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土地売却のときに建っている売りアパートの処分はどうする?

【更新日】2024-01-22
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土地とアパート
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土地の売却は、不動産売却のなかでもオーソドックスな取引です。

不動産売却のメリット・デメリットと見落としの多いリスクを紹介

特に現在は、バブル期に資産運用目的で購入した土地を売るという人が増えています。

また、物件の価値が低下した場合は、更地にして土地を売ることが多いです。

築年数が経ったアパートなどは特に木の腐食などが起こっていやすいので、土地のみを売却したほうが早く売り手が見つかりやすいですよ。

この記事では、特にアパートの処分方法に焦点をあてて解説します。

賃貸アパートを売却する際にかかる費用

賃貸アパートは、売却時にいくつか費用が掛かります。

それぞれかかる費用を解説します。

仲介手数料

不動産会社を通じてアパートを売却する際にかかる費用です。

不動産会社は、売買契約の成立を助けるために、マーケティング、広告、物件の価格設定、見学の手配、売買契約の交渉など、多岐にわたるサービスを提供します。

このようなサービスの対価として、売却価格の3%+6万円程度が仲介手数料として請求されます。

ただし、この手数料は地域や不動産会社により異なる場合があります。

印紙税

売買契約書や譲渡証明書には印紙が必要で、その印紙代として印紙税が発生します。

印紙税は、契約内容によって異なる税率が適用され、契約書の金額に応じて税額が計算されます。

高額な契約になると印紙税も高額になるため、必要な金額を事前に確認しておくと良いでしょう。

登記費用

物件の所有権移転を正式に行うためには、法務局での登記が必要となります。

所有権移転登記や抵当権抹消登記など、手続きの種類によっても費用は異なります。

専門的な知識を必要とする作業のため、司法書士に依頼することが一般的で、その報酬も含めて数十万円程度が一般的です。

清算費用

アパートのローンが残っている場合、ローンを一括返済(清算)する必要があります。

この際、金融機関によっては、ローンを早期に返済するための手数料(清算費用)が発生することがあります。

ローン契約の内容や金融機関の規定によりますので、事前に確認が必要です。

修繕費

アパートを売却する前に、必要な修繕や改善を行うと、より高い価格で売却できる可能性があります。

しかし、そのための費用(修繕費)は自己負担となります。

修繕の内容や範囲によりますが、数十万円から数百万円程度かかることもあります。

その他の費用

アパートを売却する際には、売却物件からの引越し費用や新居の購入費用など、見落としがちな費用があります。

また、税金の計算や手続きについては、税務顧問などの専門家に相談することが一般的で、その相談費用も必要です。

これらの費用も売却の総コストとして考慮に入れるべきです。

アパート売却前にするべきこと

賃貸アパート売却前には、事前にしておくべきことがいくつかあります。

以下にそれぞれ解説していきます。

資産評価

資産の価値を理解するために、アパートの価値を評価してください。

不動産価格は、場所、建物の状態、築年数、近隣の相場などにより変動します。

リース契約の確認

賃借人との契約内容を確認し、売却にどのように影響するかを理解しておくことが重要です。

また、賃借人に売却の意向を伝えるときの法的な手続きも確認しておくとよいでしょう。

法的な手続き

アパートの売却には多くの法的な手続きが伴います。

税金、手数料、その他のコストを含む全体の売却プロセスを理解するために、法律家や税務アドバイザーと相談することを検討してみてください。

建物のメンテナンス

建物が良好な状態であることは、価値を最大化するために重要です。

必要な修理やメンテナンスを行うと、より高い価格で売却できる可能性があります。

財務計画

売却から得られる収入の使用方法を計画しておくことも大切です。

また、売却による税金の影響も考慮に入れておくと良いでしょう。

更地にする前にアパート高額売却の事例もチェック!

はじめて不動産売買をおこなう方がまずチェックするのが、家、マンション、アパートといった不動産種別の相場です。

アパートの査定額はあまり高くなることがないので、土地だけの更地の状態にしてしまおうと早めに判断したくなる方も多いと思います。

しかし同じ築年数でも、マンションよりもアパートの査定額が高いこともよくあります。

築年数の経った物件でも意外と高値がつくことは多いので、まずは業者に査定を依頼してみましょう。

アパートの売却におすすめな無料一括査定

とはいえ、築年数の経ったアパートのような物件は、高評価をしてくれる業者のほうが少ないかもしれません。

不動産業者は日本に数万とありますが、それぞれ査定の方法が違い、業者によっては同じ物件でも300万円ほど算出額の違いが出るといわれています。

低い査定をする業者に仲介を依頼し、損をしないためには、一括査定サイトを利用してお得な仲介先を見逃さないことが重要です。

これは、簡単な物件の情報を入力するだけで複数の業者に査定を依頼できるサービスで、業者の宣伝料によって運営されているので、無料で利用ができます。

土地とアパートそれぞれの査定額を出すと判断がしやすいでしょう。

アパートの査定は一括でおこなうだけでは不十分?

一括査定サイトを利用して売却額を算出する方法は簡易査定(机上査定)といわれています。

過去の取引事例や周辺の土地相場を使った簡単な査定という意味です。

土地の場合は、国土交通省が決める地価が大きく影響するので、簡易査定でもある程度、実際の価格に近い値を算出できます。

しかし、物件の場合は実際にみてみないと性格な価格はわからないので注意しましょう。

特にアパートは木造のため劣化が早いので、特に調査が必要です。

訪問査定は費用がかかるため、何度も依頼できるわけではありませんが、まずは一括査定をおこなった上で業者を絞り込み、そのあとに調査を依頼するようにしましょう。

土地売却の相場はいくら?土地を売る時の価格を決める要素と値段を自分で調べる方法

土地売却利益を高めよう!アパート処分の方法

アパートを処分するか、土地を一緒に売却するかは、売り手がどれくらいの規模の所有権を持っているかで変わります。

もし売り手が持っているのがアパートの一部屋であるなら、買い手は主に居住目的で利用したい方でしょう。

逆にまるごと一棟分のオーナーであれば、買い手は投資運用を目的に購入する方が多いと考えられます。

買い手の質はこれによって大きく異なりますし、販売活動の仕方も変わるということを知っておきましょう。

アパートを部屋単位で所有している場合

部屋単位で所有している場合、買い手は居住目的の方が多いでしょう。

もし、部屋の状態が良いのであれば売却すると利益になります。

また、相続したアパートの権利を兄弟などが分担して所有している場合もありますが、このときは所有者間で同意をした上で、土地ごと売ってしまうのがおすすめです。

ただ、この居住目的の買い手を探すのは時間がかかってしまうので、事前の対策をどこまでおこなえるかが大事になってきます。

また、物件の状態が悪い、部屋が狭いなど、売れたところで利益にならないような場合は、更地にして土地のみを売ったほうが良いことが多いです。

アパート一棟を所有している場合

アパート一棟を売りに出す場合は、買い手はある程度の高収入があることが予測されます。

税金を逃れるためであったり、賃貸収入を得るためであったりが購入の目的となるので、物件の状態がある程度良いことが求められます。

投資目的の買い手を見つけるのは居住目的よりも難しいので、専門の業者に仲介を依頼するようにしましょう。

ただ、専門業者はワンルームマンションの仲介のみを対象としているところも多いので、注意が必要です。

土地売却は何が必要?売る流れと方法・かかる費用や税金について解説

利用価値のないアパート・土地は早期売却がおすすめ

現在、不動産は購入する時点で売却益も考えておくべきだといわれています。

アパートや土地を投資目的で購入する人も多いでしょうが、投資で利益を得るのは非常に難しいです。

また、相続でもらった不動産をとりあえず所有しているというのも、税金がかかってしまうので損です。

長年所有している不動産には愛着がわくことも多く、処分するかどうかの判断は難しいですが、なるべく早期に売ってしまうのがおすすめです。

※土地査定・売却については、こちらで方法・流れ・コツなどを徹底解説しています!

土地の査定方法は?査定の流れと査定額の決まり方・評価される11のポイント

土地売却は何が必要?売る流れと方法・かかる費用や税金について解説

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