マンションの売却が決まっても、引き渡すまでにはさまざまな準備をしなければいけません。

契約が決まったあとにすべき準備は、以下の通りです。

これらの準備のなかには、専門家へ依頼する必要があったり、書類を申請してから発行まで1週間近くかかったりするものがあるので、余裕をもっておこなうようにしましょう。

1. 所有権移転登記の準備

マンションの所有権を買い手に移転する作業は必須でおこなわなければなりません。

引き渡しの期日までに準備が終わっていないと移転登記がでないので、他の準備にも優先してすすめていきましょう。

特に長年住んでいたマンションの登記は住所などが現在の表記と違う場合があります。

こうした場合や、登記識別情報・権利証をなくしてしまったときには、また特別な手続きが必要となり、時間がよりかかってしまうので、まずは近くの登記所で確認をするようにしましょう。

2. 抵当権抹消の準備

抵当権とは、住宅ローンを借りている金融機関が持つ権利で、ローンが完済されなかった場合に物件を競売にかけることができるというものです。

もし、売買契約が成立したあとにもマンションにローンが残っているようなら、完済をしなければ抵当権を抹消することができず、物件を引き渡すこともできないので注意しましょう。

3. 新居への引っ越し

引き渡しをしてから数日間売り手と買い手が同居するという場合もまれにありますが、あまりおすすめできません。

契約で決まった予定日を機にきっぱりと引っ越しをしなければ、固定資産税や管理費の日割り計算がややこしくなってしまいます。

引っ越しには、管理人や近隣住人、賃借人への連絡などをおこなう必要があります。

そこまでわずらわしい作業ではありませんが、忘れていると引っ越しの日が後ろ倒しになってしまうので早めにおこないましょう。

4. 税金・管理費などの精算

税金や管理費の支払いを待つ前にマンションを引き渡す場合は、しっかりと精算の準備をしておきましょう。

管理費の振り込み日ちょうどにマンションを引き渡せれば、以降の支払いを買い手に任せられるので問題ありませんが、こうしたケースは非常に少ないので、どうやって費用を分担するかを考えておきましょう。

5．買い手へ伝達すべき事項の確認

マンションは他の不動産と違い、物件によってさまざまな規則が設けられています。

ペットの飼育や喫煙、ごみの分別・廃棄方法などは、書類にまとめて買い手に渡す必要があります。

そのほかにもカギや保証書などもわたしておかなければいけないので、早めに準備をしましょう。

これらの書類も登記簿と同じように、今の情報が反映されておらず修正する必要があるかもしれないので、時間を多めにとって確認をしましょう。

マンション引き渡しの前に、売買契約で結んだ内容をもう一度チェックしましょう。

契約日前後に買主や不動産会社との間であれこれ話し合い、約束をしたつもりになってるかもしれませんが、法的には契約書の内容だけが取り決めた事柄になります。

書類に重要な内容が抜けていると、引き渡し後に必ずトラブルが起きます。後悔しないように、以下の項目は最低限チェックしておきましょう。

• マンションの基本情報は合ってる？(特に所在地、部屋番号のミスに注意！)
• 売買金額は合ってる？(小さな桁までしっかりチェックすること！)
• 手付金の額と割合(これが間違っていると売却後にトラブルになりかねません)
• 残金の支払い期日
• 物件の引き渡し日(支払期日と異なる場合は特に注意)
• 契約解除の違約金について
• 瑕疵担保責任の有無・期間について

上記にあげた準備はどれも重要なものなので、怠らずにしっかりとおこなってほしいですが、特に注意してほしいのが、契約後のマンションに住宅ローンが残っている場合です。

前述の通り、引き渡しまでに完済できれば問題はありませんが、期日までに間に合うかわからないのであれば、早めに特別な手続きをおこなう必要があります。

残債があるマンションの処理としては、不動産業者が紹介してくれる司法書士に従うという方法が多くとられます。

業者と司法書士と金融機関が話しあい、了承がもらえれば任意売却をおこなうのが一般的です。

ただ、不動産会社のなかには自分たちに有利になるような司法書士を準備しているという悪徳業者もいるので、トラブルを防ぐために自分で信頼できる司法書士をみつけてくるのも一つの手です。

マンション売却がうまくいかないケースとして、まず売れ残りが挙げられますが、稀に売り手と買い手のどちらかが契約をキャンセルしてしまうこともあります。

買い手が勝手にキャンセルするだけでなく、売り手の事情で契約を中止せざるを得なくなる場合もあります。

特に今まで住んでいたマンションを売却して住み替える場合は、購入予定の物件でトラブル・欠陥があったり、予想以上に売却額が安値になり引っ越し費用が足りなかったりしてしまうこともあります。

売り手側からキャンセルを申し出た場合、賠償などの分担はどうなるのでしょうか。

内覧後の購入申し込みをキャンセルしても賠償はない

マンションを売却に出すと、まず宣伝活動をおこないます。

→不動産売却の広告料・宣伝料は誰が負担するの？広告活動のルールや人目に付く魅力的な広告の特徴について解説

広告を見て気に入った購入希望者があらわれれば、内覧をおこない、問題がないようであれば購入申し込みを受けます。

申し込みを受けると次に売買契約の期間を設定し、書類集めをするのですが、この段階でキャンセルをされてしまっても、賠償は発生しません。

「ぜひともマンションを買わせていただきたい」という申し込みは、契約を結ぶまでは口約束でしかないので、売り手も信用しすぎず、次の希望者を探し続けましょう。

内覧から契約までの期間はなるべく短めに

マンション売却は、期間を空ければ空けるほど不利です。

ポータルサイトに質の高い新着物件が表示される可能性もありますし、引っ越しの都合が悪くなることもあります。

こうした事態を防ぐためにも、申し込みを受けてからなるべく早いうちに契約を結ぶようにしましょう。

とはいえ、不動産取引は買い手有利で進んでいくので、相手のスケジュールには極力あわせなければなりません。

相手の希望を聞き入れたうえで、最短の期日で予定を設定できるように動いていきましょう。

マンションの売買契約がキャンセルされた場合の対処法

購入申し込み後に売買契約を締結した場合は、法的に定められた契約を結んでいるので、キャンセルをすると違約金がかかってしまいます。

このときの賠償金は、新たに違約金を支払うのではなく、契約に売り手が買い手から受け取った手付金を通じておこなわれます。

この手付金は、マンションの売買代金の1~2割が相場となっており、問題なく引き渡しがおこなわれれば購入費に上乗せされますが、キャンセルがおこなわれる場合は、申し出をした方に罰則が課されます。

買い手がキャンセルした場合は手付金を放棄する

買い手がマンションの購入を中止した場合は、売り手に預けていた手付金を放棄します。

マンション売却の相場がだいたい100~200万円ほどなので、10万円以上は損をするという形になりますが、不動産取引というものの大きさを考えれば、かなり小さなペナルティであることは間違いありません。

また、買い手の方は契約に合わせてマンション購入の頭金を集めておけるので、もしキャンセルせざるを得ない状況になっても大事にはなりにくいです。

売り手がキャンセルした場合は手付金を倍返しする

買い手にくらべて大変なのが、売り手がマンション売却を中止した場合です。

このとき、手付金を2倍にして買い手に支払う必要があります。

売り手は買い手と違い、費用や手数料の支払いで貯金を使いながら、売却代金を新居購入費や住宅ローン返済にあてる予定の人が多いので、予期せぬタイミングでこのような出費が発生するのはかなりリスクがあります。

また、マンションが売れ残ることで住み替えが上手くいかなくなるといった、別のトラブルも起こってしまうので、売り手のキャンセルはなるべくなら避けたいところです。

手付解除の期日を過ぎてからのキャンセル

ここまで説明したような契約中止のケースは、売り手と買い手双方で定めた手付解除の期日内でトラブルがおきた場合です。

この期日は、契約をしてから比較的短期間で設定されているで、それ以降にマンション売却がキャンセルされることもあり得ます。

この場合、手付金の処理の他に相手側が要求する違約金を支払わなければなりません。

マンション売却をはじめておこなう方にとっては驚くほどの大金を請求されてしまうので、せめて期間内にキャンセルをするようにしましょう。

あらかじめ違約金を設定する

しかし、マンションを売却する側も購入する側も何がおこるかわかりません。

期間外に契約を中止する状況が100%おこらないわけではないので、莫大な賠償金を避けるために、事前に違約金の額を設定しておきましょう。

こうすることで、もし賠償が発生しても、予測できる金額で済ませることができます。

ここまで、マンションを買い手に引き渡すまでに準備しておきたいものや注意点を紹介しましたが、売り手が注意しなければならないのはこの期間までではありません。

マンションを売却してから3か月~半年間は一般的に瑕疵責任というものが発生し、物件トラブルの負担をしなければいけません。

このように、マンション売却はただ高額で売れれば良いというものではないので、法的に正当性のあることを前提に、準備をおこないましょう。