「無料で査定出来るのなら、何で有料査定もあるの？」と疑問に思う人もいますよね。

確かに無料で査定をしてくれるなら、わざわざ有料の家査定を利用する必要はないと考えるのは自然なことです。

有料の査定と無料の査定は使い道が異なります。

家の売却を目的に査定をするのであれば、無料査定を利用しましょう。

有料と無料の違いを詳しく説明していきます。

家の有料査定

家の有料査定は、国家資格である不動産鑑定士が実施する査定となります。

資格を有している専門の業者が実施するものであるため、不動産の持っている本来の価格を査定してもらうことが出来ます。

不動産鑑定士によって査定されたものは、裁判の資料や相続問題の際に利用され、公的な証明書として利用することが出来ます。

遺産分割などを行う際は有料の査定が必要です。

「離婚で財産分与をしなければならない」という人や「複数の相続人で分割しなければならない」という人におすすめです。

査定をする物件によっても費用が異なりますが、15～30万円程の費用がかかるため不動産の有料査定は本当に必要な時に利用するようにしましょう。

家の無料査定

家を売却する目的で査定する際は、不動産業者や不動産仲介業者が実施してくれる家の無料査定うで充分です。

不動産一括査定サイトなら、一度の査定依頼で複数の不動産業者から査定をしてもらうことが出来ます。

無料で家の査定をしてくれるのは、査定依頼をしてくれる人は不動産の売買を考えていることから、不動産会社としては見込み客となるため無料で不動産の査定を行ってくれるわけです。

信頼性や証明力という点においては有料査定(鑑定)が一番ですが、出された査定額は実際の売却値段を保証するものではありません。

不動産の売買は買い手の現れるタイミングなど、様々な要素が絡んでくるため査定額に関しては参考程度にとらえておくものです。

そう考えると、費用の掛かる有料査定(鑑定)は、受けられるメリットが少ないといえるので、個人で自宅を売却する際は不動産会社がおこなっている無料査定でも十分といえるでしょう。

無料査定は利用する側に料金は発生しませんが、実際には人件費などのコストがかかっています。

それなのに、不動産会社が無料査定をおこなうのには理由があります。

それは、不動産会社に大きなメリットがあるからです。

無料査定は気軽に申し込むことが出来るため、幅広い層の利用が見込めます。

競合店が多くいる不動産業界では、会社の知名度というのは一番の武器なので、知名度アップのために無料査定をおこなっているのです。

自宅の無料査定は営業的な側面が強い

不動産会社がおこなう無料査定の目的には営業につながりやすいという理由もあります。

不動産会社の利益は仲介手数料が主なものなので、まずは不動産を売却してくれる人を見つけなければなりません。

そこで、無料査定を気軽に利用してもらい、高く売却できそうな物件が見つかれば査定額の増額や良い条件を提示したりして、契約につながる営業をかけることが出来るのです。

→不動産査定後のしつこい営業の断り方を紹介！対策法や上手に断る方法を解説

根拠のない高額を提示する悪徳業者も

自宅を売却するのなら少しでも高く売りたいと思うものです。

しかし、中にはそこに付け込んで根拠のない高い査定額を提示してくる業者もいるので注意しておきましょう。

もし、そのような悪徳業者に自宅の売却を任せてしまうと思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。

このような事態を避けるためには、自宅の適正相場を調べておくことが必要です。

そうすれば、相場を無視した高い金額にはおかしいと気づくことが出来ますし、出された査定額の根拠が適切なものかどうかを見極めることが出来ます。

無料査定で決定される査定額の計算方法には、大きく分けて3つの方法があります。

• 取引事例比較法
• 原価法
• 収益還元法

これらは、査定する不動産の種類によって使い分けられており、計算方法もそれぞれ異なります。

①取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考にして査定額を決定する方法です。

一般的な居住用住宅を査定する際にはこの方法が多く使われています。

比較する取引事例は原則的には近隣でのものになりますが、場合によっては条件が似た地域の相場を参考にすることもあります。

取引事例比較法で出された評価額は比準価格と呼ばれ、比準価格は取引事例から算出された基準価格に個別的な要因や取引時期など細かな修正を計算に入れることで求めることが可能です。

②原価法

原価法は、不動産の再調達原価をもとにして物件の価値を決める方法です。

簡単に言うと今ある建物と全く同じものを建てる際にかかる費用（再調達価格）を計算し、その価格から実際の建物の経過時間分を差し引きます。

原価法で出される査定額は以下の計算式で求めることが可能です。

査定額＝再調達価格×建物の延床面積×（残存年数÷法廷耐用年数）再調達価格と法定耐用年数には基準となる数値があるので、そちらを参考にして計算されます。

③収益還元法

収益還元法は、不動産が将来生み出す利益をもとにして評価額を決定する方法で収益物件の査定によく使われます。

収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類があり計算方式もそれぞれ違うので簡単に紹介しましょう。

2つの計算式は以下の通りです。

• 直接還元法：不動産価格＝年間利益÷還元利回り×100
• DCF法：不動産価格＝（X年後の合計利益）÷（1＋年間割引率のX乗）

直接還元法は、1年間といった短期的な収益をもとにして不動産の価値を決定します。

対して、DCF法は長期的な収益をもとにして不動産の価値を決めるため精度としてはこちらが勝るとされています。

無料査定で不動産会社が重要視しているのは以下の通りになります。

• 築年数
• 立地・アクセス
• 面積
• 周辺環境
• 自宅の間取り・構造

①築年数

築年数は建物の価値を決める際に最も重要視されるポイントです。

建物自体の査定額は年々減っていき、一般的な木造の戸建て住宅なら20～25年で査定額は0になります。

この年数には厳格な決まりがあるわけではないので、扱う不動産会社によっては多少の違いが出るでしょう。

また、途中でリフォームを行っている場合は建物の価値が上がるため査定額も変わってきます。

②立地・アクセス

立地や交通アクセスの良さも査定額に大きく関わってきます。

特に日当たりに関してはとても重要で、いくら場所が良くても周りに高い建物が立っていたりすると評価が下がる可能性があることを覚えておきましょう。

また、自宅前の道路幅も広いほうが高い評価が付きやすいです。

交通アクセスに関しては、家の近くに駅やバス停があると査定額に期待が出来るでしょう。

他には、周りの静かさや子育てしやすい地域かというところも評価対象になります。

③面積

面積は広ければ広いほど高い評価が付くでしょう。

戸建て住宅の場合は、庭いじりを目的に購入を希望する人もいるので広い庭があると査定額がプラスされやすいです。

ただし、あまりに土地面積が広すぎる場合は、買い手を選ぶことになるので実際の売買に時間がかかる可能性もあります。

④周辺環境

建物の周辺に生活するうえで役立つ施設があるかどうかも重要なポイントです。

徒歩圏内にスーパーなどの商業施設や医療機関があると高評価につながりやすいでしょう。

また、保育所や小学校といった教育機関も揃っていると子育て世代に向けて大きなアピールポイントになるので、不動産会社も高い査定額を付けやすいです。

⑤自宅の間取り・構造

家の間取りは個性的なものよりも平均的で使いやすいほうが評価が高くなります。

どんなに凝った間取りだったとしても、家の中の動線が悪ければそれは使いづらい家ということになり査定ポイント的にはマイナスに働く可能性があるでしょう。

また、構造に関しても重要な確認事項になります。

建物は木造と鉄筋コンクリート造では耐用年数が違うため査定に直接かかわってくるのです。

鉄筋コンクリート造のほうが法定耐用年数は長めに設定されているので評価は高めになります。

自宅の無料査定を受ける場合には、基本的には何もする必要はないのですが、必要書類を揃えておくと査定やその後の契約がスムーズにいく可能性があります。

特にリフォームをおこなっている場合は、それを証明する契約書などがないと正確な査定がされない可能性もあるので注意が必要です。

他には、不動産会社の評判を調べておくことも重要になります。

ネット上の口コミや周囲の人から評判を聞いてみて、あまりにも評価が低い場合は避けておいたほうが無難といえるでしょう。

査定額通りに売れる保証はない

不動産会社が出した査定額が高かったとしても手放しで喜んではいけません。

査定額は目安であって、売却価格とは違うものだからです。

また、不動産の価格というものは時期やタイミングによって大きな開きが出ることも珍しくありません。

この事を知っておかないと実際に自宅を売却した際に、思っていたよりも安い金額になってしまいがっかり、なんてことも起こり得ます。

逆に、想像以上の値段で売買が成立する可能性もあるので、査定額に一喜一憂するのはやめておきましょう。

無料査定はあくまで不動産会社の「私見」

不動産会社がおこなう無料査定は、申し込んだ会社によって結果が違います。

これは、査定の計算方法や使うデータが社によって違うためです。

また、実際に建物を目にした査定人の評価もそれぞれで変わってきます。

無料査定は不動産会社がサービスでおこなっているという面もあるので多少正確性を欠いていても法的に罰則を受けるわけではありません。

もちろん、不動産会社はいい加減な査定をおこないませんが、出された結果はあくまでも私見であるということを覚えておきましょう。

家の無料査定で起こりうるトラブルは次のものです。

トラブルに巻き込まれてしまうと、スムーズに家の査定・売却をすることが出来なくなってしまうので十分注意を払うようにしましょう。

• 営業が多い
• 安値で査定される
• 悪徳業者に捕まる

それぞれを詳しく見ていきましょう。

営業が多い

査定を依頼した不動産業者から「家を売却しないか」としつこく営業をされてしまうケースです。

査定に関する話だけでなく、具体的な売却価格等を提示して無理矢理売却しないかと押しかけてくる会社もあります。

また、営業を断っていても期間を空けて、しつこく営業をし続けてくる業者がいます。

複数の業者から不動産の査定を依頼している場合でも、実際に売却する可能性ある業者以外からの連絡はしっかりと拒否する姿勢を見せることが大切です。

直接断ることができないのであれば、着信拒否にするなど個別の対応が必要です。

安値で査定される

不動産業者も営利企業として運営を行っているので、できるだけ安い値段で家の購入をしたいと考えます。

特に、地元に根付いていない不動産会社であれば、家のある地域のデータやノウハウを持っていることが少なく、適正な価格を表示することが難しくなってしまいます。

大手不動産会社であれば、問題ありませんが中小で地元以外の企業の場合は売却するか慎重に判断する必要があります。

企業はホームページを持っておることが多く、これまでの販売実績や今現在所有している不動産の情報をホームページ上に開示しているので、しっかりと確認をしておきましょう。

悪徳業者に捕まる

不動産業者は多くあり、中には悪徳業者と呼ばれるような業者もあります。

家を売却したい人から安値で不動産を買取、高額な値段で売却することで自社の利益だけを考えている業者です。

査定を依頼した際は、高額な金額を提示して所有者からの契約を取り付け、契約後に価格を下げるなどのあくどい方法を利用して家の価値を下げようとします。

査定額が高いからと契約したにも関わらず、実際に売却した際は相場価格よりも安価になってしまっているので注意が必要です。

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ソニーグループが運営している企業だから、トラブルに巻き込まれる心配もなく安心して利用することが出来ます。

一括査定は無料で利用することができるので、不動産を売却するか迷っている人も、まずは査定だけと気軽に利用してみましょう。

自宅の売却を考えているのなら、不動産の価値を正しく知っておくことが重要です。

有料査定なら公的な証明力のある結果を知ることが出来ますが、不動産会社がおこなっている無料査定でも十分に役目を果たしてくれます。

ネットからでも簡単に申し込めるので、気軽に利用してみると良いでしょう。