一度の取引で多額の資金が動く不動産売却を行って、売却損を出してしまうケースは多々あります。

売却損の発生は、戸建てやマンションなどの物件に限らず、土地売却を行ったときにも売却損を引き起こすことがあります。

ここでは、土地売却を行って売却損を引き起こしてしまう理由を解説します。

不適切な価格設定

土地売却を行うときに設けた価格は、後の売却価格を大きく左右します。

例えば、設定価格が低すぎた場合、土地の真の価値が反映されず、最終的な利益を損なう可能性があります。

加えて、 価格設定を行う際は、地域の不動産市場の動向や土地の特性、近隣の同様の土地の取引価格等を考慮しなければなりません。

失敗の原因は、地域の不動産市場の動向や土地の特性を理解していなかったことに起因するといってもいいでしょう。

立地条件が悪かった

土地価値は、立地条件によっても変化します。

例えば、以下のような立地条件を持つ土地を売却する場合、土地価格は減額する場合が多いです。

また立地周辺に工場やゴミ処理場など、不快に思う施設がある場合や、開発計画が進行中で将来的に不利益を被る恐れがある土地の価格も下がります。

地域・社会経済の状況が悪いときに売却した

土地価格は、地域経済や全国経済の状況を受けやすく、小さな変化1つで価格が前後します。

例えば、景気の悪化による不況が興人、たちまち土地需要が低下し、それに並行して価格が下落していきます。

低成長期には、不動産市場が停滞し、土地価格が低迷します。

このような状況下で土地を売却してしまうと、高確率で売却損を引き起こします。

損しないための工夫として、都度、地域経済や社会全体の変化、金融政策などに目を向けてタイミングを伺ってから行動に移しましょう。

土地の供給量が増えた

土地の売却価格は、その時の需給率のバランスでも価格が前後します。

例えば、売却を検討している土地周辺で同じように土地が売りださせれている場合、供給過多となり、買い手の獲得が激化します。

更地にして土地を売る場合、他の土地との差別化が難しいので、売却価格を下げて買い手を得る方法をとる方が多いです。

また市場全体の供給量が増えると、土地価格の下落を招きます。

短期間で買い手を見つけるなら、売却そのものを取り下げて、時期を伺うのがいいでしょう。

税金や手数料による差し引き

土地売却が済んだ後は、仲介手数料や譲渡所得税などの各種支払いを済ませなければなりません。

これら支出は、土地売却に伴う税金は、売却価格や保有期間、その他の諸条件によって異なるため、売却益が高額であればあるほど、課税される税金も高くつきます。

失敗しない工夫として、最終的な利益を計算することが重要です。専門家の意見を求めることで、税金や手数料を正確に理解し、適切な売却計画を立てることで売却損を未然のモノにできます。

土地の相場は家やマンションなど、他の不動産タイプに比べて低めです。

エリアによっても土地の相場は異なりますが、査定額は平均1,000万円前後となることが多いです。

首都圏は土地相場が高くなっているものの、ほとんどの地域で1,000万円前後となっていることがわかります。

ちなみに家やマンションの売却相場が2,000~3,000万円なので、比較するとやはり土地相場は低くなってしまっています。

建物には付加価値が付くので、当然と言えば当然ですよね。

相続した土地は状態が悪いことも

親から相続したいらない土地は、処分しようと思ってもなかなか売れないケースが多いです。

特に最近はバブル期に流行した原野商法(低相場の土地を騙して売る詐欺)で得た山間の土地などを相続するケースも多く、処分に困る方が増えています。

こうした土地は地方の郊外でそもそも需要がないことが多く、どうやっても高く売れない可能性があります。

こうした土地を売るためには、まず整地化などで土地の質・第一印象をアップさせた上で、長いスパンで売っていくことが大切です。

➝田舎の土地を売る！売れない低相場の土地を高く売却するコツ

2022年から土地価格が一気に下落する？

今後、土地の価格相場は急速に下落していくと考えられます。

その大きな原因が、2022年問題です。

1992年、生産緑地法によって都市部の農地を生産緑地として申請できるようになりました。これによって土地にかかる税金を減額することができたのですが、2022年に法的効力が切れて一気に税負担が上がるのを機に、かつての生産緑地が一斉に売り出されるのではないか？と言われています。

これによって需要に対して供給が増えすぎてしまい、土地相場は下がっていくと考えられます。土地相場の低下は都市部以外にも全国的におこると予測されており、2022年以降に土地を売却すれば利益は下がってしまいます。

土地売却を検討する方は、なるべく早いタイミングで手続きを済ませるようにしましょう。

土地は家やマンションとは違い、見映えが大きく価格に影響するわけではありません。

しかし、草が生え放題である場合などは買い手が付きにくいです。

また、こうした管理を怠っていると、近隣住民からの不満を集めてしまいます。

買い手は以前の住人の近所付き合いも重視するので、土地を放っておくのは損です。

遠方に住んでいる方も、なるべく年1回は草むしりなどをおこなうようにしましょう。

土地境界を定めておく

自然の土地は明確な境界というものがありませんが、これを曖昧にしていると他者の所有分も売却してしまうことになり、大きなトラブルになります。

そのため、土地の境界確認は早めにおこなっておくほうが良いです。

売買契約まで後回しにすることで買い手にも分割負担してもらうケースもありますが、そもそも境界確認をしておかないと買い手がつきにくいので、多少のリスクを承知で早めに確認を依頼するほうがお得です。

相続などで土地のみを相続するケースもありますが、古い物件が建ったまま相続することも多いです。

古い物件は価値がないので、建ったまま売却をすると損をするという人も多く、更地にして売るのが一般的です。

土地を購入する人は新居を建てることを目的にしている人がほとんどなので、更地にすることは買い手思いでもありますが、逆にデメリットを生むこともあります。

家を立て壊さないメリット

土地のみでは、新居を建てたときの様子がイメージしにくいです。

買い手にとっては、2階の日当たりや眺めはどうなるのか、道路と玄関の距離は近すぎないかといった情報は事前に確認したいものです。

このため、たとえ古い家であっても土地に立っていると、新居購入時のイメージがしやすくなります。

立て壊しの手間はかかりますが、それよりも買い手は引っ越しで失敗したくないという気持ちの方が強いので、彼らの視点にたって対策をしましょう。

土地売却で損失が出る状態というのは、譲渡価格(売却価格)が取得費(購入費用)を下回るケースを指します。

売却益が出た場合は翌2～3月に確定申告をする必要がありますが、損失が出た場合の確定申告は義務ではありません。

ただ、マイホームを売却して損失が出た場合は、確定申告をするのがおすすめです。

特に以下の2つのケースでは、確定申告をすることで特例の税控除を受けることができます。

• マイホーム売却時に買い替えをし、かつ買い替え物件にローンを付けた場合
• 売却したマイホームにローン残債がある場合

こうしたローン特例に関してはこちらの記事に詳しく載っています。

また、不動産の確定申告は手続きがかなりややこしく、初めてやるサラリーマンの方などは相当戸惑うことと思います。こちらに確定申告の方法を順序立てて紹介しているので、参考にしながら手続きを進めていきましょう！

土地売却で損失が出てしまった場合は、特別に認められている5つの特例控除を利用しましょう。

ちなみに、5つの特例控除の内容はそれぞれ以下の通りです。

こちらを利用することで、土地の売却損をカバーすることができます。

土地売却で使える控除・特例はこちらに詳しくまとめています。ぜひご確認ください！

➝土地を売った時の税金はいくら？税金の内容と節税方法

土地売却で損をしてしまうケースを避けるには、何より高く売ることが大切になります。

土地を高く売りたい方におすすめのツールが、一括査定サイトです。

これは60秒ほどのカンタンな土地情報を入力・送信するだけで複数の業者に査定依頼ができる優れもので、査定額を比較した上でどこと契約すべきかがカンタンにわかります。

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一括査定サイトの詳しい使い方はこちらにまとめています！ぜひお読みください！