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マンションを売るか貸すかはどう判断する?それぞれのメリット・デメリットと流れ・費用を解説

【更新日】2022-08-08
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マンションを売るか貸すか

急な相続や引っ越しや転勤でマンションを売るか貸すか、多くの人が悩んでいることと思います。

マンションを売るか貸すかする際は、どちらがお得なのかを比較した上でどうするかを判断することが多いですが、どちらがお得なのかは物件の状態や時期によって異なるため一概に言うことはできません。

では、一体どこを見てマンションを売るか貸すか判断すれば良いのでしょうか?

今回この記事では、売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットとどんな部分に注意して判断すれば良いのかを説明していきます。

マンションを売る方法!売れないマンションを高く売却する流れ。成功のコツ

マンションを売るか貸すかを決める判断基準

マンションを売るか貸すかを決める判断基準

所有しているマンションを売るか貸すかを決める判断基準について紹介をしていきます。

どうするかこまった際は上記のフローチャートをたどって判断をしてみてください。

ただし、フローチャートに沿っての判断だけでは本当にこれで良いのか心配になってしまいますよね。

そこで、マンションを売るか貸すか迷った時の判断基準を詳しく見ていきましょう。

再度住む予定があるか

マンションを一度売却してしまうと再び自分の物にするのは、ほぼ不可能です。

そのため再度住む予定があるのか、マンションを売却しても後悔をしないのかをしっかりと考えた上で判断する必要があります。

ただし利用しないマンションは所有しているだけでも管理費・維持費が発生するので費用との兼ね合いをする必要があります。

物件の売却の場合は、不動産会社に仲介を依頼して個人間で売買をする方法と不動産会社にマンションを買い取ってもらう2つの方法があります。

前者の仲介でマンションを売却する方法ではマンションを相場よりも高い金額で売却することができますが、不動産会社の買取と異なりマンションの売却までに期間が長い場合があります。

マンションを早く売却したいのか、高く売りたいのかによって売却方法が異なります。

ローン残債があるマンションも売却できる?ローンが残る物件を売る流れ・注意点をケース別に解説

管理の手間をかけられるか

今住んでいるマンションに、もう一度住む予定がある場合や賃貸として貸し出しを行い収益物件としてマンションを運用することも出来ます。

ただし、収益物件としてマンションを運営する場合は管理の手間がかかってしまうので、管理の手間をかける事が出来るかどうかが賃貸として貸し出すことが出来るかどうかの判断基準になります。

一言で賃貸にすると言っても、貸し出す物件の住宅ローンが完済していることが前提条件となってしまいます、また賃貸契約にも不通借家契約と定期借家契約の2種類の契約方法があります。

賃貸として貸し出したマンションを再び自宅として利用する予定がある場合は、入居期間が設けられている定期借家契約を利用するのがおすすめです。

住む予定はないが、マンション経営を本格的に始めたい人は、普通借家契約を結ぶのがおすすめです。

住宅ローン残高はいくらか

マンションを売却する借家にするかは住宅ローンの残高によってどのようにすることができるかが異なります。

住宅ローンが少ない、あるいは完済しているのであればマンションを売却することがおすすめです。

売却する際は住宅ローンを一括返済しなければいけないので、売却価格や資金に余裕を持って売却するようにしましょう。

たいして、住宅ローンの残高が多い場合はマンションとして貸し出すことで収益物件として賃料を得ながらローンの返済をすることが出来ます。

マンションを売るメリット・デメリット

転勤や離婚といった人生で大きな転換があった際にマンションを売るという選択肢が生まれてきます。

せっかく購入をしこれまで住んでいたマンションを売却することは、色々と考えてしまう点もあるかもしれませんが、早めに対応をすることでリスクを最小限に抑えることが出来ます。

マンションを売るメリット・デメリットについて紹介していきます。

マンションを売るメリット

マンションを売るメリットは次の2点です。

  • 責任を放棄できる
  • まとまった現金が手に入る

マンションは所有をしているだけで様々な責任を負う必要があります。

マンションという不動産を所有しているため固定資産税、火災などがあった際は賠償責任、老後の相続が発生してしまいます。

売却をしてしまえば、税金やその後の処理をする必要がなく今後の面倒な手続きもすべて回避することが出来ます。

また、マンションを売却することでまとまった現金を一括で手にすることが出来ます。

まとまった現金が必要な人はマンションを売却することで資金計画を立てやすくなります。

マンションを売るデメリット

次にマンションを売るデメリットについて紹介します。

マンションの売却のデメリットは次の2点です。

  • 手間がかかる
  • 譲渡所得税が発生する

マンションの売却方法によってもどれだけの手間がかかるかは異なりますが、不動産仲介業者を利用してマンションを売却する場合は、マンションの売却まで半年~1年ほどの期間を有することも珍しくありません。

中には1年が経過してもマンションが売却できないなんてこともありえます。

不動産買取業者への売却であれば期間が長くなることはありませんが、相場の8割程度での売却となってしまうため、マンション売却の利益が小さくなってしまいます。

また、マンションを売却した際に利益が発生した際は、浄土所得税がかかります。

譲渡所得税はマンションの所有期間によって税率が異なります。

【短期譲渡所得】 【長期譲渡所得】 所得税 30% 15% 住民税 15% 5%

マンションは購入してから経年劣化するため売却価格が購入価格を上回るケースは珍しいです。

不動産売却でかかる税金はいくら?費用の計算方法から節税・控除のポイントまで分かりやすく解説

さらに、不動産仲介を利用している場合は仲介手数料がかかります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料の価格は以下の表のように決まっています。

マンションを1,000万円で売却した場合、仲介手数料は1,000万円×3%+6万円=36万円がかかります。

仲介手数料で36万円という大きな金額が必要ですが、不動産買取で売却した価格よりも高いため売主の手元に入るお金は不動産仲介の方が大きいです。

仲介手数料を値引きする方法もあるので下記記事を参考にしてください。

仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選
取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

マンションを貸すメリット・デメリット

マンションを貸すメリット・デメリットについて紹介します。

最近は投資先としてマンション等の不動産に注目が集まっており、マンションオーナーとなる人が急激に増加しています。

ブログや成功者の体験談で「不労所得で生活」にあこがれる人も多いです。

ただし、賃貸経営にはメリットもありますがデメリットももちろんあります。

マンションを貸すメリット

マンションを貸すメリットは以下の2つです。

  • 安定収入を見込める
  • 再び住むことができる

前者では、マンションを賃貸として貸し出すことで毎月家賃として決まった金額を手に入れることが出来ます。

一般的なマンションであればマンションの購入代金を回収するまでに10年、収益性の高い物件であれば5年前後の時間が必要です。

利益が出るまでは、長期の運用が必要ですが、空き部屋にならない限り安定したsy通乳を得ることが出来ます。

また、賃貸として貸し出しているということはその物件の所有権を有しているので、賃貸ではなく家として利用することも出来ます。

ローンを借りる際の担保とすることも出来るので手元に不動産の資産を残しておけるのは非常に大きなメリットです。

マンションを貸すデメリット

マンションを貸すデメリットについて紹介します。

人気の無い・立地の悪いマンションは借主が出ず空室となってしまう可能性があります。

マンションを空室の期間は家賃収入を得ることができず、入居者を探すための広告費などの余計な費用が必要な場合もあります。

また、借主が家賃を振り込んでくれなかったり、物件を丁寧に扱ってくれずメンテナンスが必要になります。

マンションの住人が近所トラブルを発生した際は、直接利用していなくても所有者が責任や対応をする必要があるケースも珍しくありません。

マンションを売る流れ

マンションを売る流れについて紹介していきます。

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約
  3. 販売活動
  4. 内覧対応
  5. 売買契約
  6. 決済・引き渡し
  7. 確定申告

①査定依頼

マンション売却をする際は必ず、マンションの相場価格を把握しておくことが大切です。

査定をすることで予算や期間などのマンション売却までのスケジュールを立てることが出来ます。

マンション等の不動産は一般の方が持つ資産としては非常に高額なものです。

いざという時には担保にしてローンを組むことが出来るため損をしないためにもマンションの査定を最初に行いましょう。

② 媒介契約

※不動産買取業者にマンションを売却する人は⑤売買契約へ

マンションを売却する際に不動産仲介業者を利用するなら媒介契約を結ぶ必要があります。

一言に媒介契約と言っても次の3種類の媒介契約があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任契約

契約方法によって長所・短所が異なるのでどの契約方法を利用するかは、しっかりと検討する必要があります。

下記ページを参考にしてください。

不動産売却の媒介契約とは?仙人媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

③販売活動

媒介契約を結んだ後は、マンションの売却活動を進めていきます。

媒介契約の種類によっても異なりますが、基本的にマンションの売主が対応をするものはありません。

不動産仲介業者がマンションの購入希望者を連れてきてくれます。

④内覧対応

マンションの購入希望者が来た際に、内覧対応をする必要があります。

内覧対応は土日祝を希望する人が多いので、スケジュールの調整をする必要があります。

買い先行ですでに引っ越しが終わっているような場合は、不動産仲介業者に内覧対応をすべて依頼することも出来ますが、売り先行の住みながら売却の場合は防犯上の観点からも内覧の対応をするようにしましょう。

⑤売買契約

マンションの売却が決まった際は、売買契約をする必要があります。

不動産仲介業者を利用する際は媒介契約を結んでいますが、売買契約と媒介契約は異なります。

また不動産仲介は売買契約を結ぶタイミングでマンション売却額の一部を仲介手数料として支払う必要があります。

このタイミングでマンションの売却代は振り込まれていないので、自分の資金から仲介手数料を支払っておく必要があります。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!契約書のチェックポイントと瑕疵担保責任

⑥決済・引き渡し

マンションの売却代金の入金と引き渡しは同一タイミングで行われます。

マンションの引き渡し後の引越し先等を確保できていないと、次に住むところがなくなってしまいます。

入金・引き渡しのタイミングは慎重に調整する必要があります。

スケジュール調整をうまく行わないと生活の基盤を失うことになってしまう可能性もあります。

⑦確定申告

マンションを売却して利益が生まれた際は必ず確定申告をするようにしましょう。

売買益がでたのにも関わらず確定申告を行っていないと税の未申告として扱われてしまいます。

また、マンションを売却することで損失を出た場合も確定申告を行い損益通算を行うことで納税額を減額することも出来ます。

マンションを売却した際は、利益・損失問わず確定申告を行うようにしましょう。

マンションを貸す流れ

ここでは、今住んでいるマンションを賃貸にすると決めた後の大まかな流れを解説します。

手順①不動産会社を選ぶ

まずは数ある不動産会社の中から自分に合った不動産会社を1社見つけることです。

会社選びのコツは、ネットでの口コミ・評判や担当営業者に直接会って話を伺うことを基準にしてみましょう。

話を聞く中で、業界団体への加盟の確認もしましょう。

マンションを貸す時の5つのポイントとは?賃貸事業を始めたい初心者は必見

手順②3種類の貸し出し方法から1つ選ぶ

話を聞いていく中で自分に合った不動産会社と契約を交わしたら、物件を貸し出す方法を決めていきます。

方法①普通借家契約

普通借家契約は、2年おきに賃貸契約を更新する契約方法で、入居期限を設けない契約方法です。

借りたい人に物件を貸して毎月一定の家賃を収めてもらうという一般的な方法であると同時に、契約期間中は物件の売却ができず、正当な理由なしで借用人を退去させることができません。

方法②定期借家契約

定期借家契約は、契約期限を設けてその間は入居して頂き、契約満了に達したら契約更新は行わない契約方法です。

この方法は、将来的にはまた自分が住む予定を立てている方におすすめの契約方法です。

また契約が終了していても入居者との合意があれば、再契約が結べます。

方法③サブリース

サブリースは、一括借り上げという方法です。

具体的には、不動産会社がマンションを借り受けて、入居者に貸し出すという方法です。

この方法を用いれば、空室状態が続いても会社側から毎月家賃が振り込まれますが、毎月手数料を支払わなければなりません。

手順④家賃の設定

物件を貸し出すためには、毎月収める家賃を決める必要があります。

家賃は、近隣物件や地域相場から妥当な額を設定するのがおすすめです。

手順③広告を作成して入居者を募る

次は、入居者を募る広告制作を行いますが、多くの場合、契約を結んだ不動産会社がすべて取り仕切って行います。

物件を掲載するときは、集客力があるポータルサイトを利用して、借り手が気になる周辺環境の情報や物件の細かい情報、見栄えがいい写真を使うのが効果的です。

手順⑤公共料金の支払先などの伝言・手続き

最後に入居者に払ってもらう電気・ガス・水道などの公共料金の支払先やゴミ出しルールなどを不動産会社に伝えておきましょう

これらの情報を残して置くことで、入居者が困ることなく快適な暮らしを実現できます。

また入居者が物件に引っ越してくる秘話前もって管理組合に伝えておくと、組合側もスムーズに行動できます。

マンションを売る・貸す際にかかる費用

マンションを売る・貸す際にかかる費用について紹介します。

売る・貸すどちらでも初期費用、手数料・諸費用が発生するので利用する際は注意が必要です。

マンションを売る場合、マンションを貸す場合について詳しく説明していきます。

マンション売却にかかる費用・手数料はいくら?負担をできるだけ安く抑えるコツ

マンションを売る場合の費用

マンションを売る場合にかかる費用は以下のものがあります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 繰り上げ返済手数料
  • 登記費用

マンション売却によってまとまった現金が手に入るまでは、自分の予算の中で都合をつける必要があるので、場合によってはマンションが売却できるまではお財布が厳しくなる場合もあります。

そのためいくら費用がかかるかを事前に計算し、ある程度のまとまった予算を準備しておくようにしましょう。

マンションを貸す場合の費用

マンションを貸す場合にかかる費用は以下のものがあります。

  • 管理委託手数料
  • 契約手数料
  • 更新手数料
  • リフォーム費用
  • クリーニング費用

売る場合とことなり、管理会社に依頼するための手数料が多く発生します。

管理会社を通さずに個人で不動産を管理することも可能ですが、トラブルが起きた際や不具合が起きた際に対応を求められるので、可能であればプロの不動産管理会社に依頼をするべきです。

マンションは一戸建てよりはメンテナンスの必要は少ないですが、経年劣化は必ずするため築年数がある程度経過するとメンテナンスにかかる費用が増加していく傾向にあります。

マンションを売る際の注意点

マンションを売る際の注意点について紹介していきます。

注意点は以下の3つです。

  • 買戻しが難しい
  • 築年数が重要
  • 清掃が必須

それぞれを詳しく見ていきましょう。

買戻しが難しい

マンションを一度売却した後に、思い入れのあるマンションを売って後悔したと思って買戻しを検討しても、実際にマンションを買戻しするのはとても難しいです。

マンションを売却する際は、もう二度と自分の手元に戻らなくても問題がないかどうか慎重に判断する必要があります。

住居として利用していたマンションであればなおさら後ろ髪を引く思いがある可能性もあります。

家族で住んでいるのであれば、必ず家族の了承も忘れずにとるようにしましょう。

築年数が重要

マンションだけにこだわらず、不動産は築年数が非常に重要です。

特別な事情が無い限り一般的には築年数が浅い物件の方が、築年数が経過している物件よりも高額で売却することが出来ます。

また築年数が経過した物件は不具合などが発生するためメンテナンスや修繕費用が知多くかかってしまいます。

マンション売却の場合、築年数が15年を経過すると急激に不動産としての資産価値が低下してしまうため、売却をする際は築年数が15年未満のタイミングで売却をするようにしましょう。

清掃が必須

不動産仲介・不動産買取問わず、マンションを売却する際は、必ず清掃をしておきましょう。

清掃を行っていない物件は、管理が行き届いていないと判断され査定・売却価格が下がってしまう可能性があります。

最悪の場合は売却時代が出来ない場合もあります。

反対に清掃をしっかりと行っていくことで、古い物件であっても管理が行き届いている物件として評価されます。

マンションを貸す際の注意点

マンションを貸す際の注意点について紹介します。

注意点は以下の3つです。

  • 個人で管理は難しい
  • 空室の可能性がある
  • メンテナンスが必要

それぞれを詳しく見ていきましょう。

個人で管理は難しい

マンションを賃貸として貸し出して個人で管理をするのはとても難しいです。

特に初めて不動産オーナーとなった場合は対応しなければいけないことが複数あり時間的にも行動的にもとても追い込まれてしまう可能性があります。

もちろん不動産管理会社に管理の依頼をすることで管理手数料が発生するというデメリットもあります。

しかし、基本的に賃貸物件の管理を個人ですることは難しく不動産管理会社に依頼をする必要があります。

空室の可能性がある

マンションを賃貸として貸し出しを行っていても、利用者がいない場合は賃貸収入を得ることが出来ません。

4月、9月等は転勤・入学が多くあり不動産を利用する人にも転機が訪れる機会となります。

人気のないマンションは、この空室問題とずっと付き合っていく必要があるので、マンションを賃貸に出して利用をする人がいるのか客観的に判断をする必要があります。

利用者が退去しても、すぐに新しい利用者が見つかるような人気の高いマンションであれば空室問題の心配はする必要がありません。

メンテナンスが必要

マンションも不動産であるため定期的にメンテナンスをする必要があります。

不動産は必ず経年劣化をするため外壁、屋根、水道設備などに不具合が必ず発生します。

不具合が発生したらマンションの利用者に多大な負担がかかる可能性もあるので適切かつ迅速に対応をする必要があります。

マンションを売るか貸すかおすすめの方法をケース別に紹介

マンションを売るか貸すかおすすめの方法をケース別に紹介します。

今回は下記の5つのケースを紹介します。

  • 住宅ローンが残っている場合
  • マンションの立地が悪い場合
  • 物件を自分で使う予定がある場合
  • 投資用マンションを所有している場合
  • PERが20以下の場合

それぞれを見ていきましょう。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合はローン残高によっても変わりますが、賃貸として貸し出すのがおすすめです。

賃貸として貸し出し、得た家賃報酬でローンを返済すれば約10~15年程で全て完成をすることが出来ます。

収益性がこのまま見込まれる物件であれば、そのまま賃貸として継続することもできますし、売却をすることも出来るとその時に合わせた対応を取ることが出来るようになります。

マンションの立地が悪い場合

マンションの立地が悪い場合は売却がおすすめです。

仮に賃貸として出しても賃貸契約を結ぼうとする人が見つからなければ家賃収入を得ることが出来ないためです。

家賃収入を得ることが出来なくても不動産として賃貸を所有しているだけで固定資産税などの税金は支払う必要があります。

そのため売るか貸すかで言うと売るのが良いです。

物件を自分で使う予定がある場合

物件を自分で使う予定があるのであれば、マンションを貸すのがおすすめです。

一度売却してしまうとマンションを自分の手元に戻すことはとても難しくなってしまうため、マンションの所有権は自分のまま第三者に貸出して家賃収入を得ましょう。

契約期間を定めておけば自分が利用する期間は借主がいないため、スムーズに引っ越しをすることが出来ます。

投資用マンションを所有している場合

投資用マンションを所有している場合は貸し出しがおすすめです。

貸出を来ない賃貸報酬を得て、これ以上の収益性が見込めないタイミングになったら売却をしましょう。

あくまでも投資用マンションであるため自分の状況ではなく不動産業界全体の市況に合わせ売るか貸すかを判断するようにしましょう。

PERが20以下の場合

PERが20以下の場合は賃貸に出すのがおすすめです。

売るか貸すか迷った時に、最初に見るべき指標がPERです。

PERは収益力を図る指標で、ある賃料で貸し出した時に、何年で購入価格を回収できるかを表しています。

PERは以下の計算式で求めることができます。

PER=購入価格÷(想定月間賃料×12)

例えば、1000万円で買ったマンションを月10万円で貸し出すとしましょう。

この時、PERは1000万円÷(10万円×12)=8.3333…となり、回収まで8年半弱かかることがわかります。

ちなみに、2017年発表された3大都市圏の平均PERはこちらです。

  • 首都圏:24.49
  • 近畿圏:22.21
  • 中部圏:21.66

ただこれは新築物件を想定したもので、中古マンションの場合は築年数の経過も考慮しなければいけません。

また、20年の間、ずっと入居者がつく確証もありません。

中古物件の場合は、10~20くらいのPERが賃貸に出すには必要でしょう。

逆にPERが20以上の場合は売ることをおすすめします。

マンションを売る・貸し出す以外の選択肢

マンションは売る・貸し出す以外にも次のような選択肢があります。

  • 空き家のまま所有する
  • 期間サブリースやリロケーションを活用する

それぞれを詳しく見ていきましょう。

空き部屋のまま所有する

せっかく買ったマンションだから手放したくない、けど賃貸として他の人に貸し出すのも手間だし嫌という方は、空き部屋のまま所有するのも一つの手です。

売却か賃貸で悩み、結局なし崩し的に空き部屋のままという方も実は多いです。

誰も住んでいないので内装が傷つく心配が一切なく、入居者が近所トラブルを起こすといったリスクもありません。

ただし、所有しているマンションが住んでいるエリアの遠方である場合は、所有しているだけで多くのデメリットを被る場合もあります。

空き部屋のまま所有するデメリット
  • 高額な維持費用がかかる
  • カビが発生するリスクがある
  • 築年数が古くなって価値が下がる
  • マンション内(管理組合)の役職が回ってくるかも知れない
  • 修繕積立金が値上がりする可能性大
  • 大規模修繕や建て替えの時期にバッティングする可能性がある

期間サブリースやリロケーションを活用する

期間サブリースやリロケーションとして活用することも出来ます。

期間サブリース 期間限定で不動産会社に貸し出す方法。その間の用途は自由
リロケーション 業者に賃貸の客付け・管理を全て依頼し、一部収益をもらう方法

収益性はサブリースの方がたかいのですが、利用できるのが人気のエリアに限られているのが難点です。

一般の方は、賃貸経営の嫌な手間を全てお任せできるリロケーションをおすすめします。

マンションを売るか貸すかは自分のライフプランによって決めよう

マンションを売るか貸すかは自分の現在置かれている状況によっても答えが変わります。

住宅ローンの残高や自分の置かれている状況をしっかりと鑑みた上で、どのようにするか判断する必要があります。

まずは、現状のマンションの持っている価値を知ることで売るか貸すか判断することが出来ます。

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