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競売物件はやばい?メリット・デメリットとリスク・よくあるトラブル事例を解説

【更新日】2023-12-06
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競売物件
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安くて質の高い掘り出し物件を見つける際には、競売物件も購入候補に入れておくのがおすすめです。

競売物件とは差押えられた物件のことで、個人も購入することができます。

競売物件はある意味でいわくつき物件なので、素人が手を出して良いのか不安な方も多いでしょう。

今回は競売物件のメリット・デメリットを分かりやすく紹介していきます。

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競売物件がやばいと言われる理由

競売物件は、何らかの理由により住宅ローン滞納などが起き、物件の代金を支払えなくなった際に裁判所から差し押さえを受け入札された物件の事を言います。

住むための家として利用されている建物だけでなく、お店や会社として利用されていた建物も含みます。

通常の不動産取引とことなり、裁判所を通じた手続きや特殊な規定があるため、それを理解する必要があります。

裁判所を乗り越えて購入することができたとしても、取引が完了した後に税金・管理費・公共料金の未払いが発覚する可能性もあります。

物件の新たなオーナーとなった場合は、所有者として負担しなければならないです。

以上の様な理由から競売物件は一部で”やばい”と表現されています。

もちろん、リスクをしっかりと理解した上で適切な対策をすることで、競売物件も有望な投資対象となります。

”やばい”経歴がある可能性もある

競売物件が”やばい”と言われる理由は、物件の現況を引渡しまで知ることが出来ないという点です。

詳しくは後述しますが、物件の中が荒れ放題となっている可能性も少なからずあります。

競売物件の前の居住者は期限になって強制的に立ち退きを受けるため、物件がそのままの状態になっていることが多いです。

心理的な瑕疵の存在

競売物件は、前の住民が何らかの理由で負債などを抱えて、首が回らなくなった状態で手放さざるを得なくなった、または強制的に手放すことになったものです。

そのため、前の居住者のネガティブな感情がこもった物件である、、という見方もできます。

生活苦で居住者が室内で自殺をしていた・または犯罪に手を染めていた、、というパターンもあります。

競売物件の特徴

住宅ローン滞納などの事情で物件の代金を支払えなくなった場合、裁判所に差し押さえられて入札に出された物件を競売物件と言います。

競売物件は居住用物件の他にも、店舗や事務所が含まれます。

競売物件は質が低い訳ではない

物件が競売にかけらえるのは前の入居者の経済的理由が大きいので、物件の質が低い訳ではありません。

税務署や警察ににらまれるのかと言われればそんなこともなく、普通に住まいとして活用することができます。

ステータス自体は普通の中古物件と同じですが、確認・購入の方法が少し異なるので注意しましょう。

競売物件は不動産投資家からの需要も高い

競売された土地などは、主に投資家が購入するようになります。

理由としては、相場よりも安値で土地を購入することができるからです。

仲介売却や業者買取では、アクセスなどによって算出された基本的な地価をベースに査定されます。

ただ、競売に関しては土地の持ち主自身の問題なので、相場よりもずっと安値で取引されるケースが多々あります。

こうした土地を購入し、再び相場通りの価格で売り出せば、その差額分を回収することができます。

このようにして、競売地を土地投資に使えば利益を倍々で高めることができるのです。

競売地の数は年々減少…競売を投資に使うのは年々困難に

10年前は全国で計7万件近くあった競売申立件数も今は3万件弱まで落ち込んでいます。

その理由としては、土地競売のリスクが広く知れ渡るようになり、代わりに任意売却を選ぶ人が増えているからです。

こうした状況から、競売地を使っての不動産投資は、現在狭き門となっています。

競売件数が下がったことで、相対的に都市部の高相場な土地の数も減少し、投資家の競争率が高まっています。

一方でマンションの棟数は年々増加していることから、現在はワンルームマンションなどを使った投資が主流になっています。

不動産投資とは?メリット・デメリットとリスクを避ける方法を分かりやすく解説

競売物件のメリット

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競売物件のメリットは、大きく分けて以下の2つです。

  • 手に入りにくい物件を購入できる
  • 相場よりも安く購入できる
  • 物件の情報を集めやすい
  • 売買トラブルが起きにくい

それぞれを詳しく見ていきましょう。

手に入りにくい物件を購入できる

競売物件は、通常の市場では手に入れることが難しい種類の物件を購入しやすいです。

通常の不動産取引と異なり、競売物件を手に入れるには専門的な知識が必要です。

そのため、物件購入を競う競合がいないことから、珍しい物件やお宝物件を手に入れやすいです。

相場よりも安く購入できる

競売物件の最大の魅力と言ってもいいのが、相場よりも安い値段で物件を購入することが出来るという点です。

競売物件の価格設定は、裁判所がするので物件を市場に販売した際に売買する適性な値段で設定されます。

競争状態によっては大幅に価格を抑えて物件を手に入れることも不可能ではありません。

初めて不動産投資を行う方やこれから行おうと考えている人に取っても初期費用を抑えて不動産を購入することができるのはメリットとなります。

物件の情報を集めやすい

競売物件は裁判所の広告や専門のwebサイト、情報誌などで確認することができます。

物件を購入するかどうか判断するのに必要な情報が細かく記載されているため、その物件を購入するかどうかを容易に判断することができます。

様々なサイトや不動産屋さんを練り歩くのではなく1つのサイトで情報を完結して集めることが出来ます。

売買トラブルが起きにくい

競売物件の売買は裁判所を通じて実施するため、物件売買のトラブルが起きにくいです。

裁判所が所有権の移転を行ってくれるので抵当権問題などが解決した上で物件の所有権を得ることができます。

物件の入札が終われば安心に所有権を貰う事ができるのは、競売物件の魅力です。

競売物件のデメリット・リスク

競売物件のデメリットは、以下の2つです。

  • 物件状態が不透明
  • 入居者問題がある
  • 手続きが煩雑
  • 未払い費用の支払い

物件の状態の不透明性

競売物件の一つのデメリットは、物件の状態が必ずしも明確でないことです。

物件の内部を確認することが難しいため、修繕が必要な箇所や構造的な問題が事前に把握できない場合があります。

これらの問題は後から高額な修繕費用を引き起こす可能性があります。

既存の入居者問題

競売物件の場合、既存の入居者がいることがあります。

この入居者が退去を拒否する場合、新たな所有者としては時間と費用をかけて退去交渉や訴訟を行わなければならない可能性があります。

手続きの複雑さ

競売物件の取引は、通常の不動産取引とは異なる手続きを必要とします。

裁判所を通じた手続きや特殊な規定を理解する必要があり、これには時間や手間がかかることがあります。

未払いの費用

競売物件の取引が完了した後に、未払いの税金や管理費、公共料金などが発覚することがあります。

これらの費用は新たな所有者が負担しなければならない可能性があります。

競売物件の探し方

競売物件を探すには、SUUMOなどのポータルサイトから検索してもヒットしない場合が多いです。

ここからは、競売物件を探す方法を紹介していきます。

BIT不動産競売物件情報サイトで検索

競売物件のリアルタイムな情報は、最高裁判所が提供している「BIT(Broadcast Information of Tri-set system)不動産競売物件情報サイト」というところで確認できます。

BIT(Broadcast Information of Tri-set system)不動産競売物件情報サイト

他のメディアのBITの情報を元にしているので、最新の情報を取得するにはやはりBITをチェックする必要があります。

BITから3点セットをダウンロードする

BITから物件の詳細情報を確認すると、3点セット(物件明細書・現況調査報告書及び評価書等)をダウンロードできる箇所が見つかります。

3点セット(物件明細書・現況調査報告書及び評価書等)

こちらの書類には物件の状況や価格などが細かく掲載されているほか、現況の写真も掲載されているのでしっかりチェックしましょう。

3点セットはBIT以外にも裁判所の物件明細等閲覧場から確認することができます。

競売物件を購入する方法

競売物件を購入するためには、入札に参加する必要があります。

入札の参加は基本的に誰でも参加でき、保証人なども参加を認められています。

競売物件を購入する流れは、以下の4ステップです。

  1. 入札保証金を振り込む
  2. 振り込み証明書を提出する
  3. 入札書を提出する
  4. 住民票を提出する

競売の場合、資料の提出などの相手は全て裁判所に対しておこなうようになります。

参加に必要な入札保証金の振込は、物件の売却基準価額の2割となります。

銀行の住宅ローンは物件購入以外の諸費用もまとめて借りられますが、保証金をまとめて組むことはできません。

つまり、現金の用意ができないと購入できないので、事前に準備しておきましょう。

競売物件を購入する際の注意点

契約不適合責任が適用されない

不動産売買には、かつては瑕疵担保責任制度、2020年4月1日からは契約不適合責任制度が適用されるのが一般的です。

これは、契約後にリスクが発覚した際に売主へ賠償等を請求できるという制度です。

契約不適合責任とは?売主が不利になる?瑕疵担保責任との違い・契約時の注意点をわかりやすく解説

しかし、競売の場合は仮に瑕疵があったとしても、損害賠償は請求できないことが民法第570条に明記されています。

つまり、見栄えがどれだけ良い物件でも隠れたリスクのある可能性があり、かつリスクが見つかっても受け入れなければならないというのは、大きなリスクだと言えます。

3点セット以外の情報源がほぼない

競売は裁判所の主導でおこなわれますが、裁判所は落札者に重要事項の説明責任がある訳ではないので注意しましょう。

競売物件の情報はBITや3点セット以外にはほぼ皆無といって良いので、購入には勇気が要ります。

競売物件には居住者が残っていることが多い

競売にかけられている物件が空き家というケースは少なく、所有者がそのまま住み着いています。

冷静に退去日の交渉をすればスムーズに引き渡しができますが、意地でも出てくれそうのない人に対しては強制執行の手続きが必要です。

住宅ローンが組みにくい

前述の通り、競売物件は一体どんな状態で、リスクが隠れているかどうかが分かりくいです。

そのため、住宅ローンの審査に通らない恐れがあります。

住宅ローンの利用を考えている方は十分注意しましょう。

競売物件の購入を成功させるなら代行業者を入れるのがおすすめ

競売物件を購入する最大のリスクは、購入後に不具合が発覚しても使える保証がないという点だと思います。

これを解決するために、入札代行業者などを入れて競売に参加しましょう。

こうした業者は結果に対する保証があるので、もしリスクが発覚しても代行業者に対応してもらえば安心です。

他にも占有者への対応やリフォーム相談などにも応じてくれるので便利です。

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