権利書は不動産の売却のときに一番多く使う書類で、登録済証とも呼ばれています。

これは「不動産の真の所有者」かどうかを証明する資料で、不動産を売却したとき、買主に名義を変更する時や住宅ローンを借りるときなどに法務局に提出する書類となっています。

→ローンの残ってる家を売る方法！残債のある戸建てを売却するコツと完済できない時の注意点

法務局で登録済証と実印の捺印、印鑑証明書の提出を義務付けているため、別人が本人に成りすますことを防いでいます。

また、平成17年以降に購入した土地であるならば、登録済書のかわりに登録識別情報が発行される場合もあります。

不動産売却にはなぜ権利書が必要？2つの理由を解説

不動産売却で権利書が必要な理由は何でしょうか？

不動産の売買は不動産会社が作成した売買契約書によってその正当性が担保されます。

であれば、権利書も同じように不動産会社の調査さえあれば、不要にできそうですよね？

ただ、実際は不動産売却には権利書が不可欠となります。

その理由は具体的に以下の2つです。

• 所有者の確認のため必要だから
• 所有権の移転登記のため必要だから

ここからは、2つの理由をより詳しく解説していきます。

所有者の確認のため必要だから

不動産を売却できるのは、その不動産の権利者のみとなります。他人に持ち家を勝手に売られたら困るので、当然と言えば当然ですよね。

では、不動産の権利者は誰のことを指すのでしょうか？その家に実際に住んでいる人でしょうか？

持ち家であればそうですが、借家に住んでいたら貸主が権利者となります。また、自分で買った家のつもりでも、親名義で契約していれば親が権利者になります。

このように、不動産の所有者は一見しても誰かわかりません。これは、不動産会社も同じことです。

そのため、不動産業界では実際の権利者を「権利証に記載のある人」というように認識を一本化しているのです。

実際の利用状況と権利証の記載が異なることも

ただ、権利証に記載されている人がすでに亡くなっており、替わりの人が長年そこに住み、管理をおこなっているという場合は、どう考えても権利証のほうが誤りだと認識できます。

この場合は、売却する前に実際の権利者への所有権移転をおこなう必要があります。

物件を相続した際には、数年親名義のままになっていることも非常に多いです。すぐに名義を変更しなければいけないという決まりは特にありませんが、売主は必ず不動産の権利者である必要があるので、事前にチェックしておきましょう。

所有権の移転登記のため必要だから

権利書は所有権の移転登記、つまり引き渡し後の不動産所有者を売主から買主へ変更する際に必要となります。

不動産は、所有しているだけで以下のような税金がかかります。

• 固定資産税
• 都市計画税

これらの税金は権利書に記載されている権利者に対して課されるので、移転登記をしなければ延々と売主に税金支払い義務が発生します。

こちらの記事にあるように、売却直後は引き渡し日を起点に精算をすることができます。

ただこれを何年間も続けるわけにはいかないので、所有権の移転はやはり必要になります。

中には、権利書を紛失してしまったという方もいるでしょう。

権利書がなければ不動産を売ることができないので、早急に対処しなければいけません。

ただ紛失しても所有権が無くなることはないので安心してください。

あくまでも、登記簿への登記が完了したことを証明する書類ですので、書類に権利そのものがある訳では無いです。その点、有価証券などとは違います。

権利書がなくても、以下の3つの制度を使えば登記申請をすることができます。

• 事前通知制度
• 本人確認情報の提供制度
• 公証人による本人確認制度

それぞれの制度について、ここからより詳しく解説していきます。

事前通知制度

事前通知制度とは、申出書で本人確認をおこない、権利書なしで所有権の移転登記をおこなう制度です。

登記申請から数日後に、法務局から事前通知が申請した本人宛に郵送されてきます。

事前通知が届いてから2週間以内に、本人の署名と実印の捺印がある「事前通知に基づく申出書」を提出します。

申出書に、失念・執行・紛失など、権利書を使えない理由を明記して送付し、認められれば所有権移転登記が可能です。

本人確認情報の提供制度

事前通知制度は申請者が法務局に直接書類を送付しますが、本人確認情報の提供制度では司法書士と面談した上で「本人確認情報」という代替書類を使って権利を証明します。

司法書士との面談の際には、免許証・パスポートなどの本人証明、購入時の売買契約書や領収書、相続物件の売却なら戸籍謄本などが必要になります。

司法書士への依頼料がかかるのがデメリットですが、事前通知制度を使うよりも短期間で確実に手続きを済ませることができます。

公証人による本人確認制度

こちらは、不動産の所有者が公証人役場に出向き、公証人と面談をして認証をもらうという方法です。

公証人に認めてもらうと本人確認認証という書類を作成してもらえるので、これを権利書の代わりに使うことができます。

この制度を使う際は、引き渡しの際に所有者が以下の書類を持参して公証人役場に赴くのが一般的です。

• 本人確認書類
• 登記委任状
• 実印
• 印鑑証明書

→不動産売却時の決済の流れ！場所や時間・必要書類を詳しく解説

注意点として、この制度を使うと本人確認書類の発行に１通3,500円がかかってしまいます。

登記識別情報通知書になったことで、オンラインでの管理ができるようになりました。

ただ、当時は法務局が権利証のオンライン管理に適用しておらず、改正から3年間は旧管理証も合わせて利用されていました。

2008年頃からは全国の法務局がオンライン化されたため、登記識別情報通知書に完全切り替えがおこなわれました。

登記識別情報通知書は12桁のパスワードで情報を識別

登記識別情報通知書は、英数字の組み合わせ12桁によって管理されています。

これにより、登記情報を識別するということですね。

2005年以降に物件を購入した場合は、全てこの登記識別情報で管理されるようになっています。不動産業界は依然として権利書という言葉を使うのでややこしいですが、現在、「権利書」と言われたら登記識別情報通知書を指していると考えましょう。

それではもし、盗まれてしまって、本人に成りすまして土地などの名義を勝手に変えられるといった悪用はあるのでしょうか。

登録証だけでは勝手に名義を変えることは難しいです。

しかし、実印も一緒に盗まれてしまうと悪用される可能性が高まります。

そのため、分けて保管することをおススメします。

不動産詐欺は権利書を提出するタイミングで起こる

仲介業者が実は詐欺師だった！なんてことも少なからずあります。

担当者との話し合いは基本密室でおこなわれるのでチェックしてくれる第三者がいないですし、売主はほとんどが不動産知識のない未経験者なので、悪徳業者からすれば詐欺をおこないやすい環境です。

こちらで紹介しているように、不動産関連の詐欺にはさまざまな手口がありますが、最も避けたいのは権利書の悪用です。

例えば、権利書を用いて勝手に代金の受け渡し先を自分の口座に設定しておき、お金を振り込まれたらすぐに逃げた、なんてケースは多数報告されています。

こうしたケースを避けるため、権利書の提出と決済は同時におこなう、あるいはこちらにまとめてあるように免許番号を使って悪徳業者を見極めて回避するといった方法がおすすめです。

登録申請の差し止め

悪用される可能性は少ないと言いましたが、それでも100％とは言えません。

印鑑証明が偽造されたりして勝手に移転登録や売却される可能性もあります。

そこで、登録済証を盗まれたことを法務局に伝え、もし登録手続きの申請があっても差し止めするようにしましょう。

まず、土地を管理している登録所に行き、土地の所在などを確認します。

そして誰かから登録申請があった時は連絡してほしいことを伝え、印鑑証明を一緒に提出しましょう。

不動産や土地は一人だけで保有するとは限らないですよね。

場合によっては複数の人が共通して不動産を保有する事もありますよね。

このような場合は「共有名義の不動産」といいます。

1つの土地を3人が共有して保有している場合は土地の持ち分も1/3ずつです。

また、土地を売却した場合も取り分は1/3になります。

そこで、3人が所有しているということで登録済証も3枚あると思いがちですが、1枚だけです。

また持ち分が少なくても発行できます。

共有名義の土地は権利トラブルに注意

複数人で土地保有している場合は共有者の間で代表者を決めて保管します。

しかしトラブルも多くなります。特に目立つのは遺産相続です。

遺産相続で揉めないようにするために共有している場合もあるが、何となく考えずにしている人も多いです。

土地や不動産を登録する際は慎重に考えましょう。

土地の権利書とは何ですか？

土地の権利書とは、土地所有者の名前、土地の所在地、面積、所有の起源などを記載した公的な証明書です。

土地が特定の個人または組織の所有であることを証明するための重要な文書であり、土地の売買、相続、抵当設定などに際しては不可欠なものとなっています。

土地の権利書は、土地登記所で発行され、所有権の移転はこの登記所で行われます。

どのようにして土地の権利書を取得しますか？

土地の権利書を取得するには、まず登記所に申請を行う必要があります。

申請には必要な書類（申請書や身分証明書など）を提出し、手数料を支払います。

申請が承認されると、所有権証明書である土地の権利書が発行されます。

なお、権利書は通常、土地の売買契約が完了した際に新しい所有者名で再発行されます。

土地の権利書がない場合はどのように土地の所有を証明するの？

土地の権利書がない場合でも、土地の所有を証明する方法はあります。

最も一般的なのは、土地の登記簿謄本を取得する方法です。

登記簿謄本には、土地の所有者の名前、土地の所在地、面積、所有の起源などの詳細が記載されており、これが所有権の証明となります。

また、売買契約書や贈与契約書、遺言書などの法的文書も土地の所有を証明するために利用できます。

土地は大事な資産ですよね。

その分、土地の売却などでもめるといったトラブルも多く聞きます。

そんな大事な資産の所有を現わす権利書は大切に保管しましょう。

権利書がぬすまれただけで土地の権利が無くなる訳では無いですが、悪用される可能性が無いとは言い切れません。

平成15年のある日、「権利書の文字が消えてしまった」といった記事が新聞に載っていました。

ワープロ用の感熱紙を用いて、数年で変色したり文字が薄くなったりする場合もあります。

この様な笑えない事件もあるため、気を付けましょう。

土地を売却や抵当に入れる際に必ず必要になってくる書類です。

紛失しても焦らず対処していきましょう。

コスト補填のためにも高額売却を目指そう

仲介手数料に譲渡所得税など、さまざまな費用がかかってくるので、不動産を売却したら逆に出費の方が多かったなんてことも起こりかねません。

権利書を紛失した場合も同様で、数千~1万円ほどの費用がかかってしまいます。

こうしたコストをしっかり支払い、その上で利益目標を達成するためには高額売却を目指すのが一番の近道です。

特に最近は一括査定サイトの登場により、どこと契約すれば高値で売れるのかが一瞬でわかるようになりました。こちらに詳しい使い方とおすすめサイトがまとめてあるので、ぜひ参考にしてください！