間がかかってしまいます。

日頃から人間関係には注意するようにしましょう。

⑤草むしりなどの土地管理は頻繁におこなおう

建物ほどではないですが、土地売却でも見映えが重要になります。雑草がボーボーに生えていると売れにくくなってしまうので、数か月に一回はチェックをして草むしりなどをおこないましょう。

表面がボコボコの土地などは、転圧して表面に真砂土を撒くなどの方法もあります。

コストはかかりますが、その分高く早く売ることができるのでおすすめですよ！

土地売却の手続きの流れを事前に把握しているかどうかで、スムーズに売れるか、高く売れるか決まっていきます。

流れを知らず、行き当たりばったりで手続きを進めていると、結果的に時間がかかり、成約価格も低いまま終わってしまいます。

細かい部分は分からなくても、漠然と流れのイメージをしっておくだけで、結果は大きく変わるのです。

土地売却の流れは、購入希望者とのやりとりよりも測量など必要な手続きが多いのが特徴です。

そのぶん諸費用もかかりますので、あらかじめ流れを把握しておけば、売却をスムーズに余裕を持って行うことができます。

土地を売却する際は、維持費の問題などによる面倒を減らす意味での売り出しが多い一方で、購入希望者は逆にマイホーム購入など将来への希望を抱いて交渉にやってきます。

どんな理由で売るにせよ、購入希望者に違和感や不快感を与えず、気持ちよく購入してもらう空気を作っていくことを念頭に置くといいでしょう。