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不動産見積もりとは?無料見積もりの方法と見積もり依頼のポイント・注意点

【更新日】2022-08-04
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不動産見積もり

住み替え、離婚、相続など、予期せぬタイミングで不動産を売る必要が出てきます。

中古の不動産には定価がないので、必ず専門家に見積もりを頼み、価格を算出してもらう必要があります。

見積もり額は不動産会社によって異なります。また、見積もり額を鵜呑みにし過ぎると詐欺に巻き込まれることもあるので注意が必要です。

今回は、不動産見積もりの内容と、依頼時の注意点を詳しく解説していきます!

不動産査定の方法ガイド!売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説

不動産見積もりの方法

不動産売却の見積もりには、無料のものと有料のものがあります。

「失敗したくないし、ここはしっかりお金をかけた方が良いのかしら…」と思う人もいますが、そもそも2つの見積もりは性質が異なるので注意が必要です。

今回は、それぞれの見積もりの内容を解説していきます。

不動産査定とは?査定のときに業者が見るポイント

①不動産会社がおこなう無料見積もり

仲介売買事業をおこなっている不動産会社なら、中古物件の見積もりにも対応しています。

不動産会社の見積もりは、以下の2つに分かれています。

  • 机上査定:周辺地域の相場や類似物件の売却額を元にした簡単な査定
  • 訪問査定:業者が部屋の状態、道路や境界の位置関係などを詳細に確認することで得られる制度の高い査定

よく「机上査定と訪問査定のどっちがおすすめ?」という意見を聞きますが、最初にどちらを選ぶにせよ、不動産を売る際は必ず訪問査定が必要です。

つまり、不動産を売る際はこの2つの流れのどちらかを選らばないといけないのです。

  • 机上査定→訪問査定→契約
  • 訪問査定→契約

見積もり額を見比べて契約先をじっくり選びたい方は最初に机上査定を、ある程度業者の目星がついており早く売りたい方は最初に訪問査定をするのがおすすめです。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

②不動産鑑定士がおこなう有料見積もり

不動産鑑定士という国家資格を持った人がおこなう有料の不動産見積もり(鑑定)があります。

ふ無料見積もりよりも精度が高く、算出額は公的な書類にも記入できるものです。

鑑定費用は各事務所によって独自に定められています。以下は横浜にある鑑定士事務所の費用例です。

鑑定費用宅地または建物の鑑定評価農地または林地の鑑定評価建物+土地(敷地)の鑑定評価
500万円以内181,100円362,000円241,000円
1000万円以内181,000円422,000円271,000円
1500万円以内196,000円513,000円316,000円
2000万円以内226,000円573,000円347,000円
2500万円以内249,000円618,000円377,000円
3000万円以内264,000円648,000円407,000円
4000万円以内286,000円693,000円452,000円
5000万円以内316,000円738,000円497,000円
6000万円以内346,000円768,000円527,000円
8000万円以内392,000円814,000円573,000円
1億円以内439,000円861,000円620,000円
3000万円以内264,000円648,000円407,000円

鑑定評価によって高くなるという、独特の金額システムとなっています。

不動産の査定は鑑定士に依頼すべき?鑑定費用はいくらかかる?

不動産無料見積もりのメリット・デメリット

まずは、不動産の無料見積もりのメリットとデメリットを見ていきます。

不動産無料見積もりのメリット

コストがかからない

不動産を売るために見積もりをする時は、かかるコストも考える必要があります。

売却が成功した後も税金や仲介手数料がかかるので、その上見積もり費用もかかったら売却益をかなり削られる可能性があります。

手軽に見積もりを依頼することが出来る

不動産会社が実施する無料見積もりは料金がかからないだけでなく、審査結果もスピーディに届くので手軽に利用することができます。

リスクがない分、まだ売却を検討中の方にもおすすめです。

不動産無料見積もりのデメリット

見積もり額の根拠が曖昧

不動産会社の無料見積もりには、統一のやり方や計算方法がある訳ではありません。

それぞれ評価する項目や参考にするデータが曖昧なので、結果にもズレが生じます。

無料見積もりをチェックする際は、他社と比較することと、見積もりの根拠をしっかり聞きだす必要があります。

営業目的で見積もり額を高く吊り上げる業者も存在する

不動産会社の見積もり額は私見が入ってもOKなので、実際の価格と乖離があっても法に触れるようなことはありません。

中には、これを利用して敢えて見積もり額を吊り上げ、気を惹いて契約を取ろうとする業者も存在します。

周囲に比べて2割前後見積もり額が高い業者には注意しましょう。

不動産有料見積もりのメリット・デメリット

不動産有料見積もりのメリット

正確な見積もり額が分かる

不動産の有料見積もりでは、かなり正確な見積もり価格が分かります。

というよりは、有料見積もりで算出された鑑定価格こそが正確な見積もり価格なので、正式な書類などに価格を記載することもできます。

不動産有料見積もりのデメリット

費用が高額

有料見積もりの費用は、非常に高額になります。

特に不動産を売る際は、有料見積もり費用を売却利益で回収できる可能性がないケースもあるので注意しましょう。

費用にバラつきがある

不動産鑑定士事務所によって、鑑定費用をいくらに設定しているかバラつきがあります。

費用は鑑定価格に応じて決まりますが、最初にチェックしておかないと予想以上にかかるケースも多いので注意しましょう。

不動産見積もり価格を調べる時の参考サイト

不動産の見積もりは立地や築年数といった項目を元に、プロの目利きで計算をし、総合評価で金額を算出します。

高いスキルや多数のデータベースを必要とするため、初心者が簡単に出来る訳ではありません。

そのため、素人でも閲覧できるデータベースを利用し、すでにプロが評価をした/成約されている物件価格を参考にするのが最もスムーズで簡単な方法です。

ここからは、初心者でも活用できるサービスを3つ紹介します。

不動産ポータルサイト(SUUMO・ライフルホームなど)

SUUMOやライフルホームなどのサービスは、賃貸物件を探す際などに多くの方が利用していると思います。

こうしたポータルサイトには売買物件の情報も記載されており、現在どんな不動産がいくらで売り出されているかを無料でチェックすることができます。

上のように、どの地域にどんな売り出し物件があるのかをリアルタイムで見られるのが強みです。

周辺設備の状況なども細かく記載されているので、自分の物件と照らし合わせればおおよその価格がイメージできます。

ただ注意してほしいのが、ポータルサイトに記載されている価格は売り出し価格であり、最終的に決定した価格(成約価格)ではないということです。

今後売れ残りや売買交渉が起これば、成約時の価格は記載の金額より1割前後引かれる可能性も十分あります。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは国交省が提供するWeb上のデータベースで、全国の直近5年分の成約情報をチェックすることができます。

記載の金額が成約価格になるので、前述のポータルサイトのように実際の売買価格とは違うということがありません。

ただ、土地総合情報システムの成約事例は数年前のものになるので、似たような物件でも経済状況や周辺環境、道路開通の有無など、前提条件が現在と大きく変わっている可能性もあります。

時代の経過によってどう変化しているかを抑えず、過去の成約価格をそのまま参考にするとズレが生じてしまいます。

路線価図

路線価図(路線価図・評価倍率表)は道路ごとに、面する土地の単価が記載されています。

面する道路に記載されている数字を元に金額を算出するのですが、初心者にとっては読み取りが少し難しい部分もあります。

路線価図の見方はこちらにまとめているので、併せて参考にしてください!

路線価を使って土地の売買価格を査定しよう!路線価図の見方・計算方法

ネットで利用できる不動産見積もりサービス

ネットの不動産見積もりサービスは、大きく分けて以下の2種類に分かれます。

  • 業者と査定依頼者の仲介ツール
  • 人口知能(AI)が搭載された自動査定ツール

前者が、我々が思い浮かぶ最もシンプルな形の一括査定サイトです。

査定の申込情報を地域に対応する業者へ送信し、実際の査定は業者にやってもらうという仕組みです。

仕組み自体はそこまで複雑ではないので、不動産知識のないIT企業も多数サービスをリリースしています。

新リリースされて流行しているのが、AIがサイトやアプリに搭載されているタイプの査定ツールです。

従来のネット見積もりが不動産会社との仲介役となっているのに対し、AI査定は申し込んだ情報から関連データベースも一瞬で大量に分析し、その場で業者を通さず価格を算出します。

査定額の算出がスピーディで、かつ仲介業者に情報共有をしないので、プライバシーも保護されるというメリットがあります。

AIは不動産会社の営業マンが頭に入れている情報より遥かに多いデータを一瞬で分析することができます。

計算力という意味では営業マンを凌駕しているのは間違いありません。

しかし、それでもAI見積もりの精度はまだまだ人間には叶いません。

なぜなら、不動産の見積もり評価は「住みやすさ」「閑静さ」といったロボットには理解できない曖昧な項目によって形成されるためです。

売買市場は各不動産会社が設定した見積もり額によって形成されている部分もあるので、機械的に正確かどうかはまだそこまで重要ではありません。

不動産見積もりにおすすめの不動産一括査定サイト

おすすめの不動産一括査定サイト

不動産の見積もりを依頼する際におすすめのサービスが、一括査定サイトです。

一括査定サイトは簡単な物件情報を入力・送信するだけで複数社へ一括見積りができる優れものです。

登録業者の広告料で運営されていることもあり、利用料は完全無料なのも魅力です。

このサイトを使えば、1社ごとに連絡をして査定依頼をする手間がなくなるのでおすすめです!

一括査定サイトの詳しい使い方は、こちらにまとめています!

不動産一括査定サイト33社を比較!2022年おすすめランキング

すまいValue

すまいValue

サイトの使いやすさ★★★★
実績★★★★★
安全性★★★★★
匿名査定未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかく大手に査定依頼したい!
  • 販売実績のあるところと契約したい!
  • 不動産を早く高く売りたい!
  • 情報流出などのトラブルが心配…

すまいValueは、こちらの6社による共同運営サービスです。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産ソリューションズ(株)
  • 三菱地所ハウスネット

こちらの6社は日本を代表する超大手の仲介業者で、安心して売却をお願いすることができます。

大手と中小はどちらが良いということもないのですが、ネットを使ってのPR力や手厚い保証サービスは、やはり大手に分があります。

一括査定サイトの口コミの中にはネガティブなものも多いですが、すまいValueは利用者の96.7%が「安全に利用できた」という回答をしています。

はじめての不動産売却では、すまいValuewoまず使うのがおすすめですよ。

すまいvalueで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

HOME4U

サイトの使いやすさ★★★
実績★★★★
安全性★★★★★
匿名査定未対応
こんな人におすすめ!
  • 紹介実績のあるサイトを使いたい!
  • 大手と地元の中小を比較したい!
  • 名の知れた会社がやってるサイトが良い!

home4uはNTTグループによって運営されているサイトで、一括査定サイトの中でも古い歴史を持っています。

登録業者は大手・中小含めて1000社もあり、厳選な審査を通りぬけているのでどこと契約しても安心です。

また、home4uはプライバシー保護に力を入れている珍しい査定サイトでもあります。

信頼性・実績の高さで一括査定サイトを選ぶなら、home4uがおすすめですよ!

home4uで不動産売却査定!実際に利用した方の評判・口コミ

不動産を見積もり額より高く売る方法

不動産の見積もりが低くても、そこまで気にする必要はありません。

確かに、不動産の売却価格は各不動産会社の見積もりをベースに決定されます。

しかし、見積もりはあくまで見積もりで、売主の努力次第ではそれ以上で売ることも十分可能なのです。

良く「見積もり価格を上げるにはどうすれば良い?」と質問してくる方がいますが、見積もり価格はわざわざアップを狙う必要はありません。

見積もりをおこなう不動産会社はプロなので、物件の掃除や整理整頓をしっかりおこなったことで、応急処置であることをすぐに見抜いてしまいます。

一方、不動産を実際に購入する方はあなたと同じく不動産の素人なので、構造の頑丈さなどと同じかそれ以上に、物件の第一印象などに目を奪われます。

実際にお金を出すのは素人の買主なので、この心理を理解することができれば、見積もり額以上の高値で売却をすることは十分可能です。

まずは不動産の掃除・整理整頓を徹底する

皆さんも賃貸物件を探している時、何件か回った後で「内覧で玄関に入った瞬間から空気感が違う」という経験をしたことがあるのではないでしょうか。

こうした経験は、あなたのフィーリングが物件とピッタリ合ったというのも理由だとは思います。

ただ、内覧時に心を奪われる物件は、内覧前に掃除・整理整頓を徹底した物件であることが非常に多いです。

特に玄関や風呂、台所などの水回りは汚れやすい箇所であり、内覧前に力を入れて対処することをおすすめします。

特に水回りに水垢がついてしまっている場合、築年数よりも古く感じさせてしまい、成約率が落ちてしまいます。

まずは以下のポイントに注意しながら、自分で清掃を進めていきましょう。

場所ポイント
キッチンコンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレにおい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニングものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラスガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない

それでも汚れが落ちない場合は、いっそハウスクリーニング業者の手を借りて、ピカピカにしてもらうのも一つの手です。

ハウスクリーニングは建物全体を依頼するとお金がかかりすぎるので、気になる場所をピンポイントに依頼することをおすすめします。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所料金相場
浴室10,000~20,000円
洗面所6,000~10,000円
トイレ6,000~13,000円
キッチン10,000~24,000円
レンジフード10,000~20,000円

内覧時の天候・時間帯も意識する

土砂降りの天気に内覧をすると、暗いイメージが内覧希望者の頭にこびりついてしまいかねません。

内覧をおこなうのは、出来るだけ晴れの日を選ぶことをおすすめします。

また、時間帯も夕方や夜より、日光が最も入る13時前後をおすすめします。

この時、部屋の窓も全て開けっ放しにしておきましょう。

換気をしっかりした上で自然光を取り込むと、建物がいつもより新しく、広く感じさせることができます。

不動産を売るタイミングを見計らう

不動産を売るタイミングも、見積もり以上で高く売るためには重要となります。

2020年現在のようにオリンピックなどのビックイベントが控えるタイミングや、好況で住宅ローンも低金利の時などは、物件需要も高く、早く高値で売れやすいと言えます。

経済状況が良くなくても、周辺道路が開通して都市部へアクセスしやすくなったタイミングなどで高く売れる可能性は上がります。

相場より高く売りたい旨を業者へ共有する

前述の通り、不動産の見積もり額はそこまで厳格な基準によって決められているものではありません。

あなたが様々な理由からどうしても見積もり額以上に高く売りたいと考えている場合、その旨を仲介業者へ確実に伝えるべきでしょう。

そもそも、全ての方が見積もり額以上で高く売りたいと考えている訳ではありません。

それどころか、見積もり額以上で高く売れるということを知らず、ほとんどの作業を業者へ委任したいという面倒くさがりのほうが多いです。

見積もり額以上で売るには、まず意思表示をすることから始めましょう。

不動産見積もりの注意点

見積もり額の高い業者が必ずしも良いわけじゃない

複数社を比べる時、初心者はどうしても見積もり額を真っ先に比較してしまいます。

ただ前述の通り、見積もり額に対する考え方や計算方法などが会社ごとに異なるので、必ずしも金額の高い業者が良いわけではありません。

まずはなぜこの価格を付けたのかをしっかり聞いてみて、回答の説得力で決めるのがおすすめです。

各社の仲介売却実績もチェックする

マンションの見積もりをA社とB社に依頼し、A社のほうが500万円高かったとします。しかし、実績を調べてみるとA社のマンション仲介実績は年数件、対してB社は年1万件超の実績がありました。

この時、信頼できるのは圧倒的にB社の見積もり額です。逆に、A社は価格の根拠が曖昧な可能性があり、注意が必要です。

不動産会社の実力はピンキリで、得意・不得意もあります。

数字に惑わされ過ぎないように注意しましょう。

売りたい意欲が高いと思われるので注意

見積もり依頼をはじめておこなう時は、業者も「これから他の会社にも見積もりを依頼して、比較するのかな」と思いますが、すでに複数社に見積もりを出していると聞けば、業者は「この人は売りたい意欲が高い!他の会社に負けてられない!」と考える傾向にあります。

そのため、1社にのみ見積もりを出した場合より、複数社へ同時に見積もりを出した場合のほうが営業はしつこい可能性があります。

6~10社への見積もりはNG

いきなり6~10社くらいへ見積もりを依頼する人がいますが、各社から連絡が来てしまい、対応できなくなるケースがあります。

対応できないなら数社に断りを入れないといけませんが、言い訳を突っ込まれたりすると面倒なので注意しましょう。

最初のうちは最大でも3社くらいに見積もりを依頼するのがおすすめです。

査定してもらう不動産会社を1社に絞らない

不動産を査定してもらう時に「取り敢えず身近な不動産会社に査定してもらって売ろう」と考えている人は注意が必要です。

1社だけで見積もりしてもらうと、査定してもらった不動産会社が適正金額を提示しているかわかりません。

最悪の場合、相場価格より大幅に低い価格されていたり高すぎて売却出来ていない事態に陥ります。

不動産の査定は、複数の不動産会社に見積もりを依頼することによって不動産の適正価格を知ることができます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単な登録で一括査定できるのでおすすめです。

査定額の根拠を明確にする

不動産会社に見積もりを依頼した際、算出された査定金額が根拠のある数字なのか確認しましょう。

納得できる根拠があり提示された金額であれば、媒介契約後もスムーズに売却を進めることができます。

一方で根拠の無い数字を提示している不動産会社は、曖昧な考えで金額を提示している可能性が高く、媒介契約を結ばないようにしましょう。

相場価格と大幅にズレている価格を提示しているケースもあるので、査定額が提示された際はしっかり担当者に質問しましょう。

不動産会社の広告力を把握する

不動産を売却するには、不動産会社が広告を掲載して買主を探す必要があります。

広告力のある不動産会社は、広告の掲載数が多く販促活動に力を入れていることがわかります。

不動産会社にも様々なスタンスの会社があり、販促活動に積極的でない会社や地域密着型の会社があります。

販促活動に積極的でない会社は、ポータルサイトに広告を出していないことが多く、買主を見つけるのに時間がかかってしまうので、広告の掲載数を確認して不動産会社を選びましょう。

不動産見積もりに関するQ&A

不動産見積もりに関するQ&Aをまとめました。

見積もり未経験者が疑問に思うポイントをまとめたので、これから見積もりしようと思っている人は参考にしてください。

Q.提示金額の高さで不動産会社を選んで良いの?

複数の不動産会社に見積もりを依頼すると、見積もりの価格が高い不動産会社や安い不動産会社があります。

不動産会社によって得意分野や収集しているデータが異なる為、見積もり価格に佐賀出ます。

また、リフォームを行い買取再販目的で査定額を提示している不動産会社は、相場より低い値段を提示します。

まず高く提示してくれた不動産会社の得意分野を把握して、信頼性が高そうであれば高く提示してくれた不動産会社に依頼しましょう。

Q.不動産会社に見積もりを依頼するメリットはあるの?

不動産会社に見積もりを依頼すると、自分で不動産の価格を調べるより的確な価格を知ることができます。

不動産会社が提示してくれる査定金額は、相場から大きく乖離した価格になるケースが少なく、販売を考えている人に大きなメリットがあります。

相場の範囲を知った上で売買を進めていくと、買主を見つけやすく取引をスムーズに進めることができます。

Q.見積もりをしたら必ず契約しなきゃいけない?

不動産の見積もりは、見積もり後必ず契約しなければいけない訳ではありません。

オンライン上での一括査定を依頼すると、査定結果のみ教えてくれます。

ただし、査定依頼された不動産会社は営業の一貫として査定依頼を受けているので営業の電話がかかってくる場合もあります。

また、オンライン上で済ませる査定は訪問査定と異なり細部まで見て算出された金額ではありません。

実際に売却するとなった場合に金額が大きく変わる可能性もあります。

Q.見積もりを依頼してトラブルになるケースはある?

見積もりを依頼しただけでトラブルになるケースはほとんどありません。

しかし稀に悪質業者が安値で提示して売却しろと行ったり、不適切な対応で売却できなかったりします。

トラブルを回避する為にも、先に複数の不動産会社で査定を依頼しておくことをおすすめします。

Q.見積もりを依頼する前に準備しておくことはある?

見積もりを依頼する際に、ローンの残高の確認や間取り・築年数の確認をしておくとスムーズに進めることができます。

一括査定サービスを利用する場合は、簡単な物件情報と個人情報の登録で査定できます。

気軽に物件の価格を知りたい人は一括査定サービスの利用をおすすめします。

不動産売却では見積もりに力を入れるのが重要

不動産売却を検討している際は、まず正確な見積もり価格を算出してもらい、参考にする必要があります。

見積もり価格がないと売却すべきか、売却でローンを完済できるのかが分からず、手続きを進めることができません。

また、事前に大まかな見積もり価格を把握していれば、悪徳業者に足元を見られる心配も少なくなります。

不動産売却では、正確な見積もりを取得できるかどうかが、成功のカギと言えるでしょう。

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