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山林の売却相場が上昇中?相場の価格と売り時の見極め方【2024年最新】

【更新日】2024-01-11
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山林の売却相場
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所有する山林を売りたいと思っても、正直いくらで売れるのか見当が付かないですよね。

中古の山林には定価がないので、まずは相場を調べ、いくらで売れるかのイメージを持つことが大切です。

今回は、山林の売却相場をタイプごとに紹介していきます。また、相場を調べる際の注意点も解説していきます。

売却を検討中の方は、まず目を通してお役立て下さい!

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山林の売却相場を4つのタイプに分けて解説

山林の売却相場は、所在のあるエリアによっても大きく異なります。

ここからは、山林のタイプを大きく4つに分けて、その相場を解説していきます。

都市近郊林地の相場は1000~5000円/㎡ほど

都市近郊の林地はその利便性から非常に価格が高い傾向にあります。

都市部からのアクセスの良さと自然環境の両方を享受できるため、リゾート開発や別荘地としての需要が高まっています。

さらに、新たな住宅地としての開発可能性もあり、不動産価値が上がる可能性も秘めています。

価格は大きく地域や規模、地形などに依存しますが、平均的な都市近郊林地は1坪あたり約1000~5000円の範囲で取引される場合が多いです。

特に良好な条件を持つ地域ではさらに価格が高騰します。

農村林地の相場は300円/㎡未満

農村林地の価格は、比較的低めです。

これはアクセス性が都市近郊に比べて劣るためですが、自然との調和を求める人々やアグロフォレストリーの実践者にとっては魅力的な選択肢となります。

また、農村の林地は一部の地域では地域コミュニティの一部として管理され、木材生産や保全活動などに利用するケースもあります。

なお、価格は、地域や規模によりますが、平均的な農村林地は1坪あたり数百円から数千円が一般的です。

林業本場林地の相場は100円/㎡未満

林業を中心とした地域の林地は、その資源価値により価格が左右されます。

木材の需要が高い地域では、林地の価格もそれに応じて上昇します。

また、良好な林業インフラが整備されている地域では、林業の継続的な運営が可能であるため、投資としての価値も見込めます。

価格は木材の種類や生育状況、林地の規模などによって異なりますが、1坪あたり数千円から数万円程度が一般的です。

山村奥地林地の相場は100円/㎡未満

山村奥地の林地は、一般的に価格が非常に低いです。

アクセス性が劣り、管理が難しいため、需要が比較的低い傾向にあります。

しかし、独自の自然環境や生態系を持つ地域では、研究や保全活動のために購入するケースも見受けられます。

また、一部では、都市部からの移住者や新しいライフスタイルを求める人々が購入する事例も増えています。

価格は非常に低く、1坪あたり数十円から数百円程度で取引されます。

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山林の売却相場は都道府県によっても大きく異なる

上記の通り、山林の売却相場は都市部に近いほど高くなります。

ただ、都市部というのが一地方都市を指すのか、それとも首都圏、都心を指すのかによっても相場は大きく異なります。

ここからは、地方別の山林売却相場を調査していきます。

東京の山林の相場は1万円/㎡ほど?

最も山林の相場が高いのは東京都です。

山林自体のニーズは高くありませんが、不動産相場全体が高いために売却価格が引き上げられています。

都心のど真ん中に山林は滅多にありませんが、町田市や青梅市、八王子市などにはまだ山林が存在しており、1㎡あたり1万円前後で取引されるケースも珍しくありません。

詳しくは後述しますが、こうした東京の山林は海外の投資家によって購入されるケースも増えています。

地方の山林になると1㎡あたり数百円程度になる

日本全体で見れば鹿児島県や北海道、島根県が山林取引は多く、関東では千葉県や栃木県、群馬県などが最も多く山林を取引しています。

ただ、これらの地域の売却相場は1㎡あたり数百円ほどであり、東京の山林に比べると相場がかなり落ちてしまっていることが分かります。

つまり、件数が多く需要の多い地域ほど価格は低くなり、需要の少ない大都市ほど価格は高くなる傾向にあるのです。

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山林の売却時にかかる費用・税金

山林の売却を行って、売却益が入れば、所得税や仲介手数料など、様々な税金が売主に課せられます。

ここでは、山林の売却時にかかる諸費用を紹介します。

仲介手数料

不動産の売却を行う際、専門的な知識を持つ不動産業者に依頼することが一般的です。

その場合、業者への報酬として仲介手数料が発生します。

この手数料は不動産取引の総額に対する割合で計算され、都道府県知事が定めた上限(売買総額の3.15%+6,600円)を超えることはできません。

具体的な金額は取引価格や交渉により異なりますが、これが売却時の主な費用となります。

印紙税

不動産取引の契約書には法律により印紙税が課されます。

この税額は取引価格により異なり、金額が高くなるほど印紙税も増えます。

例えば、売却価格が1,000万円を超える場合、印紙税は60,000円となります。

また、2,000万円を超えると200,000円となります。

売却時には契約書に貼付する印紙の購入費用を忘れずに考慮しましょう。

登録免許税

不動産の売買に伴い、新しい所有者の名義に登録を変更するためには登録免許税が必要です。

この税金は物件の所在地と評価額に基づいて計算されます。

具体的な金額は、登記簿謄本の取得や専門家への相談などを通じて確認を取りしょう。

ただし、名義変更登記を行わなければならないのは通常、購入者側なので、売却者が負担することは少ないです。

譲渡所得税

不動産を売却した際に発生する利益(譲渡所得)には税金が課されます。

これを譲渡所得税と呼びます。

計算方法は複雑で、売却価格から取得価格や各種経費を引いた金額に対して課税されます。

また、所有期間が5年以上の長期保有の場合は税率が低くなるなど、所有期間による差異もあります。

なお、山林を売却したときにかかる譲渡所得税は、「樹木を売却したことによって生じた所得(山林所得)」」と「樹木以外の土地部分を売却した所得(譲渡所得)」に分けて税金を計上します。

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山林の売却相場を調べる際の注意点

山林の売却相場を参考に、自分の持つ山林の価値を測りますが、他のデータが必ずしも参考にはできません。

なので、山林相場を算出する際は特に注意が必要です。

今回は、山林の売却相場を調べる際のポイントを解説していきます。

公簿面積と実測面積は異なる

公簿面積とは登記簿に記載されている面積で、実測面積とは実際の面積のことです。

通常の土地は測量をおこなって価格を決めるのですが、山林は面積が大きくて測量の時間・費用が非常にかかるため、公簿面積を使って売買することが認められています。

しかし、公簿面積と実測面積が大きく異なる場合もあるので注意が必要です。

特に数千~数万㎡の大きい山林ほど数百㎡の大きな差異が出やすいです。

東京なら実際よりも数百万円高かったり低かったりするのですから、決して公平な取引とは言えませんよね?

かといって実際に測量を依頼するのは大掛かりな作業になるのでおすすめしませんが、「明らかに登記簿と違う」と思ったら一度不動産会社に相談してみましょう。

過去の事例が信頼できるサンプルになりにくい

山林は宅地や農地などと異なり、区画に沿って整備がされていないケースが多いです。

そのため、条件の似ている過去の事例が参考になりにくいのです。

簡単に言えば、同じ1000㎡の宅地Aが取引され、その数年後に同じ面積の宅地Bが周辺地域で取引された場合、このAとBは価格がほぼ同じになります。

ただ、例えば山林Aと山林Bの面積が同じでも、どの地域を跨っていてどの道路に接しているかが全く違うので、価格差が出やすいのです。

また、この点が重要なのですが、山林売買のルールは公募面積を使って良いなど、かなりアバウトです。

また、山林を欲しがる方も限定されているので、売主の知り合いであることが多いです。

知人間のよしみや関係性で価格が決まっているケースも少なくないので、一つの事例を見て「○○㎡の山林は△△万円で売れる!」と一口に言うことはできないのです。

山林の売却相場は増減が激しい

全国の山林取引件数は年間で10万件程度であり、都道府県ごとに見ると6000~1000件ほどが相場となります。

更に地域を限定すれば、1つの都市周辺で行われる山林取引は年間100件程度になるでしょう。

このように、山林取引はサンプルが少ないので、たまたま1件高く売れれば平均相場が大きく上昇する可能性があります。

このように、山林はそれぞれの条件が違い過ぎること、データが少ないことから、参考に値する相場が形成されていないことも多いです。

この点は十分に注意しましょう。

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海外投資家の参入で山林の売却相場が上がる?

2020年までは東京オリンピック特需で不動産相場が上がり続けると言われており、「不動産投資ブームが来てる!」とも言われる日本の不動産業界ですが、実際はバブル崩壊やリーマンショック、東日本大震災などのトラウマもあり、そこまで投資熱が盛り上がっているわけではありません。

代わって参入してきたのが中国など、海外の投資家たちです。

彼らは都心のタワマンを買い占めていることで有名ですが、山林も積極的に購入しています。

そのため、2020年までは山林も例にもれず売れやすくなっているのです。

水資源を確保したいというビジネス上の目的もある

山林を購入するのは別荘建設や林業目的のためだけではありません。

水や樹木といった自然資源を確保することによって、ビジネスを展開しようという意図もあります。

中国やインドなど、水不足が心配される地域に向けてビジネスを展開するというのはもちろんのこと、数十年後の世界的な水の枯渇に向けて水源を確保して超高額で買い取ろうとする意図も考えられます。

国にとっては外国人に資源を握られるのは良い話ではないですが、少なくとも日本の山林の相場が上昇傾向にあるのは確かです。

売却が難しい山林の有効活用方法

所有する山林が売却できるという保障はなく、半年以上も市場に売れ残ってしまうケースもあります。

ここでは、売却が難しい山林を有効活用して収益を得る方法を5つ紹介します。

産業廃棄物の中間処理施設

産業廃棄物の中間処理施設として、山林が利用できます。

これは廃棄物の一時的な保管や分別、処理を行う場所として利用するもので、リサイクル産業の一環となります。

しかし、そのためには各種法規制をクリアすると同時に、適切な設備や管理体制を整える必要があります。

地域の産業構造や廃棄物の種類によっては、このような施設の需要がある場合もあります。

ソーラーパネルの設置用地

再生可能エネルギーの需要増加に伴い、ソーラーパネルの設置用地として山林を活用することは有効な手段です。

太陽光発電は、地域のエネルギー供給に貢献するだけでなく、売電による収益も見込めます。

ただし、地形や日照時間、設置費用などを考慮する必要があります。

また、施設の設置や運用には適切な許可が必要です。

太陽光発電の設置費用・価格の相場は?費用が変動する理由や費用を抑えるコツを解説

アスレチック施設

アウトドアアクティビティの人気が高まる中、山林をアスレチック施設やアドベンチャーパークとして活用することは非常に有効です。

自然環境の中で体を動かすことは、親子の絆を深めるだけでなく、子供たちの体力や自然への敬意を育てることにも繋がります。

適切な設備と安全対策を整え、保険などリスク管理も重視すれば、地域に新たなレジャースポットを造ったとして、地域に貢献できます。

里山レストラン

自然に囲まれた環境は、食事を楽しむ場所としても魅力的です。

山林を活用して「里山レストラン」を開設すると、地元の食材を生かした料理や自然と共存する生活を体験できる場となります。

特に地元産の木材を使用した建物や、自然と一体となったオープンエアのスペースは、訪れる人々に忘れられない体験を提供します。

木材加工ビジネス

山林は、木材供給の源泉です。

売却が難しい山林であれば、自身で木材を伐採し、加工して新たな製品に生まれ変わらせるビジネスも考えられます。

家具や建築材、小物など、木材の可能性は無限大です。

地元の特性を生かした木材製品は、地域資源の有効活用とともに、地元経済の活性化にも繋がります。

売却相場をチェックして売り時を見極めよう!

山林の売却相場は、様々な要素に影響されて増減がおきます。

前述した東京オリンピック需要の他にも、周辺での土地開発や商業施設の建設、ローン金利の推移などで大きく変化します。

また、自分自身の経済状況から、いつまで山林を管理できるのか見極めることも大切になってきます。

山林の売却を検討中の方は、こうした動きにアンテナを張り、良いタイミングで売り出すことが求められます。

不動産売却相場はいくら?地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法
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