マンションを売りに出す前にも、抑えておきたい注意点がいくつかあります。

事前準備がおろそかになっていると、売却額が目標に全く届かず、ただマンションを手放しただけになることも考えられます。

現実的にいくらで売れるのかの見極めと、必要なものをスムーズに集められるかどうかが、その後の売却を成功させる上では重要なのです。

注意点①売るマンションの現況をまずは把握すべし

まずは、売りたいマンションの現況を把握する必要があります。

面積は？築年数は？構造は？そもそも自分に売る権利はある？など、細かい状況をしっかり調べておき、まとめましょう。

また、マンションの場合は喫煙やペット飼育などに関する細かい規定があることも多いです。

こちらは不動産会社や買主に共有しないといけないので、必ずチェックしておきましょう。

不動産は非常に高額な資産のため、状態を把握せずに売るのは大変危険です。

注意点②マンション売却相場の調査を忘れずに

そのマンションがいくらで売れるかは結果が出るまで分かりませんが、近隣のマンション相場を調べれば、だいたいいくらになるかイメージがつかめます。

この時点で相場が目標に1000万円も足りないような場合は、売却をやめたほうが良いでしょう。

マンションの売却相場を調べる方法は、大きく分けて3つです。

• 過去の取引から売却相場を調べる
• 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
• 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

相場の調べ方はこちらにまとめているので、ぜひご覧ください。

→不動産売却相場の調べ方を一挙公開！マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は？

注意点③必要書類はそつなく揃えておく

マンションを売却する際に特別用意しておきたい書類は、新築時のパンフレットと管理規約。その他は通常の不動産売却と変わりません。

→マンションの売却手続き時に必要な書類を一挙紹介

新築時のパンフレットは、物件の強みをアピールする際の参考になりますし、購入希望者の気に入らない部分を指摘された際に、購入時の状態を見せる事で、自分の過失ではないと証明できます。

管理規約は、パンフレットよりも更に重要です。ペットの飼育や、喫煙などに関する規約は、マンション選びの重要なポイントとなります。

規約に関する情報を売買契約まで隠しておくと、売り手の過失が問われる事もあるので注意が必要です。

注意点④相続したマンションは売却手続きが複雑

親のマンションを分割相続した時は、あなたの一存で売ることは出来ません。

相続したマンションを売る時は、まず登記簿上の所有者を親から自分に移す必要があります。

これを所有権の移転登記といい、司法書士に依頼するのが一般的です。

また、相続した人全員一致で売却に賛同することと、全員の身分証明書が提出できることが条件となります。

相続マンションを売る際は手続きが多いので注意しましょう。

注意点⑤マンションに残るローンは完済後に売却する

ほとんどの方は、住宅ローンが残っている段階でマンションを売りに出します。

ローンが残っていること自体は問題ないですが、引き渡し前に完済している必要があります。

つまり、マンションの売却代金を手にしたら、その中から返済費用を出し、完済した上で引き渡しをするのです。

ローンが残っていると抵当権という権利がマンションに付与されています。これはローンが返済できなかった時に金融機関が強制的に競売に出せる権利です。

この権利を引き継いだまま引き渡すと買主に迷惑がかかるので、必ず抵当権を取り外す必要があるのです。

買ってすぐにマンションを売ると、ローン残高でかなり利益が引かれてしまいます。その点も注意しましょう。

→ローンの残った分譲マンションも売れる？売却の流れ・注意点を解説

注意点⑥かかる税金・費用の試算も必ずおこなう

マンションを売却すると、以下のような税金・費用がかかってします。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 印紙税
• 仲介手数料

マンションの立地や状態によっても変わりますが、費用の総額は売却価格の5～10％になるのが一般的です。

→マンションを売る時にかかる税金・費用・手数料を徹底解説！計算方法と特例控除

更に、投資物件として扱ってきたマンションを売る際は、消費税がかかってきます。2019年10月からは消費税率が10％になるので、1000万円で売れたマンションには100万円の支払いが必要になります。

→不動産売却で消費税はかかる？知っておくべき課税・免税の条件

売却益が費用でいくら引かれるかを事前に試算しておかないと、売却後に後悔することになるので注意しましょう。

注意点⑦エリアの売り出し状況をチェックする

同時期に同一地域内で売り出してしまうと、競合してしまい自分の住宅が売れないことや安値で売れてしまう可能性があります。

1000戸を超えるような大規模マンションの場合、多くの方が売りに出し始めたら価格競争になってしまいます。

特に同じマンションの住戸の場合、立地や共用施設が同じなので、価格が安い方が売れやすいです。

そのため価格以外で他の住戸と差別化することで、高値で売れるようになります。

日当たりや階層、部屋のリフォームなど、金額以外のポイントを整理しておくと売れやすくなります。

もし、他の住戸と比べてアピールポイントが少ないときは、タイミングをずらして売却するなど工夫しましょう。

注意点⑧リフォームの予定をチェックする

マンションの大規模修繕が近づいている場合、大規模修繕直後に売却活動すると高値で売れやすいです。

大規模修繕とは建物の劣化を防ぐためにされる工事で、外壁やエントランスなど共有部分が修繕されます。

大規模修繕は12年周期で行われているので、タイミングを見計らってから家を売ると良いです。

ただし、築年数が古い物件であれば修繕費用も高くなり、大規模修繕を行わないこともあるのでいつ修繕があるか確認しておきましょう。

注意点⑨担当者の第一印象をまずチェックする

シビアな話ですが、優秀な営業マンの多くは髪型、スーツなどキチンとした身だしなみをしています。

これは、不動産業も例外ではありません。むしろ、高額資産の行方を預ける不動産会社だからこそ、銀行マンよりも身だしなみの良さ・誠実さは要求されるべきでしょう。

外見ではキチンとした印象を受けなくても仕事内容は優秀な営業マンは世の中にいます。

ただ、あなたのマンション売却を依頼するのに、担当者の基準を下げる必要は一切ありません。

あなたが100％信頼できる会社・担当者が見つかるまで、不動産会社を回り続けるべきです。

注意点⑩理解できない説明は必ず聞き返す

不動産業界には様々な専門用語があり、営業マンの中にはこうした用語を多用する方がいます。

ただ、こうしたタイプの営業マンは信用できません。

もしあなたが専門用語を100％理解できていないのに、重要事項に同意させられたらどうしますか？大きなトラブルが起きるのは必至ですよね？

何度も言っていますが、マンション売却は超高額なお金の取引でもあります。失敗したら単なるミスでは済まされません。

あなたが不動産の初心者でも、話を100％理解できる会社・営業マンとしか契約してはいけません。

注意点⑪納得できない業界ルールを鵜呑みにしない

不動産会社の中には、「○○万円以上で売るのは業界的/時期的に厳しいですね…」と、根拠が良く分からない言い方で言いくるめようとする営業マンがいます。

このようにすぐ業界の慣習や理由の分からない話を引き合いに出す不動産会社と契約するのは危険なのでやめましょう。

事実、中古のマンションには定価がないので、買ってくれる人がいるのなら、超高額で売ることも不可能ではありません。

こうした市場の仕組みにも関わらず限界を口にするのは、本当に売れ残りを心配してるだけでなく、価格を低めに設定して早めに成約を取る=事業のサイクルを早めるのが理由かも知れません。

一般の方がマンション売却をする機会は一生に一度あるかどうかで、「業界的にこうなってる」と言われるとそういうものなのかと納得してしまう方は非常に多いです。

素人だからといって遠慮せず、分からないことは必ず理解できるまで質問しましょう。

注意点⑫手の説明が論理的かどうかチェックする

最近多いのがイケイケな雰囲気で、「絶対高く売りますよ！お任せください！」と言ってくる元気な若手営業マンです。

こうした営業マンの勢いにのまれ、つい契約を結んでしまう方が続出しています。

ただ、頭に入れておいて欲しいのが、中古マンションは勢いで売れないということです。

家族構成と全く間取りが合わない数千万円の築古マンションを、「営業マンに勧められたから」といって購入する方は恐らくいません。

元気の良さや押し売りよりも、マンションの特徴をつかみ適切なPRをする、販売活動を頑張るといった地道で冷静な行動が成約を後押しします。

「うちなら絶対高く売れます！」と強くいってくるなら、必ず根拠を聞いてください。その根拠に100％納得できないなら、契約を見送りましょう。

不動産会社と契約したら販売活動が始まりますが、この間、売主は何もしなくて良いわけではありません。

契約や引っ越し、内覧の準備など、やることがたくさんあります。

販売活動を業者に全て任せる売主も多く、それが原因で中途半端な価格に収まるケースもかなりあります。

逆に言えば、売主が販売活動に積極的なら、競合より多少条件が悪くても、成約をとれる確率がアップするのです。

ここからは、売主が販売活動中にどこを意識すれば良いのか紹介していきます。

注意点⑬不動産会社からの連絡には早めに対応すべし

場合によっては、仲介業者から頻繁に連絡が来ます。

こちらからアクションできる内容は、早めに対応しましょう。

特に、内覧希望者が現れたという連絡に対しては、なるべく早く、清掃準備や期日設定を行いましょう。

もし、内覧が上手くいき売却手続きを進める場合にも、希望の手付金額や、引き渡しの希望時期、希望の購入額などは、業者経由で共有される場合があります。

忙しいとこまめに連絡するのが難しいですが、その際の判断や対応もなるべく早くおこないましょう。

注意点⑭欠陥があったら不動産会社に相談

中古マンションを売る際、キズや凹みをリフォームに出すべきか迷う人が多いです。

基本的に、中古マンションでもそのまま売却に出すことができます。中古を買う人はリフォームをする前提で物件を選んでいるので、こっちが勝手にリフォームをすると逆に買主の嗜好に合わなくなる可能性もあります。

ただ、中古マンション売買が成功するかどうかは第一印象の良さがとにかく重要なので、物件によっては簡単なリフォームやハウスクリーニングをした方が良いこともあります。

この点は自分で判断するのは難しいので、不動産会社によく相談をしておきましょう。

注意点⑮内覧を夕方・夜に実施しない

不動産会社の営業が上手くいくと、広告を見た人の内覧希望が集まってきます。

内覧がマンション売却の最難関門となるので、とにかく力を入れて部屋を清掃・整理整頓しておきましょう。

マンション内覧で見落としがちなのが、実施の時間帯です。日光が最も入る13時前後に実施することで、部屋の印象を良く見せることができます。

夕方は登下校の子どもの声がうるさかったり、夜も部屋の印象が悪かったり、隣の人の帰ってきた音がやけに気になったりします。

掃除だけでなく、時間帯も意識をしてスケジュール設定をしましょう。

→家・マンション売却の内覧！時間帯は昼過ぎがおすすめ

内覧で買主に気に入ってもらえば、向こうから購入申込書が届きます。

申込書が来たら、日程を調整して売買契約を実施していきます。

売買契約には不動産会社も同席するので、「分からないところはその時に聞けばいいや」と思ってしまいがちです。

ただ、一度判を押してしまえば後戻りはできないので、自分でもしっかりチェックしておく必要があります。

ここからは、そんな売買契約の注意点を解説します。

注意点⑯売買契約書に重要な約束を全て記載しておく

売買契約でおこなわれるのは、売主と買主が顔を合わせての契約書の読み合わせ・確認です。

売買契約書のフォーマットは自由ですが、以下の13項目は重要なので、しっかり記載があることを確認しましょう。

これ以外にも注意したいのが、これまで交渉してきた内容が書類に全て記載されているかの確認です。

不動産は一つとして同じものがない上、売主・買主の状況も異なるので、「リフォーム代は売主も1.5割出す」「引き渡しは決済の3日後まで待ってもらう」といった細かい話し合いをしていることが多いです。

ただ、これはあくまでも口約束なので、契約書に記載がなければ効力を持ちません。

取引に関する事項は全て売買契約書に記載があるようにしましょう。

注意点⑰契約時に得た手付金はそのまま保管しておく

売買契約時に手付金と呼ばれるお金を売主から受け取ります。

→不動産売却の手付金について解説

手付金の金額は売却価格の5～10％が相場ですが、1000万円で成約したなら、それでもかなり高額になります。

ただし、手付金は受け取ってすぐに使ってはいけません。

契約から引き渡しまでの間にどちらかが契約を破棄した場合は、手付金を放棄する／倍返しするといった方法で契約を解除することになります。

そのため、手付金は引き渡しまでそのまま保管しておくことをおすすめします。

→マンション売却でキャンセルがおきた場合の対処法

売買契約が終わっても、マンションの所有権はあなたのままです。

契約から実際に引き渡しがおこなわれるまでは結構な時間がかかるので注意しましょう。

また、場合によってはマンション売却の翌年に確定申告が必要なこともあります。

これを知らずに申告を無視していると、脱税で逮捕される可能性もあるので注意しましょう。

注意点⑱契約から引き渡しまで約1.5か月かかる

契約したらすぐ引き渡しとなる訳ではなく、間が約1.5か月空きます。

この間は、買主が住宅ローンの審査に申し込み、結果が出るまでの時間です。

この間に新居の購入や引っ越しの手配、引き渡し時の書類準備などを売主は進めていきます。

引き渡しまで時間が空くことを忘れて賃貸契約をしたりすると、余計な家賃が発生してしまいます。

お得に住み替えをおこなうには、売却と引っ越しのタイミングを出来るだけ調整し、スムーズに住まいを移れるような調整が重要です。

注意点⑲引き渡し手続きを司法書士に依頼すると費用がかかる

買主がローン審査に通ったら、決済・引き渡しを実施します。

大金が動く取引なので、銀行の一室で平日午前中におこなわれることが多いです。

当日の流れは、以下の通りです。

抵当権の抹消登記や売主から買主への所有権移転登記を司法書士に依頼することも多いですが、依頼料が1万5,000円前後かかるので注意しましょう。

→不動産売却で司法書士は何をするの？売買契約は立会可？役割と費用相場を解説

注意点⑳売却益が発生したら確定申告が必要

マンションの売却益が購入費用を超える場合、譲渡所得税が発生します。

通常、マンションの価値は築年数とともに下がっていくので、譲渡所得税が発生するケースは珍しいです。

ただ、現在は地価が高騰しているので、2008年リーマンショック直後に買ったマンションを今売ったりすれば、税金が発生する可能性が高いです。

→不動産価格は今後どう推移する？市場・市況の動向・価格高騰がいつまで続くかの見通しを徹底解説【2024年最新】

譲渡所得税が発生したら、引き渡しの翌2月16日〜3月15日に確定申告をしなければいけません。

翌年の手続きになるため忘れがちですが、申告期限を過ぎると罰金が発生するので注意しましょう。

また、サラリーマンの方は確定申告の経験がなく、戸惑うことも多いです。

こちらに書類の作成ガイドがあるので、読みながら手続きを進めていくようにしましょう。

ローン残債があるマンション売却の注意点

住宅ローンが残っているマンションも売り出すことはできますが、一方で売却時は必ず完済をしていなければいけません。

売却価格を全てローン返済にあててしまうと、税金・手数料や引っ越し代の支払いがままならなくなるので、残債ピッタリの査定額で売り出すのはリスクが大きいです。

ただ、残債を完済する際は、必ずマンションの売却代金から支払わないといけない決まりはありません。

売却期間中も収入の目途があるなら、売却代金+自己資金で完済できれば問題はありません。

査定額を見れば残債を余裕で処理できる見込みでも、査定額通りの価格で売れる確証はありません。

基本的にマンション売却は査定額をベースに売り出し価格を設定し、売却を進めていきます。

この売り出し価格から値下げが起こることはあっても、途中で値上げされることは基本的にありません。

期限までに売れない場合は値下げをして成約率を増やすこともありますし、売買交渉で購入予定者が値下げ要求をすることもあります。

値下げ要求をされても突っぱねたいところですが、マンション売買は中古のマンションを売る売主と、それを高いお金でわざわざ買ってくれる買主という構造なので、立場的にはどうしても買主優位になります。

売主側がキャンセルをしても、買主からしたら他に似たような物件はたくさんある訳で、結局困るのはまた内覧募集から始めなければいけない売主側です。

そのため、スムーズに売るには値下げできる余地を残して売り出したほうが良いのです。

査定額・売り出し額から1割ほど値下げされるケースは十分あります。重要なのは、この際に値下げ要求を呑んでもローンを完済できるかどうかです。

値下げをしても問題ないか、いくらまで値下げは可能かの試算は、事前にしっかりやっておく必要があります。

マンションを住み替える際の注意点

今住んでいるマンションを売り、代金を新居購入に利用するのを住み替え(買い替え)などと呼びます。

この場合、マンションの売却と新居の購入は同時に進めていく必要があるので、計画性が非常に重要です。

マンションの住み替えには旧居の売却後に新居を購入する売り先行と、新居の購入後に旧居を売却する買い先行があります。

特にこだわりのない場合は、売り先行がおすすめです。

買い先行は購入後に補填できる売却資金が分からない、高く売れると思っていたから高額の家を買ったのに、売却に失敗してしまうというリスクもあります。

また、旧居にローンが残ったまま新居を購入する場合、いわゆるダブルローン状態となって新居の住宅ローン審査に通りにくくなります。

ただ、ローンがない、自己資金で新居を購入する余裕があるという方は、買い先行をとってじっくりマンションを売却していくのも一つの手です。

売却前にリフォームをする際の注意点

前述の通り、マンション売却時のリフォームは必ず実施しなければいけないという決まりはありません。

リフォームをすれば確実に付加価値が生まれて資産価値は高まりますが、売却する際にリフォーム代以上の上乗せ利益が生まれる保証はないのです。

ただ、以下のような場合は簡易的なリフォーム実施を検討しても良いでしょう。

• ドアの取っ手が外れている
• ドアの立て付けが悪い
• 引き渡す設備が故障している　など…

内覧で明らかに不利、かつ手間・費用のかからないリフォームであれば、不動産会社と相談して実施してしまっても良いでしょう。

売主はリフォームしない方針だったとしても、購入希望者が「引き渡し前に売主負担でリフォームをしてほしい」と要求してくる可能性があります。

リフォーム費用を支払わないと成約を取れないような状況下では、売主が自ら決めた基準が判断の指標となります。

相場が3,000万円のマンションであれば、「1割減の2,700万円以上で必ず売る」という方針を立てておきましょう。

これによって業者から値下げを要求されたり、買主から費用を請求されたりした時に、果たしてその要求を呑み込むことが出来るのか、出来ないのかの判断が出来ます。

条件以内の値下げなら快く応じることで、買主も「この人は信頼できる、思いやりがある」と思ってくれる可能性も高いです。

共有名義のマンションを売却する際の注意点

マンションは決して単独名義ではなく、所有者が複数いるケースもあります。

例えば1部屋を夫婦共同で購入するケース、兄弟が相続するケースなどです。

この時にまず必要なのは、持ち分割合の確認です。

持ち分割合とは、それぞれが保持している所有権のことです。

例えば夫婦共同でマンションを購入した場合、持ち分はそれぞれ50％の割合であることが多いです。

持ち分は登記事項証明書から確認できるので、確認のために法務局へ赴く必要があります。

共有のマンションを売却する方法は、大きく分けて2つです。

1. マンションの持ち分を売却する
2. マンションそのものを売却する

➀は例えば3人の共有名義人のうち1人が所有権を手放したい場合、その持ち分を他の名義人や他者に売るというものです。

物件自体を売却する通常の不動産売却と同様、所有権移転登記も必要です。

夫婦・兄弟間の持ち分売買でも正式な手続きを踏まないと贈与と捉えられるので注意しましょう。

②は、共有名義のマンションそのものを売却する方法です。

ただ、この場合は名義人全員の同意が必要となるので、納得していない名義人に対して説得をおこなう必要などもあります。

代表者を1人たてて売却を進めるのが一般的ですが、売買契約書には名義人全員の署名・実印が必要になるので、代表者以外が何もしなくて良いという訳では決してありません。

勝手に売却をして遺産トラブルに見舞われるケースも少なくないので、無理に売ることはせず、しっかり話し合うことが大切です。

ここまで、マンション売却で注意したいポイントを紹介しましたが、注意点を購入しても、「自分には関係ない」と考えている方は意外に多いです。

マンション売却の仕組みや事情が分からず、「失敗する例は稀で、不動産会社に依頼をしておけばほとんどの場合は大丈夫」という認識を持っているからです。

しかし実際は、マンションを売却した方の約3割が、思い通りの価格にならず後悔しているというアンケート結果になっています。

約3人に1人が失敗しているということを考えると、マンション売却の失敗は決して他人事ではないことが分かると思います。

大失敗している方が全体の1～2割いる

約3割がマンション売却で失敗したという感想を持っていますが、これは「マンションってもっと高く売れると思っていたのに、意外とそんなことなかった」というように、不動産売却の仕組み自体に無知だからこそガッカリしている人も含まれます。

ただ、全体の1～2割に関して言えば、査定額よりも売却価格が下がってしまっています。

つまり、本来売れるはずの適切な金額を下回ってしまったということであり、マンションの相場感を考えると大失敗と言えるでしょう。

マンション売却で失敗した無自覚な人は多数いる

上記はアンケート調査の結果であり、実際にどれくらいの人がマンション売却で失敗したかの統計を反映してはいません。

マンション売却は仲介業者に手続きを任せきりで、自分が損したかどうかも良く分からない方が大勢います。

そもそも売主の努力によってマンション価格は高く出来るということを知らない方がほとんどなので、何もせず査定価格そのままでマンションが売れたとしても、見方によっては失敗と言えるかもしれません。

これからマンション売却をおこなう方は、失敗の可能性が多いということを自覚して、慎重に対応することが求められます。

前節でも触れたように所有するマンションを売却される方の約3割近くが売却計画の算段が甘かったり、売却の仕組みを理解していなかったために失敗しています。

以下は、先の1件が原因で発生した失敗事例になります。

ここからは、前節の内容と絡めて、具体的にどのような失敗をしたのかについて解説します。

マンション売却が不得意な会社と媒介契約を交わした

マンションの売却は、適切な専門知識と経験を持った会社に頼むことが極めて重要です。

最も、戸建て住宅とマンションとでは、物件構造や管理方法が大きく異なります。

不動産会社は市場に出ているマンションや戸建て住宅を買い手に勧める際は、最新の管理規約に基づいて、重要事項の説明をしなければなりません。

その過程で会社側は物件を隅々まで調査する必要があります。

今回のように、マンションの取り扱いが不得意な会社と媒介契約を交わしてしまうと、適切な価格設定や売出戦略の不足、宣伝活動の不十分などの問題を生む原因になります。

さらに、これにより売却の期間が長引くリスクが高まり、持ち主のストレスや経済的な負担が増大します。

最初の段階で信頼できる会社を選ぶことは、成功への鍵となります。

新居への引っ越しまでに物件が売れなかった

引越しのタイミングを誤ると、二重の住居費が発生するリスクがあります。

新居の購入やレンタルを始める前に、現在のマンションの売却状況をしっかりと見極めることが大切です。

無計画な引越しは、経済的な負担だけでなく、精神的なストレスをもたらす可能性があります。

売出価格が高すぎて売れなかった

市場価格を考慮せずに高すぎる価格で売り出すと、購入希望者が見向きもしない事態が生じます。

適切な価格設定は、物件の評価や周辺環境の調査を基に、専門家と相談して決定すべきです。

高額な設定は、長期間売れ残るリスクを生むだけでなく、後で大幅に値下げを行う必要があります。

ローン残高が高すぎて売出価格だけじゃ相殺しきれなかった

物件を購入した際のローン残高が大きく、売却価格だけでは相殺できない場合、損失を被るリスクが高まります。

早期にこの状況を認識し、返済計画の見直しや売却戦略の変更を検討することが重要です。後手に回ると、大きな金額の差額を自己負担する必要が出てきます。

手付金を使った後に解約されてしまった

契約の途中で購入者が解約を選択する場合、売主が受け取った手付金を既に使っていると返金の負担が生じます。

手付金は確定的な売却が完了するまで使用を控え、安全な場所に保管しましょう。

これを怠ると、解約時の返金や再販売の際の経済的な動きが制限されます。

確定申告の提出を忘れていた

マンション売却を行うことで使用できる税制優遇措置は確定申告を行うことで使用できます。

最も、確定申告はマンション売却を行って、譲渡所得が出たら必ず提出しなければなりません。

これを忘れると、後で税務署から延滞税や無申告加算税の納税が課されます。

また売却を行って損失が出た場合でも、要件が合致すれば税制優遇措置の特例利用や還付申告が行えます。

期日までに確定申告を済ませるためにも、物件購入時の売買契約書や、売却時の書類は大切に保管しておきましょう。

マンションを売却する際の流れについて紹介していきます。

不動産は人生の中で何度も売買することはありません。

そのため全体の流れをしっかりと確認しておくことでスムーズに売却をすること可能になります。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

相場を調べる

マンションを売却する際は、査定に出す前に必ず相場の価格を確認しておきましょう。

利用する不動産会社によっては、相場価格とはるかに離れた安い金額で買取をしようとする業者もいます。

そのため、事前に相場の価格を調べておけば悪徳業者かどうかを判断アすることが出来ます。

また、事前に相場価格を調べて億ことでその後のプランをたてやすくなるなどのメリットもあります。

査定・業者選び

マンションの売却が成功するかどうかのカギを握っているのは、利用する不動産業者選びです。

不動産の査定には共通したルールがなくどのような物件にどのような値段をつけるかは、不動産業者によって異なります。

そのため、同じ物件でも別の不動産業者に査定を依頼すると100万円査定価格が違うなんてことも大いにありえます。

利用する不動産業者を選ぶ際は

媒介契約

不動産仲介業者を利用してマンションの売却を行う際は、売買契約とは別に媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任契約の3種類の契約方法があります。

それぞれにメリット・デメリットがあるので自分の条件にマッチした方法で契約を結ぶようにしましょう。

ただし、不動産仲介業者を利用してのマンション売却は不動産買取よりも売却完了までに時間がかかってしまいます。

早くマンションを売却したい場合は、不動産仲介ではなく不動産買取を利用するようにしましょう。

売却活動

媒介契約を結んだら実際に売却活動を行う必要があります。

基本的には、不動産仲介業者がマンションの購入希望者を見つけてくれますが、購入希望者が内見を希望した場合は内見の対応をする必要があります。

すでに引っ越し済みであれば、不動産仲介業者に依頼することも出来ますが住みながらのマンション売却であれば防犯上の観点からも内見の対応をする必要があります。

内見は、土日祝日を希望する人が多いため、内検の対応で週末が終わってしまうというデメリットがあります。

売買契約

マンションを売却することが決定したら、マンションの売買契約を締結する必要があります。

売買契約書を結ぶ際は、売主・買主・不動産業者が一介に集まる必要があるのでスケジュールの調整は余裕を持って行うようにしましょう。

不動産仲介を利用している際は、このタイミングで手付金としてマンション売却額の１部を支払う必要があります。

このタイミングでは、買主からの入金は無いので自力で資金を準備しておく必要があります。

決済・引き渡し

契約書に記載のある金額の入金、マンションの引き渡しは同じタイミングで行われます。

マンションの引き渡し後に住む家を確保できていない場合は、引き渡し日までに次に入居できる家を準備しておくようにしましょう。

タイミングがずれてしまうと住む場所がなくなってしまうので、スケジュール調整がとても大切です。

確定申告

マンションの売却を行った翌年は確定申告を行う必要があります。

売却した結果損失が出ている場合でも、確定申告で損益通算を行うことで、支払う税金を少なくすることが出来るので、必ず行うようにしましょう。

確定申告は、売却した年の良く2月中旬～３月中旬までが対象となっています。

期日の後半になると混雑するため早め早めの対応がおすすめです。

詳しい確定申告の方法は次の記事を参考にしてください。

マンション売却にかかる費用・税金について紹介していきます。

主に発生する費用・税金は下記の5つです。

• 不動産仲介手数料
• 繰り上げ返済手数料
• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれを詳しく見ていきましょう。

不動産仲介手数料

不動産仲介業者を利用してマンションを売却する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

利用する不動産会社によって仲介手数料の金額は異なりますが、仲介手数料の相場は売却価格の3％＋6万円＋税金です。

例えば、売却価格が500万円の物件であれば500万円×3％＋6万円で21万円に税金を合わせた金額を仲介手数料費用として支払う必要があります。

仲介手数料は、売買契約を結んだタイミングで支払う必要があるので自己資金で準備をしておくようにしましょう。

繰り上げ返済手数料

住宅ローンを利用して不動産を購入している場合は、マンションを売却する前にローンの返済を行って抵当権を外しておく必要があります。

利用する金融機関によって一括返済の手数料は異なります。

印紙税

売買契約書を締結する際に支払う必要がある税金です。

売買契約書に印紙として貼り付けることで納税となります。

物件の価格によって貼り付ける印紙の金額が異なります。

登録免許税

マンションを売却する際は、所有権移転登記・住所変更登記・抵当権抹消登記の3種類の登記の変更が必要です。

この登記にかかる費用の事を抹消登記費用と呼びます。

登記の変更をする際は、各人がやるのではなく司法書士に依頼するケースが多いです。

その場合は、さらに別に依頼料が発生します。

譲渡所得税

マンションを売却した結果利益が生まれた場合は、利益に対して税金が課税されます。

税率は、マンションの所有期間によって2つに分かれます。

短期の売買では税率が高く、長期間所有していれば税率が優遇されます。

ここでは、マンション売却時における注意点で知っておきたいことや解決しておきたい疑問について解説します。

マンション売却を行って売却損を被ったらどうすればいい？

マンション売却が、必ず成功するという保障はなく、実績が高い会社に依頼しても売却損を被る可能性はあります。

しかし、日本の税法では一定の条件を満たす売却損は、所得控除の対象となる場合があります。

具体的には、売却損を計上した年の他の所得と相殺できるだけでなく、翌年以降3年間にわたり、所得控除を行うことが可能です。

ただし、これは所得税法上の特例で、通常の手続きには税務署への所得税確定申告が必要となります。

また、条件を満たさない場合、控除は認められませんので、税法や売却損の計算方法等については専門的な助言を求めましょう。

不動産売却で損失が発生したら繰越控除特例を使おう！売却損をそのままにしないコツ

マンション売却で利益が出た時に控除を利用できる？

特別控除を利用する際には、確定申告の際に売却に関する所得計算書や、新たに購入した住宅の契約書などの書類が必要です。

特別控除の適用は複雑であり、また条件を満たさないと適用できませんので、専門家の意見を仰ぎましょう。

不動産売却の確定申告で譲渡所得と認められる経費・取得費について

マンションを売却する時期によってどれくらいの差が出る？

一般的に、不動産市場は経済全体の状況、金利、地域の開発状況などによって影響を受けます。

経済が好調な時期や金利が低い時期は、不動産価格が上昇しやすく、売却益を大きくすることが期待できます。

逆に、不況や金利上昇時には不動産価格が下落する可能性があります。

また、売却前にリフォームなどで物件の価値を高めることで、売却益を増やすことも可能です。

適切な時期を見極めるためには、市場動向を理解し、専門家のアドバイスを仰ぐのも1つの手です。

マンション売却を行うときはどれくらい時間がかかる？

売却を急ぐと、適正な価格を得られない可能性があり、売却希望価格を設定し、その価格で売却できるよう計画を立てることが重要です。

また、マンションの価値評価、マンションを広告する、契約までの交渉、ローンの清算など、売却には多くの手続きが必要です。

これらを全て一人で行うのは大変なため、不動産業者や専門家に依頼しましょう。

マンション売却後に確定申告は必要？

例えば、売却額が1,000万円を超える場合や、売却損を計上し、その損失を他の所得と相殺したい場合などです。

しかし、このような事例は複雑であり、また税法は時期や個々の状況によって変動しますので、確定申告の必要性やその手続きについては、税務の専門家に相談しましょう。

マイホーム売却でかかる税金と特例・確定申告のやり方をわかりやすく解説

ここまで、マンション売却の注意点を紹介してきましたが、いかがでしょうか。

売却の準備段階から、引き渡しの翌年まで、注意すべき点がたくさんあることが分かりますよね。

マンションは気軽に売れるものではないので、ある程度の覚悟が必要です。

ただ、このページで挙げた注意点だけ抑えれば大きな失敗はないので、ゆっくり慎重に手続きを進めていけば心配はありません。

マンション売却は上手くいくことばかりではありません。ストレスを溜め込まず、柔軟に対応していきましょう。