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不動産の資産価値とは?3つの計算方法と戸建て・マンションの違い

【更新日】2022-08-12
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不動産の資産価値

不動産の売却を検討されている方は、資産価値の目安を予め付けておく事が大切です。

資産価値は、築年数、周辺環境、傷みの具合といったさまざまな要因で決まります。一度しっかりとした調査を行ってもらうと良いでしょう。

不動産を売り出す際は、適切な価格を付ける事が大切ですが、不動産の資産価値、売却額と査定価格はそれぞれ違います。

これらの違いをしっかりと理解しておく事が、不動産の売却を成功させる為に必要です。

この記事では、売却価値や査定額の違いを説明した上で、実際にどのような価格設定を行えば良いかを解説していきます。

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不動産の資産価値とは?

不動産の資産価値とは、不動産そのものの価値を指します。

つまり、物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらかを指す指標になります。

新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるので、一定ではないことが分かります。

資産価値が下がりやすい物件だと、売却しても大した価格にはならず、損をしてしまいます。

売却価値と収益価値に分かれる

不動産の価値は主に、売却価値と収益価値(家賃収入)の2種類に分かれます。

売却価値と収益価値が高い物件は利益が発生しやすく、将来的にも価値が落ちにくいので魅力的です。

ただ、資産価値には外的要因が考慮されていないので注意が必要です。

例えばリーマンショックや東日本大震災などが起こった際には、日本全体で不動産相場の下落が起こりました。

この場合、資産価値の高い物件も一様に価格は下がっているので、本来の価値より売値は低くなってしまいます。

詳しくは後述しますが、資産価値と市場価格(時価)はこのような要因で、差が生じてしまうのです。

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不動産の資産価値を決める3大要素

不動産の資産価値は、様々な要因から算出されます。

その中でも資産価値に大きな影響を及ぼす3大要素を紹介していきます。

➀物件の構造や防災性・設備

物件のグレードがどれくらい高いかで資産価値は大きく変わります。

耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は高くありません。

建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に直結すると考えて良いでしょう。

②都市部までのアクセス・駅までの距離

不動産の立地は資産価値に大きく影響します。

東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いかどうかで資産価値は変わります。

駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、資産価値が落ちにくい傾向にあります。

③周辺環境

買い物がしやすいか、医療施設や教育機関は充実しているかなども資産価値を左右します。

逆に暴力団事務所や風俗店、墓地などが近くにあると資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。

不動産の資産価値を調べる3つの計算方法

不動産の資産価値が具体的にいくらなのかは、専門家に調べてもらわないと分からないと思っている方が多いです。

ただ、専門家が用いる計算方法が分かれば、素人でも概算価格を知ることは可能です。

ここからは、資産価値を調べるのに最適な3つの方法を紹介していきます。

➀原価法

原価法は、今所有している建物を解体して、そっくりそのまま新築した時にかかる費用を逆算して資産価値を算出する方法です。

原価法の計算は、以下の式でおこないます。

積算価格=単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

積算価格とは、原価法によって算出される試算価格のことです。

原価法を計算する際は、必ず築年数の経過による価値減少を考慮します。

これは原価修正と呼ばれ、構造ごとに決まった法定耐用年数を用いて計算します。

構造 法定耐用年数
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下) 19年
木造 22年
軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm~4mm) 27年
重量鉄骨造(厚さ4mm以上) 34年
鉄筋コンクリート造 47年

原価法は比較対象が無くても計算できるので、周囲に取引事例がない場合や注文住宅の資産価値算出で良く用いられます。

②取引事例比較法

取引事例比較法は、周辺エリアで類似物件が取引された過去の事例をもとに資産価値を算出する方法です。

例えば、「同じ間取り・同じ築年数で駅徒歩10分の物件A(事例物件)が3,000万円で売れたので、駅徒歩5分の物件B(査定物件)は3,300万円くらいだろう」という考え方がこの方法の仕組みになります。

この方法を計算式で表すと、以下のようになります。

資産価値=事例物件の平米単価×(査定物件の評点÷事例物件の評点)×査定物件の面積(㎡)×現在の流動性比率

正確に資産価値を調べるために導入されているのが、流動性比率という要素です。

例えば2年前に成約した物件Aと物件Bがあまりに似ていても、この2年で周辺環境や国の経済が大きく変わってしまった場合、同じ条件で比較をすることはできません。

流動性比率とはそうした状況を鑑みて、85~110%の間で価格を調整する割合を指します。

取引事例比較法は実際の成約価格を用いて計算をするので、日当たりや眺めの良さ、暮らしやすさといった数値化しにくい要素も反映されているのが大きな魅力です。

③収益還元法

収益還元法は収益物件の資産価値の計算に用いられる方法です。

簡単に言えば、その物件を所有することで発生しそうな収益を逆算して資産価値を計算する方法になります。

収益還元法は更に、直接還元法とDCF法の2種類に分かれます。

  • 直接還元法:年間家賃収入÷還元利回り×100
  • DCF法:(X年後の合計収益)÷(1+年間割引率のX乗)

直接還元法が年間の家賃収入から割り戻すのに対し、DCF法は賃貸経営が見込める限界の年数の合計収益+売却時の査定価格を割り戻す方法です。

マンションと一戸建てはどちらの資産価値が高い?それぞれの内容を比較

不動産の物件はマンションと一戸建てに大きく分かれます。

物件の形態が異なるだけでなく資産価値の仕組みやバランスもそれぞれ違うので、内容のチェックを事前におこないましょう。

マンションの資産価値の内容

マンションの資産価値は、土地と建物の区分所有で成り立っています。

1棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がりますが、戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。

専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。

マンションは資産価値が落ちにくいのが長所ですが、一旦落ちてしまうと建て替えに入居者の4分の5以上の同意が必要など、リカバーがしにくいというデメリットがあります。

一戸建ての資産価値の内容

一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすい一方で、一定以上の面積の土地を確保できるため、好立地の土地を購入できれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。

一戸建ての資産価値は建物よりも土地が将来的には重要になってきます。

不動産の資産価値と査定価格・売却価格の違い

結論から言えば、不動産の資産価値と査定額は価格の付け方が違います。それ故、価格も大きく異なるんです。

はじめて不動産を売る方は、この2つの価格を混同してしまうことが多くあります。

また、あえて価格の違いをごまかして表記し、売り手の気を惹こうとする不動産業者も存在します。仲介業者を探す前に、しっかり区別できるようにしておけば不動産の売却の際に損をすることもありません。

査定額=市場価格

一方で、査定額や実際の売却額は、家の市場価格です。

市場価格は相対的に割り出されるため、実際の資産価値は高くても、売り出すときに流行ではないデザインであったり、周囲に質の良い物件が多く売り出されている時期だったりすると、実際の査定額や実際の売却額は下がってしまいます。

査定額や売却額は不動産業者や買い手によって主観的に決められるので、第一印象のイメージなどによって、大きく変化しやすいのも特徴です。

査定額を調べる際の注意点

査定額は、不動産の簡単なデータを見た業者が周辺環境なども考慮して付けた市場価値です。

一般的には、複数の業者に査定してもらい、最も良い額を付けた所と契約を結びます。

業者からすれば、この契約が結べなければ、仲介手数料などの利益を得る事ができないので、わざと査定額を高めるのが一般的になっています。

不動産会社の査定額は、資産価値の1,2割ほど高いと言われているので、老舗の不動産業者などに問い合わせるなどして、その地域の資産価値の相場を調べておくと、どの業者と仲介契約をすればお得なのかの線引きがしやすいです。

また資産価値よりあまりに高い査定額なら、不動産業者を疑ってみることも大事です。

査定額は不動産一括査定サイトを利用して調べよう

査定額は主観的に決まる部分が多いので、不動産業者によって金額が大きく異なります。

300万円以上の金額差が生まれることもよくあることです。

そのため、もちろん査定額が低すぎると損をしてしまいますが、高すぎても問題です。

一括査定サイトで、なるべく多くの業者に査定を依頼し、相場がいくらかの検討をつけて査定額を正しく判断しましょう。

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将来のために購入段階から不動産の資産価値をチェックしよう

資産価値が高く落ちにくい物件を購入したら、将来の投資になります。

急な病気やリストラにあっても、高く売ることが出来て身を助けることが可能です。

買い手が良いと思う新築物件が、必ずしも資産価値の高い物件ではありません。

購入価格とは別に、事前に資産価値をチェックしておくことをおすすめします。

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