マンション売却のベストタイミングはいつ？売り時を見極める10のポイント

コロナショックにより、不動産業界は大打撃を被っています。

不動産取引というのはお金のかかるもの。コロナショック前の不動産業界の好調は東日本大震災の復興や不況からの脱却、更に金融緩和によってお金に余裕を持った一般層が活性化させている部分もありました。

コロナショックのように大きな影響があった事件が2000年代後半に起きたリーマンショックです。

このような金融危機が起きた時、将来予測で「今後、悪くなりそう」と思われた時点で不動産市況は下落していきます。

株式市場やこうした不動産市場は、景気の先行指標と言われる所以です。

ただ、居住用のマンション(住宅)売却は投資用マンションに比べて下落幅は大きくありません。(ホテル・商業施設のマーケットが半減したのに対し、住宅マーケットは1~2割ほどの減少)

ここに、コロナショック以降のマンション売却のタイミングを見極めるポイントがあります。

いくら不動産相場が上がっていたとしても、マンションを買うのは結局「人」です。

相場の高い地域のマンションも住まいとして利用できない状態なら、買ってもらうことはできないでしょう。マンションを売るなら、状態が良く人気の高いタイミングを見極めることが必須となります。

マンションの売り時を見極めるために特に注目してほしいのが、こちらの3点です。

• 築年数
• 季節
• 周辺環境の変化

ここから、詳しく解説していきます。

中古マンションは築15年までを一つの判断基準にする

中古マンションは築15年前後を一つの売り時と考えるとよいでしょう。

中古マンションは築浅であるほど高く売れるので、出来ればもっと早く売るほうがお得です。

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

ただ、築1年で売っても購入時に払った費用を回収することはできません。せっかく買ったのであれば、ある程度は自分で有効活用することをおすすめします。

では、なぜ築15年を一つの基準に考えるかというと、これくらいのタイミングで住宅設備が故障したり、建物にボロが出てしまったりすることが多いからです。

トラブルを補うため、マンションは築15年を境に管理費・修繕積立金が値上げされます。所有するコストが増えてしまうので、ここで所有し続けるか売るかの判断をすることをおすすめします。

➝不動産価値と築年数の関係を解説！築20年と10年の売却価格はいくら違う？

中古マンションは築20~30年のものでも売買可能

良く「家は築20年を超えると価値がなくなる」と言いますが、これは戸建ての一軒家のことを主に指します。

マンションは構造上マイホームよりも頑丈で、長持ちします。築40年までは安全に住めると言われており、築30年以内なら成約が見込めます。

古いマンションを相続して処分に困っている人も、まずは不動産会社に査定を依頼してみましょう！

マンション売却は春と秋に売り出すのがおすすめ！

マンションの購入希望者は、一般的には9~11月と1~3月の時期に多く現れる傾向があります。

秋には転勤などの人事異動が、冬には入学、入社の準備があるので、これは需要が高まるきっかけにります。

逆に、売出しに向いていないのは、ゴールデンウィークなどの大型連休中。

物件情報は新着で世に出た時が最もアピール力があるので、売り出した当日に人目に触れる割合が少ない時期はなるべく避けましょう。

→マンションの売却期間を早めるポイント

最近はマンションの需要は通年変わらず

マンションの売買は、以前は情報が少なく、購入の流れや契約方法を知っている人もごくわずかでした。

現在はネットにより多くの情報が検索できるので、不動産取引は準備期間が長くかかる事を多くの人が知っています。

そのため不動産購入希望者は時期に限らず、長いスパンで物件情報をチェックしています。

わざわざ秋や冬を待って売り出すよりは、築年数が若いうちに売り出した方が早く売れる可能性は高いでしょう。

新駅の開通やスーパーの閉店など周辺環境の変化に注目

地価は駅までのアクセスなどによって変化しますが、外的要因によって需要は増減することがあります。

例えば、新駅の開通によって中心部までのアクセスが速くなったり、逆に地域の需要が減ってしまったりします。

また、近くのスーパーが閉店した場合など、住環境に変化があっても需要は大きく変わります。

些細な周辺環境の変化にも注目し、売るタイミングを見極めていきましょう。

住宅ローンの金利推移で売り時を見極める

マンションを購入する方の多くは、併せて住宅ローンの利用も検討しています。

中には、住宅ローンの金利が低いタイミングで引っ越しを決める人も多いほどです。

逆に言えば、住宅ローンの金利推移をみれば、マンションの売り時を見極めることもできると言えます。

現在の住宅ローン金利は2016年のマイナス金利政策の発表以降、継続して低調に推移してます。住宅ローンの金利面から見ても、現在が売り時だと言えるでしょう。

ただ、専門家の多くは「このまま住宅ローン金利が低調推移し続けることはあり得ない」と言っています。

住宅ローンの多くが低金利なので各社の差が見えにくく、主要な住宅ローンはこぞって金利の引き下げ競争をおこなっています。

これに我慢できなくなった金融機関が、近々その反動で金利を引き上げる可能性は十分あります。

修繕工事のタイミングでマンションを売る

マンションの築年数が経ってくると、管理会社が大規模な修繕工事を実施することがあります。

大規模な修繕工事が実施されればマンションの見栄えは良くなるので、買主からの印象も良くなる可能性が高いです。

ただ、修繕工事はあくまで見栄えが良くなる程度の効果しかなく、工事以降は売却価格が大幅に上がるという噂は嘘なので注意してください。

もし修繕工事が1年後に計画されている場合、そこを待って売却時期をずらすと築年数が1年経過し、資産価値が落ちてしまいます。

築年数が1年経過して落ちた価値は修繕工事をしても補完できないので注意しましょう。

優遇税制のタイミングでマンションを売る

消費税が10％に増税することを見越して、住宅業界は様々な税制優遇制度を実施しています。

この制度が運用されているうちは一般層もそこまで増税のリスクを実感しないので、マンションを売るチャンスだと言えます。

不動産売買でも、瑕疵担保責任の制度が廃止され、新たに契約不適合責任という制度が設けられます。

従来の瑕疵担保責任よりも範囲が広がるため、悪い言い方をすれば古い物件を売って買主に管理責任を押し付けることができなくなります。

築古で内装にキズ・凹みが見られるマンションを売る際は、この民法改正前に対処することをおすすめします。

税率が軽減されるタイミングでマンションを売るのも一つの手

マンションを売って売却益が発生した時に課されるのが譲渡所得税です。

この譲渡所得税にかかる税率は、物件の所有期間が5年超と10年超のタイミングで軽減されます。

売り出し時期を数か月変更するだけで税金が抑えられるのであれば、タイミングをずらすのも一つの手でしょう。

ただ、マンションは築年数の経過によって資産価値が下がっていくのが普通なので、売却価格が購入価格を超すケースというのは極めて稀です。

リーマンショックや東日本大震災など、相場が急落した時期に買ったマンションを東京オリンピック前に売る場合は譲渡所得税が発生しやすいですが、課税額を差し引いても、売却益が発生した場合のほうが売却損の出るケースよりもトータルの利益は大きいです。

逆に言えば、築年数の経ったマンションを売って売却益が出るタイミングがあれば、売り時を逃さず早めに対応した方が良いです。

税率が変わるタイミングはあくまで参考程度に考えましょう。あくまで優先すべきは売却相場です。

地域内の人口減少が加速している

地域内の人口が減少しつつあると、長期的に見た時のリスクに注意しなければいけません。

人口減少が進んでいくと、結果的にスーパーマーケットの閉店やショッピングモールの撤退などが進み、どんどん住みにくい地域になってきます。

JRや地下鉄は問題が出にくいですが、路線バスなどは運航本数の削減などの対応も十分考えられます。

具体的には、従来はベットタウンとしての需要があった地方・郊外のマンションが、都市部のオフィスと住宅の一体化によってどんどん価値を落としている状況にあります。

築年数などの他に、人口減少も一つの売り時と考えて良いでしょう。

似たようなマンションが建設される

マンションも他の商品と同じように、類似物件が多数売り出されると価値が落ちてしまいます。

人気のエリアでは大手不動産会社による建設競争がおこなわれるため、後発のマンションのほうが、より居住者にとって魅力的にうつることが多いです。

特に注意したいのが、マンションを建設した業者が周辺地域に同じブランドシリーズのマンションを建設する場合です。

マンションは古くなっても容易に立て壊しをすることが出来ないため、近いエリアにどんどん新築していくようになります。

リニューアルされた物件が新たに近場で建設される場合、完成後は売れにくくなる可能性があるので、完成前に売ることをおすすめします。

嫌悪施設が建設される前に売る

近隣で建設予定の施設が居住者に不快感を及ぼすものなら、完成する前に売ってしまうことをおすすめします。

嫌悪施設の例を挙げると、墓地や新興宗教施設、暴力団事務所、刑務所などの他に風俗店、ごみ処理施設、キャバクラなども嫌がる人は嫌がります。

嫌悪施設が建設される際は周辺住民への説明が事前におこなわれます。

住民が裁判を起こして建設を阻止するケースもありますが、法的に問題がなければ簡単に阻止することはできません。

説明がおこなわれたタイミングでマンション売却を進めていくのも一つの手です。

居住用マンションと事業用マンションに対するお金の使われ方には、少し違いがあります。

• 居住用マンション：家計の中から費用を算出される
• 事業用マンション：家計(生活費)の超過額(余剰額)から費用を算出される

マンションの引っ越しなどは生活費の中から費用が算出されますが、マンション投資は最低限の生活費が稼げている状況で、プラスアルファの収入がある場合に購入されます。

先ほど紹介したように、昨今の不動産投資ブームは景気の好調と金融緩和で余ったお金が各世帯の家計に生まれたことが大きなきっかけとなりました。

不動産投資は嗜好の要素も高く、一度市場に参入した人はなかなかマーケットを降りることはないですが、コロナショックのような事態で新規参入する方は少なくなります。

一方で、居住用マンションの売却や購入は多くの人が上の図にもあるように生活の一部と捉えている傾向にあります。

コロナショックでもマンション売買のメイン層の収入が落ちている訳ではないので、すぐに大きな影響があるとは考えられません。

居住用マンションの価格が落ちにくいのは日本独自の傾向？

こうしたパニック時に住宅市場が落ちにくいのは、日本人の気質も大きく影響していると言われます。

日本の個人金融資産に占める現預金の比率が52%と先進国でも最大の貯蓄好きと言えます。

そして、堅実な大手・中小企業が多くある日本では革新性がないと批判することも多いですが、その一方でコロナショックのような事態でも雇用が守られやすい傾向にあります。

住まいへの影響は最後に来ることが多く、日本人の多くは雇用・貯蓄の堅実さから対応がしやすいという側面があるため、今後も底堅い動きを見せる可能性が高いです。

不動産の市場への売り出しはマーケットに合わせておこなわれ続ける

不動産市場は常にある程度の供給過多状態になっています。

空き家が増加している一方でタワマンが新築され続けることは批判の対象にもなりますが、良くも悪くも市場へ新しい物件が売り出され続けることでマーケットが維持されています。

コロナショック時でも取引量が一定数を保てているのであれば、市場は存続し続ける可能性が高いです。

マンション売却のタイミングを見極めるには、経済の変化を理解することが不可欠です。

特にここ30年はバブル崩壊に始まり、リーマンショック、東日本大震災、東京オリンピックの開催決定など大きな出来事の度にマンションの売り時は変化してきました。

全ての出来事が全国の一般層の家計にまで直接影響を与えた訳ではありません。

ただ日本のマンション市場の特徴として景気が悪化した際はマンションの買い渋り・買い控えがおこるため、少なからず市場全体への影響は見られます。

マンションという狭い領域を詳しく調べるのとあわせて、現在の経済状況が以前と比べてどうなのかを把握するようにしましょう。

ここからは、過去30年の間に到来した売り時をチェックしていきます。

【1990年以前】バブル期にマンションの売却価格は高騰

1990年以前に起こったバブル経済により、全国的にマンションの価格は高騰しました。

この時は中古マンションも高く売れた他、「マンションは今後絶対に価値が下がらない」という神話が生まれて資産にしたい購入希望者も増加しました。

その後はバブル崩壊により、長い間売り時を逃すようになります。

【2008年前後】ミニバブルにより再びマンションの売り時が到来

まだ不景気の中にいた2008年ですが、この前後でマンションのミニバブルが起こりました。

これは不動産証券化商品の登場やJ－REITの組成が許可されたことなど、不動産を購入するための条件が緩和されたことが大きな要因となります。

中古マンションもミニバブルの恩恵を受けましたが、直後にリーマンショックが発生したことで長くは続きませんでした。

【2014年以降】金融緩和と都市開発でマンション売却の絶好タイミングに

2014年以降は異次元緩和と呼ばれる政策により住宅ローン金利が非常に低水準に推移するようになりました。

加えて都市部の再開発がこぞっておこなわれたことにより不動産業界が活性化。

再び売り時が到来しました。

ここまでマンション売却のタイミングを見極める要素をいくつか紹介しましたが、その中でも最も重要なのが築年数です。

例えば日本全体が活況で周辺エリアで盛んに都市開発がおこなわれていたとしても、築年数の古くなったマンションは高く売れる見込みがほとんどありません。

マンションと築年数の関係は、それほどシビアなものなのです。

ここからは、築年数別にマンションの売り時をどう考えていけば良いのかを解説していきます。

築5年未満のマンションは絶好の売り時！新築同様の値段で売れることも

中古マンションは築浅であるほど高く売れます。

特に築5年未満の超築浅マンションは、景気要因なども後押しすれば新築同然の価格で売れるケースが多いです。

ただ、このタイミングで売るマンションは急な離婚や転勤など予想外の要因であることが多いため、前向きな売却であることはほとんどありません。

築5年経過した状態でも価格は購入時の2割も下がってしまうのが相場ですが、使い方に気を付ければ新築同様の金額で売れるケースも少なくありません。

築10年未満のマンション売却は需要の高い絶好のタイミング

築8、9年のマンションは中古マンションの中でも需要が高いと考えられます。

新築でなく中古を選ぶ方は価格の安さに最も惹かれているケースが多いです。

しかし、かと言ってボロボロのマンションは購入する気にならない方がほとんどでしょう。

価格が新築より安く、かつ質も保たれている最高のタイミングが築10年未満という訳です。

ただ、これくらいの年数マンションを利用すると、各人の使い方によって状態は大きく変わってきます。

乱暴に扱うと損をするのは自分なので、日頃から扱いには注意しましょう。

築10~15年のマンションの売り時は修繕・設備買換えのタイミングで判断

築10~15年でもマンションはまだまだキレイなので、需要は保てるケースが多いです。

ただ、これくらいの時期に注意したいのが備え付け設備の故障です。

修繕や設備修理の必要があるマンションをそのまま売却しても、すぐに修繕費の支払いが必要になることを嫌がる買主は多いです。

この場合は事前に修理をしておくか売却価格から修繕費を差し引くといった対応が必要になるケースも多いです。

中古マンションは築浅のうちが売り時というのは分かりましたが、親から相続したマンションを不要だから売却処分したいという方も多いのではないでしょうか？

前述の築15年以上の中古マンションでも安値であれば取引はされます。

ただその一方である築年数を境にマンションが全く売れなくなるということもあります。

これはマンションの寿命、つまり安心して利用できる築年数の限界が来たためです。

鉄筋マンションの寿命は最大150年

売却の必要性に迫られた時は、すでに売り時を過ぎた築古のマンションになってしまっている可能性も十分あります。

ただ、ベストタイミングで売却をしないと絶対に売れないという訳ではありません。

ここからは、売り時の過ぎたマンションはどう売れば良いのかを解説していきます。

まずはPRできるポイントを見つける

築年数が古くても、立地が良い、生活環境が良いといった長所はそのままのケースも多いです。

まずは自分が長年利用してきた中で、どんな魅力を感じているかを書きだしてみましょう。

その魅力こそが、不動産会社との相談や内覧時に共有したいアピールポイントになります。

マンションの長所は、必ずしも建物自体にある訳ではありません。

建物の条件が悪くても周辺環境が良ければ、売れる可能性は十分にあります。

売却のターゲットを立地に興味のある人に絞る

築年数の古いマンションに対して、今のままでも魅力的だと思ってくれる購入希望者は残念ながらほぼいません。

ただ、立地に興味を持っている方であれば築古でも買ってくれる可能性はあります。

その上でリフォーム前提の方なら、現状の劣化はほとんど気にならないでしょう。

また、ブランド力がある人気エリアの築古マンションは、「お金はないけど絶対この街に住みたい！」という強い意欲を持った方に購入される可能性も十分あります。

売り時を逃したマンションは買取に出すのがおすすめ

売り時を逃したマンションを仲介売却に出しても、結局2年や3年売れ残る可能性が十分あります。

一方、業者買取であれば、ある程度条件の悪いマンションでも買い取ってくれる可能性は高いです。

ただ、買取で得られる利益は仲介の6割程度にしかならないと言われているので、高利益を得るというよりも、これ以上の損失を防ぐという意味合いが強いです。

それでも仲介で売り出して何年も売れ残るよりは高く売れます。

これまではマンションをはじめ、不動産の売却開始に適しているのは秋や冬と言われていました。しかし今は将来の状況を鑑みると、とにかく早く売り出す事が得をするコツのようです。

とはいえ、これほど高額な取引を焦って行うことは大損にも繋がりかねません。

一般的に不動産売却は3~6ヶ月は最低でもかかると言われているので、売り出しが遅れたからといって、急いで値下げをしても効果はあまりないでしょう。

売り出しから、最善、最短でしっかりと売却する事を目指すのがおすすめです。

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