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家を売った後も住み続けられるリースバックって何?メリットや売却の流れを解説

【更新日】2023-12-07
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家を売った後も住み続けられる
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近年、家を売って住み続けられる”リースバックサービス”が注目を浴びています。

リースバックはマイホームを一旦不動産会社に売却して売却した後に、不動産会社と賃貸契約を結び、家賃を支払続けながら住むことができます。

マイホームを売却した上に住み続けることができるので、大きなメリットを感じる方も多いです。

ただしリースバックはデメリットも存在するので、事前にデメリットも把握した上で検討することをおすすめします。

そこで今回は、家を売って住み続けられるリースバックとはどのようなものなのか、わかりやすく説明します。

メリットだけでなくデメリットもしっかり解説するので、リースバックの利用を検討している人は参考にしてください。

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家を売って住み続けられるリースバックとは

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「そもそもリースバックってどんなものなの?」と仕組みも知らない人もいますよね。

リースバックは、自分で保有している家をリースバック会社に一旦売却してリースバック会社から売った家を借りることを指します。

これから詳しく説明していくので、しっかり理解しておきましょう。

リースバック会社に売却し賃貸で住み続ける

リースバクは、リースバック会社に売却し売却した家で住み続けます。

家の所有権をリースバック会社に渡す為、売却した後は賃貸契約を結びます。

リースバックに売却する価格は通常の売却価格より下回りますが、スピーディーに現金を得られる上に引っ越す必要がないのでメリットを感じる人が多いです。

買い戻すことも可能

リースバック会社に売却したマイホームは、買い戻すこともできます。

また、必ず買い戻す必要はなく規約満了になった時点で退去することもできます。

自分のライフスタイルに合わせて、マイホームを最終的にどうするか決められるのも人気の一つです。

リースバックが人気を拡大している理由

リースバックは、現在シニア層を中心に人気が高まっています。

「余生を豊かに暮らしたい」という方も多いですが、「相続税対策にリースバックを利用したい」という方も増えています。

相続した不動産にかかる税金の種類と内容

どういうことかというと、子どもが学生や新入社員のタイミングでリースバックをはじめ、子どもの資金がある程度貯まってきたら家を子ども名義で買い戻すという方法です。

親御さん方は買取で得た資金があるので老後の生活に余裕ができますし、一度権利を不動産会社に移しているので、子どもへの物件譲渡もスムーズにできます。

実家を親から子へ直接売ることは可能ですが、売却価格を不当に下げるのを禁止されたりと、さまざまな制約があります。

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子供のことを考えると、法の制限を受けず、スムーズに実家を移譲できるリースバックを使いたいですね。

買戻し契約を結べば誰かに取られる心配なし!

リースバックは○年後に優先的に住宅を買い戻すことを約束する買戻し契約というものを付けることができます。

将来的に子どもに買い戻してほしいなら、この契約を結んでおけば誰かに取られる心配はありません。

また、買戻し契約はあくまで優先的に買い戻せるという契約なので、自分の死後に「やっぱり買い戻すのはやめた」と子どもが思えば、第三者に買ってもらうこともできます。

子どもの意思も尊重できるのが嬉しいですね。

健康なうちに介護費用の調達もできる

リースバックがシニアに人気なのは、元気なうちに資金の整理ができるというのも理由です。

相続税対策もその一つですが、今後かかるであろう介護費や老人ホームの入居費を調達するためにもリースバックは使えます。

親が子どもに残すことの出来る資産は、現金の他に実家や家具などがほとんどです。

これらを手放すことなく今後の準備まで出来るので、子ども思いの親が多く利用しているのですね。

死後の相続トラブルを防ぐこともできる

死後、残った実家をどうするかで子供たちがもめるケースは非常に多いです。

もめてしまう大きな理由が、所有者である親の意思が確認できないからです。

リースバックなどを生前にやっておき、買戻し契約を結ぶなどすれば、死後のトラブルを防ぐことができます。

古い家は売ったほうが良い。それでも愛着があるので売るのは寂しい…。死後の実家の取り扱いを決めておかないと、子ども達に複雑な思いをさせることになります。

死後のトラブルを防ぐのにもリースバックは有効なのです。

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固定資産税の支払いがなくなる

不動産を所有している方には固定資産税が課されます。

持家の方は毎年当たり前に支払っていますが、これは意外と大きな負担になっているのです。

リースバックをおこなえば、家の所有者ではなく借主(入居者)という扱いになるので、固定資産税の支払い義務がなくなります。

収入が年金のみのシニア層に人気なのは、こうした細かい節約ができるからなのですね。

その他にも、家の権利者が負わなければいけない責任や煩わしい作業の一切をカットすることができます。

資金調達などにも活用できる

リースバックは、相続や老後生活のため以外にも活用することができます。

  • 事業資金調達
  • 資産整理
  • 資産運用
  • 負担軽減
  • 債務整理
  • 住み替え

短期間の利用であればリスクはほぼないので、単純にお金が欲しいという方にもおすすめです。

相続した実家を利用して自営業をする場合にもリースバックは有効です。これで事業資金と事業拠点が確保できるので、余計なお金を使うことが一切ありません。

目的さえ合っていれば、老若男女を問わずお得に利用できるのです!

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家を売って住み続ける時の売却相場

「リースバックで家を売ると安くなるって聞くけど本当?」と心配になる人もいますよね。

実際リースバックは、通常の売却価格より安く売られてしまいます。

しかしリースバックは単純に売却価格の高さを見るだけでなく賃料とのバランスを見る必要があります。

これから売却価格の相場を詳しく解説するので参考にしてください。

市場価格の70~90%

リースバックの相場は下記の通りです。

  • リースバックの売却価格=市場価格×70~90%

市場価格は不動産会社で仲介売却した時の価格で、リースバックはその価格を下回ります。

リースバックの売却価格は、家の立地や築年数の条件によって異なります。

家の状態が良かったり立地が良かったりすると、市場価格の90%で売れたり逆に条件が悪いと市場価格の70%程の価格になったりします。

家を売って住み続けた時の家賃相場

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家を売って住み続けた場合、家賃の相場が気になりますよね?

リースバックの家賃相場は、売却価格から算出するケースが多いのが特徴です。

上記のことから、売却価格を無理に高く提示すると家賃が高くて支払えなくなる可能性もあるので注意しましょう。

売却価格から算出

リースバックの家賃相場は下記の計算で算出します。

  • リースバックの年間家賃=売却価格×7~12%

リースバックは購入した物件を運用していく為、家賃でリースバック会社が儲かる仕組みにします。

多くのリースバック会社は期待利回りで家賃を決めています。

買い戻しは売却価格の1.1~1.3倍

リースバックで売却した家は買い戻すことも可能です。

しかし買い戻し価格は、売却時の1.1~1.3倍と高くなるので割高になってしまう物件が殆どです。

売却する時は市場価格より安く、買い戻す時は市場価格と同じ位になるので、資金巡りを考慮していつ頃買い戻すかあらかじめ決めておきましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違い

「リースバックと同じようなサービス”リバースモーゲージ”と何が違うの?」と思う人もいますよね。

リバースモーゲージも自分の家を利用してまとまった資金を得ることができます。

しかし、仕組みが異なり場合によってはリバースモーゲージのほうが危険である可能性もあるので、違いを把握しておきましょう。

売却と融資の違い

リースバックは家を売却して資金を得ますが、リバースモーゲージは家を担保にしてお金を借ります。

リバースモーゲージを利用するには、住宅ローンが完済していることが条件になっており、リースバックより基準が厳しくなります。

またリバースモーゲージは融資になるので、自宅の所有者が死亡した際に自宅を売却して一括返済が行われます。

家賃の発生の有無

リースバックはリースバック会社に家を売って、売った家に賃貸を支払う事によって住み続けます。

一方でリバースモーゲージは、融資になるので家賃の支払いはありません。

自宅を担保にお金を借りている状態なので、リースバックのように家賃による出費を抑えることができます。

リースバックを検討の方におすすめのツール「一括査定サイト」

不動産一括査定サイト

リースバックを検討中の方におすすめなのが、一括査定サイトと呼ばれるツールです。

カンタンな物件情報を入力し、送信をすれば地域の不動産会社の買取見積もりが一括でもらえるので便利です。

また、申し込みフォームには要望を記入する欄があるので、ここに「リースバックを希望しています」と言えば、対応している業者をスムーズに探すことができます。

見積もりを比較して高いところに依頼をすればその分お得ですし、どの不動産会社に依頼をするか探す手間が省けます!

一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめてあるので、ぜひお読みください!

不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気15社を厳選紹介【2023年最新】

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家を売って住み続けるメリット

家を売って住み続けるメリットは下記の通りです。

  • まとまった資金を得られる
  • 引っ越す必要が無い

リースバックは、突然多くの資金が必要になってしまった人や終活を検討している人たちにメリットの多いサービスです。

まとまった資金を得られる

リースバックは、リースバック会社に一度自宅を売却するのでまとまった資金を得ることができます。

突然お金が必要になった人でも、1週間~2週間程度で手に入れられるので、仲介売却より素早く手に入ります。

引っ越す必要が無い

リースバックは不動産仲介と異なり、家に住み続けることができるので引っ越す必要がありません。

まとまった資金を得て家に住み続けることができるので、環境を変えずまとまった資金を得たいと考えている人に最適です。

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家を売って住み続けるデメリット

魅力的なリースバックですが、デメリットも存在します。

  • 通常より売却価格が安くなる
  • 家賃を支払わなければならない

リースバックは、家賃を継続的に支払わなければならないので、売却で得た資金と家賃のバランスを考慮する必要があります。

通常より売却価格が安くなる

リースバックはリースバック会社が不動産を買い取り、売り主に住み続けてもらうので、市場価格より安い価格で売却されます。

基本的にリースバック会社に利益のある価格設定になっているので、仲介売却より不利な売却価格になってしまいます。

家賃を支払わなければならない

リースバックは、家を売却すると継続的に家賃の支払いが発生します。

家を担保に融資してもらうリバースモーゲージと異なり、家賃が発生するので売却した後の収支バランスを考える必要があります。

家を売って住み続ける流れ

家を売って住み続ける流れを紹介します。

リースバックを成功させるには、優良のリースバック会社を見つけることが重要です。

大きな損をしない為にも、リースバック会社選びは慎重に行いましょう。

リースバック業者に価格・賃料の査定をしてもらう

まずは、リースバック業者に価格・賃料の査定をしてもらいます。

「そもそもリースバックってどうやって選ぶの?」と疑問に思う人もいますよね。

リースバック会社の選び方は、複数の業者に査定を依頼して一番良い結果を出してくれる業者に依頼することをおすすめします。

家まもルーノは全国の家を一括査定してくれる会社で、100者以上の中から地域に対応している業者の見積もりを一括で依頼できるのでおすすめです。

「リースバック会社選びに苦労している!」という人は利用を検討してみてください。

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査定結果をみて業者と相談

査定結果が出た後は、業者から査定内容の内訳を聞きましょう。

内容に納得すれば契約に移ります。

売却価格の査定結果を見た時に判断する指標として、”家賃を支払続けられるか・目標”の金額に達しているか”を確認しましょう。

賃貸借・売買契約を結ぶ

リースバック会社の査定結果に納得した後は、賃貸借契約と売買契約を結びます。

買い戻しを予定している人は、売買予約契約も行います。

売り主は、印鑑証明書や固定資産評価証明書といった書類を用意する必要があるので、事前にリースバック会社に必要書類をヒヤリングしておきましょう。

リースバックを行った方がいいケースや状況

不動産所有者が自社の物件を売却した後、その物件を購入者から物件を借りて住み続けるリースバックを行えば、資産調達や相続トラブルの回避につながるなど、様々な利点があります。

それらを踏まえて、ここでは、リースバックを1選択肢として検討しておく場面や状況について解説します。

まとまった資金が必要な時

冒頭でも紹介したようにリースバックは、資金調達のニーズがある不動産所有者にとって有益な手段です。

例えば、事業の拡大や新規プロジェクトの資金調達、負債の返済、資金の繰り延べなど、不動産を売却することで現金を得る必要がある場合に適しています。

リースバックによって、資金を確保しながら事業の継続ができます。

事業の運用資金が必要な時

物流業や小売業など、日常の運営に多額の運転資金が必要な企業にとって、リースバックは有効な手段です。

資金を効果的に活用するために、不動産資産を現金化し、運転資金の増加に充てられます。

資産運用の最適化を図りたいとき

不動産所有者が所有している物件が資産運用のポートフォリオにとって最適でない場合、リースバックを検討してみましょう。

例えば、企業が事業のコア資産に集中するために不要な不動産を保有している場合や、不動産の価値が潜在的に低下する可能性がある場合です。

リースバックを行うことで、資産を最適化し、他の投資機会や成長戦略に資金を振り向けることができます。

運営上の柔軟性を図りたいとき

リースバックは、企業が不動産の所有者としての負担を軽減し、運営上の柔軟性を高めることができる場合に適しています。

物件の保有やメンテナンスに関連する費用やリスクを負わずに、物件に住み続けられます。

つまり、企業は運営資金を創出し、事業の成長や変化に柔軟に対応できるということです。

税負担の軽減を図りたいとき

リースバックは、税務上のメリットをもたらします。

例えば、不動産を売却することで生じるキャピタルゲイン税の支払いが免除されます。

また、リースバック料金は、事業費として経費化することができるため、税務上の優遇措置を享受することも可能です。

長期的な事業計画の一環で利用したいとき

リースバックは、長期的な事業計画の一環として検討されることもあります。

不動産を売却することで企業の財務状況を改善し、競争力の強化も可能です。

また、リースバック契約の期間や条件を柔軟に設定することで、将来の成長や変化にも対応できます。

家を売って住み続ける注意点

家を売って住み続ける事は、メリットの多い魅力的な選択肢です。

しかし個人の状況によっては、リースバックをおすすめしないケースや失敗してしまうケースがあるので注意しましょう。

複数のリースバック業者に査定を依頼する

リースバックに失敗したくない人は、業者選びを慎重に行いましょう。

複数のリースバック業者に査定を依頼すると、売却価格の相場が分かり優良なリースバック業者を見つけることができます。

適切なプランを選ぶ

リースバックは複数のプランが存在し、大きく分けると「普通借家契約」「定期借家契約」があります。

普通借家契約は契約の更新が可能な契約で、住み続ける期間が伸びる場合は更新をして期間を伸ばせます。

一方で定期借家契約は契約期間を伸ばすことが出来ず、期間が満了すると家から退去しなければなりません。

家を売る状況によってどちらが適しているか変わってくるので、リースバック業者と丁寧に相談しておきましょう。

リースバックを利用した方の口コミ・評判

最後に、リースバックを実際に利用した方の口コミを紹介していきます。

いつ引っ越すかわからない人にもおすすめ!

親が認知症になり、改築・同居を考えていた時にリースバックを知りました。

親は引っ越しに猛反対でしたが、いつ気が変わるかわからないので、一旦不動産会社に買い取ってもらい、ローンを完済した上で住み続けていました。

結局、同居をすることになりましたが、状況が悪くなる前にスムーズに動けたのは、早めにローンを払ったのが利いてました。

診察代も売却価格から捻出できたので、貯金を切り崩すことがほとんどなかったのが良かったですね。

(40代・男性)

子どものことを思ってリースバックを活用!もっと早く知っていれば…

妻を2年前に亡くし、専らの悩みと言えば「子どもに何を残すか」でした。

最近リースバックの存在を知り、利用したところかなりのお金がもらえて、相続税対策にもなりました。

子どもからもらってた仕送りもストップしてもらい、豊かな老後を送っています。

もっと早く知っていればいろいろ悩むこともなかったのになあ、と後悔するくらいおすすめのサービスです。

(60代・男性)

家を売却した後も住み続けられる「リースバック」に関する質問

ここでは、家を売却した後も住み続けられる制度である「リースバック」を利用する前に知っておきたいことや、解決しておきたい疑問を質問形式で解説していきます。

Q.リースバックを利用するときに年収や年齢などの属性は関係しますか?

成人年齢で意思能力がある人であれば、属性に関係なく利用できます。

加えて、融資とは異なり、申込者の年収や年齢、職業、家族構成などの属性に関係する制約もありません。

Q.リースバックした住宅の家賃を抑える方法は?

リースバックを行って、賃貸契約を結ぶときに決定する家賃は、売却価格を基に決定するケースが多いです。

なので、売却価格が高くなればなるほど、家賃が高くなり、逆に売却価格が安ければ、家賃も安くなります。

なお、家賃の決め方に明確なルールはなく、業者に弱って設定基準が異なるので、複数の業者が出した結果を比較して決定するのがいいでしょう。

Q.共有名義の物件でもリースバックは利用できる?

共有名義人になっている方、全員の同意が得られれば、リースバックの利用ができます。

また業者によっては共有持分のみのリースバックができる業者もあります。

とはいえ、トラブルを避けるためにも、前もって話し合っておくことが大切です。

家を売って住み続けたい人は優良のリースバック業者で査定してもらおう

リースバックはスムーズにまとまった資金を得られるので、資金巡りに困っている人や先に資産整理しておきたい人にメリットがあります。

しかし家賃の支払いや市場の売却価格より低く見積もられる点がデメリットになるので、自分の目的・目標と合わない人はおすすめしません。

また、リースバックするとしても業者選びは重要なので、色々なリースバック業者に査定を依頼して失敗しないようにしましょう。

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