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土地信託とは?仕組みと信託会社の選び方・デメリットと失敗しないポイント

【更新日】2024-02-20
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土地信託
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空き地を有効活用したいと考えている方の中には、本職や別途やることがあるなどの理由で土地活用の経営に手が回せないという方もいます。

そのような方におすすめの方法が土地信託という土地活用方法です。

土地信託とは

専門家に土地の管理や運用を委託し、収益の一部を配当として受け取る一つの土地活用方法です。
自身で土地を活用する際には、専門知識や時間、労力が必要になりますが、土地信託ならこれらの負担を軽減できます。

土地信託の利用がおすすめの方

  • 土地活用に関する基本的な知識がない
  • 自分で直接活用するための時間や手間をかけられない方

※代表的な土地活用についてこちらの記事にまとめています。

土地活用の方法を厳選31種類紹介!収益性・初期費用やデメリットを徹底比較

土地信託は、その名の通り、土地を第三者が管理・運用することで、土地所有者は賃料収入の一部を得ることができます。

一般的な土地活用方法に比べて、土地信託は比較的低リスクで始めやすいという特徴があります。

とはいえ、土地信託を利用する際は、土地の特徴を知ることや、実際に土地信託をやっている方で失敗した事例など、活用におけるマイナスの面についても知る必要があります。

この記事では、土地信託の基本的な概念、そのメリットやリスク、そして土地信託を始めるためのプロセスについて解説します。

土地を持っているけれど活用方法に悩んでいる方、特に忙しい会社員の方にとって、土地信託は土地を有効に活用するための良い方法と言えるでしょう。

土地信託とは?

土地信託とは?

皆さんは○○信託や○○信託銀行という名前を聞いたことがあるでしょうか。

これらの金融機関は、さまざまな財産の委託(委託)を受けて運用・管理をおこなっています。

この財産の中には土地などの不動産も含まれ、運用を委託してもらうことが可能です。

土地信託の強みは安定して収益をあげやすいところですが、中小の信託会社などは今後どうなるかわからない不安もあります。

どちらに依頼するかは自由ですが、将来性・安定感を考えて、大手の信託銀行に依頼をするのがおすすめです。

アパート経営の委託が基本

土地信託の定義は「土地利用を委託して最適な活用をしてもらう」ことですが、基本的には土地にアパートを建てて運営するケースがほとんどです。

アパートの運営にはテナント募集をする業者や物件の管理会社は信託会社と別になり、それぞれに費用を払わないといけません。

賃料に対してどれくらいの費用を彼らに支払うかは土地の広さなどによって変わりますが、だいたい5%~20%ほどが費用となります。

収入と費用の割があわないと感じたら、信託会社と協議をして途中解約することもできます。

土地信託のメリット

土地信託をすると、信託会社がアパートを建てて賃貸運営しますが、信託期間が終わると、このアパート付きで土地が戻ってきます。

相続した土地なども、いくら不要な土地とはいえ高額な固定資産ですからカンタンに手放すのは危険です。

売却・処分に悩むなら、賃貸や信託を選ぶようにしましょう。

ただ、アパートの建物は利益から引かれているので、何も無料で建物が付いてくるわけではないことは理解しておきましょう!

事業資金を信託会社が借り入れてくれる

土地信託は信託会社が事業資金を借り入れてくれるので、コストがかかりません。

不要な土地にアパートを新築する時には数千万円、マンション規模なら数億円のコストがかかります。

いくら土地を担保に借り入れたとしても結局返さなければならないので、一般の人には手が出しにくいです。

土地信託の場合は資金がなくても高リターンのアパート経営にチャレンジできるのが強みですね!

知識0でも土地活用にチャレンジできる

土地信託をすると、不動産のプロに土地を運営してもらえます。

信託会社には長年のデータも蓄積されているので、個人がいくら勉強しても手に入らないノウハウを持っています。

利益の2割弱が引かれるのは辛いところですが、そもそも土地活用は利益を発生させること自体が難しいので、トータルで見れば安いコストで済むといえるでしょう。

信託受益権自体を売買することも可能

信託会社と契約をすると、土地の所有者は受益権を得ます。

これは、「この土地の運用は信託しており、それによって売り上げが出れば一部を貰える」という権利です。

土地の運用は所有者が口出しできなくなるので、資金が必要になっても土地を売却することはできませんが、代わりにこの受益権を取引することができます。

この点は重要で、土地所有者が個人でアパート経営をする場合、急に売却することになっても借り手がいれば強制立ち退きをすることはできませんし、それに代わる権利も持っていません。

もしもの事態に備えたい方にも、土地信託はおすすめです。

土地信託は相続税対策になる

相続税の対象になる財産のうち、土地は最も課税が高くなるので注意が必要です。

遺産相続の仕組み上、他の遺産を相続して土地だけ手放すことはできません。

土地を手放したくないのであれば高額な相続税の支払いをしなければいけませんが、その際に土地信託は有効です。

土地信託によって収益を得られて納税の補填が出来る上、賃貸物件などを上に建てるなら固定資産税の節税にもなります。

更地に比べて固定資産税の支払いが6分の1まで下がるので、絶大な節税効果が見込めます。

法人化をして所有を法人名義に変更すれば、相続財産扱いにならないので相続税が発生しません。

家族を法人メンバーにして、給与などの名目で支払えば贈与税の節約にもなります。

土地信託のデメリット

メリットと表裏一体ではありますが、土地信託のデメリットもまた、運営を信託会社に委託してしまうことです。

前述の通り、土地信託は基本的にアパート賃貸をおこないますが、宣伝戦略や賃料の設定などは委託した会社によって異なります。

成功するかどうかは委託者次第なところもあるので、失敗してから「あっちの会社にすればよかった」と後悔するのだけは避けたいところです。

また、個人で土地活用をすればリスクも大きいですが利益も大きいです。一方で土地信託はリスクも少ないですが利益も少なくなっています。

よくWebに「アパート賃貸で月○○万円の利益!」といったブログ記事があがっていますが、こうしたケースはほとんどが委託でなく個人で運営をしていることは頭に入れておきましょう。

全ての土地が委託できるわけではない

そもそも、どんな土地でも委託できるわけでなく、収益を見込めなければ契約は結べません。

アクセスの悪い郊外など、需要のない土地は契約できないことが多いです。

それでも、プロの目線から見てアパート経営に向いていないと判断されれば、方針を変える必要があると気付くので、チャレンジするのは無駄というわけではありません。

太陽光発電のように、人気が無くアクセスの悪い土地でも収益をあげられる方法はあるので、こうした方法を再検討していきましょう。

土地信託の流れ

土地信託の流れは、以下の8ステップで進むのが一般的です。

  1. 信託銀行・信託会社に相談
  2. 土地信託契約の締結
  3. 所有権移転
  4. 信託受益権を取得
  5. 信託会社がプラン作成
  6. 運用実施
  7. 配当を得る
  8. 所有者に土地が返還

これから1つずつ見ていきましょう。

➀信託銀行に相談

土地信託を考えている方は、まず信託会社に相談をしましょう。

会社によって意見やおすすめプランが違うので、必ず複数社に相談へ行き、比較するようにしましょう。

②土地信託契約の締結

どの信託銀行と契約するか決まったら、土地信託契約を結びます。

これは、委託者が受託者に財産権の管理処分権限を与える代わりに、委託者の利益をもたらす目的に従って運用することを定めた契約です。

契約を結ぶ前に内容をしっかりチェックしておきましょう。

③所有権移転

契約を結んだら、土地の所有権を信託会社へ移します。

すなわち、登記作業が必要になります。

不動産登記とは?内容と目的・費用相場を分かりやすく解説

④信託受益権を取得

信託契約を結んだ時、土地の所有権は一時的に信託会社に移されます。

その代わり、土地の持主は信託受益権を取得するようになります。

信託受益権とは、信託会社から信託配当金を受け取れる権利のことです。

⑤信託会社がプラン作成

信託会社はどのように土地を運営するかのプランを策定し、土地の元持主に共有します。

地主は信託受益権を持っているので、全て信託会社の言いなりになる必要はありません。

策定したプランが気に入らなければ、却下することもできます。

また、大まかな方向性の希望を出すことも可能です。

プランによって結果は大きく左右されるので、こだわっていきましょう。

⑥運用実施

方針が確定したら、信託会社が運用・管理をおこないます。

建築費用などの初期投資は信託会社が肩代わりしてくれますが、コストは収益と相殺されるので依頼者側の利益は大きく減ります。

初期費用がいくらかかるのかも事前にチェックしておきましょう。

また、建物を建築して運用するプランの場合、無理に竣工を急かすことはできません。

時間がかかりそうなら早めに依頼するようにしましょう。

⑦配当を得る

収益が発生したら、相応分の配当を得るようになります。

配当は収益から必要経費と信託手数料が引かれたものです。

どれくらいの利益・配分になるかはプランや契約内容によって異なるので注意が必要です。

⑧所有者に土地が返還

信託契約の期間が終わると、土地が返還されます。

運用が途中の場合は、そのまま手数料なしで運営を続けることが出来ます。

土地信託は信託銀行とそれ以外の信託会社のどちらが良い?

土地信託を依頼できるのは、メガバンクや地銀グループの信託銀行と、それ以外の信託会社の2通りがあります。

信託銀行は大手銀行の後ろ盾があり信頼性抜群ですが、多くの方は信託会社を選ぶ傾向にあります。

信託銀行は信託事業全般を請け負っているので、土地信託について特段優れておりノウハウがある訳ではありません。

一方、信託会社の中では土地信託をメインにおこなっているところもあるので、安心して任せることができます。

信託会社は、過去の実績も含めて選ぶ必要があります。

土地信託が向いているケース

数ある土地活用の中でも、土地信託が向いている人の特徴を1つずつ紹介していきます。

相続対策を目的に土地活用したい人

自身の高齢化や相続争いの回避などを希望する方には土地信託がおすすめです。

信託会社に土地を預けて、信託受益権を相続します。

これにより、配当金が毎月渡されるので一気に使い込まれる心配もありません。

相続サポートをプロに任せられるので、強い安心感があります。

大規模な土地の活用に戸惑っている人

土地活用は、対象の土地面積が広くなればなるほど運営が難しくなります。

こうした土地の活用は失敗を回避するために信託会社へ依頼すべきでしょう。

大規模な土地は大きな収益が見込めるので信託会社にとってもビジネスチャンスで、他の土地とは違うモチベーションで運用してくれます。

最初からまとめて換金できるものが欲しい人

個人のアパート・マンション経営は収益性が高いですが、収益を得られるまで時間がかかります。

対して土地信託は最初に信託受益権を受け取ることができ、いざという時に売却して現金化が可能です。

転ばぬ先の杖として信託受益権を手元に残しておきたいという方にもおすすめです。

自己資金0で始めたい人

土地信託は初期費用を契約会社の借入で支払うので、ローンを組む必要などがありません。

また、連帯保証人になる必要もないので安心です。

土地信託のよくある失敗事例

土地信託はプロに運用を任せるので安心かと思いきや、特有のリスクも存在します。

ここからは、よくある失敗事例を紹介していきます。

事例➀運用に向いていない土地だった

土地信託を成功させるには、普通に不動産投資に向いている土地である必要があります。

つまり、人通りが多くて中心部へのアクセスも良く、広さも100坪はある土地が求められます。

プロに運用を依頼するのは最適な運用プランや管理などの手続きを任せるということであり、収益の見込めない土地で収益をあげられるようにしてくれる訳ではないので注意しましょう。

事例②信託会社が失敗してしまう

信託会社が運用を失敗するケースも少なくありません。

その際に損失を被るのはオーナー自身なので注意しましょう。

十分な運用利益が確保できなくなった場合は、オーナーの配当金が削られることもあります。

派手に失敗するケースはそこまでないかも知れませんが、失敗を恐れて費用を抑えめで運用されるのも、ある意味で失敗といえるでしょう。

事例③信託報酬の支払いで赤字に

計画した収益の5~20%の信託報酬を、利益が出ていない場合も常に支払わなければいけません。

収益が全く出ていないのに、信託報酬の支払いで赤字になってしまうリスクもあります。

土地信託を依頼するうえで気を付けること

冒頭でも紹介したように、土地信託は、所有する土地を専門家に預けて、自分の代わりに収益を上げて配当金を得る方法です。

この方法をとるうえで最も注意すべきが、信託を委託する会社をどこにするかという点です。

土地信託は、会社選びが成否を分けるといっても過言ではありません。

ここでは、土地信託を依頼する会社選びで気を付けるポイントを6つ紹介します。

委託する信託会社の実績・信頼性をチェックする

信託会社の評価と信頼性を確認することは、信託契約を依頼するうえで最も重要なポイントです。

冒頭でも紹介したように、信託会社は、土地や他の資産を管理し、その価値を維持または向上させる責任があります。

評価を確認するためには、会社の歴史や業績、以前のクライアントの評価、さらにはその信託会社がどのような資産管理戦略を持っているのかを確認しましょう。

また信託会社は、法律的な義務を果たすだけでなく、あなたの財産の将来の成長を最大化する役割を果たしてくれます。

土地信託の概要を最低限理解する

信託契約は。法的な文書であると同時に、土地所有者が信託会社に与える権限と、その会社が果たすべき義務を定義付けします。

ここで押さえておきたいことは、契約の条件、特に費用、期間、解約条件などを正確に理解することです。

契約の内容が目的と一致することを前提に、契約の内容を理解しましょう。

また、信託会社との関係において何を期待できるのかを明確にするためにも、必要に応じて法律の専門家に相談するのも1つの手です。

費用に見合う効果が見込めるか確認する

当然ながら、信託会社のサービスは無料ではありません。

主に、設立費用や年間管理費用、場合によっては信託を終了する際の費用など、さまざまな形で費用が発生します。

いずれも信託資産から支払われ、その影響はあなたの利益に影響を及ぼします。

よって、契約書に判を押す前に、一度費用が適切であることを確認し、それが提供されるサービスと比較して妥当なものであるかを確認しましょう。

コミュニケーションが取れて不審な点がないか確認する

信託会社とのコミュニケーションは、信託関係の成功において中心的な役割を果たします。

会社が定期的にアップデートを提供し、契約者の資産状況について詳細な情報を提供するのは義務です。

また、どのような問題が発生した場合でも、その問題の詳細と解決策を迅速かつ明確に提供してくれます。

資産管理・資産価値最大化の戦略がしっかりあるか確認する

信託会社の主な役割は、あなたの土地を保護し、その価値を最大化することです。

つまり、信託会社がどのように資産を管理し、どのような戦略を用いて価値を維持または増大させるのかを理解することが重要です。

信託会社は、契約者の資産を効率的に管理し、それに対するリスクを最小限に抑える方法を提供して、利益を生み出してくれます。

専門的な知識があるか確認する

信託には、法律や税制に関連した複雑な事項を含むため、専門的な知識とアドバイスが必要です。

契約を締結させる前の説明で、信託会社側が、法律や税務についての専門的なアドバイスを提供できるかどうかを確認しておきましょう。

また、資産管理や投資戦略など、他の専門的な領域についても信託会社が適切なアドバイスを提供できる能力があるかも合わせて確認しましょう。

土地信託は成功が保証されている訳ではない

土地活用はビジネスマンとしてのスキルも問われる方法なので、経験のない方は土地信託がおすすめです。

ただ、土地信託をしたから常に安定した収益をあげられるというわけではありません。

今から委託をすれば2020年以降の相場低下や人口減少の影響を受けるわけですから、プロといえど簡単ではないことを理解しておきましょう。

信託だけでなく、土地活用は長期的なスパンで利益を計算する必要があること、売却も含めて幅広い方法を検討しておくことが大切ですよ。

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