不動産売却の期間は平均3～6ヵ月！スケジュールを短縮する方法はある？

ここからは、不動産売却において、物件が売れるまでの目安をどのように考えればいいのか見ていきましょう。

購入希望者は、多くの場合まず物件の相場を参考にします。

→不動産売却相場の調べ方を一挙公開！マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は？

そのため、相場よりも安い物件は早く売れやすく、より高い物件は手が出にくくなります。

とはいえ、物件の価値は、購入希望者の個人的感覚に左右される部分が大きいので、無闇に相場より安い価格設定をするのがいいとも限りません。

損を防ぎ利益がでる不動産売却をするつもりなら、6ヶ月ほど希望者の出入りを見ておくのが理想的です。

必要以上の値下げは逆効果

通常、相場よりも値段を低く設定することで、短期での不動産売却が行えます。

しかし一方で、値下げを必要以上に繰り返すと、購入希望者は更なる値下げを待つようになり、売却期間が伸びてしまうということもあります。

また、宣伝活動を積極的にしすぎても「これだけプッシュされているのには何か裏があるのでは？」と思われ、裏目に出てしまうというケースが少なくありません。

こうした状態は不動産業者の質が悪い場合によく起きます。こうしたリスクを防ぐためにも、一括査定サイトなどを利用して不動産会社をじっくり選びましょう。

1. 査定
2. 不動産業者との媒介契約
3. 不動産売却開始
4. 内覧の受け入れ
5. 条件交渉
6. 売買契約
7. 決済、引き渡し

不動産売却は、3つの段階に大きく分かれます。

目安としては、査定から売却開始までが1~2週間、内覧受け入れから交渉成立までが3~5ヶ月、そこから引き渡しまでが2週間~1ヶ月となります。

査定から契約までを見積もると、約4ヶ月~6ヶ月くらいに考えておくといいでしょう。

勿論、物件の状態や購入希望者の要求によって大きく変わりますが、次の住まいの購入資金にしたい方などは、売却の計画が必要になってくるので早めに家を売り切る予定を立てたいですよね。

①-③査定から不動産売却開始まで【平均期間：2週間~1ヶ月】

はじめに不動産業者に査定を依頼し、査定額が高く信頼もできると感じた業者と媒介契約を結びます。

この業者選びが、実は予想以上に時間のかかる作業でもあります。

より多くの業者に素早く査定してもらうためにも、一括査定サイトを積極的に利用しましょう。

その後、業者と媒介契約を結ぶと、価格を決め、売り出しを開始します。

この際、「○週間売れなかったら値下げする」「○○の期間まで、○○円まで値引き交渉に応じる」といった詳細な取り決めをあらかじめ決めておくと、より短期でステップを進めることが可能です。

④-⑤売り出しから買い手がつくまで【平均期間：3~5ヶ月】

売り出しから買い手がつくには平均で3~5ヶ月程かかります。

売り出しが始まると業者が物件の宣伝を行います。

この宣伝の効果で「内覧を行いたい」という申し込みがあれば、日程を決めて、内覧の受け入れを行います。

この際、部屋を片付けておくのはもちろんですが、同じくらい購入希望者が気にするのがご近所との関係です。

関係の悪い所に越して来ることに抵抗がある方も多くいるので、内覧を機に関係を親密にしておきましょう。

購入希望者が現れるタイミングは相対的なものなので何とも言えませんが、入社、入学を控えた1~3月、転勤の多い9~11月は一般的に売れやすいと言われています。

⑥-⑦売買契約から引き渡しへ【平均期間：2週間~1ヶ月】

内覧で問題がなければ、売買契約を結びます。

契約後、購入者が住宅ローンを利用するのであれば、ローン審査(2週間~1ヶ月ほど)を待ちます。

この審査が通ると、引き渡しができるようになります。

この、契約から引き渡しまでの期間に新居の購入を並行して行うとスムーズに住み替えを行うことができます。

それより前に購入手続きを行っても目安のタイミングがわからないので、計画の立てやすいこの期間を目安に、物件選びを行っていきましょう。

当然ですが、立地が良くきれいな物件は短期間で売れやすく、アクセスの悪い築古物件は売れ残りやすいです。

ただ、それ以外にも売却期間が長引いてしまう要因はいくつかあります。

予期せず売却が長期化するのは最もストレスが溜まるので、まずは外的要因に気をつけましょう。

売り出し時期が悪い

一般的に、不動産が売れやすい期間は春と秋だと言われています。

この時期は会社の転勤による人の移動が多い上、予期せぬ引っ越しということもあり価格の安い中古物件の需要が高まるからです。

逆に夏や冬はなかなか不動産が売れにくいと言われています。

ベストな売り出しタイミングは地域によっても変わります。例えば雪の多い北海道なら冬明け、台風の多い沖縄なら夏明けといった感じですね。

→北海道の不動産査定・売却相場|おすすめ不動産会社ランキング

→沖縄県の不動産査定・売却相場|おすすめ不動産会社ランキング

地域の特徴も踏まえて売り出し時期を選ぶと短期間で成約しやすくなります。

住宅ローン返済が滞っている

住宅ローンが残っている不動産でも売り出すことはできます。

しかし、この場合は売却額と貯蓄を合わせてローンを完済した後に引き渡すのが条件です。

不動産売却の平均期間は早くて3ヶ月程度なので、自分の給与と合わせて3ヶ月で完済できるタイミングで売り出すとスムーズです。

ただ、当初の資金計画が間違っていたり、住み替え費用がかさんだりすると、ローンの返済が滞り、それに応じて売却期間も長引きます。

残債のある物件を売る任意売却という方法もあるにはありますが、特殊なケースでない限り、期間を延ばすのが最善の策です。

→家のローンが払えない場合は任意売却がおすすめ

担当者の能力・モチベーションが低い

もちろん、契約した仲介業者の能力やヤル気が原因で売れ残ってしまうということもあり得ます。

特に今はSUUMOやアットホームなどのポータルサイトと提携していない仲介業者はどうしても売却期間が長引きがちです。

→SUUMO(スーモ)で不動産売却査定！実際に利用した方の評判・口コミ

→アットホームで不動産売却査定！実際に利用した方の評判・口コミ

ただ、大手の不動産会社でも担当者によって差があります。

例えば、話に根拠がない、難しい専門用語ばかり使う担当者は、買い手にもあなたと同じように疑問や不快感を与えるため、成約に結び付きにくいです。

ネームバリューだけで業者を選ぶのではなく、過去に利用した方の口コミ・評判も参考にすると良いでしょう。

→【2018年】大手不動産会社ランキング！売上高・売却仲介件数・評判を比較

競合物件が強い

あなたが売りたい物件と同じ地域に、より駅に近く、築年数も浅い物件があれば、買い手はまず真っ先に競合の方に興味を持ちます。

こうした予期せぬ競合物件の登場によって、売却期間は予想外に伸びてしまいます。

競合が登場した場合は、より価格を下げるといった対応をしましょう。

売り出した中古物件が成約するかどうかは、運とタイミングが関わるため、一概に〇ヶ月で売れるとは言えません。

ただ、できるなら早期売却を目指して売っていくのが理想的です。

ここからは、不動産の売却期間が長引くデメリットを紹介します。

売れ残り・不人気物件という印象を与えてしまう

売却期間が長引くと、ネット広告が購入希望者の目に何度も触れるようになります。

最初は良いなーと思われていても、あまりにも売れ残っていると「内部に問題があるから、内覧から手続きが進まないんだなあ…」みたいな穿った目線で見られるようになってしまいます。

実際はそんなことがなくても、ネットから物件を探す人が増えた昨今では、期間が長引くと物件広告が「新着物件」に出なくなるなど、新しいリスクが出てきました。

→やっぱり家売るのやめる！不動産売却を一旦キャンセルする意外なメリット

不動産業者の中で優先順位が下がる

特に大手の不動産会社では、1人の担当者が複数案件を抱えているということが良くあります。

すべての案件を一斉にこなすことはできないので、売れやすそうな物件から力を入れて販売活動していきます。

基本的にPR・営業は業者の自腹負担となるので、なかなか売れない物件に力を売り続けてもコストがかさむだけです。

そのため、売却期間が長引けば業者のモチベーションが下がり、更に売れにくくなることも考えられます。

ここまで、不動産の売却期間が長引くデメリットを解説しました。

何度も言うように期間が長くなるか短くなるかは運も大きく関係していますが、売り手の努力によって短期間売却を狙うことも可能です。

ここからは、不動産の売却期間短縮に効果的な方法を紹介します。

不動産の掃除を徹底する

こちらの記事に書いてあるように、不動産の実際の価値に表面上見映えは関係ありません。

→家の査定前に掃除をすると価格は上がる？査定の方法から注意点・相場まで解説

ただ、内覧をクリアして売買契約に進むためには、建物の掃除や土地の草むしりなどは不可欠です。

お忙しい方でも、第一印象に影響しやすい玄関や水回りを重点的に清掃するだけで、売却期間は短縮できます。

売り出し価格を下げる

金額が下がれば、その分だけ売れる可能性は高くなります。

売り出し価格は査定額をもとに売り手が最終的に決めますが、最初のうちは高望みをして高額に設定しがちです。

数ヶ月売れ残って厳しい現実が分かれば、早めに適正額に値下げをしましょう。

買取保証サービスを利用する

最近、大手不動産会社を中心に買取保証サービスを提供するところが増えています。

これは一定期間は不動産を仲介売却で売り出し、期間が過ぎれば業者が買い取ってくれるという制度です。

期間は自分で設定できることが多いので、売れ残りを100%防ぎつつも、期間内は高額売却に挑戦することができます。

不動産買取は仲介で売れた価格の約2割減となるので損ではありますが、保証サービスを提供しているような大手業者は仲介手数料の値引き特典なども提供しているので、合わせて使えばそこまで損はしませんよ。

→仲介手数料の相場はいくら？なぜ払うの？根拠・計算方法・値引きのコツ

買取保証サービスに対応している業者は、こちらで詳しく紹介しています！

→不動産買取とは？相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング！

特に相続した家を売る際は、売却期間を早める必要があります。

これは、取得費加算の特例という制度の存在が大きいです。

わかりやすく解説すると、相続した不動産を相続後3年10か月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算することができます。

不動産を売って売却益が出ると、譲渡所得税という税金が発生します。

➝不動産売却後も税金が！譲渡所得税の仕組みと注意点

譲渡所得税は、以下の計算式で算出することができます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

つまり、取得費が高額になるほど税金を安くすることができるのです。

取得期間は相続日から引き渡し日までなので、確実に特例を受けるには売却期間をなるべく短縮する必要があります。

ここまで不動産売却の期間を短くするメリットを紹介してきたのですが、実は期間を短縮するデメリットもあるのです。

譲渡所得税の税率は、売る物件の所有期間が長ければ長いほど減税されます。

ただ、あえて所有期間を長引かせて税金を節約するべきかと言えば、微妙なところです。

建物は築年数が経つほど価値が下がっていくので、例え税率が高くても早めに売るほうがお得なケースが多いです。

自分では判断が難しいところでもあるので、不動産屋に一度相談してみることをおすすめします。

不動産売却にかかる期間は、査定から契約まで短ければ3～4ヶ月、長いと半年から1年以上もかかります。

長期間に渡って細かい手順を踏まなければならないので、あらかじめ手続きや費用についてしっかり計画を立てておくことが肝心です。

また売却期間が伸びていくなかで自分が満足する金額で不動産を売るためには、根気が必要になります。あらかじめ早く高く売れるタイミングで、査定申し込みをする計画を立てることをおすすめします。