マンションを売りに出す前にも、抑えておきたい注意点がいくつかあります。

事前準備がおろそかになっていると、売却額が目標に全く届かず、ただマンションを手放しただけになることも考えられます。

現実的にいくらで売れるのかの見極めと、必要なものをスムーズに集められるかどうかが、その後の売却を成功させる上では重要なのです。

【注意点①】売るマンションの現況をまずは把握すべし

まずは、売りたいマンションの現況を把握する必要があります。

面積は？築年数は？構造は？そもそも自分に売る権利はある？など、細かい状況をしっかり調べておき、まとめましょう。

また、マンションの場合は喫煙やペット飼育などに関する細かい規定があることも多いです。

こちらは不動産会社や買主に共有しないといけないので、必ずチェックしておきましょう。

不動産は非常に高額な資産のため、状態を把握せずに売るのは大変危険です。

【注意点②】マンション売却相場の調査を忘れずに

そのマンションがいくらで売れるかは結果が出るまで分かりませんが、近隣のマンション相場を調べれば、だいたいいくらになるかイメージがつかめます。

この時点で相場が目標に1000万円も足りないような場合は、売却をやめたほうが良いでしょう。

マンションの売却相場を調べる方法は、大きく分けて3つです。

• 過去の取引から売却相場を調べる
• 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
• 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

相場の調べ方はこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。

→不動産売却相場の調べ方を一挙公開！マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は？

【注意点③】必要書類はそつなく揃えておく

マンションを売却する際に特別用意しておきたい書類は、新築時のパンフレットと管理規約。その他は通常の不動産売却と変わりません。

→マンションの売却手続き時に必要な書類を一挙紹介

新築時のパンフレットは、物件の強みをアピールする際の参考になりますし、購入希望者の気に入らない部分を指摘された際に、購入時の状態を見せる事で、自分の過失ではないと証明できます。

管理規約は、パンフレットよりも更に重要です。ペットの飼育や、喫煙などに関する規約は、マンション選びの重要なポイントとなります。

規約に関する情報を売買契約まで隠しておくと、売り手の過失が問われる事もあるので注意が必要です。

【注意点④】相続したマンションは売却手続きが複雑

親のマンションを分割相続した時は、あなたの一存で売ることは出来ません。

相続したマンションを売る時は、まず登記簿上の所有者を親から自分に移す必要があります。

これを所有権の移転登記といい、司法書士に依頼するのが一般的です。

また、相続した人全員一致で売却に賛同することと、全員の身分証明書が提出できることが条件となります。

相続マンションを売る際は手続きが多いので注意しましょう。

【注意点⑤】マンションに残るローンは完済後に売却する

ほとんどの方は、住宅ローンが残っている段階でマンションを売りに出します。

ローンが残っていること自体は問題ないですが、引き渡し前に完済している必要があります。

つまり、マンションの売却代金を手にしたら、その中から返済費用を出し、完済した上で引き渡しをするのです。

ローンが残っていると抵当権という権利がマンションに付与されています。これはローンが返済できなかった時に金融機関が強制的に競売に出せる権利です。

この権利を引き継いだまま引き渡すと買主に迷惑がかかるので、必ず抵当権を取り外す必要があるのです。

買ってすぐにマンションを売ると、ローン残高でかなり利益が引かれてしまいます。その点も注意しましょう。

→ローンの残った分譲マンションも売れる？売却の流れ・注意点を解説

【注意点⑥】かかる税金・費用の試算も必ずおこなう

マンションを売却すると、以下のような税金・費用がかかってします。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 印紙税
• 仲介手数料

マンションの立地や状態によっても変わりますが、費用の総額は売却価格の5～10％になるのが一般的です。

→マンションを売る時にかかる税金・費用・手数料を徹底解説！計算方法と特例控除

更に、投資物件として扱ってきたマンションを売る際は、消費税がかかってきます。2019年10月からは消費税率が10％になるので、1000万円で売れたマンションには100万円の支払いが必要になります。

→不動産売却で消費税はかかる？知っておくべき課税・免税の条件

売却益が費用でいくら引かれるかを事前に試算しておかないと、売却後に後悔することになるので注意しましょう。

事前準備がある程度終わったら、本格的に業者選びを進めていきます。

あなたが「高く売りたい！」と思っても、実際の売却活動はほぼ仲介業者がおこなうので、マンションが高く売れるかどうかは業者選びで決まるといっても過言ではないのです。

ここからは、マンション売却を成功させるために注意したいポイントを紹介していきます。

【注意点⑦】大手の不動産会社が必ずしも良いわけではない

事前準備が終われば、いよいよ売却を依頼する業者を選んでいきます。

不動産会社は、全国対応している大手不動産会社の支店と、地域密着で営業している老舗不動産屋の２種類に分かれます。

多くの方はネームバリューで大手に依頼しがちですが、マンション売却は必ずしも大手のほうが良いわけではありません。

ネットを使った集客力やPRの資金力などは大手の方が上ですが、その地域の知見や1案件に対するコミットは地元中小のほうが上になります。

業者選びは、大手だから、中小だからという固定観念を捨てて、フラットな視点で査定額や実績を比較する必要があります。

【注意点⑧】新制度「安心R住宅」はそこまで万能じゃない

この制度は、簡単にいうと以下の要件を満たす物件に対して登録団体が優良住宅のお墨付きを与えるというものです。

• 耐震性などの基本的な品質基準をクリアしている
• リフォームを実施済みか、リフォーム提案※が付いている
• 点検記録など、保管状況の情報が残っている

この条件をクリアすれば、マンションの売り出し広告に安心R住宅のロゴを表示できるようになり、購入希望者にアピールできるのです。

不動産会社の中にはこの制度を強調してくる人も少なくないですが、安心R住宅制度はまだ始まったばかりで知名度も低く、効果は限定的です。

優良住宅に指定されたからといって、必ず売れる保証はないので注意しましょう。

→安心R住宅とは？内容・登録方法と売主へのメリット・デメリット

【注意点⑨】マンション査定は必ず複数社に依頼する

不動産会社にマンションの査定を依頼し、結果に納得がいけば契約をして仲介売却をしてもらうというのがセオリーとなります。

特に地方では長年懇意にしている不動産屋がいて、そこに関連手続きを全て依頼しているケースも多いですが、これは損する可能性が高いです。

査定額は業者の実績や参考データ、営業姿勢によって各社で異なります。査定額は「うちならこれくらいの価格で売れる」という試算額なので、比較をして高く査定してくれた業者と契約するのが最もお得なのです。

「どこに査定依頼できるか分からないし、1社ずつ依頼するのは面倒…」という方におすすめなのが、一括査定サイトの利用です。

利用料は完全無料。簡単なマンション情報を入力・送信すれば最大6社以上に一括で査定依頼をすることができます。

※一括査定サイトの詳しい内容はこちら！

→不動産一括査定サイト33社を比較！2019年おすすめランキング

【注意点⑩】マンションが必ず査定額通りに売れる保証はない

ここで注意してほしいのが、マンションが査定額通りに売れる保証は全くないということです。

査定額はあくまで業者の私見なので、法的拘束力が弱く、外れても文句が言えないのです。

このことを逆手にとって、わざと査定額を高く吊り上げて契約を取ろうとする悪徳業者も存在します。

→悪徳・悪質不動産業者の営業手口を紹介！免許番号を調べてリスク回避

また、査定額が高くても、実績がなかったり、検査・保証サービスがついてなかったりすると契約のリスクが高いので注意しましょう。

もちろん業者選びでは査定額が重要な要素ですが、それだけでなく様々な面も比較をすることをおすすめします。

不動産会社と契約したら販売活動が始まりますが、この間、売主は何もしなくて良いわけではありません。

契約や引っ越し、内覧の準備など、やることがたくさんあります。

販売活動を業者に全て任せる売主も多く、それが原因で中途半端な価格に収まるケースもかなりあります。

逆に言えば、売主が販売活動に積極的なら、競合より多少条件が悪くても、成約をとれる確率がアップするのです。

ここからは、売主が販売活動中にどこを意識すれば良いのか紹介していきます。

【注意点⑪】不動産会社からの連絡には早めに対応すべし

場合によっては、仲介業者から頻繁に連絡が来ます。

こちらからアクションできる内容は、早めに対応しましょう。

特に、内覧希望者が現れたという連絡に対しては、なるべく早く、清掃準備や期日設定を行いましょう。

もし、内覧が上手くいき売却手続きを進める場合にも、希望の手付金額や、引き渡しの希望時期、希望の購入額などは、業者経由で共有される場合があります。

忙しいとこまめに連絡するのが難しいですが、その際の判断や対応もなるべく早くおこないましょう。

【注意点⑫】マンション売却前のリフォームを不動産会社に相談する

中古マンションを売る際、キズや凹みをリフォームに出すべきか迷う人が多いです。

基本的に、中古マンションでもそのまま売却に出すことができます。中古を買う人はリフォームをする前提で物件を選んでいるので、こっちが勝手にリフォームをすると逆に買主の嗜好に合わなくなる可能性もあります。

ただ、中古マンション売買が成功するかどうかは第一印象の良さがとにかく重要なので、物件によっては簡単なリフォームやハウスクリーニングをした方が良いこともあります。

この点は自分で判断するのは難しいので、不動産会社によく相談をしておきましょう。

【注意点⑬】内覧を夕方・夜に実施するのは危険

不動産会社の営業が上手くいくと、広告を見た人の内覧希望が集まってきます。

内覧がマンション売却の最難関門となるので、とにかく力を入れて部屋を清掃・整理整頓しておきましょう。

マンション内覧で見落としがちなのが、実施の時間帯です。日光が最も入る13時前後に実施することで、部屋の印象を良く見せることができます。

夕方は登下校の子どもの声がうるさかったり、夜も部屋の印象が悪かったり、隣の人の帰ってきた音がやけに気になったりします。

掃除だけでなく、時間帯も意識をしてスケジュール設定をしましょう。

→家・マンション売却の内覧！時間帯は昼過ぎがおすすめ

【注意点⑭】内覧時は売主不在のほうが上手くいくケースもある

内覧までに部屋は空にしておくべきか、それとも住みながらで良いのかという質問も良く受けます。

すでに引っ越し先が決まっているなら空にしても良いですが、無理するくらいなら住みながら内覧を実施しても構いません。

大型家具・家電が配置されているほうが、引っ越し後のイメージが湧きやすかったという方もいます。

ただ最も気になるのは、売主も内覧に同席するのかということでしょう。

買主によっては同席を希望する方もいますが、不動産のプロじゃない方が余計なことを口走り、ひんしゅくを買うケースも十分考えられます。

内覧時は不動産会社の許可を取り、家族全員で外出しておくことをおすすめします。これにより、買主も物件内を心置きなくチェックすることができます。

内覧で買主に気に入ってもらえば、向こうから購入申込書が届きます。

申込書が来たら、日程を調整して売買契約を実施していきます。

売買契約には不動産会社も同席するので、「分からないところはその時に聞けばいいや」と思ってしまいがちです。

ただ、一度判を押してしまえば後戻りはできないので、自分でもしっかりチェックしておく必要があります。

ここからは、そんな売買契約の注意点を解説します。

【注意点⑮】売買契約書に重要な約束を全て記載しておく

売買契約でおこなわれるのは、売主と買主が顔を合わせての契約書の読み合わせ・確認です。

売買契約書のフォーマットは自由ですが、以下の13項目は重要なので、しっかり記載があることを確認しましょう。

これ以外にも注意したいのが、これまで交渉してきた内容が書類に全て記載されているかの確認です。

不動産は一つとして同じものがない上、売主・買主の状況も異なるので、「リフォーム代は売主も1.5割出す」「引き渡しは決済の3日後まで待ってもらう」といった細かい話し合いをしていることが多いです。

ただ、これはあくまでも口約束なので、契約書に記載がなければ効力を持ちません。

取引に関する事項は全て売買契約書に記載があるようにしましょう。

【注意点⑯】契約時に得た手付金はそのまま保管しておく

売買契約時に手付金と呼ばれるお金を売主から受け取ります。

→不動産売却の手付金について解説

手付金の金額は売却価格の5～10％が相場ですが、1000万円で成約したなら、それでもかなり高額になります。

ただし、手付金は受け取ってすぐに使ってはいけません。

契約から引き渡しまでの間にどちらかが契約を破棄した場合は、手付金を放棄する／倍返しするといった方法で契約を解除することになります。

そのため、手付金は引き渡しまでそのまま保管しておくことをおすすめします。

→マンション売却でキャンセルがおきた場合の対処法

売買契約が終わっても、マンションの所有権はあなたのままです。

契約から実際に引き渡しがおこなわれるまでは結構な時間がかかるので注意しましょう。

また、場合によってはマンション売却の翌年に確定申告が必要なこともあります。

これを知らずに申告を無視していると、脱税で逮捕される可能性もあるので注意しましょう。

【注意点⑰】契約から引き渡しまで約1.5か月かかる！住み替えは慎重に

契約したらすぐ引き渡しとなる訳ではなく、間が約1.5か月空きます。

この間は、買主が住宅ローンの審査に申し込み、結果が出るまでの時間です。

この間に新居の購入や引っ越しの手配、引き渡し時の書類準備などを売主は進めていきます。

引き渡しまで時間が空くことを忘れて賃貸契約をしたりすると、余計な家賃が発生してしまいます。

お得に住み替えをおこなうには、売却と引っ越しのタイミングを出来るだけ調整し、スムーズに住まいを移れるような調整が重要です。

【注意点⑱】引き渡し手続きを司法書士に依頼すると費用がかかる

買主がローン審査に通ったら、決済・引き渡しを実施します。

大金が動く取引なので、銀行の一室で平日午前中におこなわれることが多いです。

当日の流れは、以下の通りです。

抵当権の抹消登記や売主から買主への所有権移転登記を司法書士に依頼することも多いですが、依頼料が1万5,000円前後かかるので注意しましょう。

→不動産売却で司法書士は何をするの？売買契約は立会可？役割と費用相場を解説

【注意点⑲】瑕疵担保責任に注意しよう

目に見えない部分や、気付かなかった部分に欠陥がある場合は、物件を引き渡した後であっても、売り手に修繕や改修の義務があります。

これを、瑕疵担保責任といいます。

雨漏りや排水の設備欠陥など、雨の日ではないと気づかない欠陥などは、こうしたトラブルを起こしやすいです。

特にマンションは、近隣住人との兼ね合いもあり、大規模なチェックがしにくいので注意。

この瑕疵担保責任は、マンションを引き渡した後に、売り手が知らなかった新しい欠陥が見つかった場合でも問われます。

この責任は、売却後2~6ヶ月を過ぎるとなくなりますが、売り手側のリスクとして知っておきましょう。

また、瑕疵担保責任に対する補償の手厚さは、不動産会社によってかなり違います。

安全性を考えて、その点もしっかり事前にチェックしておきましょう。

【注意点⑳】売却の翌年に確定申告が必要なことも

マンションの売却益が購入費用を超える場合、譲渡所得税が発生します。

通常、マンションの価値は築年数とともに下がっていくので、譲渡所得税が発生するケースは珍しいです。

ただ、現在は2020年の東京オリンピック特需で地価が高騰しているので、2008年リーマンショック直後に買ったマンションを今売ったりすれば、税金が発生する可能性が高いです。

→2022年問題で今後の不動産価格はどう推移する？市場の動向・見通し

譲渡所得税が発生したら、引き渡しの翌2月16日〜3月15日に確定申告をしなければいけません。

翌年の手続きになるため忘れがちですが、申告期限を過ぎると罰金が発生するので注意しましょう。

また、サラリーマンの方は確定申告の経験がなく、戸惑うことも多いです。

こちらに書類の作成ガイドがあるので、読みながら手続きを進めていくようにしましょう。

前述の通り、住宅ローンが残っているマンションも売り出すことはできますが、一方で売却時は必ず完済をしていなければいけません。

売却価格を全てローン返済にあててしまうと、税金・手数料や引っ越し代の支払いがままならなくなるので、残債ピッタリの査定額で売り出すのはリスクが大きいです。

ただ、残債を完済する際は、必ずマンションの売却代金から支払わないといけない決まりはありません。

売却期間中も収入の目途があるなら、売却代金+自己資金で完済できれば問題はありません。

査定額通りに完済できるとは限らない

査定額を見れば残債を余裕で処理できる見込みでも、査定額通りの価格で売れる確証はありません。

基本的にマンション売却は査定額をベースに売り出し価格を設定し、売却を進めていきます。

この売り出し価格から値下げが起こることはあっても、途中で値上げされることは基本的にありません。

期限までに売れない場合は値下げをして成約率を増やすこともありますし、売買交渉で購入予定者が値下げ要求をすることもあります。

値下げ要求をされても突っぱねたいところですが、マンション売買は中古のマンションを売る売主と、それを高いお金でわざわざ買ってくれる買主という構造なので、立場的にはどうしても買主優位になります。

売主側がキャンセルをしても、買主からしたら他に似たような物件はたくさんある訳で、結局困るのはまた内覧募集から始めなければいけない売主側です。

そのため、スムーズに売るには値下げできる余地を残して売り出したほうが良いのです。

査定額・売り出し額から1割ほど値下げされるケースは十分あります。重要なのは、この際に値下げ要求を呑んでもローンを完済できるかどうかです。

値下げをしても問題ないか、いくらまで値下げは可能かの試算は、事前にしっかりやっておく必要があります。

住み替えローンで残債を新居のローンに組み込む

どうしても残債を処理できない時に利用をおすすめするのが住み替えローンです。

住み替えローンを使うと、返済できなかったローン残高を住み替え後の新居ローンに組み込むことができます。

例えばマンション売却後に50万円残債が残ってしまった時、新居住み替えに2000万円のローンを組む予定だとします。

この際、住み替えローンを使えば前のマンション残債を一旦完済扱いにし、新たに2500万円のローンを組むことができるのです。

住み替えローンは非常に便利ですが、住み替え後へ残債を回しすぎると、将来的に大きな負担がのしかかります。

住宅ローンは最長35年の長いスパンで組むので、将来的な負担増に現実味を持ちにくいです。

ただ、住み替えローンに回しすぎれば、利息込みで大きな返済負担となります。現在は住宅ローン金利が非常に低いですが、今後利息が増えれば返済不能に陥るケースも多くなるでしょう。

住み替えローンを使う際は、慎重に計画を立てることをおすすめします。

住宅ローン残債が多すぎるマンションは任意売却がおすすめ

すでに住宅ローン残債が多すぎてどうしようもないという場合は、任意売却をおすすめします。

任意売却は、住宅ローンを滞納してこのままでは差し押さえのマンションに対して、業者が間にたって金融機関と交渉をおこない、競売にかけられる前に通常価格で売り出す方法です。

競売にかけられると白昼堂々差し押さえられ、売却代金は入居者の手元に入らないのでメリットは一つもありません。

住宅ローンに対処しきれないマンションは、早めに任意売却をしましょう。

今住んでいるマンションを売り、代金を新居購入に利用するのを住み替え(買い替え)などと呼びます。

この場合、マンションの売却と新居の購入は同時に進めていく必要があるので、計画性が非常に重要です。

マンションの住み替えには旧居の売却後に新居を購入する売り先行と、新居の購入後に旧居を売却する買い先行があります。

特にこだわりのない場合は、売り先行がおすすめです。

買い先行は購入後に補填できる売却資金が分からない、高く売れると思っていたから高額の家を買ったのに、売却に失敗してしまうというリスクもあります。

また、旧居にローンが残ったまま新居を購入する場合、いわゆるダブルローン状態となって新居の住宅ローン審査に通りにくくなります。

ただ、ローンがない、自己資金で新居を購入する余裕があるという方は、買い先行をとってじっくりマンションを売却していくのも一つの手です。

前述の通り、マンション売却時のリフォームは必ず実施しなければいけないという決まりはありません。

リフォームをすれば確実に付加価値が生まれて資産価値は高まりますが、売却する際にリフォーム代以上の上乗せ利益が生まれる保証はないのです。

ただ、以下のような場合は簡易的なリフォーム実施を検討しても良いでしょう。

• ドアの取っ手が外れている
• ドアの立て付けが悪い
• 引き渡す設備が故障している　など…

内覧で明らかに不利、かつ手間・費用のかからないリフォームであれば、不動産会社と相談して実施してしまっても良いでしょう。

購入希望者からリフォームを依頼された時の対処法

売主はリフォームしない方針だったとしても、購入希望者が「引き渡し前に売主負担でリフォームをしてほしい」と要求してくる可能性があります。

リフォーム費用を支払わないと成約を取れないような状況下では、売主が自ら決めた基準が判断の指標となります。

相場が3,000万円のマンションであれば、「1割減の2,700万円以上で必ず売る」という方針を立てておきましょう。

これによって業者から値下げを要求されたり、買主から費用を請求されたりした時に、果たしてその要求を呑み込むことが出来るのか、出来ないのかの判断が出来ます。

条件以内の値下げなら快く応じることで、買主も「この人は信頼できる、思いやりがある」と思ってくれる可能性も高いです。

マンションは決して単独名義ではなく、所有者が複数いるケースもあります。

例えば1部屋を夫婦共同で購入するケース、兄弟が相続するケースなどです。

この時にまず必要なのは、持ち分割合の確認です。

持ち分割合とは、それぞれが保持している所有権のことです。

例えば夫婦共同でマンションを購入した場合、持ち分はそれぞれ50％の割合であることが多いです。

持ち分は登記事項証明書から確認できるので、確認のために法務局へ赴く必要があります。

共有のマンションを売却する方法は2つ

共有のマンションを売却する方法は、大きく分けて2つです。

1. マンションの持ち分を売却する
2. マンションそのものを売却する

➀は例えば3人の共有名義人のうち1人が所有権を手放したい場合、その持ち分を他の名義人や他者に売るというものです。

物件自体を売却する通常の不動産売却と同様、所有権移転登記も必要です。

夫婦・兄弟間の持ち分売買でも正式な手続きを踏まないと贈与と捉えられるので注意しましょう。

②は、共有名義のマンションそのものを売却する方法です。

ただ、この場合は名義人全員の同意が必要となるので、納得していない名義人に対して説得をおこなう必要などもあります。

代表者を1人たてて売却を進めるのが一般的ですが、売買契約書には名義人全員の署名・実印が必要になるので、代表者以外が何もしなくて良いという訳では決してありません。

勝手に売却をして遺産トラブルに見舞われるケースも少なくないので、無理に売ることはせず、しっかり話し合うことが大切です。

ここまで、マンション売却で注意したいポイントを紹介しましたが、注意点を購入しても、「自分には関係ない」と考えている方は意外に多いです。

マンション売却の仕組みや事情が分からず、「失敗する例は稀で、不動産会社に依頼をしておけばほとんどの場合は大丈夫」という認識を持っているからです。

しかし実際は、マンションを売却した方の約3割が、思い通りの価格にならず後悔しているというアンケート結果になっています。

約3人に1人が失敗しているということを考えると、マンション売却の失敗は決して他人事ではないことが分かると思います。

大失敗している方が全体の1～2割いる

約3割がマンション売却で失敗したという感想を持っていますが、これは「マンションってもっと高く売れると思っていたのに、意外とそんなことなかった」というように、不動産売却の仕組み自体に無知だからこそガッカリしている人も含まれます。

ただ、全体の1～2割に関して言えば、査定額よりも売却価格が下がってしまっています。

つまり、本来売れるはずの適切な金額を下回ってしまったということであり、マンションの相場感を考えると大失敗と言えるでしょう。

マンション売却で失敗した無自覚な人は多数いる

上記はアンケート調査の結果であり、実際にどれくらいの人がマンション売却で失敗したかの統計を反映してはいません。

マンション売却は仲介業者に手続きを任せきりで、自分が損したかどうかも良く分からない方が大勢います。

そもそも売主の努力によってマンション価格は高く出来るということを知らない方がほとんどなので、何もせず査定価格そのままでマンションが売れたとしても、見方によっては失敗と言えるかもしれません。

これからマンション売却をおこなう方は、失敗の可能性が多いということを自覚して、慎重に対応することが求められます。

売ろうとしているマンションには、売主も知らない複雑な権利が絡み合っている可能性が高いです。

特に銀行と管理会社へは、売る際に連絡を取っておいたほうが良いです。

• 管理会社：組合の退去等のために連絡が必要
• 金融機関：ローン残債の確認や一括返済の依頼に必要

こちらへの連絡が上手くいっていないと、売買が成立しない可能性もあるので注意しましょう。

管理会社への連絡が必要なケース

特に分譲マンションを売る際は、管理会社への連絡が必要です。

管理会社はその名の通り、今の所有者が誰であるかを管理しないといけないので、連絡せずに売却してしまうと管理費等の請求がそのまま継続される恐れもあります。

通常、分譲マンションを売却する際は「組合員の資格喪失届」を提出し、管理組合から抜けます。

その後、新しく購入した方が「所有者変更届」を提出し、新しく組合へ加入するようになります。

管理会社へ早めに連絡すべき理由

管理会社は売却の許可を取るためにも連絡が必要ですが、それ以外にも管理会社が所有している、購入当時の書類やパンフレットなどを早めに取得すべきというのも理由の1つです。

こうした書類を持っているだけで、マンション売却を有利に進めることができます。

購入当時の書類を持っていることで買主からの信頼が増す他、税金計算でも有利になります。

銀行への連絡はマンション売却中に2回おこなう

マンションの売却中に銀行へ連絡するのは2回が一般的です。

まず確認したいのが、現在の住宅ローン残高です。

売却価格がローン残高を下回る場合は売買が成立しないので、確実に調べる必要があります。

2回目は、売却のメドが立ち、銀行に一括返済の申込をする際です。

連絡・申込をしないと一括返済はできないので注意しましょう。

また、この際に別途で一括返済手数料がかかります。手数料の金額は金融機関や返済のタイミングによっても変わってくるので、必ず確認しましょう。

マンション売却がやっと終わっても、瑕疵担保責任に問われて後日トラブルに巻き込まれるケースは非常に多いです。

こうした状況を防ぐために、販売活動中から対策を取ることをおすすめします。

最近注目されている「インスペクション」は、中古住宅を安心して売買できるかどうかの建物状況調査で、業者に依頼をすればどんな方でも利用できます。

インスペクションは専門家が主に目視で物件を調査し、欠陥住宅か、改修費用はいくら必要かなどを診断します。

5～10万円の費用で依頼でき、2～3時間ほどで精密な調査をしてもらえます。

引き渡し後の瑕疵担保責任を防ぐだけでなく、専門家から安全な物件のお墨付きをもらうことで、買主への強いアピールにもなります。

マンションを高く売るための注意点としては、次の2点があります。

• 他の部屋と差別化する
• 大規模修繕後に売る

タイミングや売り方を考えれば、高く売りやすくなります。

以下にそれぞれ解説していきます。

他の部屋と差別化する

同時期に同一地域内で売り出してしまうと、競合してしまい自分の住宅が売れないことや安値で売れてしまう可能性があります。

1000戸を超えるような大規模マンションの場合、多くの方が売りに出し始めたら価格競争になってしまいます。

特に同じマンションの住戸の場合、立地や共用施設が同じなので、価格が安い方が売れやすいです。

そのため価格以外で他の住戸と差別化することで、高値で売れるようになります。

日当たりや階層、部屋のリフォームなど、金額以外のポイントを整理しておくと売れやすくなります。

もし、他の住戸と比べてアピールポイントが少ないときは、タイミングをずらして売却するなど工夫しましょう。

大規模修繕後は売却チャンス

マンションの大規模修繕が近づいている場合、大規模修繕直後に売却活動すると高値で売れやすいです。

大規模修繕とは建物の劣化を防ぐためにされる工事で、外壁やエントランスなど共有部分が修繕されます。

大規模修繕は12年周期で行われているので、タイミングを見計らってから家を売ると良いです。

ただし、築年数が古い物件であれば修繕費用も高くなり、大規模修繕を行わないこともあるのでいつ修繕があるか確認しておきましょう。

マンション売却をする人の失敗例としては、次の事例が挙げられます。

• 査定価格が高く売れなかった
• 売出価格を高めに設定してしまった
• ローン残高が多く回収しきれなかった

マンション売却をする際は、気を付けてないとミスが起こりやすいです。

以下にそれぞれ解説していきます。

査定価格が高く売れなかった

4月からの新生活をするために売り出そうとしても、同じ時期に引っ越しをしようとする人は多いので、高額だとその分売れにくくなります。

マンションの査定額は不動産会社ごとに異なりますが、極端に高額な査定をされる不動産会社は怪しいので気を付けましょう。

おすすめのマンション買取業者は次の記事に紹介しているので、参考にしてください。

売り出し価格を高めに設定してしまった

特にローンが残っている場合、少しでも売出価格が高くして売り出そうと考えてしまいます。

査定金額から数十万円ならば問題なく購入者は出ますが、数百万円上げたチャレンジ価格を出してしまうと売れない可能性が高いです。

ローンの返済に足りない場合は、価格調整は気を付けましょう。

ローン残高が多く回収しきれなかった

先ほどのようにチャレンジ価格で売却しても売れませんが、本来の査定金額で売ってもローンが返済できないというジレンマがあります。

しかし、お金がない状態で売却する場合、ローンを全額返還するよりも、少しでも住宅ローンを減らすことを目的とした方が良いです。

ローンを返済しきれなくても、任意売却をすれば抵当権は抹消できます。

任意売却でローンを返しきれなかった分は負債として引き続き返済していくことになりますが、ローン全体の額を減らすことは可能です。

そもそもローンが返済できない場合、売却時期をずらすなど売却計画を見直しましょう。

マンション売却の注意点をいくつか紹介しましたが、これらの注意点は全て、契約した担当者が精力的に動いて対応してくれれば解決します。

実際のマンション売却活動も8～9割は仲介業者が担当する訳ですから、良い業者を見つけ、契約することが何より重要だといえます。

ただ、素人目から見て良い不動産会社かどうかを見極めるのは至難の業でしょう。どの業者ももっともらしいことを言ってくるので、信頼してしまいがちです。

ここからは、初心者でもできる優良業者を選ぶポイントを紹介していきます。

優秀な営業マンかどうかは第一印象で分かる

シビアな話ですが、優秀な営業マンの多くは髪型、スーツなどキチンとした身だしなみをしています。

これは、不動産業も例外ではありません。むしろ、高額資産の行方を預ける不動産会社だからこそ、銀行マンよりも身だしなみの良さ・誠実さは要求されるべきでしょう。

外見ではキチンとした印象を受けなくても仕事内容は優秀な営業マンは世の中にいます。

ただ、あなたのマンション売却を依頼するのに、担当者の基準を下げる必要は一切ありません。

あなたが100％信頼できる会社・担当者が見つかるまで、不動産会社を回り続けるべきです。

専門用語を多用する営業マンほど優秀ではない

不動産業界には様々な専門用語があり、営業マンの中にはこうした用語を多用する方がいます。

ただ、こうしたタイプの営業マンは信用できません。

もしあなたが専門用語を100％理解できていないのに、重要事項に同意させられたらどうしますか？大きなトラブルが起きるのは必至ですよね？

何度も言っていますが、マンション売却は超高額なお金の取引でもあります。失敗したら単なるミスでは済まされません。

あなたが不動産の初心者でも、話を100％理解できる会社・営業マンとしか契約してはいけません。

理由なく限界を口にする営業マンに任せるのは危険

不動産会社の中には、「○○万円以上で売るのは業界的/時期的に厳しいですね…」と、根拠が良く分からない言い方で言いくるめようとする営業マンがいます。

このようにすぐ業界の慣習や理由の分からない話を引き合いに出す不動産会社と契約するのは危険なのでやめましょう。

事実、中古のマンションには定価がないので、買ってくれる人がいるのなら、超高額で売ることも不可能ではありません。

こうした市場の仕組みにも関わらず限界を口にするのは、本当に売れ残りを心配してるだけでなく、価格を低めに設定して早めに成約を取る=事業のサイクルを早めるのが理由かも知れません。

一般の方がマンション売却をする機会は一生に一度あるかどうかで、「業界的にこうなってる」と言われるとそういうものなのかと納得してしまう方は非常に多いです。

素人だからといって遠慮せず、分からないことは必ず理解できるまで質問しましょう。

「絶対高く売ります！」と言われたけど信用できる？

最近多いのがイケイケな雰囲気で、「絶対高く売りますよ！お任せください！」と言ってくる元気な若手営業マンです。

こうした営業マンの勢いにのまれ、つい契約を結んでしまう方が続出しています。

ただ、頭に入れておいて欲しいのが、中古マンションは勢いで売れないということです。

家族構成と全く間取りが合わない数千万円の築古マンションを、「営業マンに勧められたから」といって購入する方は恐らくいません。

元気の良さや押し売りよりも、マンションの特徴をつかみ適切なPRをする、販売活動を頑張るといった地道で冷静な行動が成約を後押しします。

「うちなら絶対高く売れます！」と強くいってくるなら、必ず根拠を聞いてください。その根拠に100％納得できないなら、契約を見送りましょう。

ここまで、マンション売却の注意点を紹介してきましたが、いかがでしょうか。

売却の準備段階から、引き渡しの翌年まで、注意すべき点がたくさんあることが分かりますよね。

マンションは気軽に売れるものではないので、ある程度の覚悟が必要です。

ただ、このページで挙げた注意点だけ抑えれば大きな失敗はないので、ゆっくり慎重に手続きを進めていけば心配はありません。

マンション売却は上手くいくことばかりではありません。ストレスを溜め込まず、柔軟に対応していきましょう。