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一戸建ての売却を成功させるコツ!売却の流れと損せず売るノウハウを紹介

【更新日】2022-08-09
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一戸建ての売却

この記事では一戸建ての売却を成功させるコツと売却できる戸建て住宅の特徴と価格相場について紹介していきます。

一戸建ての購入・売却を考えている人はぜひ参考にしてください。

不動産売却の方法ガイド|不動産を売るなら読むべき鉄則!成功した人の共通点【損せず売りたい方必見】

一戸建て売却のコツ

売却相場を自分で調べておく

一戸建てを売却するなら不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を調べておくことが大切です。

事前に相場を調べておくことで価格のイメージを掴めて、業者選びの参考にもなります。

自分で売却相場を調べる方法は、以下などが一般的です。

  • 不動産ポータルサイトで調べる
  • 土地総合情報システムで調べる
  • REINS Market Information で調べる

評価されるポイントを確認する

一戸建てを売るかどうか判断するためには、市場で評価されるポイントをクリアしているかどうかの判断も重要になります。

中古の戸建てが査定時などに評価されるには、以下の項目で高評価を得ているかどうかがポイントになります。

  • 築年数
  • 周辺環境
  • 構造
  • 景観・日当たり
  • 間取り
  • 水回り
  • 雨漏り・シロアリの有無

一戸建て売却が得意な不動産会社に依頼する

仲介業者の中には、マンションの仲介実績がほぼ100%を占めているところもあります。

こうした業者へ戸建て住宅の売却を依頼しても、大きな成果は見込めません。

一戸建て売却を成功させたいなら、過去の戸建て売却の実績が豊富な業者に依頼することをおすすめします。

内覧準備に力を入れる

中古の一戸建てを売却する際の大きな関門が内覧です。

物件広告では良い住宅に見えても、実際に買主が内装をチェックすると欠陥や汚れが見つかってしまうものです。

内覧をクリアするには、売主自身も掃除や整理整頓に力を入れる必要があります。

一戸建てを売る流れ

一戸建てを売る流れは下記の通りです。

  1. 相場価格を調べる
  2. 不動産査定をする
  3. 媒介契約
  4. 売却活動
  5. 売買契約
  6. 決済・引き渡し
  7. 確定申告

それぞれを詳しく見ていきましょう。

不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説!

相場価格を調べる

一戸建てを売る際は、価格相場を必ず調べるようにしましょう。

一戸建てのような不動産は、どの不動産業者に売るかで売却時の価格が大きく異なります。

価格相場を事前に調べておくことで、同じ大きさ・築年数の不動産の売却価格を確認することが出来ます。

相場価格と査定額に大きな差がある場合は注意が必要です。

ただし、相場価格はあくまでも相場価格です。

実際の売却価格・査定価格とは異なるので、あくまでも参考にするものとしての立ち位置を忘れないようにしましょう。

不動産査定をする

相場価格が判明したら、実際に不動産会社に売りたい一戸建ての査定を依頼しましょう。

各不動産会社1社ずつに査定の依頼を出しても問題はないですが、手間と労力が非常にかかってしまうので、不動産一括査定サイトの利用をしましょう。

不動産一括査定サイトであれば、一度の査定依頼で複数の不動産会社から査定をしてもらうことが出来ます。

複数の不動産会社から同時に査定をしてもらうことで、合い見積もりを行い高額で売却できる不動産会社をすぐに見つけることが出来ます。

媒介契約

不動産仲介を利用する際は、不動産の売買契約を行う前に媒介契約をする必要があります。

媒介契約を結ぶことで、不動産仲介業者は売りに出された物件の購入希望を探し始めます。

契約の内容に基づいて、購入希望者を探すので条件をしっかりと確認することが大切です。

不動産仲介は不動産買取よりも、高値で売却をすることができますが売却できるまでに半年~1年程の期間が必要なので不動産買取・不動産仲介どちらを利用するか長所・短所を確認した上で判断するようにしましょう。

売却活動

媒介契約を結んだ後は、不動産仲介業者が物件の購入希望者をさがしてくれますが、媒介契約の種類によっては自分で購入希望者を見つけることも可能です。

売主が住みながら物件の売却を希望している(売り先行)場合は、内見の対応をする必要があります。

内見は土日祝に集中するため、内見希望者の対応で1日が終わってしまうこともあります。

そのため不動産仲介は、売主も多くの対応が求められる売却方法となります。

売買契約

<物件の売買が決まった場合は、売買契約をしましょう。/p>

売買契約をする際は、不動産業者・売主・買主が集まる必要があるので、スケジュール調整には余裕を持たせておく必要があります。

また、売買契約を結ぶ際は事前に準備しておく資料・費用があるので合わせて行うようにしましょう。

不動産仲介を利用している場合は、このタイミングで仲介手数料の半分を納める必要があります。

この時点では、家を売却した代金が振り込まれていないので自分で仲介手数料を準備しておく必要があります。

決済・引き渡し

一戸建ての決済と引き渡しは、同時に行います。

そのため、家を売却してから新しい家を見つけようと考えている(売り先行)場合は、新しい家を探すまでの期間、生活の拠点となる場所が亡くなってしまうので、引き渡しまでに新しく住む家または仮住まいできる場所を見つけておくようにしましょう。

先に物件を購入して、後から以前住んでいた家を売る、買い先行であればスケジュール調整をする必要はなく、決済・引き渡しを行うことが出来ます。

確定申告

家を売却した翌年には必ず確定申告をしましょう。

利益が出ているにも関わらず、確定申告を行っていない場合は税の未納とみなされ追徴課税が発生してしまいます。

確定申告をすることで、追徴課税などの税金トラブルなどを避けることができるので、必ず実施するようにしましょう。

また、物件を売却したのにも関わらず損益が発生している場合も確定申告をするようにしましょう。

損益通算をおこなうことで納税額を抑えることが出来るので負担を最小化することが可能です。

一戸建てを売る際にかかる費用・税金

一戸建てを売る際にかかる費用・税金は基本的に以下の4種類です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 仲介手数料
  • ローンの返済費用
  • 引っ越し費用
  • 必要書類の取得費用

それぞれを詳しく見ていきましょう。

印紙税

売買契約書を結ぶ際に契約書に貼り付けが義務づけられている収入印紙購入にかかる費用です。

物件の売買額によって貼り付ける収入印紙の金額が異なります。

契約金額 税額
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円
1億円超 5億円以下 100,000円
5億円超 10億円以下 200,000円
10億円超 50億円以下 400,000円
50億円超 600,000円

売買契約書は保管用と提出用の2部作製しますが、収入印紙は1部分準備すれば問題ありません。

登録免許税

一戸建てを売る際は、所有権移転登記をする必要があります。

登記の変更作業にかかる費用を免許登録税と言います。

また、住宅ローンを利用して一戸建てを建設した場合は担保として抵当権が入っていますが、抵当権を外す抵当権抹消登記を行う際も登記費用が発生します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、一戸建てを売ることによって利益が発生した際に課税される税金です。

売却時に譲渡所得が無ければ税金は発生しません。

また住居として利用する一戸建ての場合は3,000万円までは非課税対象となる税の優遇を受ける事が出来ます。

仲介手数料

不動産仲介業者を利用して不動産を売却する際は、不動産仲介業者に仲介手数料を支払う必要があります。

売却価格の金額によって仲介手数料は異なり、売却価格の3%に+6万円、さらに税を加えた金額が仲介手数料として発生します。

仮に3,000万円で売却した場合は96万円+税金がかかります。

ローンの返済費用

住宅ローンを利用して一戸建てを建設している場合は、住宅ローンを完済して抵当権を外さないと売却することが出来ません。

差額の住宅ローンを一括で返済する必要があるため、その資金を自分で準備する必要があります。

金額によっては個人で準備することが出来ないため、支払い方法などについて詳細を詰めておく必要があります。

引っ越し費用

一戸建てを売却するということは、引っ越しをして新たな場所に生活を移すことになります。

一戸建てを売った際は市場価格の6、7割ほどしか手元に入らないので得た利益ですべての費用を賄える等の楽観視せずに、計画的に利用する必要があります。

売り先行の場合は、引っ越し先を見つけるのにもスケジュール調整が難しい場合があるので注意しましょう。

必要書類の取得費用

不動産買取をする際は、様々な書類を取得する必要があります。

また、書類の数が多く紛失してしまった場合は、再度新しく取得する必要があります。

書類によっては再取得に大きな金額がかかるので紛失しないように細心の注意を払うようにしましょう。

項目 紛失時の再取得・再作成費用
登記済権利証(登記識別情報) 3~5万円
土地測量図面・境界確認書 60〜80万円
固定資産税納付通知書 3~5万円
土地測量図面・境界確認書 400円
築確認済証・検査済証 3~5万円
間取り図、設備の仕様書 364円

一戸建ての売却相場を自分で調べる方法

一戸建ての売却相場を自分で調べる方法としては以下のものがあります。

  • 不動産ポータルサイト
  • レインズマーケットインフォメーション
  • 東京カンテイ

同じエリア・築年数で絞込検索を行うことで、一戸建てを売却した際の相場価格を知ることが出来ます。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

家の査定は誰でも簡単にできる!まずは相場調査からはじめよう

不動産ポータルサイトを使う

スーモやライフルホームのような不動産ポータルサイトを利用することで売り出し中の物件を確認することが出来ます。

他の取引されている物件を参考にすることで、おおよその売却価格を知ることが出来ます。

ただし、こちらで表示されている金額は売り出し価格であるため、購入希望者との交渉をする前の金額になっているので、実際の取引では表示されている価格よりも下がることが多いです。

レインズマーケットインフォメーションを使う

直近の1年間の不動産の成約価格を確認することが出来るのがレインズマーケットインフォメーションです。

不動産ポータルサイトと異なり最終的な成約価格が表示されているので、相場価格をそのまま知ることが出来ます。

ただし、エリア全体で値動きが起こっている場合は、同じ築年数・面積などを単純に比較することが出来ない点には注意が必要です。

東京カンテイ「市況レポート」を使う

東京カンテイは天気図で不動産が売り時かどうかを判断してくれるサイトになります。

晴れの日が最も売りに適したタイミングで、雨の日は不動産を売却するのを避けるべきタイミングになります。

相場だけでなくタイミングも一戸建てを売る際は重要ですが、東京カンテイを利用すれば一目で分かるようになっています。

一戸建てを売る際によくある質問

一戸建てを売る際によくある質問について回答していきます。

不動産仲介・不動産買取どちらがいいの?

不動産仲介・不動産買取どちらがいいかは人によって異なります。

不動産仲介では、売却額が高いが売却完了までにかかる期間が長いという特徴があります。

対して、不動産買取の場合は、売却額が低いが売却完了にかかる期間が短いという特徴があります。

人によって求めている物が異なるので自分に合った方法はどちらかというのを考えることを優先しましょう。

住宅ローンが残っている一戸建ては売ることが出来る?

住宅ローンが残っている一戸建てでも売却する事は可能です。

ただし、一戸建ての売却金額が住宅ローンを上回っていない場合は、差額を準備する必要があります。

一戸建てを売却してかつさらに、住宅ローンを支払う必要があるので人によっては売却を急がない方が良いケースもあります。

一戸建てを売るのを成功させるためには準備・情報収集が大切

一戸建てを売却が成功するかどうかは、物件を購入したタイミングで全てが決まります。

売りやすい、物件の価格が下がりにくいなどの条件を満たした物件を購入することで一戸建てを売ることを成功させることが出来ます。

不動産に関する知識を学ぶのではなく、様々な情報を取得して、複数の不動産会社に相談を行うことがとても大切です。

将来の不安をなくすためにも、一戸建て売却を成功させましょう。

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